Шум в близост до имот на Costa del Sol
За 30 секунди
Можете да предвидите повечето източници на шум в Costa del Sol, преди да купите: те са сезонни, имат адреси и за някои има публични регистри. Ограниченията в Андалусия са 65 dBA на открито през деня, 55 dBA на открито през нощта от 23:00 ч. и 30 dBA в собствената Ви спалня през нощта.
30 dBA90 dBA
- Законово на закрито през нощтадо 35 dBAВ обитаемо помещение, най-строгият от трите лимита.
- Законово на открито през нощтадо 55 dBAОт 23:00 ч.
- Законово на открито през денядо 65 dBAНад тази стойност измерването представлява нарушение.
Какво причинява шум по това крайбрежие?
Чуждестранните купувачи пристигат, притеснени от съседите и партитата. Тези източници на шум съществуват, но не са начело на списъка. Източниците, които се появяват отново и отново тук, са свързани с конструкцията, сезонни са и в повечето случаи се виждат на карта, ако знаете какво търсите.Жилищният комплекс е планирана или оградена жилищна зона със споделени терени и удобства, като това е утвърденият чешки термин за испанското urbanización. Комплекс в курортен стил, с бар до басейна, рецепция, игрище за падел и автомобилна бариера под спалните, има свои собствени източници на шум. Обикновено те са най-лесни за проверка, защото управителят на общността трябва да отговаря за тях.
- СезоненПлажен бар или плажен клуб на няколкостотин метраТова е летен бизнес с лиценз за музика и тераса, насочена към определена зона. През февруари е тихо, но през август работи всяка вечер.What to do insteadПопитайте за разстоянието и, ако това е важно за Вас, направете проверка през сезона и в часа, който Ви интересува.
- ПостояненA-7 или AP-7 в полезрението на терасатаДвижението продължава през цялата нощ, а шумът намалява бавно с разстоянието. Това, което наистина определя нивото на шума, е дали между Вас и пътя има хребет или редица от сгради.What to do insteadПроверете линията на видимост чрез сателитния изглед, а не само разстоянието в метри.
- ВечеренПадел корт в жилищния комплексТова е силен, повтарящ се ударен шум, придружен от гласове, вечер, защото тогава е достатъчно прохладно за игра. Нормално е тук да има корт, който не е съществувал, когато са били направени снимките.What to do insteadПопитайте за разстоянието, дали има стена или растителност и какво е работното време на комплекса.
- НощенТехническо помещение за басейна, кондензатори или мотор на асансьор близо до спалнятаНай-често срещаният нощен шум в испански апартамент е механичен, а не човешки: помпа с таймер, кондензатори на покрива или нагнетателна помпа. Той е постоянен, а не силен, което именно пречи да спите.What to do insteadПопитайте с коя стена граничи спалнята и какво има от другата страна.
- По графикКлъстер от контейнери или товарна рампа под прозорецаВ повечето местни градове контейнерите за стъкло се изпразват през нощта, а почистването на улиците започва рано. Никой не споменава това при оглед в три часа следобед.What to do insteadПроверете сателитния изглед за контейнери и товарни рампи, а не само входа.
- БъдещеНезастроен парцел до или зад имотаНа крайбрежие, което все още се застроява, съседният парцел е също толкова важен, колкото и апартаментът. Строителният шум, а по-късно и шумът от новия съсед, е шум, който на практика сте купили.What to do insteadПопитайте какво е одобрено за съседния парцел и кога е планиран следващият етап от застрояването му.
Имат ли испанските апартаменти лоша шумоизолация?Често по по-стария стандарт, с който сте свикнали. Испанският строителен кодекс придобива специално изискване за защита от шум през 2007 г. Сграда от 1970-те до 1990-те години е построена по значително по-слаб стандарт, обикновено с единично остъкляване и тънки преградни стени. Сграда от ново строителство след 2010 г. е различен продукт. Това е една от най-ясните практически разлики между имот на вторичния пазар от по-старо десетилетие и ново строителство, но почти никой не я обяснява по този начин.
Как да проверите шума, преди да летите?
Можете да направите почти всичко това от бюро в Чехия за половин час и така да стесните подбора от имоти по-бързо от всяка друга отделна проверка.
- Разгледайте сателитната снимка, а не фотографиитеНамерете парцела, а след това потърсете какво е изключено от кадъра на снимката в обявата: пътя, алеята към плажа, игрището за падел, терасата на бар, групата контейнери, покрива, отрупан с кондензаторни тела, съседния парцел.
- Watch out
- Измерете действителните разстояния, вместо да се доверявате на „близо до всичко“.
- Установете какво се намира между имота и пътяХребет, редица от сгради или изкоп имат по-голямо значение от самото разстояние. След това вижте към коя страна на сградата са ориентирани спалните.
- Watch out
- Ако тихата страна е обърната към пътя, имотът е по-шумен от такъв, който е два пъти по-близо, но спалните му са ориентирани в обратната посока.
- Разгледайте разпределението заради шума, а не заради самата планировкаПроверете с коя стена граничи основната спалня и какво се намира от другата страна: дневна на съсед, шахта на асансьор, стълбище, помещение за контейнери или техническо помещение. Проверете на кой етаж се намира и какво има на покрива над нея.
- How long
- Около 15 минути и най-полезното нещо, което можете да направите, за да предвидите шума.
- Проверете сезона, през който търситеПътуване за огледи през февруари няма да Ви каже нищо за август, а пътуване през август няма да Ви каже нищо за януари.
- Watch out
- Попитайте за заетостта извън сезона и колко апартамента се отдават под наем за почивка.
- Попитайте дали терасата до имота има разрешение за музика и до когаТерасата заема обществено пространство по силата на общинско разрешение. Дали е разрешена усилена музика и до кога е едно от условията на това разрешение.
- Where
- От кметството, чрез Вашия адвокат, писмено.
- Watch out
- Градовете определят часовете за затваряне по категории, а в някои градове ги удължават през лятото. Това може да се провери, но почти никой не го прави.
- Попитайте общността писменоАдминистраторът може да каже дали е имало оплаквания от шум, дали хората отдават апартаменти краткосрочно и дали общността планира игрище за падел или обновяване на басейна.
- Where
- Прочетете протоколите от последните три години, като потърсите думата „ruido“.
- След това помолете някого да постои там в подходящия часЦеленасочен видеооглед е най-полезният начин да проверите шума: терасата в 23:00 през сезона, техническото помещение на басейна през нощта, пътят в осем сутринта.
- Watch out
- Записът не е измерване, но показва какво действително бихте чули.
Кой етаж и коя страна да избера?За по-малко шум изберете среден етаж от страната, обърната встрани от пътя и басейна, със спални към тихата страна и без механично оборудване над тях. Партерният етаж Ви дава тераса, но и движение покрай нея към басейна. Последният етаж Ви дава гледка, но и всичко, което се намира на покрива. Обикновено хората задават този въпрос за планировката заради светлината, но отговорът, който най-често ги удовлетворява, е свързан с шума.
Какви точно са ограниченията за шума в Андалусия?
Испанското законодателство за шума действа на няколко равнища: национален рамков закон, национална наредба с техническите стойности, андалуска наредба, която надгражда националната, и общинска наредба под нея. Андалусия замени своята наредба за шума през 2025 г. Това е важно да се знае, защото повечето публикувани съвети все още цитират старата наредба.
| Какво се регулира | Стойността | Какво означава на практика |
|---|---|---|
| На открито в жилищен район, съществуващ жилищен комплекс | 65 dBA през деня и вечерта, 55 dBA през нощта. | Това е целевото ниво на акустично качество за зоната, а не ограничение за един съсед. Това е нивото, в което общината би трябвало да поддържа района. |
| На открито в нов жилищен комплекс | 60 dBA през деня и вечерта, 50 dBA през нощта. | По-строги за новото строителство. Това е една от малкото области, в които новото строителство има законово предимство пред имот на вторичния пазар. |
| В жилището | 45 dBA през деня и вечерта, 35 dBA през нощта. | Това е числото, което има значение при спор, защото служителите го измерват там, където спите, а не на улицата. |
| Нощният период | От 23:00 до 07:00 ч., с вечерен период от 19:00 до 23:00 ч. | Оплакването от музика в 00:30 ч. е оплакване за нощния период и това е формулировката, която трябва да използвате. |
| Заведения с музика и тераси | Определя се от лиценза и общинската наредба, като часовете за затваряне са фиксирани по категории и понякога се удължават през лятото. | Няма единен час за цялото крайбрежие. Попитайте общината за конкретния обект, вместо да търсите общо правило. |
| Ежедневен битов шум | Оставя се на общинските наредби, които могат да го определят и санкционират. | Ето защо „тихите часове в Испания“ нямат единен национален отговор: Вашият град има собствени правила, а местната полиция ги прилага. |
Източници
- BOJA, Декрет 50/2025: Наредба за опазване на акустичното качество в Андалусия, ограничения за жилищни зони (чл. 24) и вътрешността на апартаментите (чл. 26); отменя Декрет 6/2012 ↗
- BOE, Кралски декрет 1367/2007, с който се прилага Закон 37/2003 за шума: акустично зониране, цели за качество и дневен, вечерен и нощен период ↗
- BOE, Кралски декрет 314/2006: Технически строителен кодекс, чийто документ за защита от шум е изменен през 2007 г. ↗
Има ли тихи часове на национално ниво в Испания?Не като едно-единствено правило, на което можете да се позовете. На национално ниво съществува нощният период от 23:00 до 07:00 ч. и ограничения, изразени като целеви нива на акустично качество. Практическите правила за това кога можете да пробивате, да пускате музика или да организирате парти на терасата произтичат от общинската наредба и от собствения правилник на етажната собственост. Струва си да прочетете и двата документа веднъж, а и двата са по-кратки, отколкото хората очакват.
Променя ли се шумът между лятото и зимата?
Да, и то значително. Това крайбрежие има два акустични сезона, а повечето купувачи преживяват само единия от тях, преди да подпишат. Това е най-голямата причина един имот да изненада своя собственик през първата година.
Февруари
- Плажен клуб
- Затворено
- Кор за падел
- Празно до 9 вечерта
- Обитаване на сградата
- Наполовина необитавано
- Басейнова техника
- Работи по-малко или не работи
- Пътят
- Тихо
Август
- Плажен клуб
- Работи всяка нощ
- Кор за падел
- Музика до късно
- Обитаване на сградата
- Пълно, включително наетите жилища
- Басейнова техника
- Работи по-дълго, с таймер
- Пътят
- Постоянен трафик
Обратната изненада е реална и ѝ се обръща по-малко внимание: жилищен комплекс, пълен с живот през август, може да бъде почти празен от октомври, със затворен ресторант, неосветена улица и без никого в сградата. За някои купувачи тази празнота е по-големият проблем. Краткосрочното отдаване под наем също се различава от апартамент, в който живее собственикът, затова попитайте администратора колко жилища в сградата се отдават краткосрочно, преди да решите кой сезон е по-важен за Вас.
Какво можете да направите за шума, след като вече притежавате имота?
Пропускането на стъпка тук ще Ви струва месеци, защото всеки етап създава доказателствата за следващия. Редът е по-важен от усилията, които влагате в който и да е отделен етап.
- Поговорете веднъж спокойно със съседаИзненадващо много случаи приключват тук, особено когато става дума за туристически наемател, който няма представа, че стените са тънки.
- Watch out
- Това има значение и по-късно: всеки следващ етап протича по-добре, ако можете да кажете, че първо сте попитали.
- Водете записки от първия денЗаписвайте датите, началния и крайния час, какъв е бил шумът и кой друг го е чул. Правете записи с видим часовник.
- How long
- Записките, водени от първия ден, са по-ценни от документирането на по-сериозен проблем, започнало през шестия месец.
- Пишете на управителя и председателяИспанското законодателство за етажната собственост позволява на общността да предприеме действия срещу незаконна или вредна дейност в апартамент. Първата официална стъпка е общността да изиска нейното прекратяване.
- Where
- До управителя на етажната собственост
- Watch out
- Тук също ще разберете дали други собственици са се оплаквали, което променя всичко.
- Burofax, когато писмата не помагатBurofax е пощенска услуга, която удостоверява както съдържанието, така и доставянето на писмо, и адвокатът ще поиска от Вас такъв документ.
- Подайте административна жалбаПодайте denuncia до общината или местната полиция за лицензирано заведение или продължаващо нарушение. Общината може да изпрати специалист, който да извърши измерване с калибриран уред.
- Where
- Общината или местната полиция
- Watch out
- Калибрираното измерване е нещо, което записите от телефона Ви не могат да осигурят. Очаквайте да се наложи да го повторите.
- Съдът, с отворени очиТози път е възможен, но е бавен. Като чуждестранен собственик предвидете разходи за адвокат, преведени документи, технически доклад и лично присъствие или пълномощно.
- Watch out
- Стигнете до този етап с двугодишни записки и официално измерване, а не само с натрупано раздразнение.
А ето и частта, която никой не казва на глас: хората тук понасят ежедневния шум от живота в неизолирана сграда повече, отколкото чуждестранният купувач очаква. Стъпки, местене на столове, телевизор през стената, деца в басейна в десет вечерта. Нищо от това не нарушава правило, а официално оплакване от него по-скоро създава враг, отколкото решение.
Съседният апартамент се отдава на туристи. Мога ли да го спра?Шумът и отдаването под наем са два отделни въпроса. С шума се справяте по описаната по-горе последователност, а професионалният оператор обикновено реагира бързо, защото жалбата застрашава лиценза му. Дали самото отдаване под наем е разрешено зависи от устава на етажната собственост, от решенията на общността и от общинските и регионалните правила за лицензиране, които се промениха през 2025 г. Това е правен въпрос за Вашия адвокат и има отделна страница по темата.
Контролен списък за шума при конкретен имот
Използвайте го за подбор от имоти, а не за цял град. Четири от дванадесетте задачи се изпълняват на бюро, пет изискват присъствие в имота, а три са въпроси към други хора.| Какво да проверите | Защо е важно | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| На бюрото | ||
| Реалното разстояние и пряката видимост към A-7 или AP-7 | Шумът от трафика продължава цяла нощ и намалява бавно с увеличаването на разстоянието. | Ясна, открита гледка към пътя от терасата, без нищо между нея и пътя. |
| Какво има в радиус от 300 m: барове, плажни клубове, падел, контейнери | Това са източници на шум, които се проявяват през сезона, но не се виждат на снимките. | Плажен клуб непосредствено под терасата или падел корт в жилищния комплекс, под спалните. |
| С коя стена граничи основната спалня | Шахта на асансьор или дневната на съседа зад леглото са постоянен проблем. | Спалня до стълбището, асансьора, помещението за контейнери или техническото помещение. |
| Строителен период | Испанският строителен кодекс придобива акустично изискване през 2007 г. | Сграда от 80-те години с оригинално единично остъкляване и без информация за преградните стени. |
| В имота, в подходящия час | ||
| Покривът и светлинният двор | Кондензаторите, помпите и двигателите на асансьорите са класически източници на нощен шум. | Редица климатични тела непосредствено над или срещу прозореца на спалнята. |
| Басейновата инсталация и таймерът | Филтрационна помпа, работеща на нощен цикъл, е постоянен източник на шум. | Помещение с инсталации до стената на спалня, без никой да може да каже кога работи. |
| Имотът след 22:00 през сезона | През нощта и през август това е различен адрес. | Вижда се единствено в три часа следобед през февруари. |
| Сутринта: доставки, почистване, контейнери | Ранният шум е планиран шум, така че можете да го проверите предварително. | Товарна рампа, група контейнери или служебен вход на ресторант под прозореца. |
| Съседните парцели | По това крайбрежие празният парцел в съседство е строителна площадка, която чака да бъде застроена. | Незастроен парцел с уведомление за разрешение на оградата и без никой, който да каже какво предстои. |
| От други хора | ||
| Три години протоколи от общността, прегледани за шум | Оплаквания, ремонти на инсталации и предложения за падел се появяват първо там. | Повтарящи се сигнали за шум без решение или предложение за изграждане на игрище. |
| Колко жилища в сградата се отдават краткосрочно | Това напълно променя нощта през сезона. | Администраторът не знае или няма да каже. |
| Лицензът за музика и часът на затваряне на обекта в съседство | Това е общински факт, наличен в писмен вид, но почти никой не го изисква. | Усилена музика, разрешена до късно, на тераса непосредствено под спалните. |
На първа линия или две улици назад
Това е компромисът, който почти всеки купувач по това крайбрежие действително прави, а шумът е едно от трите неща, от които зависи. И двете позиции са честни.| На първа линия край морето | На две улици от крайбрежието | |
|---|---|---|
| Какво чувате | Морето, а през сезона и алеята към плажа, крайбрежната алея и всеки плажен клуб на няколкостотин метра по пясъка. | Улицата, съседите и всички механични инсталации на сградата. Обикновено е по-тихо през нощта, но не винаги. |
| Пътят | Често крайбрежният път минава зад първата линия, така че самата сграда блокира шума вместо Вас. | Може да се окажете от неправилната страна на същия път, което е най-честата грешка по отношение на шума тук. |
| Сезонност | По-осезаема. Разликата между януари и август е най-голяма на крайбрежната линия. | При по-полегат терен зимната пустота се усеща по-осезаемо. |
| Цената | Значителна надценка, платена за гледката и разходката до водата. | Осезаемо по-евтино на квадратен метър, а плажът все още е на пет минути пеша. |
| Какво да проверите | Плажните клубове по пясъка в двете посоки, крайбрежната алея под Вас и часовете, прекарани на терасата. | От коя страна на пътя се намира имотът, растителността на покрива и какво има върху парцела отзад. |
Какво може и не може да Ви покаже заснемането в 23:00
Това не е разказ на клиент. Това показва какво действително дава проверката, тъй като хората често преувеличават възможностите на записа, а той е наистина полезен само в рамките на ограниченията си.- Какво улавя добре: присъствие и характерДали има музика, дали можете да различите ритъма през затворен прозорец, дали помпата на басейна работи, дали пътят звучи като равномерен шум или като поредица от отделни автомобили. Това е по-голямата част от онова, което искате да знаете.
- Какво улавя зле: нивотоМикрофонът на телефона автоматично компресира силния звук и усилва тихия звук. Затова записът не е измерване и нито една стойност в децибели, извлечена от него, няма значение. Всеки, който Ви посочи стойности в dB от телефон, просто гадае.
- Прозорецът е по-важен от часаЗаснемането с отворена, а след това със затворена врата към терасата, от спалнята, показва какво прави остъкляването. Това сравнение е най-полезните тридесет секунди от цялото упражнение и е нещото, за което хората забравят да попитат.
- Една нощ е само една нощВторник през юни не е събота през август, а затворена тераса не означава, че заведението не работи. Ако отговорът е важен за Вас, проверката трябва да се извърши в най-неблагоприятния реалистичен час, а не в удобен час.
- За какво всъщност служиДа решите дали да запазите имота в подбора си и да прецените какво да попитате продавача и общината след това. Това е филтър и отправна точка, а не доказателство за спор.
Записът отговаря на въпроса „какво бих чул“. Калибрираното измерване отговаря на въпроса „законно ли е това“. Това са различни въпроси и само на единия може да се отговори с телефон.
Какво не можем да обещаем относно шума
Ние не измерваме шума. Не разполагаме с шумомер, не изготвяме собствени стойности в децибели, а всяка стойност в dBA, която току-що прочетохте, е ограничение, определено от андалуската нормативна уредба, а не измерване на реално място. Измерването, което има доказателствена тежест, се извършва от общината или акустичен консултант.Не можем да бъдем във всеки имот в 23:00 през август. Целенасочената проверка е един от трите формата за видеооглед, които предлагаме, и ще я извършим за сериозен подбор от имоти, през сезона и в часа, които дават отговор на въпроса. За десет имота едновременно, през най-натоварения месец от годината, това не е обещание, което някой може честно да спази.Няма да назоваваме сгради. Работим с категории и публично достъпна географска информация, защото оценка за конкретно назован жилищен комплекс е публично изявление за домовете на други хора. Попитайте ни за конкретния адрес, който обмисляте, и ще получите ясен отговор за него.В някои случаи шумът тук не е проблем, който трябва да бъде решен. По-стари неизолирани сгради, живот на терасите, деца в басейна вечер: това е нормалният живот по крайбрежието и хората го приемат по-лесно тук, отколкото в Чехия. Ако това не е, което желаете, отговорът е в годината на строителството и местоположението, а не в оплакване.Общинските наредби, лицензите и часовете за затваряне се различават според населеното място и се променят с времето, а през 2025 г. Андалусия замени своята нормативна уредба за шума. Представеното тук отразява публикуваното от източниците към посочените дати. Потвърдете всичко, на което ще разчитате за конкретен имот, с Вашия адвокат.
Най-често задавани въпроси за шума
- Мога ли да разбера дали съседният бар има лиценз за музика?
- Да, това е един от малкото сигурни факти, с които можете да разполагате преди покупката. Тераса върху публично пространство работи въз основа на общински лиценз с определени условия, а дали е разрешена усилена музика и до колко часа е част от този лиценз. Отправете писмено въпроса към общината чрез Вашия адвокат, като посочите конкретния обект. Писменият отговор струва повече от всякакви уверения от продавача.
- Как да получа признати доказателства?
- Водете дневник с дати от първия ден, правете записи с видим часовник, намерете други собственици, готови писмено да потвърдят същото, изпратете официално уведомление чрез администратора и след това поискайте официално измерване чрез общината. Записите от телефона подкрепят изложението, но не доказват ниво. Официалното измерване е частта с тежест, а също и тази, чието организиране отнема най-много време.
- Падел кортът реален проблем ли е или интернет оплакване?
- Това е реален и разрешим проблем. Шумът се състои от удари и гласове вечер, затова значение имат разстоянието, наличието на стена или растителност между корта и сградата, както и часовете, определени от общността. Корт на четиридесет метра от прозореца на спалня, с игра до полунощ, е съвсем различен имот от този зад паркинга, където има забрана за игра след 22:00. Попитайте къде се намира и какви са часовете. Ако кортът е само планиран и все още не е изграден, поискайте да видите предложението в протокола.
- Ще повлияе ли проблемът с шума върху сумата, която ще получа при продажба?
- Да, и то неравномерно. Вие сте приели шума, защото вече сте харесали имота. Следващият купувач не го е направил и може просто да се откаже. Имот с очевиден източник на вечерен шум се продава по-бавно и на по-ниска цена. Това е практическата причина да разглеждате въпроса сега като въпрос на цена, а не по-късно като въпрос на търпимост.
- Да направя ли оглед през август, за да съм спокоен?
- Август Ви показва най-лошия сценарий, но прикрива другия риск: жилищен комплекс, който напълно опустява за осем месеца. Най-добрият план е да направите оглед през сезона, в който ще използвате имота, и да помолите някого, който е тук, да провери другия сезон. Ако можете да пътувате само веднъж, направете го през сезона и попитайте конкретно как изглежда зимата.