Влажност в апартамент на Costa del Sol
За 30 секунди
Влагата на Costa del Sol обикновено не е теч. Тя е конденз: топъл, влажен въздух се среща със студени повърхности в необитаван апартамент с тънки стени. Ето защо сезонът на влагата тук е от ноември до февруари, а не през август. Затова апартамент, който е бил безупречен през май, може да мирише на мухъл през януари.
Вътре в стаятаОтвън
- Топъл, влажен въздух вътре
- Това е страната към стаята. Тя задържа влага, която студената стена не може да задържи.
- СтенатаБез изолация, еднослойна
- Достатъчно студена от вътрешната си страна, за да падне под точката на оросяване през зимна нощ.
- Точката на оросяване
- Точката, в която въздухът, срещайки студената повърхност, освобождава влагата си като конденз, а не като теч.
- Отвън
- По-хладен нощен въздух. Това е истинската причина вътрешната страна на стената да изстива.
Защо зимата е сезонът на влагата тук, а не лятото?
Купувачите очакват проблем с влагата през август, когато е горещо и морето е топло. Публикуваните данни показват обратното. Това са собствените нормални стойности на AEMET за летище Málaga, измерени за периода от 1981 до 2010 г. Те обясняват защо затвореният апартамент страда между ноември и февруари.
| Месеци | Средна относителна влажност | Какво се случва в затворен апартамент |
|---|---|---|
| Ноември до януари | 71 до 72 % | Най-лошата комбинация: влажен въздух отвън, студени стени отвътре, липса на отопление и никой не отваря прозорец. Тогава се появява мухъл в ъглите на тавана и зад гардеробите. |
| Февруари до март | 67 до 68 % | Все още е влажно и студено през нощта. Щетите, причинени през декември, обикновено се откриват сега от този, който посети имота пръв. |
| Април до май | 59 до 63 % | Апартаментът изсъхва, а стените се затоплят. Тогава се провеждат и повечето огледи, поради което един оглед Ви казва толкова малко за влагата. |
| Юни до юли | 58 % | Най-сухите месеци от годината по това крайбрежие. Климатикът също премахва влагата, докато охлажда, така че обитаваният през лятото апартамент остава сух. |
| Август до септември | 61 до 65 % | Влажността се повишава с температурата на морето, но остава под зимните стойности. Това, което хората запомнят като „влажен август“, е съчетание от жега и влажност, а не пиковото ниво на влажност. |
| Октомври | 70 % | Повратният момент. Есенните дъждове започват, сградата се охлажда и влажният сезон започва отново. Това е месецът, за който трябва да подготвите апартамента, а не декември. |
Август
- Средна влажност
- 61 до 65 %
- Площ на стената
- Топла, близка до тази на въздуха
- Обитаване на сградата
- Обитавано, с климатик
- Какво се случва
- Сухо: климатикът премахва влагата, докато охлажда
Януари
- Средна влажност
- 71 до 72 %
- Площ на стената
- Студено, често под точката на оросяване
- Обитаване на сградата
- Празно, неотоплявано
- Какво се случва
- Конденз по най-студените повърхности
Наистина ли крайбрежието е по-влажно от вътрешността на Испания?Да, но стойността е по-ниска, отколкото твърди интернет. Средната стойност на летище Малага е 65 % за годината, като достига около 72 % през декември, в сравнение с много по-сухите стойности във вътрешността. Крайбрежният проблем не е екстремно ниво на влажност. Той е свързан с меката, влажна зима в съчетание със сгради, проектирани за лятото, както и със солта във въздуха, която уврежда материалите по различен начин.
С какъв вид влага се сблъсквате?
Тези четири вида влага изглеждат сходно, но не представляват един и същ проблем. Те не се отстраняват по един и същ начин и сметката не винаги се плаща от един и същ човек. Почти цялата влага по крайбрежието е от първия вид по-долу.
- КондензБезспорно най-често срещаната
- Къде се появява
- Ъглите на тавана, студените външни стени, зад мебелите, във вътрешността на гардеробите.
- Как изглежда
- Черна петниста плесен, капки вода по стъклото сутрин, миризма на мухъл в затворен апартамент.
- Кой обикновено плаща
- Вие. Причинява се от въздуха и температурата, а не от дефект на сградата, и обикновено се отстранява с проветряване и отопление.
- Проникваща влагаОтвън
- Къде се появява
- Петно, а не широко разпространение: под прозорец, под тераса или върху стена, изложена на силен дъжд.
- Как изглежда
- Влошава се след дъжд и изсъхва бавно. Ясно очертано петно, а не обща влага.
- Кой обикновено плаща
- Собственикът на частта, през която е проникнала водата: често това е общността на собствениците, ако покривът или фасадата са общи.
- Влага от основитеОт земята
- Къде се появява
- Ивица по долната част на стената. Партерни етажи, гаражи, складови помещения, по-стари къщи.
- Как изглежда
- На една и съща височина, солта разрушава мазилката, а боята се отлепя от стената.
- Кой обикновено плаща
- Вие. Това е въпрос, свързан с периода на строителство: при по-старите строежи често изобщо няма влагозащитна преграда.
- ТечОт тръба
- Къде се появява
- На едно място, често по тавана под баня.
- Как изглежда
- Може да се появи по всяко време на годината. Ако петното се появи през юли, това не е конденз.
- Кой обикновено плаща
- Зависи от източника. Той трябва да бъде открит, преди да може да бъде отстранен, а Вашата застраховка може да покрива или да не покрива търсенето му.
Щетите от обща част на сградата, като покрив, обща тераса над Вас, фасада или обща тръба, се уреждат от общността на собствениците и нейната застраховка, а не от Вашата. Струва си да проверите тази граница, преди да направите резервация, а не след това.
Означава ли влагата по тавана на банята, че апартаментът отгоре тече?Не непременно, а това е най-честното погрешно предположение. Баня без прозорец и със слаб вентилатор за извеждане на въздуха сама произвежда достатъчно влага, за да почернее ъгълът на тавана, а това е конденз. Теч отгоре обикновено образува ясно очертано петно. Той може да се появи по всяко време на годината и често оставя следа като воден ръб. Преди да пишете на съседа си, оставяйте вентилатора включен за двадесет минути след всеки душ в продължение на две седмици и вижте дали има промяна.
Защо крайбрежните испански сгради са податливи на влага?
Всичко това не е резултат от лошо строителство. Тези сгради следват строителна традиция, създадена за горещина и слънце. След това тази традиция се прилага в климат, който има и влажа, прохладна зима, от собственици, които не са се съобразили с нея.
- Липса на влагозащитна преграда при по-старо строителствоСтроителният кодекс на Испания придобива специално правило срещу влагата едва през 2006 г. Това правило обхваща стените и подовете, които се допират до земята, както и фасадите и покривите. При сградите, построени преди това, често изобщо няма преграда между земята и стената, което е точно условието, причиняващо влагата от основите.
- Покриви без улуциПлоските покриви и терасите тук често отвеждат водата направо през ръба, вместо към улук и водосточна тръба. След това дъждът се стича по фасадата и напоява основата на стената отново и отново на едно и също място.
- Декоративни плочки в зоната на пръскитеИвица от плочки в долната част на стената изглежда добре, но задържа влагата зад себе си. След като водата проникне в стената, водоустойчивото покритие не ѝ позволява да изсъхне навън. Затова тя изсъхва навътре, към Вашия апартамент.
- Единично остъкляване и тънка изолацияСтуденото стъкло и студените стени са повърхности, по които се образува конденз. По-стар крайбрежен блок с оригинални алуминиеви дограми и без термично прекъсване има студена зона около всеки прозорец. Затова мухълът първо се появява по ръбовете на прозорците и надпрозоречните греди.
- Жилищно помещение под терасаПокрита с плочки тераса над спалня всъщност е плосък покрив с мебели върху него. Хидроизолационният ѝ слой се износва с времето, а отводнителите могат да се запушат. Когато тя се повреди, таванът отдолу обикновено е първото място, на което някой забелязва проблема.
- Сол и ултравиолетова светлинаНа няколкостотин метра от морето солта разяжда металните крепежни елементи, пантите, мрежите, парапетите и всичко с хромирано покритие. Силното слънце също разрушава уплътнителите, пластмасите и външните тъкани много по-бързо, отколкото в Централна Европа. Материали, които на други места биха издържали десет години, могат да изглеждат износени след две или три години. Това е факт, свързан с поддръжката, а не дефект.
Кой период на строителство променя риска?
Това е практическата версия на всичко казано дотук. Два апартамента на една и съща цена на една и съща улица могат да са от две различни поколения сгради, а рискът от влага зависи най-вече от това кое от тях е избрано.
1960sДнес
- Крайбрежни блокове 60-70-теБез влагозащитна преграда
- Градски комплекси 80-90-теПреди норми, по-добре строени
- 2000-те, до кризатаШирок диапазон качества
- Нови сгради след 2010 г.Изолирани, вентилирани
- Начало на стандарта CTE за влагоизолация
- 2006
ЕпохатаКакво да очаквате
- Крайбрежни блокове от 60-те и 70-те
- Построени набързо за ранния туризъм. Обикновено без влагоизолационна бариера, с единично остъкляване, минимална изолация, плоски покриви, ремонтирани многократно, и общи тръбопроводи от същия период. Много от тях са добре поддържани от своите общности и добрите са напълно приемливи. Истинският въпрос е колко е похарчила общността, а това е записано в протоколите от събранията.
- Градски комплекси от 80-те и 90-те
- Класическият имот на вторичния пазар в Costa del Sol. По-добре построен, но все още изграден преди въвеждането на правилата за защита от влага и топлоизолация. Повтарящите се проблеми са хидроизолацията на терасите над обитаеми помещения, основите на стените откъм изложената на атмосферни влияния страна и ръбовете около прозорците. Попитайте какво е подменено и кога.
- 2000-те, до кризата
- През този период е построено огромно количество сгради набързо и качеството варира значително. Всичко, завършено от 2007 г. нататък, би трябвало да е проектирано съгласно действащите норми, които определят различни правила за влагата на нивото на терена, по фасадите и по покривите. Годината на разрешението за строеж е по-важна от годината на продажбата.
- Нови сгради след 2010 г.
- Двоен стъклопакет, термични прекъсвания, изолация, механична вентилация и вграден стандарт за защита от влага. Влагата тук обикновено е дефект, а не нормално състояние. Това означава, че съгласно гаранциите отговорността е на друго лице, а не Ваша.
- Наскоро обновеният апартамент
- Този, който трябва да огледате най-внимателно, независимо от епохата. Прясната боя и новите плочки може да означават действително подобрение, но могат и да прикриват проблем. Търсете боядисани петна с еднаква височина, нов гипсокартон само на една стена, облицована с кутия част, която прикрива нещо, и миризма, която не съответства на покритията. Попитайте какво е ремонтирано и поискайте фактурата.
- Имот, празен от години
- Различен от всички изброени дотук. Без вентилация, отопление и често без поддръжка в продължение на няколко зими, така че щетите от конденз се натрупват с времето. Често може да бъде ремонтиран и това е напълно основателна причина да договорите цената. Това е и причината първоначалната цена да е изглеждала добра.
Как да поддържате празен апартамент сух от друга държава?
Вторият дом, затворен от октомври до юни, не е същата сграда, която сте огледали през май. Всичко описано по-долу работи, струва евтино и в по-голямата си част може да бъде настроено в последния ден от посещението Ви.
- Осушител с хигростат, не с таймерНастройте го да работи само когато въздухът надхвърли зададено ниво, с цел влажност от 40 до 60 %. Свържете оттичането към канализационна тръба, за да не се налага никой да изпразва резервоар.
- Дистанционно отчитан влагомерЕвтин сензор, който записва температурата и влажността и изпраща данните на телефона Ви. Това е най-доброто нещо, което собственик, отсъстващ от имота, може да инсталира.
- Движение на въздухаДръжте вътрешните врати отворени, вратите на гардеробите леко открехнати, а мебелите далеч от външните стени. Мухълът се развива там, където въздухът не се движи.
- Не оставяйте апартамента затворен и неотоплен през цялата зимаНиска настройка за фоново отопление струва по-малко от последващия ремонт. Когато това не е възможно, осушителят трябва да остане свързан към електрическата мрежа.
- Някой трябва да отваря прозорцитеПроветрявайте апартамента за десет до петнадесет минути няколко пъти през зимата. Това е единствената част, която никой не може да автоматизира.
- Подгответе се добре преди заминаванеНе източвайте нищо, което ще Ви потрябва, и оставете електричеството включено. Изключването на захранването, за да спестите малки постоянни такси, е начинът осушителят да спре да работи.
Нищо от това не изисква платена услуга и предпочитаме да го направите сами, вместо да купите нещо, от което не се нуждаете. Това, което добавя платената услуга, е човек: някой, който влиза, отваря прозорците, не изпразва нищо, проверява влагомера и Ви съобщава за проблем през февруари, а не през юли.
Достатъчен ли е осушителят или са нужни строителни работи?При конденз в сравнително добре запазен апартамент вентилацията, осушителят и поддържането на топли повърхности решават проблема в повечето случаи. Осушителят не може да спре проникването на вода отвън или от земята. Ако след дъжд петното продължава да се появява на едно и също място или се намира като ивица в долната част на стена със соли в мазилката, това е строителен проблем. Изсушаването на въздуха само ще го прикрие.
Какво можете да видите за двадесет минути при оглед
Вземете този списък със себе си на оглед или го изпратете на човека, който извършва огледа вместо Вас. Един фенер на телефона е единственото оборудване, от което се нуждаете. Гардеробите и ъглите на тавана Ви казват повече от гледката от терасата.| Къде да търсите | Защо там | Как изглежда лошият знак |
|---|---|---|
| В апартамента | ||
| Ъглите на тавана, особено в баните и спалните | Това е най-студеното място в помещението и най-слабо проветряваното. | Черна петниста плесен или ъгъл, боядисан в малко по-различно бяло от останалата част. |
| Външната стена и северната страна | Тя остава най-студена и получава най-малко слънчева светлина. | Усещане за хлад и влага по мазилката, петна или боя, която се е надигнала на малки мехурчета. |
| Прозоречните откоси, щурцовете и долната страна на первазите | Старите алуминиеви рамки създават студено място и път за проникване на вода. | Плесен около прозореца, петна под перваза, изгнили уплътнения или следи от конденз по ръба на стъклото. |
| Долните 40 cm от стените и первазите | Капилярната влага винаги се появява на постоянна височина. | Ивица от промяна в цвета или соли, ронеща се мазилка или перваз, подменен само на една стена. |
| Миризмата, преди някой да отвори прозорец | Това е най-надеждната Ви проверка. | Миризма на влага в апартамент, който е проветрен и почистен за огледа, или силен ароматизатор за въздух. |
| Местата, които хората не отварят | ||
| Зад и вътре в гардеробите | Застоялият въздух до студена външна стена е класическото място за появата на плесен. | Плесен по задния панел, по съхранявани тъкани или гардероб, който не може да бъде преместен. |
| Под мивките и вътре в панела на ваната | Скрити течове има там, където никой не гледа. | Подутo ПДЧ, петна от вода или подозрително нова основа на шкаф. |
| Таванът непосредствено под тераса | Терасата над помещение всъщност представлява плосък покрив с плочки върху него. | Всяко петно, всяка фина пукнатина, следваща линия, или прясно боядисване само на този таван. |
| Складовото помещение и гаражът | Под земята, неотоплявано и непроветрявано: най-лошият случай в сградата. | Плесен по съхранявани вещи, следа от нивото на водата, ръждясал метал или влагоуловител, който вече работи в ъгъла. |
| Отвън и в общите части | ||
| Основата на фасадата и всяка облицована с плочки защитна ивица | Тук се стича водата от покрива и тук тя не може да изсъхне. | Повтарящи се ремонти, петна под ръба на покрив без улук или повредени плочки в основата на стената. |
| Отводнителните сифони на терасата, бордовете и плочките при прага | Хидроизолацията се поврежда по ръбовете и около отводнителните отвори, а не в средата. | Запушен отводнителен отвор, плочки на нивото на прага на вратата или силикон, използван вместо правилно изпълнен детайл. |
| Протоколите от последните три години на етажната собственост | Ремонтите на покрива, терасата и фасадата се гласуват и заплащат на тези събрания. | Споменати повтарящи се проблеми с влагата, отложен ремонт на покрива или отхвърлена извънредна вноска. |
| Какво е ремонтирано и фактурата | Истинският ремонт има документ. Прикриването на проблем няма. | Скорошно освежаване, което никой не може да обясни, и липса на документи за него. |
Влага в общ елемент или във Вашия апартамент
Едно и също петно на една и съща стена може да означава различен разход в зависимост от това откъде е дошла водата. Струва си да установите това, преди да резервирате имота, а не след като го притежавате.| Общите части на сградата | Вашият апартамент | |
|---|---|---|
| Обичайна причина | Покривът, терасата над него, ако е обща, фасадата, обща тръба, общ сифон, подпорна стена. | Конденз, Вашата собствена водопроводна инсталация, Вашата собствена тераса, Вашите собствени прозорци и навиците Ви за проветряване. |
| Кой плаща | Общността на собствениците, чрез таксата или чрез специална вноска. Испанското вещно право изисква тя да извършва необходимите работи за поддръжка на общите части. | Вие, освен ако става дума за строителен дефект, който все още е в гаранционните срокове, или за щета по Вашата собствена застраховка. |
| Как да установите преди покупка | Протоколите от последните три годишни събрания, счетоводните отчети на общността и директен въпрос към администратора относно планираните работи. | Контролният списък за оглед по-горе и техническа инспекция на имот, към който сте проявили сериозен интерес. |
| Какво може да се обърка | Работата е договорена, но не е финансирана, или е финансирана чрез вноска, която ще бъде начислена след финализиране на покупката. Попитайте конкретно какво е одобрено, но все още не е платено. | Козметичен ремонт, който прикрива реална, продължаваща причина, превръщайки я след това във Ваш проблем. |
| Какво да направите | Преди да резервирате имота, поискайте писмено всички планирани работи и всички одобрени вноски. Вашият адвокат проверява стандартно задълженията към общността. | Получете оферта за ремонта или поискайте той да бъде извършен преди финализиране на покупката и проверен след това. |
Имотът, който се оказа по-стар от снимките си
Това е един от нашите собствени случаи и причината да запишем всичко това. При посещението имотът просто се оказа много по-стар, отколкото предполагаха снимките в обявата. Нищо не беше фалшифицирано. Снимките бяха истински. Те просто правеха това, което правят снимките: показваха помещение, след като е било почистено, осветено и внимателно заснето. Старостта се проявява на местата, към които камерата не е насочена, а по това крайбрежие това са същите места, на които се появява влагата: в основата на стените, по ръбовете на прозорците, задната страна на гардеробите и складовото помещение.Точно затова е необходимо някой да огледа имота с фенерче, преди да се качите на самолета.
Какво няма да Ви кажем
Колко струва ремонтът. Не публикуваме суми в евро за изсушаване на стена, повторно измазване на основата или хидроизолация на тераса, защото реалният диапазон е много широк и бихме могли само да гадаем за средна стойност. Поискайте оферта въз основа на писмен доклад от инспекцията и тази сума ще бъде реална.Дали влагата променя цената и с колко. На практика често я променя, а размерът зависи от това какво знае продавачът, какво пише във Вашия доклад и от колко време имотът се предлага. Няма да посочим средна стойност тук, защото измислен процент е по-лош от липсата на какъвто и да е процент.Ние самите не извършваме инспекции. Техническата инспекция е отделна услуга, извършвана от квалифицирано лице, към която насочваме клиентите. Това, което току-що прочетохте, умишлено е вариантът, който можете да направите сами, безплатно, преди да похарчите пари за когото и да било.Има и нещо, за което никой не е виновен. Солта, слънцето и влажната зима са просто част от въздействието на този климат. Материалите стареят по-бързо тук, необитаваният апартамент се държи по-зле от обитавания, а известен конденз в апартамент през студен януари е физика, а не дефект. Сградите не са лошо построени. Те са създадени за лятото, което е сезонът, през който сте ги видели.
Най-често задавани въпроси за влагата и качеството на строителството
- Предприемачът твърди, че влагата е конденз, а не дефект. Кой решава?
- В крайна сметка решава технически експерт, а на практика по-силна позиция има този, който първи разполага с писмен доклад. Гаранционните срокове при ново строителство са десет години за конструкцията, три години за инсталациите и една година за довършителните работи. Проблем с влагата попада в тези срокове само ако произтича от строителен дефект. Кондензът, причинен от начина, по който апартаментът се използва и проветрява, не се счита за такъв. Ето защо независима инспекция със снимки и дати е по-полезна от спор, а периодът за snagging през първата година е толкова важен.
- Опасна ли е черната плесен в ъгъла?
- Това е здравен проблем, а не спешен строителен случай. Спорите на плесента могат да влошат астмата, алергиите и проблемите с дишането, като децата и възрастните хора са по-силно засегнати. Почистете я, а след това отстранете причината, защото само почистването означава, че тя ще се върне всяка зима. Ако някой от семейството страда от астма, приемете постоянния проблем с влагата като причина да не купувате имота, а не като малък проект.
- Как да разбера дали в апартамента има проблем с влагата, ако го огледам през май?
- Огледайте местата, които запазват следите: задната страна на гардеробите, ъглите на тавана, основата на стените, складовото помещение и тавана под терасата. Влагата оставя следи, които се запазват и след суха пролет, а прясната боя точно на тези места сама по себе си е предупредителен знак. След това задайте писмено два въпроса: обработвана ли е някога влагата тук и колко е похарчила общността последно за покрива, терасите или фасадата.
- Мога ли да поискам от продавача да отстрани влагата преди финализиране на покупката?
- Да, и това често е по-добрият изход и за двете страни. Уверете се, че причината е установена, вместо просто да се боядиса върху петното. Уговорете писмено какво ще бъде направено и от кого, и го проверете преди да подпишете, а не след това. Ако работата не може да бъде завършена навреме, алтернативата е корекция на цената въз основа на реална оферта, а не на закръглена сума.
- Защитени ли са новите строежи?
- Не, но са в много по-добро положение. Строителните норми изискват защита от влага от 2006 г., а сградите, построени след 2010 г., разполагат с вградени стъклопакети, изолация и вентилация, така че вероятността от конденз е значително по-малка. Когато нещо се повреди, обикновено става дума за дефект, за който някой носи отговорност. Новото строителство не предотвратява овлажняването на затворен апартамент през зимата. Тази част все още е Ваша отговорност.