Появи се дефект след предаването на имота: кой носи отговорност и до кога
За 30 секунди
Испанското ново строителство включва три отделни гаранционни периода: една година за довършителните работи, три години за инсталациите и десет години за конструкцията. За всеки от тях отговаря различен набор от строителни участници. Десетгодишното покритие е задължителна застраховка и остава в сила дори ако строителят прекрати дейността си. Имотът на вторичния пазар не включва нищо от това. Той има единствено шестмесечен иск за скрити дефекти.
Цялата защита, която предоставя новото строителство, с един поглед
Хората говорят за „гаранцията при ново строителство“, сякаш става дума за едно нещо с един срок. Всъщност това са пет отделни механизма. Те защитават различни неща и за тях отговарят различни страни. Само някои от тях продължават да действат, след като дружеството, построило имота, прекрати дейността си. На тази страница е представен целият набор на едно място, с връзка към страницата, която обяснява подробно всеки от тях.
Предаване10 години
- Отделки1 година
- Годност за обитаване3 години
- Конструкция10 години
- Скрити дефекти при вторични имоти6 месеца
- 6 месеца
- Целият срок при имот на вторичния пазар, изобразен в същия мащаб
| Етап | Кога започва | Какво покрива и кой отговаря |
|---|---|---|
| Банкова гаранция (aval bancario) | От първото Ви плащане при покупка на зелено до предаването на имота. | Вашите пари, а не сградата. Това покрива всяка сума, платена на предприемача преди финализирането на покупката, включително данъка и законната лихва. Сумата Ви се възстановява, ако имотът никога не бъде предаден. За нея отговаря банка или застраховател, но никога самият предприемач. |
| Предаване на имота и списък с дефекти | Един ден: подписването пред нотариус. Всички срокове по-долу започват от този момент. | Само по себе си не означава нищо, което е и причината да има значение. Списъкът с дефекти, съгласуван в този ден, е доказателството, използвано месеци по-късно при предявяване на претенция по едногодишната гаранция. Предприемачът отговаря за посочените в него поправки. |
| 1 г., дефекти при изпълнението | Една година след финализиране | Довършителни работи: боядисване, облицовки, монтажни елементи и всичко козметично или повърхностно по завършената работа. Отговаря единствено строителят. |
| 3 г., дефекти по обитаемостта | Три години след финализиране | ВиК, електрически инсталации, изолация, хидроизолация: повреди, поради които имотът не отговаря на основните изисквания за годност за обитаване. Отговарят строителят и на практика монтажникът, извършил дефектната работа. |
| 10 години, конструктивни дефекти | Десет години след финализиране | Основи, опори, греди, подови плочи, носещи стени. Инвеститорът, архитектът, техникът, упражняващ строителен надзор, и строителят носят солидарна отговорност, когато причината не може да бъде отнесена само към един от тях. |
| Десетгодишна гаранция | Същите десет години, но тя не зависи от това дали някой все още развива дейност. | Задължителната застраховка, която обезпечава десетгодишната гаранция за конструкцията. Искът се предявява срещу застрахователя, а не срещу строителя, така че застраховката остава валидна дори ако дружеството прекрати дейността си, се слее с друго или изпадне в несъстоятелност. Тя следва сградата и преминава към следващия собственик. |
Кой носи отговорност, ако нещо се повреди, след като се нанесете?
Познатото обобщение, десет години за конструкцията, три за инсталациите и една за довършителните работи, посочва колко дълго важи всяка гаранция. То рядко уточнява към кого трябва да се обърнете, когато нещо от тези категории се повреди, а отговорният не винаги е един и същ.
| 1 годинаДефекти при изпълнението | 3 годиниДефекти по обитаемостта | 10 годиниКонструктивни дефекти | |
|---|---|---|---|
| Какво обхваща | Довършителни работи: боядисване, облицовки, монтажни елементи | ВиК, електричество, изолация, хидроизолация | Основи, опори, греди, носещи стени |
| Кой носи отговорност | Само строителят | Строителят и съответният монтажник | Всички участници в строителството, солидарно |
| Гаранция | Покрива | Кой носи отговорност |
|---|---|---|
| 1 г., дефекти при изпълнението | Довършителни работи и елементи: боядисване, облицовки, монтажни елементи и всичко декоративно или повърхностно по завършената работа. | Само строителят. Това е най-ограничената и най-краткотрайната от трите гаранции. |
| 3 г., дефекти по обитаемостта | Конструктивни елементи или инсталации, чиято повреда означава, че имотът вече не отговаря на основните изисквания за обитаемост: ВиК, електричество, изолация, хидроизолация. | Строителят и на практика монтажникът или подизпълнителят, извършил конкретната дефектна работа. |
| 10 години, конструктивни дефекти | Основи, опори, греди, подови плочи, носещи стени и други конструктивни елементи: повреда, която застрашава механичната якост и устойчивостта на сградата. | Всички участници в строителството заедно: инвеститорът, архитектът, техникът, упражняващ строителен надзор, и строителят, които носят солидарна отговорност, когато конкретната причина не може да бъде отнесена само към един от тях. |
Трябва ли първо да установя точно кой от четиримата участници е причинил конструктивния дефект, за да предявя претенция?Не, именно за това служи правилото за солидарна отговорност. Когато причината действително не може да бъде отнесена към един участник или са допринесли повече от един, можете да насочите цялата претенция към всеки един от тях. Обикновено това е инвеститорът, тъй като най-често той е страната, която най-лесно може да бъде установена и привлечена към отговорност. След това те уреждат помежду си разпределението на отговорността.
Какво се случва, ако строителят или инвеститорът вече не съществува, когато Ви потрябва?
Seguro Decenal е задължителната десетгодишна застраховка, покриваща конструктивни дефекти в нова сграда. Испанското строително право я изисква. Тя е свързана със сградата, а не с Вас, и затова преминава към следващия собственик. Именно този детайл е най-важен на практика: покритието съществува, защото конструктивен дефект може да се появи дълго след като малка строителна компания е прекратила дейността си, се е сляла с друга или просто е спряла да развива дейност. Гаранция, зависеща от това компанията все още да съществува, би била безполезна точно когато е най-необходима.Технически орган, наречен Organismo de Control Técnico (OCT), трябва да прегледа проекта, преди застрахователят да издаде това покритие. Участието му е законово изискване за сгради, предназначени основно за жилищни нужди. За купувача практическото значение не е в самия OCT, с който рядко ще общувате пряко. Важното е, че неговото одобрение е условието за издаване на застрахователната полица. Затова трябва да потвърдите, че полицата съществува, а не просто да предположите това, защото сградата е завършена и продадена.
- Предназначен ли е имотът основно за жилищни нужди?What it grantsOrganismo de Control Técnico трябва да прегледа проектаIf noВъзможно е да се приложи ограничено изключение за самостоятелно строителство. Потвърдете това с адвокат.
- Одобри ли OCT преди финализиране на покупката?What it grantsЗастрахователят може да издаде задължителното десетгодишно покритиеIf noБез одобрение няма покритие. Заслужава си да потвърдите, че то съществува, преди да купите.
- Десетгодишната застрахователна полица действа ли и посочва ли сградата?What it grantsИскът за конструктивен дефект се предявява срещу застрахователя, а не срещу строителяIf noБез нея искът няма срещу кого да бъде насочен, ако първоначалната компания вече не съществува.
Искът по тази застраховка се предявява срещу застрахователя, а не срещу първоначалния строител. Това работи почти по същия начин като иск по гаранция за плащане, който се предявява срещу банка, а не срещу неплатежоспособен предприемач. Ако предприемачът отделно е преминал през официално производство по несъстоятелност по несвързани причини, това не засяга иск за конструктивна гаранция, предявен години по-късно срещу застрахователя по десетгодишната полица. Това са изцяло различни задължения, дължими от напълно различни компании.Потвърждаването, че тази полица съществува и е в сила, преди да закупите имота, а не след появата на дефект, е именно това, което проверява техническата инспекционна услуга на Arevont.
Вместо това купувате имот на вторичния пазар? Какво Ви остава при „липса на гаранция“?
Нищо от това не се прилага за имот на вторичния пазар, който не е покрит от законоустановена гаранция от посочения по-горе вид. Това, което той все пак Ви дава, е много по-ограничено право: иск срещу продавача за скрит дефект (vicio oculto), който е съществувал към момента на продажбата и за който продавачът е знаел и го е укрил. Съдържанието на сайта винаги е описвало този срок като „кратък“, без да го посочва. Той е шест месеца от датата на предаването и представлява строг преклузивен срок, а не обичайният давностен срок. За разлика от повечето искове, той не може да бъде спрян или започнат отново чрез официална покана. Това го прави значително по-малко снизходителен, отколкото изглежда.
Предаване5 години (обикновена давност)
- Срок за иск при скрити дефекти6 месеца
- 6 месеца
- Строг преклузивен срок. Не може да бъде спрян с официална покана
| Изискване | Какво означава за Вас | Произход |
|---|---|---|
| Дефектът трябва да е сериозен, скрит и съществуващ отпреди | Нещо сериозно, което не е било видимо при разумен оглед преди покупката и вече е съществувало към момента на продажбата, а не е възникнало впоследствие. | Граждански кодекс, чл. 1484 |
| Избирате между две правни средства | Да развалите продажбата изцяло (acción redhibitoria) или да запазите имота и да поискате пропорционално намаление на цената (acción quanti minoris). | Граждански кодекс, чл. 1486 |
| Срокът е шест месеца от предаването | Строг краен срок, а не общият петгодишен давностен срок, приложим към повечето други договорни искове, и срок, който не може да бъде прекъснат чрез изпращане на официална покана. | Граждански кодекс, чл. 1490 |
Какво да съберете веднага щом се появи дефект
Четири неща, събрани бързо. Два от трите срока започват да текат от момента на появата на дефекта или предаването на имота, а не от момента, в който решите да предприемете действия.| Съберете | Защо | Как изглежда слабата версия |
|---|---|---|
| Датиран писмен запис на момента, в който за първи път сте забелязали дефекта | Двугодишният срок за иск по LOE и шестмесечният срок при имот на вторичния пазар започват да текат от конкретна дата. Откриване без посочена дата отслабва именно факта, от който зависи Вашият иск. | Да разчитате на спомена си приблизително кога за първи път сте забелязали нещо. |
| Независимо техническо становище относно причината и вероятната му категория | Дали пукнатината е козметична, засяга обитаемостта или действително е конструктивна, определя коя гаранция, кой срок и коя страна се прилагат. | Да приемете категорията според това колко тревожно изглежда дефектът, вместо въз основа на професионална оценка. |
| При ново строителство: потвърждение, че десетгодишната застрахователна полица съществува и е в сила | Срещу това се предявява иск за конструктивни дефекти, ако първоначалният строител вече не извършва дейност. | Няма данни за застраховката или се приема, че тя „трябва да съществува“, тъй като сградата е била законно завършена. |
| При имот на вторичния пазар: доказателства за това какво действително е знаел продавачът | Искът за скрити дефекти изисква да се докаже, че продавачът е знаел за дефекта и го е прикрил, а не само че дефектът е съществувал. | Иск, основан единствено на твърдението „той трябва да е знаел“, без никакви подкрепящи доказателства. |
Гаранция за конструкцията при ново строителство срещу иск за скрити дефекти при имот на вторичния пазар
И в двата случая в крайна сметка се изплаща обезщетение за действителен и сериозен проблем, но процедурата е напълно различна.| Имот на вторичния пазар (скрити дефекти) | ||
|---|---|---|
| Правно основание | Граждански кодекс, чл. 1484-1490. | Закон 38/1999 (LOE), чл. 17-19. |
| Краен срок | Шест месеца от предаването, като това е строг преклузивен срок, който не може да бъде прекъсван. | До десет години, с двегодишен срок за предявяване на иск, считано от появата на конкретната вреда. |
| Какво трябва да докажете | Че дефектът е съществувал към момента на продажбата, бил е сериозен и скрит, както и че продавачът е знаел за него и го е прикрил. | Че вредата попада в една от трите определени категории и е предявена в рамките на съответния срок. |
| Срещу кого можете да предявите иск, ако първоначалната страна вече не съществува | Обикновено срещу никого. Това е личен иск конкретно срещу продавача. | Задължителният застраховател по десетгодишната застраховка за конструктивното ниво, независимо дали строителят все още извършва дейност. |
Това посочва правната рамка, а не е заключение относно Вашия конкретен дефект
Това е действащото испанско право към август 2026 г., основано пряко на LOE и Código Civil, а не на предположения, базирани на обичайните обобщения на тези гаранции. Това е обща информация, а не оценка на конкретен дефект. Дали определена пукнатина, теч или повреда попада в един гаранционен период, а не в друг, както и дали продавачът действително е знаел за нещо и го е укрил при имот на вторичния пазар, са технически и фактически въпроси. Независим експерт и адвокат могат да отговорят на тях за Вашия конкретен имот. Никой не може да определи това абстрактно.Ние не издаваме десетгодишната застраховка и не сме страна по Вашата гаранция или по Вашата претенция. Услугите ни по snagging и технически инспекции откриват и документират дефекти в най-важните моменти: преди да подпишете договор за ново строителство и преди да закупите имот на вторичния пазар. На този етап справянето с повечето от описаното по-горе е значително по-евтино, отколкото впоследствие.
Най-често задавани въпроси относно строителните дефекти
- Необходим ли ми е адвокат, за да предявя иск по десетгодишната застраховка, или мога да се свържа със застрахователя самостоятелно?
- Можете да се свържете директно със застрахователя, но адвокат или независим технически експерт прави подобен иск значително по-силен, тъй като застрахователят се нуждае от ясна техническа основа, за да определи вредата като конструктивна, а не като такава от по-ниска категория. При всичко извън незначителен и очевиден случай цената на подобно експертно становище обикновено е малка в сравнение със стойността на иска за конструктивни дефекти.
- Ако съм закупил имот ново строителство и десетгодишната гаранция за конструктивни дефекти все още не е изтекла, има ли значение, че не съм първоначалният купувач?
- Не. Застраховката seguro decenal е свързана със самата сграда, а не с лицето, което я е закупило първоначално. Затова следващ собственик, който купи имота в рамките на първоначалния десетгодишен период, придобива същото покритие за оставащия срок. Това трябва изрично да се потвърди при покупка на сравнително нов имот на вторичния пазар, който все още е в рамките на първоначалния си десетгодишен срок, тъй като покритието е реален и прехвърляем актив на имота.
- При имот на вторичния пазар третира ли се дефект, за който предишният собственик просто не е знаел, по същия начин като дефект, който той умишлено е укрил?
- Не, и именно това е основната трудност при иск за vicios ocultos. Продавачът отговаря само за дефект, за който действително е знаел и който е укрил, а не за дефект, съществувал без негово знание. Това е реално и съществено право, но доказването на това какво е знаел друг човек е много по-трудна задача от посочването на законов гаранционен срок. Именно затова проверката преди покупката е по-важна при имот на вторичния пазар, отколкото при ново строителство.
