Енергиен сертификат за имот в Испания
За 30 секунди
Всеки имот в Испания трябва да има валиден енергиен сертификат, преди да бъде рекламиран за продажба или отдаване под наем. Сертификатът оценява сградата от A до G. Валиден е десет години, а при оценка G валидността е пет години, и струва от 50 до 300 €. Това е документ, който продавачът трябва да предостави, а не Вие.
Какво измерва сертификатът?
Това е теоретична оценка на самата сграда. Тя не се основава на навиците на Вашето домакинство или на сметката Ви за комунални услуги от миналата година. Квалифициран техник изчислява или измерва прогнозното потребление на енергия и емисиите на CO2 на имота въз основа на неговата конструкция, изолация, прозорци и инсталирани системи, след което ги превръща в една буква от A, най-ефективният клас, до G, най-неефективният. Два визуално сходни апартамента в една и съща сграда могат да получат различни букви, ако единият е реновиран с по-добра изолация или по-ефективни прозорци, а другият не е.Буквата не показва колко лично ще харчите за електроенергия. Това зависи от реалния начин, по който се използва имотът. Буквата показва само колко ефективна е проектирана и построена да бъде сградата. По това крайбрежие по-слабата оценка има по-малко значение за разходите за отопление и охлаждане, отколкото би имала в по-студен климат. Тя обаче все пак има реално значение: по закон трябва да бъде посочена във всяка обява за имота на всяка платформа.
Сертификат за енергийна ефективностЕтикет с оценка от A до G
- Енергиен клас
- [A-G]
- Потребление на енергия
- [XXX] kWh/m² година
- Емисии на CO2
- [XX] kg CO2/m² година
- Валидност
- [DD/MM/AAAA]
- Енергиен клас. Единствената буква, която по закон трябва да присъства във всяка обява.
- Потребление на енергия. Теоретична стойност. Въз основа на самата сграда, а не на реалните сметки на Вашето домакинство.
- Емисии на CO2. Изчислява се по същия начин като показателя за енергия.
- Валидност. Валиден 10 години от издаването или 5 години при оценка G.
Кога точно се изисква по закон и кога не?
Сертификатът е необходим, преди изобщо да може да бъде рекламирана продажба или отдаване под наем за какъвто и да е срок. Правилото стана по-строго през 2021 г. Преди това краткосрочното или ваканционното отдаване под наем можеше да бъде освободено от изискването, ако имотът се отдаваше за по-малко от четири месеца годишно. Това освобождаване вече не се прилага. Ваканционно отдаване под наем, рекламирано в която и да е платформа, вече се нуждае от същия валиден сертификат като дългосрочното отдаване под наем или продажбата.Остават малко на брой действителни изключения и те са строго ограничени. Те не са общ начин за избягване на правилото.
Продавате ли или отдавате ли имота под наем по какъвто и да е начин?
- ПродажбаВинаги е необходим, преди имотът изобщо да може да бъде рекламиран.
- Дългосрочен наемВинаги е необходим. Изискването е същото като при продажба.
- Краткосрочен или ваканционен наем, всеки срокИзисква се от 2021 г. Старото изключение за срок под четири месеца вече не се прилага.
- Нито едното: самостоятелна сграда под 50 m² или имот, закупен за събарянеНе е необходим, но само в рамките на тези строго ограничени изключения.
Актуално към 17 август 2026 г., въз основа на Real Decreto 390/2021, членове 2 и 3.2, проверено директно спрямо текста в BOE. Няколко независими вторични източника потвърждават премахването на изключението за срок под четири месеца и последователно описват същата промяна. Не сме проверили тази статия по статия в самия текст на BOE.
Нуждае ли се от такъв сертификат чисто нов имот, в който никога не е живяно, преди да може да бъде продаден?Да. Новото строителство получава своя сертификат като част от процеса на изграждане. Техническият екип на строителя организира това. Трябва да го получите заедно с останалите документи за финализиране на покупката, а не да го набавяте отделно като купувач.
Кой го издава и как продавачът получава такъв сертификат?
Само técnico competente, тоест квалифициран технически специалист, например архитект, технически архитект или инженер с подходяща квалификация, може да издаде сертификата. Собственикът не може да го организира или регистрира директно. Всяка от описаните по-долу стъпки се извършва чрез техническия специалист.Правната координация на Arevont изисква сертификата на продавача като един от стандартните документи, събирани преди подписването, заедно с nota simple и удостоверението за задължения към етажната собственост. Така проверяваме дали той е валиден и регистриран, преди да разчитате на него, вместо да установим липсата му при нотариуса.
- Оглед на мястоТехническият специалист извършва личен оглед на имота не повече от три месеца преди издаването на сертификата.
- Where
- Самият имот
- ИзчислениетоСтроителството, изолацията, прозорците и инсталираните системи се преобразуват в оценка от A до G.
- Електронно подаване в регионалния регистърВ Андалусия това е Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Андалуска агенция по енергетика
- Watch out
- Само сертифициращият технически специалист може да го подаде, никога самият собственик.
Какво се случва, ако продавачът не разполага с валиден сертификат?
Продажбата не се блокира автоматично. Нотариусът все пак може да одобри нотариалния акт, ако купувачът бъде ясно информиран за липсващия или изтекъл сертификат и писмено се откаже от изискването в самия акт. Това, което не отпада, е собственият риск на продавача пред органите: липсата или непредоставянето на валиден сертификат е нарушение, което може да бъде глобено съгласно по-широките правила за градоустройство и защита на потребителите, към които препраща нормативната уредба. Глобите обикновено се посочват в размер от 300 до 6.000 евро в няколко независими източника. Не сме потвърдили точните размери на глобите спрямо самия основен закон, затова поискайте от адвокат да потвърди това, вместо да го приемате като обещание.На този късен етап липсващият сертификат е по-полезен като предупредителен знак, отколкото като правен инструмент. Струва си да попитате защо липсва и дали изобщо някога е съществувал за имота. Ако продавачът не желае да го предостави, отнесете се към това по същия начин, както към всеки друг липсващ документ, който една нормална сделка би трябвало да има.
- Попитайте преди подписванеПродавачът изобщо няма сертификат, който да представиВъзможно е имотът никога да не е имал такъв или сертификатът да е изтекълWhat to do insteadПопитайте защо и го приемете като липсващ документ, както всеки друг
- Нисък риск за ВасИскат от Вас да се откажете от изискването, за да подпишете по-бързоНотариусът все пак може да удостовери акта, след като купувачът писмено се откаже от изискванетоWhat to do insteadЗнайте, че Вашият отказ не премахва собствения риск на продавача от глоба
- Попитайте преди подписванеОбява за краткосрочно отдаване под наем няма оценкаОт 2021 г. всяка обява за ваканционно отдаване под наем се нуждае от такъв документ. Изключението за срок под четири месеца вече не се прилага.What to do insteadПоискайте го преди резервация или рекламиране на същия имот
Точните размери на глобите са посочени като диапазон, за който последователно съобщават няколко независими източника, а не като сума, извлечена директно от основния закон. Помолете адвокат да ги потвърди, вместо да ги приемате за точни.
Ако се откажа от изискването, за да бъде продажбата подписана по-бързо, защитава ли този отказ и продавача от глобата?Не. Отказът на купувача, вписан в нотариалния акт, засяга единствено това дали нотариусът ще продължи с подписването. Той не влияе по никакъв начин на собствената отговорност на продавача пред регулаторния орган за липсата на валиден сертификат. Това е отделен въпрос между продавача и държавата.
Наистина ли ниската оценка има значение за ваканционен дом на крайбрежието?
Това е обща информация относно законово изискване, актуална към 17 август 2026 г. Сверихме я със самия текст на Real Decreto 390/2021 в BOE за изискванията, сроковете на валидност и изключенията, посочени пряко в него. За диапазона на глобите и промяната в изключението от 2021 г. използвахме няколко независими вторични източника, посочени по-горе, вместо да ги представяме като сигурни. Това не е правно становище относно конкретен имот.На практика ниската оценка има по-малко значение тук, отколкото би имала в по-студен климат. Отоплението и охлаждането представляват по-малък дял от реалните разходи за поддръжка на дом на мек средиземноморски бряг и няма смисъл да се преструваме, че е иначе. Но независимо от климата сертификатът все пак има правно значение. Той трябва да фигурира във всяка обява, трябва да съществува преди подписването, а липсата му е още един въпрос, който си струва да зададете, наред с останалите документи, разгледани подробно в по-пълното ръководство на сайта със списък за проверка от адвокат.Arevont не издава сертификати и не е сертифициращ техник. Правната координация събира и проверява сертификата на продавача като един от няколко документа, безплатно, преди да подпишете каквото и да било.
Често задавани въпроси относно енергийния сертификат
- Колко време наистина е необходимо за издаване на нов сертификат, ако продавачът няма такъв?
- Обикновено става въпрос за дни, а не за седмици, след като бъде ангажиран техник. Има едно посещение на място, последвано от изчисляване и електронно подаване. По-честото забавяне е намирането и ангажирането на техник, а не самият процес на сертифициране.
- Наистина ли добрата енергийна оценка повишава продажната цена на имота?
- Няма надеждна публикувана цифра, която да изолира този ефект конкретно за Costa del Sol, а измислянето на такава би било по-лошо от това да признаем липсата ѝ. Можем да кажем, че по закон оценката вече се вижда във всяка обява. Това я превръща в още един факт, който купувачът, склонен да сравнява, вижда, преди изобщо да се свърже с агент.
- Мога ли да получа енергиен сертификат за имот, който само обмислям да купя, преди да го притежавам?
- Не. Сертификатът принадлежи на имота. Той се организира от лицето, което понастоящем го притежава или го продава, а не от потенциалния купувач. Ако в обявата няма такъв, си струва да повдигнете въпроса пред страната на продавача. Междувременно не можете да го получите сами.
- Еднаква ли е буквата на оценката в цяла Испания или Андалусия използва различна скала?
- Скалата от A до G и методът зад нея са определени на национално ниво с Real Decreto 390/2021. Те се прилагат по един и същ начин в Андалусия и навсякъде другаде в Испания. Единствената регионална разлика е регистърът, в който се подава сертификатът. В Андалусия това е собствената система на Agencia Andaluza de la Energía.
- Ще се превърне ли ниската оценка в реален проблем по-късно, дори ако днес не е такъв?
- Възможно е в по-дългосрочен план. Няколко източника от бранша последователно съобщават за тенденция, обусловена от ЕС, макар че тя все още не е потвърдена в испански закон. Тази тенденция сочи към изискване имотът да има минимална оценка E, за да излезе на пазара до 2030 г., която да се повиши до D до 2033 г. Приемете това като тенденция, която трябва да следите, а не като потвърдено испанско правило. Това не прави имот с оценка G непродаваем на определена дата. Отделна промяна, за която вече се съобщава, че е в сила от август 2025 г., изисква валиден сертификат за официална ипотечна оценка (tasación). Това е по-непосредствена причина ниската или липсващата оценка да има значение преди 2030 г. Посочваме и това като информация от публикации в бранша, а не от самия закон.
