Двойно данъчно облагане в Испания: какво действително дължат чешките и полските собственици
За 30 секунди
Испания първа облага Вашия доход от наем, продажбата и наследството Ви просто защото имотът се намира в Испания. При доход от наем и продажба договорите не позволяват да бъдете облагани два пъти. При наследяване не съществува такъв договор.
Коя държава първа облага имота Ви в Испания?
Едно правило улеснява всичко останало. При недвижимите имоти договорите за избягване на двойното данъчно облагане между Чехия и Испания и между Полша и Испания, както почти всеки данъчен договор в света, предоставят на държавата, в която действително се намира имотът, първото право да облага доходите и печалбите от него. Испания първа облага дохода от наем в Испания, продажбата в Испания и наследството в Испания, независимо къде живеете.След това Вашата държава по местоживеене, Чехия или Полша, трябва да отчете вече обложения доход, когато декларирате световния си доход у дома. Именно тук механизмът на договора, а именно данъчният кредит за вече платеното, има действително значение и тук двете системи наистина се различават, както е изложено в следващите раздели.
Как се облага доходът Ви от наем и в двете държави?
Като собственик, който не е данъчно местно лице, Вие се облагате по IRNR, данъка върху доходите на лицата, които не са местни лица, и подавате декларация чрез Modelo 210. Като местно лице на ЕС/ЕИП, което включва както собственик от Czechia, така и от Poland, ставката е 19% върху нетния Ви доход от наем: лихвите по ипотеката, ремонтите, таксите за управление, IBI и застраховката на сградата се приспадат, преди да се приложи тази ставка. Срокът за подаване на декларацията за доходите от наем за дадена година е от 1 до 20 януари на следващата година.Ако НЕ отдавате имота под наем, Spain все пак го облага. Правилото за фиктивен доход се прилага просто защото имотът е на Ваше разположение за лично ползване, като данъкът се начислява ежегодно по същата ставка от 19%, отново чрез Modelo 210. Това опровергава едно широко разпространено погрешно предположение: фактът, че не отдавате имота под наем, не означава, че няма испански данък, който трябва да имате предвид.
В държавата Ви по местоживеене данъчно задълженото лице от Poland декларира дохода от наем в Spain като част от световния си доход, след което иска данъчен кредит за вече платения в Spain данък срещу задължението си в Poland за същия доход, като този механизъм под формата на данъчен кредит е потвърден директно от източника. Данъчно задълженото лице от Czechia също се облага върху световния си доход и съществува облекчение по договора за доходи от чужбина, но при този анализ не беше потвърдено кой конкретен метод, данъчен кредит или освобождаване, се прилага съгласно договора между Czechia и Spain за доходи от наем на недвижими имоти. На собственик от Czechia посочете: „съществува облекчение, но точният механизъм трябва да бъде потвърден от Вашия счетоводител“, вместо да го представяте като окончателно установен факт в която и да е посока.Тази страница посочва ставката само дотолкова, доколкото да покаже механизма на договора. Точната таблица на ставките, базата за изчисляване на фиктивния доход и пълният календар за подаване са предмет на отделно ръководство.
Източници
Ако никога не отдавам имота под наем, трябва ли все пак да подавам нещо в Spain?Да. Правилото за фиктивния доход се прилага независимо дали действително отдавате имота под наем, и декларацията се подава по същия начин, чрез Modelo 210, при същата ставка от 19% за местно лице на ЕС/ЕИП. Пропускането на това задължение, защото имотът стои празен, е реална и често срещана грешка.
Какво се случва с данъчната сметка, когато продадете?
Като местни лица на ЕС/ЕИП, продавачите от Czechia и Poland се облагат с 19% върху капиталовата печалба, тоест продажната цена минус покупната цена и допустимите разходи. Източниците се разминават по въпроса дали тази ставка от 19% вече е единна за всички лица, които не са местни, или в някои тълкувания все още се прилага наред с по-висока ставка за лица извън ЕС. Във всеки случай продавач от Czechia или Poland, като гражданин на ЕС, попада в ставката от 19% и именно на тази цифра е разумно да се разчита.При финализиране на покупката купувачът е задължен по закон да удържи 3% от продажната цена и да ги внесе директно в испанската данъчна служба в срок от 30 дни като гаранция срещу бъдещото Ви задължение за данък върху капиталовата печалба. Това пряко засяга сумата, която действително постъпва по сметката Ви при нотариуса, а не само бъдещата Ви данъчна сметка, и е важно да го знаете, преди да договорите продажната цена.
| Стъпка | Какво се случва | Къде е посочено |
|---|---|---|
| Нотариус при финализиране | Купувачът удържа 3% от продажната цена и ги внася в данъчната служба в срок от 30 дни. | Modelo 211 |
| След това, Вашата декларация | Подавате собствената си декларация за капиталовата печалба. Ако 19% от действителната печалба е по-малко от удържаните 3%, искате възстановяване на разликата. Ако е повече, доплащате остатъка. | Modelo 210 |
| В държавата Ви, в годишната декларация | Poland: декларирате печалбата и искате данъчен кредит за вече платения в Spain данък, по същия механизъм на облагане на световния доход, който се прилага и за доходите от наем. Czechia: декларирате печалбата и съществува облекчение по договора, но при този анализ конкретният метод по този договор не беше потвърден. | Данъчна декларация в родината |
Съществува ли договор, който предотвратява двойното облагане на наследниците Ви?
Не. Това е най-важният факт на тази страница и изненадва повечето купувачи от Czechia и Poland: Spain НЕ е подписала договор за данъка върху наследството нито с Czechia, нито с Poland. Мрежата от договори на Spain за данъка върху наследството обхваща само три държави: France, Greece и Sweden.Описаното по-горе облекчение по договорите за доходи и капиталови печалби изобщо не се разпростира върху наследството. Наследник от Czechia или Poland, който наследи Вашия имот в Spain, се облага от Spain за испанския актив независимо от всичко останало, съгласно регионалните правила на мястото, където се намира имотът, а отделно Czechia или Poland може да прилага собствените си вътрешни правила за данъчно облагане на наследяването към същото наследство, без двустранен механизъм, създаден да предотврати двойното му облагане.
| Облекчение | Какво прави | Условие |
|---|---|---|
| Намаление за родство, групи I-II | Намалява данъчната стойност на наследството с до 1.000.000 EUR. | Съпруг или съпруга, деца, внуци, родители или баби и дядовци. |
| Намаление за обичайно местоживеене | Фиксирано намаление от 99% върху стойността на собственото жилище на починалия, без горна граница. | Само ако имотът е бил обичайното местожителство на починалия и наследникът го запази за следващите три години. |
| 99% намаление на квотата | Намалява дължимия в противен случай данък след посочените по-горе облекчения с 99%. | Прилага се за групи I и II съгласно собственото регионално законодателство на Андалусия. |
Едно правило на равнище ЕС е важно тук по друга причина: Регламент 650/2012 на ЕС относно наследяването определя кое национално НАСЛЕДСТВЕНО ПРАВО, а не данъчно право, урежда законното разпределение на Вашето имущество и може да има значение за документите. Сам по себе си той не предотвратява двойното данъчно облагане и е отделен въпрос от всичко изложено по-горе.Пълният процес по испанския данък върху наследството, срокът за подаване, въпросът за избора на приложимо право и примерните изчисления са изцяло предмет на отделно ръководство. Това, което тази страница добавя, е единственият факт, който ръководството не обхваща: самата липса на договор и защо тя означава, че посоченото по-горе облекчение е едностранно и важи само от страна на Испания.
Източници
Възможно ли е наистина наследниците ми да бъдат обложени с данък от Испания и Чехия или Полша за един и същ имот?Това е честният, нерешен риск. Испания ще обложи наследството от своя страна, като приложи посоченото по-горе регионално облекчение. Дали след това Чехия или Полша ще обложи отново същото наследство и дали някоя от двете държави има собствено едностранно облекчение за вече платен чуждестранен данък върху наследството, не беше потвърдено от настоящото проучване за нито една от тях. Необходим е конкретно посочен специалист по данъчно облагане на наследства във Вашата държава, а не предположение.
Какво всъщност включва подаването всяка година?
Собственик от Чехия или Полша с доходи от отдаване под наем в Испания или с продажба в Испания действително трябва да подава ДВЕ данъчни декларации, а не една автоматично съгласувана декларация. От испанска страна това е Modelo 210 за доходи от наем или вменени доходи и отделно за продажба, както и документите за удържаните от нотариуса 3%. От страна на държавата по местоживеене това е обичайната Ви годишна декларация, която трябва да включва същия доход или същата печалба с източник в Испания, като данъчният кредит по договора трябва активно да бъде заявен там.Нито една от страните не прави това вместо Вас. Испания не уведомява автоматично чешката или полската данъчна администрация какво сте платили, а декларацията Ви в държавата по местоживеене също не го включва автоматично. Вие или Вашият счетоводител трябва сами да заявите облекчението и от двете страни за всяка година, през която то се прилага.
Точно този вид координация между две държави е това, което испанският gestor, работещ съвместно с Вашия счетоводител в държавата по местоживеене, трябва да организира, вместо сами да сглобявате всичко от два комплекта документи на два езика.
Какво да подготвите, преди Вашият имот в Испания да доведе до две данъчни задължения
Пет неща, които трябва да бъдат събрани преди първото плащане на наем или първата продажба, а не откривани в последния момент преди подаването.| Подгответе | Защо е важно | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Конкретно посочен счетоводител от испанска страна, който да подава Modelo 210 вместо Вас | Нетната ставка от 19% зависи от заявяването на действителни приспадащи се разходи; пропускането им означава надплащане. | Да я подадете сами веднъж и да се надявате, че същият подход ще работи всяка година. |
| Конкретно посочен счетоводител или данъчен консултант във Вашата държава за същия доход или печалба | Данъчният кредит по договора не се прилага автоматично; трябва активно да го заявите в декларацията си в държавата по местоживеене. | Да приемете, че Испания и държавата Ви по местоживеене ще уредят данъка помежду си. |
| Ясен отговор дали имотът се счита за отдаден под наем или оставен празен | И в двата случая се плаща данък в Испания по една и съща ставка, но съгласно различни правила и чрез различни декларации. | Точно предположението „Всъщност не го отдаваме под наем, така че няма какво да подаваме“ е неправилно. |
| Бележка за периода от 1 до 20 януари за подаване на декларация за доходите от наем за предходната година | Пропускането му е нарушение на задълженията за спазване на изискванията, а не малко закъснение. | Да научите за срока, след като той е изтекъл. |
| Ранна консултация относно планирането на наследяването предвид посочената по-горе липса на договор | Няма двустранно решение за данъка върху наследството, затова планирането трябва да се извърши предварително, а не след смъртта. | Да го оставите за момента, в който действително стане важно и вече нищо не може да бъде планирано. |
Какво остава неясно
Това е обща ориентация към 21 август 2026 г., а не данъчна консултация относно Вашата конкретна ситуация. Тя се основава на ограничено по обхват проучване с посочени източници за всеки раздел по-горе, като няколко реални пропуска са ясно изложени, вместо да бъдат прикривани с предположения.Собственият метод за облекчение по договора между Чехия и Испания, чрез данъчен кредит или освобождаване, за доходи от наем и капиталови печалби не беше потвърден чрез проверка на самия текст на договора в рамките на това проучване. Необходимо е пряко запознаване с договора или консултация с чешки данъчен консултант, преди някой да го представи като окончателно установен в едната или другата посока.Точният механизъм за доказване на вече платения в Испания данък при заявяване на облекчение чрез данъчен кредит в държавата по местоживеене, а именно удостоверение или разписка за Modelo 210, не беше потвърден за нито една от двете държави. Не беше потвърдено и дали Чехия или Полша има собствен вътрешен праг, който задейства отделно задължение за деклариране на чуждестранни активи, което е различен въпрос от самия доход или печалба.Преди всичко: в рамките на тази проверка не бяха проучени нито собствените вътрешни едностранни разпоредби на Чехия, нито тези на Полша за облекчаване на вече платен данък върху наследството в чужбина. Като се има предвид, че изобщо няма договор за наследството, това е единственият пропуск, който най-много си заслужава да бъде отстранен с помощта на конкретно посочен специалист, преди купувачът да разчита на защитата на която и да е от двете държави.
Най-често задавани въпроси относно двойното данъчно облагане
- Променя ли нещо по испанските ставки това, че живеете в Чехия или Полша вместо в Испания?
- Не. Испания облага имота, тъй като той се намира в Испания, при една и съща ставка за всеки жител на ЕС/ЕИП, независимо в коя държава от ЕС живее. Разликата между собственик от Чехия и собственик от Полша е в това какво се случва след това в държавата по местоживеене, а не в размера на данъка, който самата Испания начислява.
- Ако вече плащам данък в Испания, трябва ли все пак да декларирам същия доход в държавата по местоживеене?
- Да. И Чехия, и Полша облагат своите местни жители върху световния им доход, така че същият доход или печалба с произход от Испания трябва да бъде посочен и във Вашата данъчна декларация в държавата по местоживеене. Договорът съществува именно за да получите данъчен кредит там за вече платения в Испания данък, но само ако действително го заявите.
- Удържаните при продажбата 3% същите ли са като окончателния ми данък върху капиталовата печалба?
- Не, а да се приема обратното е често срещана грешка. Това е гаранционна сума, удържана срещу бъдещото Ви данъчно задължение. След това подавате собствена декларация: ако действителните 19% върху печалбата са по-малко от удържаното, претендирате разликата обратно; ако са повече, плащате остатъка.
- Може ли испанско завещание да избегне проблема с двойното данъчно облагане на наследството?
- Испанското завещание помага на семейството Ви да избегне месеци допълнителни административни процедури след смъртта и Ви позволява да изберете правото на коя държава да урежда наследството. Само по себе си обаче то не решава посочения по-горе данъчен въпрос: няма договор нито в едната, нито в другата посока, така че данъчните последици и в двете държави изискват отделна консултация, независимо дали има завещание.
