Ново строителство или имот на вторичния пазар на Costa del Sol
Разликата не е само в това дали имотът е нов. Данъците, схемата на плащанията, гаранциите, времето за изчакване и възможностите за преговори също се променят. Нито единият вариант не е по-добър: те са подходящи за различни планове.
Три варианта, не два
Хората казват „покупка на зелено или имот на вторичния пазар“, сякаш има два варианта. На Costa del Sol те са три, а средният е този, който повечето купувачи не са обмисляли.
- Off-planКупен от предприемача, преди сградата да е завършена, а понякога и преди да е започнат строежът. Плащате на етапи с напредването на строителството, а изчакването е цената за по-ниската входна цена и избора на жилище.
- New build, readyСъщият проект, купен около или след финализиране на покупката. Данъчното третиране е идентично с това при покупка на зелено, чакането почти изчезва, а изборът на жилище е каквото е останало. Често това е разумният среден вариант.
- Имоти на вторичния пазарКупен от съществуващ собственик. Различни данъци, много по-кратък път до ключовете, без гаранция и единственият начин да получите адреси, застроени преди десетилетия.
Данъците и схемата на плащанията следват първите два варианта заедно: за данъчни цели новото строителство си остава ново строителство, независимо дали го купувате от изкопа на строежа или през седмицата, в която е завършено.
Данъчната разлика е по-малка, отколкото изглежда
Това е числото, с което започват повечето сравнения, и то най-често се разбира погрешно. При ново строителство плащате 10 % IVA плюс 1.2 % AJD, тоест 11.2 % данък. При имот на вторичния пазар плащате един-единствен данък върху прехвърлянето, ITP, в размер на 7 %.Разлика от четири пункта в данъка звучи решаващо. Но не е така, защото данъкът не е целият разход по покупката. След добавяне на адвоката, нотариуса, имотния регистър и по-малките разходи общата сума е около 13 % над цената при ново строителство и около 9 % при имот на вторичния пазар.
Какво сравняват хоратаКакво всъщност е решаващо
- 11,2 % спрямо 7 % данък
- Около 13 % спрямо около 9 % общо, като и двете са процент от цена, която сама по себе си е различна.
- По-ниският данък печели
- Имот на вторичния пазар, който се нуждае от нова кухня, нови бани и нова климатична система, може да струва общо повече от новото строителство, което сте отхвърлили заради данъка.
- Данъкът е голямата променлива
- Състоянието, местоположението и разходите след предаването на имота променят общата сума много повече от четири процентни пункта данък.
Затова не избирайте според данъка. Изчислете общата цена на всеки конкретен имот, включително необходимото след получаването на ключовете, и сравнете двете суми.
Как и кога плащате
Схемата на плащанията е практическата разлика, която повечето купувачи усещат първо, защото определя колко средства са Ви необходими и кога.
| Етап | Ново строителство | Имоти на вторичния пазар |
|---|---|---|
| Резервация | Обикновено 6.000 до 11.000 €, определени от проекта. | Обикновено 6.000 до 11.000 €, а при по-скъпи имоти до 1 % от цената. |
| При подписване на договора | Обикновено 20 до 40 % от цената плюс IVA. | Обикновено общо 10 до 20 % от цената. |
| Докато чакате | Следващите плащания се извършват според схемата на плащанията на конкретния проект. При някои проекти те са разпределени по време на строителството, а при други има още едно плащане и остатъкът при финализиране на покупката. | Нищо. Изчаквате датата за финализиране на покупката, договорена пред нотариуса. |
| При нотариуса | Остатъкът при финализиране на покупката и прехвърляне на собствеността. | Остатъкът при подписване на акта. |
Последицата, за която си струва да планирате: при ново строителство може да се нуждаете от голяма част от собствените си средства още в началото, месеци или години преди да имате нещо, което да използвате или отдавате под наем. При имот на вторичния пазар парите се прехвърлят по-късно, но по-бързо.
Какво е покрито след това
Това е разликата с най-сериозни последици и тя се забелязва едва когато нещо се обърка.Новото строителство е с предвидени от закона гаранции: десет години за конструкцията, три години за инсталациите и една година за довършителните работи. Имотът на вторичния пазар няма такива. Продавачът носи отговорност само за скрити дефекти, за които е знаел и ги е прикрил, а това се доказва много по-трудно от предявяването на гаранционна претенция.
Това не прави имота на вторичния пазар по-лоша покупка. То прави техническата инспекция задължителна при единия и въпрос на удобство при другия. При по-стар имот инспекцията от архитект или оценител е единствената гаранция, която ще получите.
Пространство и най-добрите адреси
Два компромиса действат в противоположни посоки и заедно определят повече покупки от данъка.
- Имотът на вторичния пазар обикновено Ви дава повече отвътреПо-старите апартаменти са построени по-просторно. При ново строителство по-голяма част от площта е за тераси и общи съоръжения на комплекса, така че за същите средства често получавате по-малко квадратни метри на закрито и повече на открито.
- Новото строителство обикновено Ви осигурява по-ниски текущи разходиНай-високите енергийни класове, съвременната изолация и съвременните инсталации се отразяват в сметките и в това, което няма да се наложи да подменяте в продължение на години.
- Най-добрите адреси на първа линия са имоти на вторичния пазарЗемята, най-близо до водата, е застроена преди десетилетия. Повечето нови проекти са откъм сушата спрямо A7. Ново строителство на първа линия съществува, но е много малко и съответно е на по-висока цена.
- Новото строителство Ви дава изборДокато проектът е в строеж, обикновено избирате материали, настилки и цветове, а някои предприемачи ще преместят преградна стена. Имотът на вторичния пазар се купува в съществуващия му вид, а промяната му означава ремонт.
След колко време ще получите ключовете
При имот на вторичния пазар пътят от резервацията до ключовете обикновено е от един до три месеца. При ново строителство всичко зависи от етапа на проекта: покупката близо до финализиране на покупката може да бъде почти толкова бърза, докато покупката още в началото на строителството може да означава две до три години.При ново строителство чакането не е изгубено време, но през него притежавате договор, а не имот. Ако Ви е необходимо място за ползване през следващото лято, това само по себе си дава отговора.
Къде има възможност за преговори
Ново строителствоИмоти на вторичния пазар
- Отстъпката от цената е изключение.
- Цената обикновено подлежи на договаряне, но не винаги.
- Какво се променя вместо това: схемата на плащанията, по-доброто оборудване, някои допълнителни услуги.
- Какво се променя: цената, датата на финализиране на покупката, оборудването и останалите условия по сделката.
- Обикновено най-добрият случай са последните жилища в завършен проект, от които предприемачът иска да се освободи.
- Определящо е доколко продавачът е мотивиран, а именно това купувачът не може да види сам.
След силния растеж през последните години пазарът се забавя, така че някои предприемачи са по-склонни да обсъждат цената, отколкото преди. Това е причина да попитате, но не и да разчитате на отстъпка.
Кой вариант е за Вас
Това не е система за оценяване. Това са условията, при които всеки от двата варианта е очевидният отговор.
Новото строителство е по-простият отговор, акоИмотът на вторичния пазар е по-простият отговор, ако
- Искате съвременен стандарт, без нищо за довършване, и гаранции, които го подкрепят.
- Искате ключовете след месеци, а не след години.
- Искате ниски текущи разходи и най-добър енергиен клас.
- Искате да сте възможно най-близо до плажа, доколкото крайбрежието позволява.
- Искате басейнът, фитнесът, спа зоната или споделеното работно пространство да са част от комплекса.
- Искате повече квадратни метри вътрешна площ за същите средства.
- Нямате нищо против да чакате и бихте искали да изберете разпределението и довършителните материали.
- Предпочитате да ремонтирате според собствения си вкус, вместо да приемете чужд избор.
- Искате няколко години без значителни разходи за ремонти.
- Искате утвърден квартал с развита растителност и съседи, които действително живеят там.
Какво да проверите при всеки
Двата варианта имат различни рискове, затова правната проверка не е еднаква и при двата.
| При ново строителство | Имот на вторичния пазар | Защо е важно |
|---|---|---|
| Предприемача, земята, разрешителните и договорната документация. | Собствеността, тежестите, заповедите за принудително изпълнение и задълженията към етажната собственост. | Задължение, свързано с имота, може да премине към Вас; проект без необходимите разрешителни може да бъде спрян. |
| Банковата гаранция, издадена на Ваше име и за конкретните Ви плащания. | Законосъобразността на всички строителни работи и на всяко нерегистрирано разширение. | Това са двете места, където действително се губят пари, и двете могат да бъдат проверени предварително. |
| Датата на финализиране на покупката и какво предвижда договорът при забавяне. | Правилата на общността, особено ако възнамерявате да отдавате имота под наем. | Забавеното финализиране на покупката струва време, а ограничението за отдаване под наем може да премахне причината, поради която сте купили. |
Сравнението, което хората търсят, е погрешното
Почти всеки вариант на този въпрос онлайн получава отговор с данъчна таблица, защото данъкът е единственото число, което е еднакво за всички. Същевременно това е числото, което има най-малко значение.Покупките, които се провалят, не се провалят, защото някой е платил 11.2 % вместо 7 %. Провалят се, защото имот на вторичния пазар се е нуждаел от ремонт за четиридесет хиляди евро, който никой не е калкулирал, или защото жилище, купено на зелено, е било избрано по визуализация, а се е оказало с изложение на север към хълм, или защото имот е бил купен за отдаване под наем, а общността вече е била гласувала ограничение на отдаването.Затова не отговаряме на този въпрос абстрактно. Сравняваме два конкретни имота с всички разходи, включително това, от което всеки ще има нужда след предаването на имота, и казваме кой от тях бихме купили.
Често задавани въпроси
- По-евтина ли е покупката на зелено от завършено ново строителство в същия проект?
- Обикновено да, а отстъпката е компенсацията за това, че чакате и поемате строителен риск. С напредването на продажбите и финализирането на проекта оставащите жилища обикновено се предлагат на по-високи цени от първите.
- Мога ли да получа ипотека за покупка на зелено?
- Да, но не още. Банката одобрява кредита приблизително два месеца преди финализирането на покупката, така че по-ранното кандидатстване не води до нищо. Именно затова вноските по депозита при ново строителство трябва да бъдат от собствени средства.
- Плащам ли два пъти данък при ново строителство, IVA и ITP?
- Не. Имотът е или предмет на първо прехвърляне, при което се плащат IVA и AJD, или на последващо прехвърляне, при което се плаща ITP. Никога и двете.
- Какво се случва, ако предприемачът не завърши проекта?
- Всяко плащане, което сте направили преди финализирането на покупката, трябва да бъде покрито с банкова гаранция на Ваше име, която възстановява сумата заедно със законната лихва. Вашият адвокат проверява точната формулировка на тази гаранция, преди да бъде извършено каквото и да е плащане.
- Имотът на вторичния пазар винаги ли е по-евтин на квадратен метър?
- Не. В близост до морето той често е по-скъпият от двата варианта, защото земята там е застроена отдавна, а имотът на вторичния пазар е единственият начин да го купите.
