+34 656 450 023
AREVONT
Vodiči

Kako kupiti nekretninu na Kosta del Solu

Napisao Samuel Špreňar, savetnik za kupce na Kosta del SoluAžurirano 2026-08
Za 30 sekundi
Biraćete iz prvog izbora, razgledati najbolje nekretnine tokom jednog putovanja i rezervisati. Vaš advokat proverava nekretninu, pribavlja Vaš NIE i priprema ugovore. Potpisujete javnobeležnički akt kod notara i preuzimate ključeve. Nama za bilo šta od toga ne plaćate ništa.Proces ukratko
  1. 1
    Prvi poziv i prva selekcija za razmatranje
  2. 2
    Obilazak nekretnina: jedan do tri dana na obali
  3. 3
    Vaš advokat, punomoćje i rezervacija
  4. 4
    Pravna provera, NIE i obavezujući ugovor
  5. 5
    Akt kod notara i ključevi
  6. 6
    Godinu dana kasnije: računi, porezi i upravljanje
Povrh cene9 do 13 %Od preprodaje do novogradnje. Finansijski odeljak prikazuje svaku stavku.
Od rezervacije do ključeva, preprodaja1 do 3 mesecaPravna provera određuje taj tempo.
Novogradnja do ključevaOd 2 meseca do 3 godineSpremnost za useljenje predstavlja kraći rok. Kupovina nekretnine u izgradnji traje do datuma završetka.
Šta kupac plaća nama0 €Nema naknade, avansa niti plaćanja prilikom kupovine.
Kupovina, od početka do kraja

Koliko traje kupovina nekretnine na Kosta del Solu?

Od rezervacije do ključeva, preprodaja obično traje jedan do tri meseca, a novogradnja od dva meseca do tri godine. Pre rezervacije dolazi potraga, a taj deo zavisi od Vas: nekim kupcima su potrebni dani, a drugima meseci. Kod novogradnje čekate i da se zgrada izgradi, a ne samo na papirologiju.Vaš deo je mali, a koliko će tačno biti mali zavisi od Vas: nekoliko poziva za neke kupce i mnogo više za druge, najmanje jedno putovanje do obale i nekoliko potpisa. Ako koristite punomoćje, njegovo potpisivanje jedan je od tih potpisa.Vremenska linija u nastavku prikazuje ceo postupak. Sledeći odeljak prikazuje isti postupak korak po korak. Svaki korak vodi ka stranici sa više detalja.
  1. PripremaKoraci 1 do 4
    Razgovarate s nama o tome kako želite da koristite nekretninu. Zatim Vam šaljemo prvu selekciju za razmatranje. Nakon Vaše reakcije pravimo drugu selekciju i proveravamo ono što oglas nikada ne pokazuje. Za nekretnine koje Vas ozbiljno zanimaju organizujemo snimljene ili prenose uživo.
    Vaše vreme
    Od nekoliko dana do nekoliko nedelja, u zavisnosti od Vas. Nekim kupcima je potrebno nekoliko poziva, a drugima mnogo više.
  2. PutovanjeKoraci 5 i 6
    Provodićete jedan do tri dana na obali. Videćete pet do osam nekretnina dnevno. Između obilazaka pokazaćemo Vam područja. Zatim odlučujete. Ne postoji rok.
    Vaše vreme
    Neki klijenti odluče odmah. Nekima su potrebni meseci i vraćaju se dva ili tri puta pre nego što budu sigurni.
  3. Pre nego što se obavežeteKoraci 7 i 8
    Možemo Vam preporučiti nezavisnog advokata, a možete angažovati i svog. Potpisujete punomoćje ako želite da se dokumentacija završi bez ponovnog dolaska avionom. Zatim rezervišete nekretninu.
    Vaše vreme
    Advokata možete upoznati lično ili putem video-poziva. Sama rezervacija može se potpisati od kuće.
  4. Pravni deoKoraci 9 do 11
    Vaš advokat proverava nekretninu i podnosi zahtev za Vaš NIE. NIE je španski identifikacioni broj za strance. Španski bankovni račun može se otvoriti pre ili nakon kupovine, tako da ne mora da postoji pre kupovine. Vaš advokat i investitor takođe moraju da provere poreklo Vašeg novca. Zatim potpisujete obavezujući ugovor. Kod novogradnje to je plan plaćanja sa investitorom. Kod polovne nekretnine to je arras. Arras je obavezujući ugovor o depozitu.
    Vaše vreme
    Ovde odlazi najveći deo Vašeg vremena. Prikupljate i šaljete dokumente koji dokazuju poreklo Vašeg novca.
  5. ZavršetakKoraci 12 do 14
    Plaćate prema planu. Kod novogradnje se završena nekretnina pregleda i svaki nedostatak ili nezavršen deo unosi se na spisak. Taj spisak se naziva snagging list. Mnogi investitori pregled nedostataka obavljaju tek nakon potpisivanja vlasničkog lista, pa se to ne dešava uvek pre odlaska kod notara. Akt se potpisuje kod notara i dobijate ključeve.
    Vaše vreme
    Jedan termin kod notara. Prisustvujete Vi ili Vaš advokat umesto Vas na osnovu punomoćja. Prisutan je i predstavnik prodavca, notar vodi potpisivanje, a obično smo prisutni i mi.
  6. Nakon kupovineKoraci 15
    Vaš advokat organizuje priključivanje komunalnih usluga i osiguranje i rešava Vaše poreske obaveze, uključujući godišnji porez na imovinu. Ako želite da neko brine o nekretnini dok niste tamo, mi se sami bavimo upravljanjem nekretninama i izdavanjem.
    Vaše vreme
    Vrlo malo. Vaš advokat organizuje većinu toga, a mi ostajemo Vaša kontakt osoba.
Jedna stvar van liste određuje Vaš lični raspored i zavisi od onoga što kupujete, a ne od procesa: preprodaja se meri mesecima, a novogradnja može da se meri godinama. Oba podatka nalaze se na vrhu ove stranice i u poređenju niže.

Šta se dešava redom, od prvog poziva do ključeva

Prvi poziv odnosi se na to kako ćete koristiti nekretninu. Poslednji korak su javnobeležnički akt i ključevi. Između toga: četiri koraka potrage, dva na obali, dva pre nego što se obavežete, tri pravna koraka, tri do zaključenja i jedan za godinu nakon toga.
Ceo proces, 15 koraka
  1. Priprema
  2. Prvi poziv20 do 60 minutaRazgovaramo o tome kako planirate da koristite nekretninu i šta planirate za budućnost u vezi s njom. Budžet je važan i predstavlja drugo pitanje, jer nam sam broj ne govori koje ulice treba razmatrati. Tokom istog poziva objašnjavamo kako cela kupovina funkcioniše i odgovaramo na sva Vaša pitanja.Potraga za nekretninomTroškovi kupovine
  3. Prva selekcija i poziv nakon njeOd nekoliko sati do nekoliko danaPretražujemo celo tržište, a ne samo sopstvenu ponudu, jer agenti na ovoj obali dele oglase, a cena je kod svakog agenta ista. Selekcija služi za razgovor: šest nekretnina ili dvadeset, u zavisnosti od Vašeg zahteva. Poziv nakon toga omogućava Vam da reagujete i kaže nam šta treba promeniti.Potraga za nekretninomMamac oglasi
  4. Druga selekcija i ono što oglas nikada ne pokazujeDaniDruga selekcija je uža i tada proveravamo ono što oglas nikada ne pokazuje: orijentaciju, stvarni nivo buke, tačnu lokaciju, kao i kompleks i njegovo okruženje. Takođe potvrđujemo da je nekretnina još uvek na prodaju i koja je njena stvarna današnja cena. Većina nekretnina sa prve liste ovde otpadne, a istu proveru obavljamo i za nekretninu koju ste sami pronašli na portalu.Provera oglasaPoplavne zone
  5. Snimljeni ili prenosi uživo pre nego što rezervišete letU roku od nekoliko danaKada Vas nekretnina iz druge selekcije ozbiljno zainteresuje, odlazimo do nje. Videćete pogled, nivo buke, stvarnu pešačku udaljenost do plaže i stanje zgrade. Dobićete poziv uživo ili snimljeni obilazak koji možete pogledati dva puta, tako da ne potrošite putovanje na nešto što je kamera mogla da isključi.Video-razgledanjaVlaga i kvalitet gradnje
  6. Putovanje
  7. Putovanje radi razgledanja, pet do osam nekretnina dnevno1 do 3 danaTokom jednog do tri dana pratite kompletan program koji organizujemo. Putujete našim automobilom ili svojim, ako Vam je tako draže. Program obuhvata i područja između razgledanja, kako biste razumeli gde se svaka nekretnina nalazi, a ne samo kako izgleda iznutra. Plan se tokom dana menja kada se nešto samo isključi, što se obično i događa.Obilasci nekretninaBuka
  8. Odluka bez ikakvog pritiskaOd nedelja do meseciBrzo donošenje odluke nije greška, a mnogi kupci odluče na licu mesta kada se pred njima nađe prava nekretnina. Greška je odlučivati pod pritiskom, jer let kući u nedelju nije razlog da izaberete nekretninu. Sasvim je normalno da odlučivanje traje mesecima, da se vratite u drugu posetu, a ponekad je iskren odgovor da ovo jednostavno nije godina za kupovinu.Uobičajene greške kupaca
  9. Pre nego što se obavežete
  10. Vaš sopstveni advokat i punomoćje, ako ga želiteJedan sastanak, obično onlajnMožemo Vam preporučiti nezavisnog advokata ili možete angažovati svog. U svakom slučaju, advokata plaćate Vi i on radi za Vas, a ne za prodavca ili investitora. Kancelarija sa kojom sarađujemo naplaćuje oko 1 % od cene, sa uračunatim PDV-om. Punomoćje je druga odluka koju ovde treba doneti i ne odnosi se samo na potpisivanje: ono omogućava Vašem advokatu da podnese zahtev za Vaš NIE i otvori Vaš bankovni račun, što su dva postupka koja je zaista nezgodno obaviti samostalno iz inostranstva. Punomoćje koje priprema naš preporučeni advokat obično navodi nekoliko osoba iz njegove kancelarije, uključujući asistente, tako da je neko uvek dostupan kada je potreban potpis. Advokati ovde imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti i niko od njih ne postupa bez Vaše prethodne potvrde.Koordinacija pravne proverePunomoćje
  11. Rezervacija i uslovi pod kojima dobijate novac nazadDaniRezervacijom se nekretnina na kratko povlači sa tržišta, a Vi plaćate iznos koji je mali u poređenju sa kupoprodajnom cenom. To je jedina uplata u celom postupku koja nije obuhvaćena sistemom garancija. Pre nego što novac bude uplaćen, ugovor tačno navodi koji nalazi Vam omogućavaju povraćaj novca. Kod preprodaje, to su nalazi pravne provere: dug, teret, neregistrovana izmena ili nepostojeća dozvola.PregovaranjeUgovor o rezervaciji
  12. Pravni deo
  13. Plaćate pravnu proveru2 do 4 nedeljePravna provera obuhvata vlasništvo, terete i dugovanja, usklađenost zgrade sa dokumentima, pravila zajednice vlasnika i pitanje da li se nekretnina uopšte može iznajmljivati turistima. Javni beležnik ne obavlja ovaj posao i upravo se ovde kupovina može zaustaviti.Koordinacija pravne provereŠta advokat proverava
  14. NIE, bankovni račun i ostala dokumentacijaIstovremeno, uglavnom putem punomoćjaVaš advokat podnosi zahtev za Vaš NIE, a to se odvija istovremeno sa pravnom proverom, a ne nakon nje. NIE je španski identifikacioni broj za strance. Bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez ili potpisati dokument kod javnog beležnika. Španski bankovni račun može se otvoriti pre ili nakon kupovine, tako da ne mora postojati pre nego što kupite nekretninu.NIE i dokumentacijaŠpanski bankovni račun
  15. Obavezujući ugovor i dva oblika koja može imatiNedelje nakon rezervacijeKod novogradnje, to je ugovor sa investitorom sa planom plaćanja. Bankarska garancija na Vaše ime mora pokriti svaku uplatu koju izvršite pre završetka zgrade. Kod preprodaje, to je arras, privatni ugovor o kapari. Ona obično iznosi 10 do 20 % cene. Uključuje kaznu za stranu koja odustane.Koordinacija pravne provereKupoprodajni ugovor
  16. Završetak
  17. Uplate i period čekanja koji se ne objašnjava uvekOd meseci do godina kod novogradnjeKod novogradnje ovo je najduži deo, a kalendar plaćanja se zaista razlikuje od investitora do investitora. Neki traže samo uplatu po ugovoru, a zatim ostatak pri završetku. Drugi žele jednu ili dve međuuplate. Mesečne uplate postoje, ali su retke. Vaš advokat se stara da svaka uplata bude izvršena na vreme i na pravi račun. Bankarska provera usklađenosti može trajati nekoliko dana, a propušten termin kod javnog beležnika može koštati nekoliko nedelja.Koordinacija završetka kupovineBankarske garancije
  18. Spisak nedostataka i ono što investitor mora da popraviPre ili posle ugovoraPregled novogradnje podrazumeva proveru završene zgrade radi utvrđivanja nedostataka i nezavršenih radova. Svaka stavka se zapisuje i fotografiše, a spisak se šalje investitoru na otklanjanje. Mi ne obavljamo pregled sami: angažujemo eksternu kompaniju za pregled koja snosi profesionalnu odgovornost za svoj izveštaj. Pregled je opcionalan, a mnogi investitori sprovode sopstveni postupak pregleda tek nakon potpisivanja vlasničkog lista, pa se on ne obavi uvek pre nego što uplatite ostatak. Kod preprodaje ne postoji spisak nedostataka: umesto toga, sa Vama dolazimo na završni pregled pre potpisivanja vlasničkog lista, da proverimo stanje nekretnine i da li se inventar podudara sa popisom.Provera primopredaje novogradnjeTehnički pregled
  19. Javni beležnik, ostatak uplate i ključeviJedan potpisJavni beležnik potvrđuje identitet i poslovnu sposobnost obe strane. Zahteva sopstveni izvod iz registra kako bi potvrdio da je prodavac zaista vlasnik nekretnine. Sastavlja javnobeležnički akt, čita ga naglas pre nego što ga bilo ko potpiše i istog dana ga podnosi zemljišnom registru. Ono što ne radi jeste procena da li je nekretnina dobra odluka ili provera dugovanja zajednice vlasnika i dozvola. Zato postoje koraci 9 do 13.Koordinacija završetka kupovineJavni beležnik
  20. Nakon kupovine
  21. Godina nakon kupovine, koju ljudi često ne planirajuU tokuVaš advokat prebacuje komunalne usluge i osiguranje na Vaše ime i rešava poreska pitanja: godišnji porez na imovinu, ostale poreze na vlasništvo i prijavu za nerezidente. Ako želite da neko brine o nekretnini dok ste odsutni, sami se bavimo upravljanjem nekretninama i kratkoročnim iznajmljivanjem, umesto da Vas prosleđujemo trećoj strani. U ovoj fazi posedovanje nekretnine u inostranstvu postaje jednostavno ili stvara obaveze koje niste planirali.Naknadna podrškaUpravljanje nekretninomGodišnji troškovi
I Vaš advokat i investitor moraju proveriti poreklo Vašeg novca. To je pravilo protiv pranja novca i primenjuje se na svakog kupca. Pokazujete kako ste došli do novca: platne liste za zaradu, odluku skupštine akcionara za dividende, dokument o nasleđivanju ili vlasnički list ako ste prodali nekretninu.Advokat kojeg preporučujemo pravilno predstavlja ta dokumenta i organizuje svaki potreban prevod. Za uobičajena dokumenta, kao što su platna lista ili odluka skupštine akcionara, nije potreban overeni prevod. Investitori obično traže original na izvornom jeziku, uz kopiju na engleskom ili španskom jeziku.Posao se ne završava kod javnog beležnika. Računi, osiguranje i poreske prijave nastavljaju se svake godine, a za poreski deo zadužen je Vaš advokat, a ne mi. Preostaje da neko brine o nekretnini dok ste odsutni, a taj deo obavljamo sami.
Podrška nakon kupovineUpravljanje nekretninom
Spisak dokumenata je deo koji Vam oduzima stvarno vreme i mesto gde počinje većina kašnjenja. Vaš advokat predstavlja dokumente i organizuje svaki potreban prevod. Mi Vam kažemo koje će dokumente tražiti svaka strana i pratimo sve što nedostaje kako bi predmet napredovao.

Koja dokumenta svaka strana mora da dostavi?

Dokumentacija dolazi u dva dela i oba se odvijaju istovremeno. Prvi deo odnosi se na Vas: pasoš, NIE, punomoćje ako ga koristite i dokumente koji pokazuju poreklo Vašeg novca. Drugi deo čine tri ugovora: rezervacija, zatim privatni kupoprodajni ugovor, pa javnobeležnički akt. Vaš advokat čita ili priprema gotovo sve. Vi lično potpisujete punomoćje i ugovore, a ako želite, advokat može potpisati ugovore za Vas na osnovu punomoćja.

NIE, broj bez kojeg ne možete da kupite

NIE je španski identifikacioni broj za stranca i bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez ili potpisati dokument kod notara. Ono što dobijate nije kartica, već jedan list papira na kojem su navedeni broj, Vaše ime tačno onako kako je navedeno u pasošu i kancelarija koja ga je izdala. Broj nikada ne ističe. Gotovo sve administrativne obaveze u Španiji zatim se obavljaju pomoću njega. Poreska prijava za kupovinu, godišnji porez na imovinu i prijava za nerezidente. Bankovni račun, ugovori za struju i vodu, zajednica vlasnika i osiguranje. I svaki ugovor o zakupu koji potpišete. Svaki navedeni vlasnik mora imati svoj broj. U praksi Vaš advokat podnosi zahtev za njega na osnovu punomoćja, dok traje pravna provera. Ako to radite sami, potreban Vam je termin, odgovarajući obrazac, odgovarajuća šifra naknade i odgovarajuća prateća dokumentacija. U svakom slučaju, čekanje se meri nedeljama, a ne danima.
Državna taksa9,84 €Ovo plaćate sami samo ako sami podnesete zahtev. Obično Vaš advokat to rešava u okviru svoje naknade. (Nacionalna policija)
Stvarno vreme čekanjaNedelje, a ne daniZato se ovaj postupak odvija uporedo sa pravnom proverom, a ne nakon nje.
Koliko dugo broj važiNikada ne ističeJedan list papira, ne kartica i ne lični dokument sa fotografijom.
NIE

Španski bankovni račun

Možete ga otvoriti pre ili posle kupovine, a Vaš advokat ga otvara na osnovu punomoćja ako ne želite da odlazite u filijalu. Banci su potrebne samo dve informacije: ko ste i odakle potiče Vaš novac. Sam novac za kupovinu obično uopšte ne prolazi kroz Vaš lični račun. Kod preprodaje prolazi kroz klijentski račun Vašeg advokata, a kod novogradnje kroz zaštićeni račun investitora. Prava svrha računa dolazi do izražaja tokom narednih deset godina, a evo šta najviše iznenađuje strane kupce: u Španiji se redovni računi naplaćuju direktnim zaduženjem sa računa, umesto da ih Vi plaćate svakog meseca. Struja, voda, naknada zajednici vlasnika, osiguranje i porez na imovinu stižu kao terećenja, pa račun služi onome što španski sistem očekuje da se sa njega naplaćuje.
Kada možete da ga otvoritePre ili posle kupovineNovac za kupovinu obično uopšte ne prolazi kroz njega.
Dok račun ne bude upotrebljiv1 do 5 dana
Kako se plaćaju računi u ŠpanijiDirektnim zaduženjem, a ne ličnoStruja, voda, naknada zajednici vlasnika, osiguranje i porez na imovinu naplaćuju se sa računa.
Španski bankovni račun

Punomoćje

Ono omogućava Vašem advokatu da podnese zahtev za Vaš NIE, otvori Vaš bankovni račun i potpiše dokumente kod notara dok ste Vi kod kuće. Tako se kupovina obavlja u jednom putovanju umesto u tri. Punomoćjem se ne obavezujete na kupovinu i možete ga opozvati u bilo kom trenutku pre nego što bude iskorišćeno. U njemu moraju biti navedene radnje za koje se izdaje, jer se tekst sastavljen za jedan korak odbija za drugi. Ako ga potpišete van Španije, potrebna je apostila, odnosno međunarodna overa koja dokument čini pravno važećim u drugoj zemlji. Punomoćje koje priprema naš preporučeni advokat obično navodi više osoba iz njegove kancelarije, uključujući asistente, kako bi neko uvek bio dostupan kada je potpis potreban u kratkom roku. Pre nego što se zabrinete zbog prenosa ovlašćenja, važno je da znate dve stvari: advokati ovde imaju profesionalno osiguranje i niko od njih ne postupa na osnovu punomoćja bez prethodne potvrde sa Vama.
Gde možete da ga potpišeteTri rute
Ako potpišete ugovor van ŠpanijeApostil i prevod
Možete ga opozvatiU svakom trenutkuAko ostane neiskorišćeno i neopozvano, i dalje ga može koristiti svako ko ga poseduje.
Punomoćje

Reči redom kojim ih susrećete

Španski izrazi u vezi sa kupovinom ovde su definisani, a ne prevedeni, jednom pouzdanom rečenicom za svaki izraz. Sledećih deset su oni sa kojima se kupac prvo susreće. U punom glosaru svi izrazi su poređani prema trenutku u kom ih susrećete tokom kupovine. On takođe označava reči koje izgledaju kao češke, ali imaju drugo značenje, jer upravo one mogu skupo da koštaju. Španski notar proverava mnogo manje nego što češki kupac pretpostavlja. Nota simple je informativna, a ne dokaz besprekornog vlasničkog prava. A španski depozit je kapara sa ugovornom kaznom, a ne deo uplate koji možete otkazati bez gubitka.
  • nota simpleNota simple je običan izvod iz španskog registra nepokretnosti koji pokazuje ko je vlasnik nepokretnosti i šta je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji Vaš advokat čita pre nego što bilo šta platite.
  • KaparaContrato de arras je privatni kupoprodajni ugovor koji kupac i prodavac potpisuju nakon pravne provere. To je prvi dokument koji pravno obavezuje obe strane i određuje cenu odustajanja. Notar nije uključen u njegovo sklapanje.
  • Administrativna agencijaGestoría je španska agencija za administrativne poslove koja u Vaše ime podnosi dokumente državnim organima, a za nju ne postoji jedna jedina češka reč.
  • Zaključenje kupoprodajePrimopredaja je dan kada se isplaćuje ostatak cene, potpisuje vlasnički list i nepokretnost postaje Vaša, a kod novogradnje taj datum može da se pomeri.
  • licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación je dozvola za prvo useljenje koja je novogradnji potrebna pre nego što se u njoj može zakonito živeti i pre priključenja na komunalne usluge.
  • Pregled nedostatakaPregled nedostataka je kontrola završene novogradnje radi utvrđivanja nedostataka i nezavršenih radova, koji se popisuju i predaju investitoru na otklanjanje.
  • Seguro DecenalSeguro Decenal je obavezno desetogodišnje osiguranje koje pokriva konstrukcijske nedostatke novogradnje.
  • IBIIBI je godišnji španski porez na imovinu koji se plaća gradskoj upravi, a plaća ga vlasnik nepokretnosti.
  • Modelo 210Modelo 210 je španski poreski obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a obaveza postoji čak i kada se nepokretnost nikada ne izdaje.
  • Porez na povećanje vrednostiPlusvalía je opštinski porez na povećanje vrednosti zemljišta nepokretnosti i predstavlja trošak prodavca, a ne kupca.
Pojmovnik
Sam dan zaključenja je kratak, a posao koji ga čini kratkim obavlja se pre toga. Vaš advokat usklađuje uplate i potvrđuje da su dokumenti potpuni; mi održavamo obe strane u skladu sa istim datumom i obično smo sa Vama kod notara.

Koliko košta odustajanje u svakoj fazi?

Španija Vam ne daje rok za odustajanje, pa promena mišljenja košta tačno onoliko koliko dokument koji ste već potpisali kaže da košta. Postoje četiri položaja u kojima možete biti i nisu jednaki.
Pre nego što bilo šta potpišete
Baš ništaNe postoji ugovor i nikome niste ništa platili. Ako potraje mesecima ili odlučite da ova godina nije prava za kupovinu, to Vas ništa ne košta.
Nakon rezervacije
6 000 do 11 000 €Gubite depozit, osim ako ugovorom nije predviđeno da ga određena okolnost vraća. Nijedan zakon ne propisuje šta taj ugovor mora da sadrži, pa je njegov tekst celokupna Vaša zaštita.
Nakon ugovora arras
Ceo depozitTaj depozit obično iznosi 10 do 20 % cene. Kod ugovora arras penitenciales, prodavac koji odustane vraća dvostruki depozit, a kupac koji odustane gubi depozit. To je vrsta ugovora koja svakoj strani omogućava raskid uz unapred utvrđenu cenu.
Nakon potpisivanja ugovora
Vi ste vlasnikNakon završetka kupoprodaje nema odustajanja. Preostaje potraživanje: potraživanje zbog skrivenih nedostataka kod preprodaje ili potraživanje iz garancije kod novogradnje.
Ako novogradnja ne bude isporučena
Povraćaj novca, plus zakonska kamataPotraživanje se podnosi banci ili osiguravaču koji je izdao garanciju, bez ikakvog suda. Kamata teče od datuma svake uplate do obećanog datuma isporuke. Potraživanje se mora podneti u roku navedenom u samoj garanciji.
Ako je druga strana kriva kod preprodaje
Formalni zahtev, a zatim sudski postupakIza depozita kod preprodaje ne postoji garancija, pa se primenjuje postupak naveden u nastavku.
Ugovor o rezervaciji vredi pročitati pažljivije nego što njegova dužina sugeriše: to je najjeftinije mesto u celoj kupovini na kojem još možete pogrešiti.
Ugovor o rezervacijiKupoprodajni ugovorPovraćaj depozita za rezervaciju

Ugovor o rezervaciji

On povlači nepokretnost sa tržišta na nekoliko nedelja dok traje pravna provera i predstavlja prvi novac koji šaljete. Nijedan španski zakon ne propisuje šta ugovor o rezervaciji mora da sadrži. Upravo zato je važno da ga pročitate, jer je Vaša zaštita onakva kakvu je neko uneo u ugovor. Četiri odredbe odlučuju o odgovoru.
  • NepokretnostPunom adresom ili katastarskom referencom, nikada opisom stana koji smo videli u utorak.
  • Iznos i račun na koji se uplaćujeNajbolji slučaj je klijentski račun Vašeg advokata. Ako novac ide prodavcu, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, ime na računu mora se potpuno podudarati sa stranom navedenom u ugovoru. Zaustavite se ako je u pitanju privatni račun nepoznate osobe, zahtev za gotovinu ili račun kompanije u zemlji koja nema nikakve veze sa prodajom.
  • Rok važenjaBez njega rezervacija može da se produžava, a da niko ne zna da li je još važeća.
  • Nalazi na osnovu kojih Vam se novac vraćaKod preprodaje to su nalazi pravne provere: dug, teret, neupisana promena ili dozvola koja ne postoji.
Šta Vam depozit obezbeđujeNekoliko nedelja van tržištaIli oko 1 % cene kod skuplje nepokretnosti.
Šta ga štitiSamo tekst ugovoraPogledajte šta štiti Vaš novac
Ugovor o rezervaciji

Ugovor o arras kapari i njegove tri vrste

Ovo je prvi ugovor koji pravno obavezuje obe strane i privatan je: kupac i prodavac ga potpisuju međusobno, nekoliko nedelja pre nego što se iko obrati notaru. Kod preprodaje to je contrato de arras, a depozit obično iznosi 10 do 20 % cene. Špansko pravo priznaje tri vrste, a trošak odustajanja razlikuje se kod svake od njih, pa ugovor mora da navede o kojoj je vrsti reč. Ako to nije navedeno, primenjuje se tumačenje koje Vam ne omogućava da odustanete uz gubitak samo iznosa depozita. Kod novogradnje dokument se obično jednostavno naziva privatnim kupoprodajnim ugovorom, pravila Građanskog zakonika o arras kapari obično se ne primenjuju osim ako ih ugovor izričito ne predviđa, a obaveza je veća: očekujte da se 20 do 40 % cene plati pre nego što ključevi uopšte postoje. U toj fazi novac se takođe prebacuje pre potpisivanja ugovora. To je deo za koji su kupci najmanje pripremljeni, zato pročitajte izdvojeno objašnjenje u odeljku o novogradnji pre nego što bilo šta pošaljete.
Vrste arras kapare u zakonu3Penitenciales, confirmatorias, penales. Samo jedna vrsta Vam omogućava da odustanete uz cenu depozita. (BOE)
Novogradnja, pre nego što ključevi postoje20 to 40 %Od cene, u gotovini. Hipoteka retko pokriva ove uplate.
Kupoprodajni ugovor

Povraćaj dospelog depozita

Imati pravo na novac i naplatiti ga dva su različita zadatka. Garantovana uplata za novogradnju potražuje se direktno od banke ili osiguravača koji je izdao garanciju, bez sudskog postupka. Sve ostalo počinje formalnim zahtevom poslatim burofaksom, odnosno uslugom preporučenog pisma koja se koristi u Španiji jer pruža dokaz o tome šta je zahtevano i kada. Taj dokaz je važan: lično potraživanje zastareva nakon pet godina, a samo formalni zahtev zaustavlja taj rok i pokreće ga iznova. Imejl ili telefonski poziv ne postižu ni jedno ni drugo, ma koliko jasno bili napisani. Nakon zahteva sledi sudski postupak koji odgovara iznosu. Ako je druga strana formalno insolventna, redovni postupak prestaje da se primenjuje i potraživanje se podnosi u okviru insolventnosti.
Rok za potraživanje5 godinaOd dana kada je prvi put mogao biti naplaćen. (BOE)
Šta burofaks postižePonovo pokreće odbrojavanje
Gde se završava brži sudski postupak15 000 €(BOE)
Za nesporno dugovanjeBez gornje granice
Povraćaj depozita za rezervaciju
Najjeftinije mesto u celoj kupovini na kojem još možete pogrešiti jeste pre nego što novac krene. Vaš advokat pregleda ugovor o rezervaciji i preuzima odgovornost za njega; mi ga takođe prolazimo sa Vama i insistiramo da uslovi za povraćaj novca budu uneseni pre potpisivanja.

Šta se dešava kod notara i šta iz toga nosite?

Zaključenje je jedan termin i do trenutka kada do njega stignete svaka odluka je već doneta. Tamo se proveravaju identitet, čita akt, izvršava uplata i podnosi prijava. Odande odlazite sa upisanim vlasničkim pravom, kompletom ključeva i, kod novogradnje, spiskom stvari koje investitor još mora da ispravi.

Notar i ono što on ne radi

Španski notar prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne proverava da li je kupovina dobra odluka. Ono što radi tog dana precizno je određeno. Potvrđuje identitet i pravnu sposobnost obe strane na osnovu pasoša i NIE-a. Sam pribavlja izvod iz registra kako bi potvrdio da je prodavac zaista vlasnik nepokretnosti i da su tereti koje ste proverili i dalje jedini. Sastavlja javnu ispravu i čita je naglas pre potpisivanja. Unosi navedenu cenu. Istog dana elektronski podnosi ispravu registru nepokretnosti. Sam sastanak je kratak. Ne proverava dugovanja zajednici vlasnika, dozvole, građevinsku dokumentaciju niti da li je cena razumna, i to nije propust: to je posao Vašeg advokata. Njegova naknada određena je državnom tarifom i ne može se pregovarati, a plaćate je Vi jer je vlasnički list Vaš. Hipoteka dodaje drugu javnu ispravu za sam kredit. Od zakona o hipotekama iz 2019. godine banka plaća notarske i registarske troškove te druge isprave. Ako ne čitate španski, zatražite sudskog tumača umesto da se oslonite na osobu koja se slučajno zatekne u prostoriji.
Notarska tarifa0,2 to 0,5 %Od cene, pri čemu se smanjuje kako cena raste. Određuje je država i nije predmet pregovora. (Generalni savet notarijata)
Registar nepokretnosti, dodatnoabout 60 %Notarske naknade. Kupac ih na završnom obračunu vidi kao jednu stavku.
Koliko košta Vaš advokatOko 1 %, sa uračunatim PDV-omPogledajte šta advokat proverava
Notar

Dva registra, a ne jedan

Španija vodi dve odvojene evidencije iste nepokretnosti i one se ne slažu uvek. Registro de la Propiedad navodi ko je vlasnik i koji tereti postoje. Katastar opisuje nepokretnost i sadrži vrednost na osnovu koje se obračunava porez. Izvod na koji svi upućuju jeste nota simple iz registra vlasništva i to je prvi dokument koji se čita pri svakoj kupovini. Nikada ga ne naručujete sami: pribavlja ga Vaš advokat i šalje Vam ga. U njemu su prikazane upisane hipoteke, zabrane raspolaganja i službenosti, ali ne i neupisana dogradnja, neprijavljena promena namene ili granica sa kojom se sused ne slaže. Razlika između dve evidencije, najčešće u površini, uobičajena je, a ne retka.
Nota simple, na internetu10,91 €Zvanični trošak sa porezom. Pribavlja ga Vaš advokat, a ne Vi. (Komora registratora)
Šta ona ne dokazujeSavršen naslovPokazuje ono što je upisano. Neupisana dogradnja ili spor oko granice u njoj se nigde ne pojavljuju.
Katastar nepokretnosti

Dan primopredaje i ključevi

Primopredaja je jedan sastanak: vlasnički list se potpisuje, ostatak cene se plaća i nepokretnost postaje Vaša. Ključevi se predaju tom prilikom, tog dana. Kod novogradnje je korisno pregledati nepokretnost pre tog sastanka i zapisati svaki nedostatak i nezavršeni rad, sa datumom i fotografijama. Taj zapis je lista nedostataka i predaje se investitoru na otklanjanje. Mi sami ne obavljamo pregled, ali ga organizujemo. Pregled obavlja spoljna inspekcijska firma koja ima osiguranje od profesionalne odgovornosti za svoj izveštaj. Dolazimo sa Vama na primopredaju da proverimo popis opreme i konačno stanje nepokretnosti. Pregled nije obavezan i može se obaviti pre odlaska kod notara, a ne posle. Nemojte se useljavati pre izdavanja dozvole za prvo useljenje.
Kada se ključevi predajuKod notara, na dan potpisivanja vlasničkog listaPrethodni pregled nije obavezan, ali se snažno preporučuje.
Od rezervacije do ključevaMeseci kod preprodaje, godine kod novogradnjePogledajte novogradnju ili preprodaju
Primopredaja ključeva
Zvanični izvori za ovaj deoPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Greške i kome verovati

Koje greške kupce najviše koštaju?

Skupe greške ovde retko su greške u dokumentaciji. To su odluke donete iz druge zemlje, bez lokalnog znanja. Šest grešaka se ponavlja toliko često da ih možemo jednostavno navesti.

Šest grešaka koje stalno viđamo

Svaka od ovih grešaka može se izbeći, a ipak se svaka od njih i dalje događa svake nedelje na ovoj obali.
  • Budžetiranje samo oglašene ceneStvarni ukupan iznos čine cena i troškovi povrh nje. Odeljak o novcu u nastavku precizno prikazuje koji su to troškovi.
  • Očekivanje da će notar proveriti nekretninuNotar proverava ugovor i identitete, a ne da li je nekretnina dobra kupovina. Taj posao pripada Vašem advokatu.
  • Angažovanje advokata prodajne straneAdvokat prodajne strane radi za prodavca. Angažujte svog advokata ili Vam možemo preporučiti nezavisnog.
  • Potpisivanje rezervacije bez čitanja uslova za povraćaj novcaRezervacija je jedina uplata izvan sistema zaštite. Uslov koji Vam omogućava povraćaj novca mora biti unet u rezervaciju pre nego što novac bude uplaćen.
  • Donošenje odluke pod pritiskomU redu je odlučiti brzo, a mnogi kupci odluče na licu mesta. Odlučiti zato što Vam je povratni let u nedelju jeste skuplja varijanta.
  • Pokušaj da sve uradite samiNe možete znati u kojoj urbanizaciji se zimi širi neobičan miris, niti koja je u pravnom sporu sa sopstvenim upravnikom ili investitorom. Ne možete znati koji su investitori teški nakon primopredaje. Neko ko ovde živi i time se svakodnevno bavi to zna. To znanje je najveći deo onoga što dobijate kada radite sa nama.
Uobičajene greške kupaca

Kako razlikovati agenciju za kupce od prodajne operacije?

Ne možete proveriti agenciju u registru, jer ne postoji registar dobrih agencija. Ono što možete jeste da posmatrate kako se ponaša tokom prve dve nedelje, a signali su dosledni. Agencija za kupce odgovara na pitanja koja bi bilo lakše izbeći, govori Vam šta nije u redu sa nekretninom i prilagođava se kada promenite mišljenje. Prodajna operacija vrši pritisak. Provere u nastavku su one koje bismo želeli da kupac obavi i kod nas.
  1. Kažu Vam kada je nekretnina koju Vam pokazuju njihova sopstvena ponudaAgencije ovde dele ponude, pa većina onoga što Vam pošalju pripada nekom drugom, dok nekoliko nekretnina pripada samoj agenciji. Ni jedno ni drugo nije problem. Problem je kada Vam ne kažu koja je koja. Kod sopstvene ponude agencija istovremeno zastupa prodavca i prodaje Vam nekretninu.
  2. Možete pitati koliko zarađuju na određenoj nekretnini i dobićete odgovorProvizija nije ista za svaku nekretninu, pa je pitanje opravdano, a odgovor se može proveriti u odnosu na cenu koja Vam je ponuđena. Agencija koja Vaše pitanje smatra nepristojnim već Vam je nešto saopštila. Ona koja odgovori jasno saopštila Vam je još više.
  3. Preporučuju nezavisnog advokata i ne insistiraju na jednom određenom advokatuIspravan oblik je preporuka koju možete odbiti: ovo je kancelarija sa kojom sarađujemo, ovo je njena cena, a Vi možete angažovati svog advokata. Agencija koja sarađuje samo sa jednim advokatom ili sugeriše da Vam on zapravo nije potreban, organizuje proveru tako da štiti samu sebe.
  4. Brza početna selekcija je uobičajena, pritisak nijePrva selekcija može stići brzo i to je dobar znak: ona služi da Vam pokaže tržište i da o njoj razgovarate i menjate je. Ključno je ono što se dešava potom. Agencija koja forsira jednu nekretninu ili Vas stalno vraća na istu ponudu prodaje. Ona koja zajedno sa Vama sužava izbor i prilagođava se kada promenite mišljenje traži.
  5. Možete postavljati neprijatna pitanja bez zatezanjaDa li je cena previsoka. Da li je područje zaista tiho koliko izgleda. Da li bi je oni kupili. Da li je investitor problematičan nakon primopredaje. Odgovori su manje važni od toga da li se atmosfera u razgovoru promeni kada pitate.
  6. Tražite da Vam kažu nedostatke, i u vezi sa njihovim radom i u vezi sa nekretninomDva pitanja. Šta je pošlo naopako u kupoprodajama kojima su se bavili, jer svako ko se time bavi godinama ima iskustvo sa komplikacijama i može da ih opiše. I šta je loše kod baš te nekretnine, jer svaka nekretnina ima neki nedostatak: buku, orijentaciju, stepenice, zajednicu, mogućnost preprodaje. Agencija koja ne može da navede nijedan nedostatak ili ne poznaje nekretninu ili je prodaje.
  7. Pitajte da li pretražuju celo tržište ili samo sopstvenu ponuduAgencija koja pretražuje samo ono što ima bira iz delića onoga što je dostupno za Vaš budžet. Cena je u svakom slučaju ista, jer proviziju plaća prodajna strana.
  8. Pitajte da li su ikada kupcu rekli da ne kupi nekretninuKonkretan odgovor sa obrazloženjem teško je izmisliti. Potpuni izostanak odgovora takođe je odgovor.
  9. Pitajte da li uzimaju naknadu za preporuku od advokata ili inspektoraAko je uzimaju, preporuka je proizvod, a ne mišljenje. Naš odgovor je ne za oba slučaja, a isto pitanje možete postaviti svakoj agenciji.

Zašto oglasi dovode u zabludu i šta to rešava

Agencije na ovoj obali dele istu ponudu, pa jedan stan često oglašavaju deseci kancelarija, ponekad po različitim cenama. Na kraju je cena obično ista bez obzira na to gde kupujete, ali ne uvek: agencija može sopstvenu ponudu oglasiti po nešto višoj ceni, jer tako više zarađuje. Neke nekretnine su već prodate, ali oglasi ipak ostaju na internetu. Neki oglasi prikazuju fotografije druge jedinice ili kombinuju rendere najboljeg stana u novogradnji sa starijom nekretninom iz preprodaje, pa nekretnina izgleda bolje nego što jeste. Ovo ne možete raščlaniti iz druge države, a ne morate ni da pokušavate. Tome služi agencija za kupce. Poznajemo urbanizacije, upravnike zajednica, komšije i oblasti, a znamo i koje zgrade imaju probleme koje nijedan oglas nikada neće pomenuti. Svaka nekretnina koju Vam pošaljemo prethodno je proverena u odnosu na stvarno stanje, bez obzira na to ko je oglašava.
Mamac oglasi

Koliko prostora ima za pregovore?

Manje prostora za pregovore nego što većina kupaca očekuje. Nekretnina čija je cena pravilno određena za ovu obalu obično se prodaje uz gotovo nikakav popust, a zaista dobre nekretnine prodaju se po traženoj ceni. Precijenjena nekretnina je ona kod koje zaista ima prostora. Na cenu ne utiče koliko snažno insistirate, već koliko dugo je nekretnina oglašena, zašto prodavac prodaje i da li je tražena cena određena na osnovu stvarnih uporedivih prodaja ili nade. To je posao koji se obavlja pre ponude i glavni je razlog zbog kojeg ponuda bude prihvaćena. To je takođe posao koji obavljamo za Vas pri svakoj ponudi koju podnesemo: znamo po kojim cenama su uporedive nekretnine prodate i znamo kada je tražena cena zasnovana na nadi.
Uobičajeni početni pokušaj, pravilno procenjena preprodaja
about 5 %To je početna tražena cena, a ne verovatan ishod. Kod pravilno procenjene nekretnine konačno ugovoreni popust često je gotovo nikakav. To je opšta tržišna praksa ovde, a ne pravilo.
Nekretnina sa odgovarajućom cenom
Gotovo bez popustaNajbolje nekretnine se prodaju po traženoj ceni i brzo.
Nekretnina sa previsokom cenom
Znatno više prostoraIznos zavisi od situacije prodavca i od toga koliko dugo je nekretnina oglašena.
Kod novogradnje
Uslovi, a ne cenaPogledajte tekst Da li treba da kupite novogradnju ili preprodaju, koji objašnjava šta Vam svaka opcija omogućava da promenite.
Španija objavljuje prodajne cene: podaci o transakcijama notara i katastra su javni i odatle potiču nacionalne statistike o prodajnim cenama nekretnina. Nijedan javni izvor ne daje poređenje tražene i prodajne cene za jedan konkretan oglas, a upravo to kupac želi da uporedi. Zato su gornje cifre opšta tržišna praksa na ovoj obali, a ne statistika koju neko može pronaći za svaku nekretninu.
PregovaranjeUobičajene greške kupaca

Koliko Vas sve ovo košta?

Ništa. Nema naknade, fiksnog honorara ni procenta prilikom zaključenja. Plaćeni smo iz provizije koju prodavac ili investitor već plaća. Ta provizija je uključena u traženu cenu, bez obzira na to da li Vas neko zastupa.
  1. Kupac
    0 €Bez naknade, avansa i plaćanja pri kupovini.
  2. Investitor ili prodavac
    Novogradnja2,5 do 6 %
    Preprodaja1,5 do 4 %
    Ko to plaćaVeć uračunato u cenuProdajna strana to plaća, bilo da kupujete preko nas ili direktno.
  3. Arevont
    Deo te provizijeAko ništa ne kupite, niko nam ništa ne plaća.
Provizija postoji bez obzira na to da li smo uključeni, jer je uračunata u cenu koju prodavac traži. Ono što se menja jeste to da li neko u transakciji radi u Vašem interesu dok se ta provizija plaća.Plaćate dve stvari, a nijedna nije naša: nezavisnog advokata i tehnički pregled kada je on potreban za nekretninu. Ni od jednog od njih ne uzimamo naknadu za preporuku. Možete angažovati i svog advokata.
Kako smo plaćeniZašto zastupamo kupce
Za koga agent radiAgent na oglasu radi za prodavca, a njegov posao je ishod koji prodavac želi. Agent za kupce radi za Vas. Pretražujemo celo tržište, uključujući ponudu drugih agencija. Proveravamo nekretninu u odnosu na Vaš interes, a ne u odnosu na prodaju. I pregovaramo za Vas, a ne za prodavca. Provizija je u svakom slučaju uključena u traženu cenu, pa osoba na Vašoj strani ne povećava cenu koju plaćate.
Tri situacije i koliko Vas svaka koštaProvizija postoji kod gotovo svake prodaje na ovoj obali, bez obzira na to da li Vas neko zastupa. Prodavac ju je dogovorio sa svojom agencijom pre nego što ste se Vi pojavili, a isplaćuje se iz prodaje, umesto da se dodaje na cenu. Zastupanje menja način na koji se ta postojeća provizija deli i ništa drugo.
Dolazite bez zastupanja
Cena nekretnineCelokupna provizija obično ostaje agenciji koja zastupa prodavca.
Mi Vas zastupamo
Ista cena, bez dodatnih troškovaAgencija koja zastupa prodavca plaća naš deo iz te iste provizije.
Odlučujete da ne kupite
NištaProvizija ne nastaje, pa niko ništa ne dobija. Ni za potragu, ni za obilaske, ni za utrošeno vreme.
U svakom slučaju cena je ista
Određuje ga investitor ili prodavacNovogradnja košta isto bez obzira na to preko koga dolazite. Kod preprodaje, agencije ovde dele svoje ponude, pa je do iste nekretnine po istoj ceni moguće doći preko nekoliko njih.
Šta se dešava drugde na ovoj obali i šta mi radimo drugačije
  • Provizija koja se kupcu naplaćuje povrh provizije koju plaća prodavacNeke agencije ovde to rade. Mi kupcu nikada ništa ne naplaćujemo i nigde ne postoji druga naknada. Vredi znati da takva praksa postoji pre nego što bilo šta potpišete sa bilo kim.
  • Naknada za preporuku koju advokat, broker ili inspektor plaća agencijiNe uzimamo nikakvu proviziju niti drugu nagradu za preporuku advokatske kancelarije ili bilo kog drugog stručnjaka. U svakom trenutku možete angažovati sopstvenog advokata.
  • Količinski bonusi za prodaju jedinica u određenom projektuNemamo ih, niti imamo prodajne ciljeve za određene projekte, pa ne postoji projekat ka kome moramo da Vas usmeravamo.
  • Naknada za koju saznate tek na krajuNaša naknada nije ista za svaku nekretninu, jer zavisi od ponude i dogovora koji stoji iza nje. Pitajte koliko zarađujemo na određenoj nekretnini i reći ćemo Vam.
Pravo pitanje iza svega ovoga jeste da li visina naše naknade određuje ono što preporučujemo. Ne određuje, a evo zašto. Ostajemo uz Vas nakon kupovine. Veliki deo naših klijenata dolazi po preporuci. Kažemo kada smatramo da nekretnina nije vredna tražene cene. A preprodaja koja nama donosi manju zaradu jeste ono što preporučujemo kada je to bolja nekretnina.
Bez uvijanja

Ovaj proces ne odgovara svakom budžetu i nije pogodan za svakog kupca

Ispod 200 000 € uopšte ne bismo tražili nekretninu na Kosti del Sol. Između 200 000 € i 250 000 €, izbor je ograničen, a Kosta Blanka često ima više smisla.Od približno 300 000 € izbor počinje da obuhvata ono zbog čega ljudi dolaze, ali je taj iznos i dalje zaista početni nivo, a ne komforan budžet: za taj novac nećete dobiti pogled na more na pešačkoj udaljenosti od plaže. Radije bismo Vam to rekli na stranici koju ste pronašli na Googleu nego tokom poziva.Ako nekretninu koristite dve nedelje godišnje i ništa više, troškovi su veći nego što ljudi očekuju. Razlog su naknada zajednici vlasnika, poreske prijave i tekući troškovi.Za neke kupce odgovor je odričan. To smo ljudima otvoreno rekli i izgubili posao.Petnaest koraka u ovom vodiču predstavlja naš proces, a ne zakonsku obavezu. Druge agencije rade drugačije. Neke od ovih koraka preduzimamo zato što smatramo da ih vredi preduzeti, a ne zato što ih neko zahteva. Špansku nekretninu možete kupiti i bez agencije koja će bilo šta od toga uraditi za Vas.Jedini korak koji ne možete razumno preskočiti jeste korak 9.
Zvanični izvori za ovaj deoDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Novac

Šta plaćate povrh cene i koji porez se primenjuje?

Planirajte 8 do 13 % povrh cene. Razlika između te dve cifre gotovo u potpunosti predstavlja porez na kupovinu, a koji se porez primenjuje zavisi samo od toga ko prodaje.
13 %Cena nekretnine
Novogradnja
9 %Cena nekretnine
Preprodaja
Terakota deo predstavlja trošak koji se dodaje ceni nekretnine. Obe trake prikazuju istu nekretninu.

Troškovi kupovine povrh cene

Kod novogradnje iznose približno 13 %, a kod preprodaje približno 9 %, uključujući porez na kupovinu, notara, registar nepokretnosti i Vašeg advokata. Notar i registar u tom spisku odnose se na vlasnički list nepokretnosti, koji plaća kupac. Ako pozajmite novac, kredit ima sopstveni vlasnički list, a banka plaća notara i registar za njega. Porez je najveća stavka, dok je sve ostalo malo u poređenju s njim. Procenat se takođe blago smanjuje kako cena raste, jer notarske i registarske tarife nisu proporcionalne. Kupce često iznenade dve stvari. Kod novogradnje fazne uplate zahtevaju 20 do 40 % cene u gotovini mnogo pre nego što ključevi postoje, a hipoteka retko pokriva te uplate. Troškovi dospevaju u evrima na datume koje Vi ne kontrolišete, pa ih treba uključiti u plan transfera, a ne ostaviti kao mentalnu belešku.
Povrh cene, novogradnjaoko 13 %
Povrh cene, preprodajaoko 9 %
NIE i prevodi~150 €Objedinjena stavka u našem modelu troškova: državna taksa od nekoliko evra po podnosiocu zahteva, plus prevodi i obrada zahteva.
Prebacivanje i priključivanje komunalnih usluga~600 €
Troškovi kupovine

Koji porez pri kupovini važi

Plaćate jedan od dva poreza, a to koji ćete porez platiti zavisi od toga ko prodaje nekretninu. Preprodaja od privatnog vlasnika podleže porezu na prenos. Novogradnja od investitora podleže PDV-u i porezu na overu isprave. Valor de referencia je referentna vrednost koju Španija utvrđuje za nekretninu, a porez na prenos kod preprodaje obračunava se na tu vrednost kad god je ona viša od cene koju ste platili. Zato prijavljivanje niže cene ne postiže baš ništa: donju granicu određuje država. Snižene stope o kojima ćete čitati gotovo nikada se ne primenjuju na nerezidenta koji kupuje drugu kuću. Vaš advokat podnosi prijavu u propisanom roku nakon overe isprave.
ITP, preprodaja od privatnog vlasnika7 %(BOE)
IVA i AJD, novogradnja11,2 %(BOE)
Referentna vrednost u poreskoj osnovici od2022(BOE)
Gotovina koju morate prijaviti na putu10 000 €(BOE)
Porezi i naknade

Koliko ukupno košta prva godina?

Niko ne sastavlja broj koji kupac želi, a to je cela prva godina, a ne sama kupovina. Svaka cifra u nastavku već je objavljena na ovoj stranici ili u njenim vodičima. Ovo je sastavljen primer i aritmetika, a ne ponuda.
Povrh cene, novogradnja
oko 13 %Porez, notar, katastar i Vaš advokat.
Povrh cene, preprodaja
oko 9 %Isti spisak, uz niži porez na kupovinu.
Nameštaj za sopstvene potrebe, stan sa dve spavaće sobe
1 000 do 15 000 €Paketi dobavljača za opremanje stana za život. Novogradnja se isporučuje prazna, čak i bez rasvetnih tela. Opremljanje za izdavanje je drugačiji i skuplji nivo, opisan u odeljku o izdavanju.
Koliko košta 1 % kursne marže
4 000 €Na nekretnini vrednoj 400 000 €, i više nego sve naknade za prenos u celoj kupovini zajedno. Pogledajte kolika je bankarska marža
Prva godina: porez na imovinu, naknada zajednici i osiguranje
1 600 do 7 800 €Aritmetički zbir tri godišnja iznosa niže na ovoj stranici. Struja, voda i internet plaćaju se povrh toga i zavise od toga koliko boravite tamo.
Posmatrajte ih kao tri odvojena novčana zahteva, a ne kao jedan broj: troškove povrh cene, koji su Vam potrebni kod notara; nameštaj, koji Vam je potreban tokom prvih nedelja; i tekuće troškove, koji počinju odmah i nikada ne prestaju. Procenat blago opada kako cena raste, a naknada zajednici je stavka koja se najviše razlikuje između dva naizgled identična stana.
Troškovi kupovineKalkulator troškovaNameštaj i opremanjeGodišnji troškovi

Nameštaj i prazna novogradnja

Španska novogradnja predaje se potpuno prazna, sve do rasvetnih tela. Preprodaja se obično prodaje nameštena, ali o nameštaju pregovarate u fazi rezervacije, a sve što nije upisano u inventar sa datumom obično nestane pre primopredaje. Dopremanje nameštaja iz Češke obično je loša ideja.
Posteljina, ako iznajmljujete turistima2 kompletaJedan komplet u upotrebi i jedan rezervni po krevetu. Tri kompleta su praksa, a ne zakon.
Naš savet o troškovima opremanja0 €
Nameštaj i opremanje

Koliko možete pozajmiti i kako novac stiže u Španiju?

Dva pitanja određuju šta zaista možete priuštiti: koliko će španska banka pozajmiti nerezidentu i koliko će kurs uzeti na putu. Drugi iznos je veći i kupci ga zanemaruju.

Hipoteka za nerezidenta

Španska banka nerezidentu odobrava najviše 60 do 70 % cene. To znači da Vi morate obezbediti 30 do 40 % u gotovini, pre dodatnih troškova. Građanin EU koji kupuje stvarno primarno prebivalište ponekad može dobiti i veći procenat. Banka procenjuje samu nekretninu i kredit odobrava na osnovu niže od dve vrednosti: procene i cene. Procena niža od ugovorene cene predstavlja problem za Vas, a ne za prodavca. Od 2019. godine morate dobiti dva standardna informativna dokumenta i rok za razmišljanje pre nego što bilo šta možete potpisati. Slobodan izbor notara takođe je Vaše zakonsko pravo kod hipoteke. Obratite pažnju na dve stvari. Mešovita stopa koja se prodaje kao fiksna ponaša se veoma drugačije nakon isteka fiksnog perioda. Takođe, dokument za koji je potrebna apostila, a ne običan prevod, uobičajeni je razlog zbog kog predmet ostaje nedovršen nedeljama.
Odnos kredita i vrednosti, nerezident EU60 do 70 %
Odnos kredita i vrednosti, van EU50 do 60 %
Fiksna stopa na 20 godina3,8 do 5,2 %Pregled tržišta. Stope se menjaju.
Rok za razmišljanje pre potpisivanja10 dana(BOE)
Hipoteka

Prenos novca i kurs

Kupovina nije jedan prenos, već nekoliko prenosa raspoređenih tokom meseci ili godina, a kurs Vas košta mnogo više nego sve naknade za prenose zajedno. Terminski ugovor može unapred fiksirati kurs za buduće plaćanje uz depozit, a on predstavlja obavezujuću obavezu, a ne opciono osiguranje: ako se kurs promeni u suprotnom smeru, i dalje ste obavezani. Tri praktične zamke. Plaćanje rezervacije karticom, pri čemu se konverzija obavlja po kursu koji niko nije ugovorio i dodaje se naknada za podizanje gotovine. Slanje novca na račun koji nije naveden u ugovoru. I ostavljanje prenosa za poslednju nedelju, kada provera usklađenosti i dokaz o poreklu sredstava zasebno zahtevaju po nekoliko dana. Konvertujte i poreze, nameštaj i troškove poslovanja za prvu godinu, jer su sve to obaveze u evrima sa rokovima koje ne kontrolišete.
Odvojeni prenosi u okviru jedne kupovine4 do 8
Marža poslovne banke3 do 4 %Uračunato u kurs, a ne u naknadu.
Trošak marže od 1 %4 000 €Za nekretninu vrednu 400 000 €.
Koliko uzimamo pri razmeni0 €
Menjanje kruna u evre

Šta štiti Vaš novac pre nego što išta posedujete?

Španija nema notarski escrow račun, pa Vaš novac štiti jedan od dva sistema, u zavisnosti od onoga što kupujete, dok se jedna uplata nalazi izvan oba sistema.

Koji račun čuva Vaš novac

Kod novogradnje Vaše uplate idu na zakonom zaštićen račun za izgradnju, a zauzvrat dobijate garantni sertifikat. Kod preprodaje uplate idu na klijentski račun Vašeg advokata, odvojeno od novca kancelarije, i oslobađaju se kod notara. Rezervacija je jedina uplata koju nijedan sistem ne pokriva, zbog čega treba da bude mala i zbog čega je klauzula o povraćaju važnija od njenog iznosa. Garantni sertifikat dobijate kada potpišete privatni kupoprodajni ugovor, pre nego što bilo koja obročna uplata bude izvršena. Ako je obećan naknadno, uplata koju upravo treba da izvršite još nije pokrivena.
Novogradnja, zaštićeni računPropisano zakonom
Preprodaja, gde novac čekaRačun klijenta
Ako investitor ne izvrši primopredajuNovac nazad, sa kamatom
Koliko plaćanja nije obuhvaćeno ni jednim ni drugim1Rezervacija. Neka bude mala i pribavite pisanu klauzulu o povraćaju.
Kako je Vaš novac zaštićen

Bankarska garancija i kako čitati sertifikat

Svaka uplata koju izvršite investitoru pre završetka zgrade mora biti pokrivena garancijom ili polisom osiguranja izdatom pojedinačno Vama. Na sertifikatu pročitajte četiri stvari. Svoje ime kao korisnika garancije. Garantovani iznos, uključujući porez koji ste već platili. Izdavaoca, koji mora biti banka ili osiguravač, a nikada investitor. I datum primopredaje do kog teče kamata. Sertifikat na kom je navedena zgrada umesto Vas najčešći je propust na ovoj obali. Novac uplaćen pre ažuriranja sertifikata nije zaštićen sve dok dokumentacija ne bude usklađena. Ovo nije garancija za završenu zgradu, što je potpuno odvojena stvar.
Na čije ime glasiNa Vaše ime(BOE)
Šta mora da pokrivaCeo iznos
Ko može da ga izdaBanka ili osiguravačNikada sam investitor.
Ojačani oblik na snazi od2015
Bankarske garancije

Klijentski račun i prevara usmerena na njega

Španski advokat mora da drži Vaš novac odvojeno od novca kancelarije i ne sme da raspolaže njime bez Vašeg pisanog ovlašćenja. Stvarni rizik prilikom zaključenja transakcije nije nepoštovanje pravila, već lažna poruka elektronske pošte u kojoj se navodi da je broj računa promenjen. Svaku promenu potvrdite glasom, pozivom na broj koji ste već imali.
Klijentski računČuva se odvojeno(BOE)
Kako se klasifikuje nepravilno postupanjeOzbiljno do veoma ozbiljno
Na kome je obaveza osiguranjaKodeks ponašanjaTražite iznos pokrića, a ne informaciju da li pokriće postoji.
Klijentski račun advokata

Da li treba da kupite lično ili preko kompanije?

Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Kompanija dodaje prijave, oporezuje Vaše korišćenje nekretnine, komplikuje prodaju i ne smanjuje porez na kupovinu.

Lično ili preko kompanije

Kompanija ne štedi ništa na porezu pri kupovini, a kod jedne kuće za odmor to je obično kraj razgovora. Korišćenje nekretnine za sopstvene potrebe može se oporezovati kao zakupnina koju je kompanija trebalo da Vam zaračuna. Udeo u kompaniji i dalje ulazi u porez na imovinu, vrednovan preko bilansa kompanije. Stvarno vlasništvo mora se prijaviti prilikom osnivanja i ponovo svake godine. I neaktivna kompanija mora da podnosi prijave, čak i kada nema šta da prijavi. To takođe menja ono što kasnije možete da uradite. Kompanija kao zakupodavac vezana je na sedam godina kod dugoročnog zakupa, a ne na pet. Prodaja udela umesto nekretnine složenija je transakcija za koju je potreban zaseban stručnjak. Smisla može imati stvarno poslovno vlasništvo nad više nekretnina, ali to je drugačiji razgovor sa poreskim savetnikom, a ne agencijom.
Porez pri kupovini koji firma štedi0 €Porez je isti u oba slučaja.
Porez preduzeća na prihod od zakupnine25 %
Neaktivno preduzeće, svake godine500 do 1 000 €
Namet na nekooperativne jurisdikcije3 %Češka i Poljska nisu na toj listi.
Kupovina preko kompanije
Zvanični izvori za ovaj deoReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Šta može poći po zlu

Šta ako zgrada ili zemljište nisu onakvi kakvima izgledaju?

Najskuplji problemi ovde nisu u zidovima, već u dokumentaciji iza njih: zgrada ili dogradnja za koju nikada nije izdata dozvola ili zemljište koje nije toliko pogodno za gradnju koliko prodavac tvrdi.

Nelegalna zgrada i rok za rušenje

Na običnom građevinskom ili poljoprivrednom zemljištu pravo da se naloži rušenje ističe nakon šest godina, a zgrada tada može podneti zahtev za status AFO. AFO nije legalizacija: ono beleži da je rok istekao, a postupak se kasnije može ponovo otvoriti ako se ispostavi da se zemljište nalazi u zaštićenoj kategoriji. Na zaštićenom ili obalnom zemljištu rok nikada ne počinje da teče, pa je rušenje moguće neograničeno dugo. Dve praktične posledice. Zajmodavci su oprezni sa nekretninom sa statusom AFO, pa uslovi hipoteke mogu da se razlikuju od uobičajene kupovine ili kredit može biti odbijen. Takođe, otvoreni postupak prinudnog izvršenja pred opštinom uopšte se ne pojavljuje u izvodu iz registra. Neko mora direktno da pita opštinu, što je deo pravne provere, a ne nešto što možete utvrditi iz oglasa.
Na običnom zemljištu6 godinaNakon toga nadležni organ više ne može naložiti rušenje. (BOJA)
Na zaštićenom ili obalnom zemljištuBez vremenskog ograničenja
Nelegalne građevine

Zatvorena terasa, bazen, dodatna prostorija

Neprijavljeni dograđeni deo inače legalne kuće obično se može naknadno urediti, ali se otkriva kada se registar, Katastar i stvarna zgrada ne podudaraju. Ispravka evidencije je postupak koji neko mora da sprovede, a može doneti i obavezu plaćanja poreza na imovinu za prethodne godine. Zajmodavac procenjuje upisane kvadratne metre, pa neprijavljena dogradnja ne može biti finansirana.
Povraćaj poreza na imovinu nakon ispravke4 godine(BOE)
Dogradnje bez dozvole

Obalno i poljoprivredno zemljište i bunari

Zaštitni pojas proteže se od obale prema unutrašnjosti, a ograničenja gradnje u njemu nikada ne zastarevaju. Na poljoprivrednom zemljištu u Andaluziji, oznaka urbanizable predstavlja planski status, a ne obećanje da će parcela ikada moći da se izgradi. Bunар iz kog se crpi voda nije dokaz da je bunar legalan.
Obalni zaštitni pojas100 metaraOd javne pomorske granice prema unutrašnjosti, i ne zastareva. (MITECO)
Minimalna parcela za samostalnu kuću2,5 ha
Legalizovani bunar, najviše7 000 m³ godišnjeSa volumetrijskim vodomerom.
Obalno i rustično zemljište

Šta možete naslediti od prodavca?

Nešto od onoga što kupujete pripada osobi koja prodaje: njen dug zajednici, njenim naslednicima ili njenom zakupcu. Sve tri stvari mogu se proveriti pre nego što išta platite.

Dugovi zajednici vlasnika koje nasleđujete uz stan

Za neplaćene naknade zajednici vlasnika koje je prodavac ostavio za tekuću godinu i tri kalendarske godine pre nje odgovarate samom nekretninom. Dug je vezan za stan, a ne za osobu koja ga je napravila, pa prati ključeve. Sprečava ga jedan dokument: potvrda upravnika zajednice da je račun izmiren, bez koje notar ne može odobriti ispravu, osim ako se toga izričito odreknete. Odricanjem uklanjate proveru, a ne odgovornost, pa nema dobrog razloga da to učinite. Još dve zamke. Stan koji je banka zaplenila i prodaje nije automatski bez dugova. Takođe, zgrada u okviru veće urbanizacije može pripadati dvema zajednicama sa dva budžeta, pa jedna potvrda ne pokriva uvek obe.
Dug koji možete naslediti3 godinePlus tekuća godina. (BOE)
Potvrda o duguDaNotaru je potreban, osim ako se ne odreknete toga.
Kako stambena zajednica naplaćuje dugPoseban sudski postupak
Dugovi zajednice

Ako prodavac premine, pre ili tokom postupka

Kupovina nekretnine iz zaostavštine uobičajena je kupovina sa više dokumenata i više osoba koje moraju da se saglase. Ako prodavac premine nakon što ste potpisali ugovor, ugovor se ne raskida: naslednici stupaju na njegovo mesto kada prihvate nasleđe. Jedan naslednik ne može da potpisuje u ime svih.
Ko može da potpiše u ime ostavine3 ruteSvi naslednici, imenovani izvršilac testamenta ili sudski postavljeni upravnik.
Da li Vaš ugovor ostaje na snaziDa
Poreska prepreka u registruDa, čak i uz nultu poresku stopu(BOE)
Ako prodavac premine

Kupovina sa postojećim zakupcem

Preuzimate postojeći zakup za preostali deo njegovog minimalnog trajanja, pod uslovima koje je ugovorio prethodni vlasnik, bez obzira na to da li je zakup registrovan. Ne možete povećati zakupninu zato što se vlasništvo promenilo. Zakupac takođe može imati zakonsko pravo da kupi nekretninu pre Vas, a preskakanje tog obaveštenja može sprečiti upis Vaše kupovine.
Uslov koji nasleđujete5 ili 7 godinaSedam godina ako je prethodni zakupodavac bilo preduzeće. (BOE)
Obaveštenje ako se neko odrekao prava preče kupovine30 dana
Nekretnina sa zakupcem

Šta Vam tlo, vazduh i zgrada mogu prirediti?

Četiri stvari u vezi sa konkretnom adresom mogu se proveriti za stolom pre nego što poletite, a nijedna se ne pojavljuje u oglasu: da li plavi, kako zvuči u avgustu, zašto je vlažna u januaru i ko Vam duguje popravku nakon toga.

Poplavne zone i provera od deset minuta

Otprilike 8 % španskih domova nalazi se u kartiranoj poplavnoj zoni, a provera konkretne adrese na državnom pregledniku ne košta ništa: pronađete adresu, a senčenje pokazuje da li se ona nalazi u proučenoj poplavnoj zoni i pri kojoj verovatnoći. Vredi znati dva ograničenja. Karte obuhvataju samo proučene vodotokove, pa mali natkriveni potok ili gradski odvod možda uopšte neće biti prikazani. Takođe, začepljen atmosferski odvod tokom obilne kiše u pravnom smislu nije poplava. Nalazak unutar zone preferencijalnog toka stroža je kategorija od uobičajenog poplavnog senčenja, sa strožim ograničenjima za gradnju i obnovu. Nacionalni sistem naknadu isplaćuje samo za vanredne poplave, i to uz aktivnu i uredno plaćenu polisu, nikada za izgubljeni prihod od zakupa, a nijedan španski prodavac nije dužan da prijavi rizik od poplave. Pravna provera ne obuhvata proveru poplavne karte osim ako je neko posebno zatraži, zbog čega se ona nalazi na našoj listi pre davanja ponude, a ne nakon toga.
Španski domovi u kartiranoj zoni~8 %
Zona srednje verovatnoće1 % godišnjeTokom trideset godina vlasništva verovatnoća da se dogodi bar jedan takav događaj iznosi otprilike 26 %.
Provera jedne adreseBesplatnoNa javnom pregledniku SNCZI. (MITECO)
Šta nacionalni sistem nadoknađujeSamo uz važeću polisuPogledajte osiguranje doma
Poplavne zone

Buka koja je sezonska i vezana za adresu

Većinu buke ovde možete predvideti pre kupovine, jer su izvori sezonski, a o nekoliko njih postoje javno dostupni podaci. Bar na plaži je tih u februaru, a u avgustu radi svake noći. U blizini autoputa važnija je vidljivost nego udaljenost. U nastavku su navedene zakonske granice, a ne merenje buke na konkretnoj nekretnini.
Napolju tokom dana65 dBAStambeno područje, postojeća urbanizovana zona. (BOJA)
Napolju tokom noći55 dBA
U Vašoj spavaćoj sobi tokom noći35 dBA
Noć počinje u23:00
Buka

Vlaga i zašto predstavlja zimski problem

Vlaga je na ovoj obali obično posledica kondenzacije, kada se topao vlažan vazduh susretne sa hladnim površinama u praznom, neogrevanom stanu, a ne posledica curenja. Zato sezona vlage traje od novembra do februara, a ne u avgustu, zbog čega kupci koji je traže leti ne pronalaze ništa. Sveže okrečen stan može da je sakrije umesto da otkloni problem.
Vlažnost u Malagi, godišnji prosek65 %
Najkišovitiji mesec je decembar72 %U poređenju sa pedeset osam procenata u junu i julu.
Zaštita od vlage u građevinskim propisima od2006Starije zgrade često nemaju nikakvu izolacionu barijeru. (BOE)
Vlaga i kvalitet gradnje

Nedostatak nakon useljenja

Novogradnja ima tri garantna roka, a za svaki odgovara druga grupa lica koja su je izgradila. Za konstrukciju je obavezno osiguranje koje je vezano za zgradu, a ne za preduzeće. Zato ono ostaje na snazi i ako izvođač prestane da posluje. Kada se pojavi problem, najkorisnije je postupiti jednostavno. Prijavite ga u pisanom obliku, sa datumom i fotografijama, investitoru, kao i upravniku stambene zajednice ako je uključen zajednički element. Rok za potraživanje počinje kada se šteta pojavi, a ne kada stignete da uložite prigovor. Kod preprodaje je zaštita gotovo neuporedivo manja: strogo ograničen zahtev zbog skrivenih nedostataka, sa kratkim rokom koji se ne može prekinuti slanjem dopisa, i to samo za nedostatak za koji je prodavac znao i koji je sakrio.
Konstrukcija novogradnje10 godinaTri godine za instalacije, jedna za završne radove. (BOE)
Podnošenje zahteva nakon pojave nedostatka2 godine
Iza desetogodišnjeg pokrićaObavezno osiguranje
Skriveni nedostaci kod preprodaje6 meseciOd primopredaje, i ne može se prekinuti. (BOE)
Nedostaci u gradnji

Kako ovde izgleda namerna prevara?

Namerna prevara je ovde retka i nije suptilna. Ima četiri oblika, a svaki se sprečava istim refleksom: niko ne dobija novac niti potpis pre nego što je moguća provera.

Četiri obrasca

Lažni prodavac koji prodaje ono na šta nema pravo, ukradeni depozit, lažni zakup i prevara sa nekretninom u izgradnji, uz uzastopne uplate bez ikakve garancije. Lažni prodavci biraju nekretnine koje su dugo prazne, u vlasništvu su lica iz inostranstva ili su nedavno nasleđene, a podaci o njima nikada nisu ažurirani u registru. U sva tri slučaja niko lokalno ne primećuje problem. Obrazac koji je zajednički za sva četiri slučaja isti je i jedino je što morate zapamtiti: novac ili potpis traže se pre nego što je moguća provera. Zato su zaštitne mere jednostavne. Najbolje je da novac bude uplaćen na klijentski račun Vašeg advokata. Ako se uplaćuje prodavcu, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, ime na računu mora se potpuno podudarati sa stranom navedenom u ugovoru. Tri stvari znače da treba stati. Privatni račun osobe koja nije prodavac. Zahtev za gotovinu. Ili račun preduzeća u zemlji koja nema nikakve veze sa prodajom. Ništa se ne plaća pre pregleda nekretnine, lično ili putem aktivnog video poziva. Transfer izvršen istog dana ponekad se može opozvati ako reagujete u roku od dan ili dva, što je korisno znati pre vikenda, a ne nakon njega.
Namerni obrasci prevara4Lažni prodavac, ukradeni depozit, lažni zakup, nekretnina u izgradnji bez garancije.
Za prodaju onoga što možda ne smete prodati1 do 4 godineKazna zatvora prema jednom članu Krivičnog zakonika. (BOE)
Prevare s nekretninama

Šta može poći po zlu kod novogradnje i ko to plaća?

Tri stvari mogu poći po zlu kod novogradnje: investitor propadne, projekat stane ili se datum pomeri. Od toga šta se dešava zavisi da li će Vam novac biti vraćen iz banke za nekoliko nedelja ili će godinama čekati u sudskom postupku.

Ako investitor postane insolventan

Vaš novac se deli na dva dela. Sve što je pokriveno važećom garancijom vraća banka ili osiguravač. To je dug druge kompanije, pa ostaje na snazi bez obzira na to šta se dogodi investitoru. Sve ostalo postaje obična prijava potraživanja u okviru stečaja, iza drugih poverilaca, bez garantovanog iznosa i datuma isplate. Zato prvo ne treba paničiti, već pročitati potvrde: koje uplate su pokrivene, na Vaše ime i u punom iznosu. Drugo, potraživanje treba prijaviti u roku koji odredi stečajni postupak, jer propuštanje roka može dovesti do potpunog gubitka potraživanja. Insolventnost je događaj koji proglašava sud i koji ima datum, a nije isto što i situacija u kojoj investitor kasni, ćuti ili se priča da ima probleme.
Garancija se isplaćujeBez obzira na stečaj
Bez garancije steObični poverilac
Uplata koju garancija ne pokrivaRezervacija
Merodavno pravoRDLeg 1/2020(BOE)
Stečaj investitora

Ako projekat zastane

Zaustavljena izgradnja završava na jednom od tri mesta, a od toga na kom mestu odlučujete da li ćete čekati ili odustati. Ako drugi investitor preuzme projekat, stara garancija se ne prenosi automatski. Građevinska dozvola može prestati da važi ako radovi dugo stoje, a izloženi beton koji ostane tokom kišnih sezona propada na načine koje provera dokumentacije neće otkriti.
Gde završava zaustavljeni projekat3 moguća ishoda
Ako ga završi drugi investitorNova garancija, novi ciklus
Prvi dokument koji treba pribavitiNota simple
Dug zajednice vlasnika za nedovršenu jedinicuMože se vezati za nepokretnost
Nedovršeni projekat

Ako primopredaja kasni

Kod novogradnje, nakon isteka datuma završetka navedenog u Vašem ugovoru, možete zahtevati povraćaj novca sa zakonskom kamatom iz garancije. Nije potreban sud niti rasprava o tome koliko je kašnjenje ozbiljno. Važan je samo datum iz ugovora, a grejs period postoji samo ako je naveden u ugovoru.
Koji datum se računaUgovor, a ne prospekt
Da li garancija pokriva kašnjenjeDa, i za obično kašnjenje
Kod novogradnjeBez provere ozbiljnosti
Kod preprodajeČlan 1124 Građanskog zakonikaSud odlučuje da li je povreda ugovora dovoljno ozbiljna. (BOE)
Odloženi završetak
Ako projekat utihne, prvo pitanje je u kojoj se od ove tri situacije nalazite. Ponovo proveravamo dozvolu i katastar, potvrđujemo da li Vaša garancija i dalje pokriva izvršene uplate i jasno kažemo da li je bolje čekati ili odustati.
Zvanični izvori za ovaj deoDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Novogradnja ili preprodaja

Nova gradnja ili preprodaja?

Kupite nekretninu koja se uklapa u Vaš vremenski raspored. To je glavna razlika koju ne možete promeniti. Preprodaja traje mesecima. Novogradnja može trajati godinama. Ostale tačke su izbori, a ne fiksni odgovori. Koraci 1 do 7 isti su za obe opcije. Koraci 8 do 14 se razlikuju.
Novogradnja
Od rezervacije do ključeva2 meseca do 3 godineTo zavisi od toga koliko su građevinski radovi napredovali.
Troškovi povrh ceneViši od dva navedena iznosaVećinu čini porez: 10 % PDV-a plus andaluzijski porez na prenos apsolutnih prava na vlasnički list.
Način plaćanjaU fazama, prema napretku gradnjeBankarska garancija na Vaše ime pokriva svaku uplatu po fazama.
Šta može poći po zluDatum se menjaZavršeni stan se takođe može razlikovati od nacrta. Spisak nedostataka i garancije rešavaju ovo pitanje.
Šta možete pregovaratiUslovi pre ceneMožete pregovarati o planu plaćanja, nameštaju, parking mestu i roku.
Garancije koje dobijateDeset godina za konstrukcijuTri godine za instalacije i jedna godina za završne radove.
Najbolje ako možete da sačekate završetak zgrade i želite garancije koje dolaze sa novogradnjom.
Preprodajna nekretnina
Od rezervacije do ključeva1 do 3 mesecaTempo određuje pravna provera, a ne gradnja.
Troškovi povrh ceneNiži od dva navedena iznosaPorez na prenos po stopi od 7 % u Andaluziji primenjuje se na referentnu vrednost kada je ona viša od cene koju ste platili.
Način plaćanjaRezervacija, arras, zatim ostatakArras iznosi 10 do 20 %. Ostatak plaćate kod javnog beležnika.
Šta može poći po zluStvarno stanje zgradeMogu postojati dugovanja, neregistrovane izmene, vlaga ili pravilo zajednice vlasnika koje niste pročitali.
Šta možete pregovaratiCena i rokoviPostoji jedan prodavac i on ima razlog da prodaje.
Garancije koje dobijateNišta od prodavcaUmesto toga, dobijate zgradu sa istorijom koju možete proveriti.
Najbolje ako uskoro morate da uselite u nekretninu i želite prostor za pregovore o ceni.
Nijedan put nije bolji i mi ne prodajemo nijedan od njih. Kalendar obično odlučuje. Ako morate biti u nekretnini sledećeg leta, projekat udaljen dve godine od završetka nije kandidat, bez obzira na to koliko je dobar.
Troškovi kupovineKalkulator troškova
Šta kupce najviše iznenađuje

Kod novogradnje Vaš novac se pomera pre potpisivanja bilo kakvog ugovora

Rezervaciju plaćate pre nego što postoji ugovor sa investitorom, a u zavisnosti od investitora u tom trenutku može biti zatraženo više od same rezervacije. To unapred naglašavamo, ali smo i dalje gotovo izgubili kupoprodaje upravo na tom koraku: stiže imejl advokata sa zahtevom za uplatu pre nego što je bilo šta potpisano, a kupci se ukoče. Većina ljudi pretpostavlja da se jedan investitor čudno ponaša. Prema našem iskustvu, nije tako: većina investitora na ovoj obali radi na ovaj način, otprilike osam od deset ili više. Ne postoji objavljen podatak, već je to ono što mi vidimo.Ponekad se može pregovarati o izuzetku, a retko postoji razlog da ga tražite. Svaka uplata koju izvršite pre završetka zgrade mora biti pokrivena bankarskom garancijom na Vaše ime. Ugovor o rezervaciji mora navesti koje okolnosti Vam vraćaju novac. Između ta dva uslova, ništa nije izloženo riziku koji sistem garancija već ne pokriva. To je jednostavno standardni postupak ovde. Način na koji se te uplate obično vrše objašnjen je niže, u odeljku o kupovini nekretnine u izgradnji.
Bankarske garancijeUgovor o rezervaciji
Ne morate sami procenjivati tu e-poštu. Vaš advokat proverava potvrdu o garanciji i formulaciju koja štiti uplatu; mi to prolazimo sa Vama i ne dozvoljavamo da transfer bude izvršen na osnovu obećanja da će potvrda stići kasnije.

Da li je kupovina u izgradnji za Vas?

Kupovina po projektu i useljiva nekretnina nisu dva nivoa rizika, već dva različita rizika. Kod novogradnje rizik je vreme, a zaštita je dokument koji morate pročitati. Kod preprodaje rizik je sama zgrada, a zaštita je pravna provera. Sedam pitanja u nastavku daju odgovor redosledom koji je važan.
Može li Vaš kalendar da podnese čekanje
Od 2 meseca do 3 godineTo je jedina razlika o kojoj ne možete pregovarati. Ako morate da budete u nekretnini sledećeg leta, projekat koji će biti završen za dve godine nije kandidat, ma koliko bio dobar.
Čije ime mora stajati na garanciji
Na Vaše imePotvrda u kojoj je naveden projekat umesto Vas nije zaštita. Proverite je pre svake etapne uplate, a ne samo jednom na početku.
Da li garancija i dalje isplaćuje ako investitor ne uspe
Bez obzira na stečajGarantovani novac vraća banka. Novac bez garancije postaje potraživanje u stečaju, bez garantovanog iznosa i datuma.
Šta se dešava ako se projekat obustavi
3 moguća ishodaProjekat se nastavlja, drugi investitor ga završava ili se likvidira, a kupcima se vraća novac. Novi investitor znači novu garanciju, a ne staru.
Šta se dešava ako se datum pomeri
Ugovor, a ne prospektVažan je samo datum u Vašem ugovoru, a kada on prođe možete potraživati novac iz garancije bez dokazivanja da je kašnjenje bilo ozbiljno.
Šta Vam novogradnja pruža, a preprodaja ne može
10 godinaTri godine za instalacije i jedna za završne radove, uz obavezno osiguranje koje pokriva deset godina za konstrukciju.
Šta Vam preprodaja pruža umesto toga
NijednoNema garancije prodavca, ali zgrada ima istoriju koju možete pregledati i čiju cenu možete proceniti pre nego što je platite.
Kupovina po projektu odgovara kupcu čiji vremenski raspored ima prostora i koji je spreman da pročita potvrdu o garanciji pre svake uplate. Useljiva nekretnina odgovara kupcu koji uskoro mora biti u nekretnini i radije bi pregledao stvarnu zgradu nego crtež. Nijedna opcija nije načelno bezbednija: kupovinu po projektu čini bezbednom potvrda, a preprodaju pravna provera.
Kako kalendar uplata obično izgleda
Prvo, rezervacija
6 000 do 11 000 €Plaća se pre nego što postoji bilo kakav ugovor sa investitorom, kao što je objašnjeno u gornjem okviru.
Kod privatnog ugovora sa investitorom
around 20 %Sa PDV-om na svaku uplatu. Naše zapažanje, a ne pravilo.
Tokom izgradnje
Ponekad više etapnih uplataNeki investitori nakon ugovora ne traže ništa, a neki traže dve ili tri uplate.
Pri primopredaji
around 70 %Preostali iznos, obično uz već ugovoreno hipotekarno finansiranje.
Ono što je obavezujuće
Raspored u Vašem ugovoruRaspodela se razlikuje od investitora do investitora, zato je merodavna verzija iz ugovora, a ne ovaj prikaz.
Svaka uplata pre završetka
Pokriveno bankarskom garancijomPogledajte šta štiti Vaš novac
Bankarske garancijeStečaj investitoraNedovršen projekatKašnjenje završetka
Zvanični izvori za ovaj deoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Biti vlasnik

Koliko vlasništvo košta svake godine?

Četiri računa stižu svake godine, bez obzira na to da li ste u Španiji: porez na nekretninu, naknada zajednici, osiguranje i poreska prijava nerezidenta. Za stan oni iznose cifre navedene u nastavku.
Porez na nekretnine, IBI400 do 1 000 €Godišnji porez na imovinu za stan.
Troškovi zajednice900 do 6 000 €Plaća se zajednici vlasnika svake godine.
Osiguranje doma300 do 800 €Zakon ga ne zahteva. Hipotekarna banka ga zahteva.
Struja, voda i internet, mesečno100 to 400 €Naša procena za uobičajen stan ili kuću u nizu. Vila ili velika kuća sa bazenom, baštom i klimom košta znatno više.
Porez za nerezidente, EU i EEP19 %Podnosi se jednom godišnje, čak i ako nekretninu nikada ne izdajete. (Poreska uprava)
Porez nerezidenta, drugde24 %Isti porez, po višoj stopi.
Na šta se taj porez obračunava1,1 ili 2 %Na katastarsku vrednost, kada nekretninu ne izdajete.
Iznos koji plaćate za struju, vodu i internet zavisi od toga koliko ste prisutni i o kakvoj se nekretnini radi. Svaka gornja cifra pripada jednom od vodiča u nastavku, koji sadrže punu verziju i izvor iz kojeg je preuzeta.
Godišnji troškoviTroškovi zajednicePorez za nerezidenteOsiguranje domaKomunalije i internet

Koji računi, prijave i glasanja prate posedovanje nekretnine?

Cifre su iznad. U nastavku sledi ko ih određuje i šta će osiguranje platiti, a šta neće. Obuhvaćeno je i kako se komunalne usluge prenose na Vaše ime, kao i dva poreza koja većini kupaca ne nameću nikakav iznos.

Stambena zajednica vlasnika i način na koji odlučuje

Članstvo nastaje automatski i ne možete istupiti niti plaćati manje zato što ne koristite bazen. O budžetu glasaju vlasnici, pa je naknada stambene zajednice često stvarna razlika između dva naizgled identična stana. Zatražite budžet, zapisnike, stanje rezervnog fonda i potvrdu o dugovanjima pre rezervacije.
Minimalni rezervni fond10 %Od poslednjeg redovnog budžeta. (BOE)
Za osporavanje odluke3 mesecaJedna godina ako je u suprotnosti sa zakonom ili statutom.
Troškovi zajednice

Osiguranje doma i klauzula koja Vas košta

Nijedan zakon Vas ne obavezuje da osigurate dom u Španiji, ali će to zahtevati svaki hipotekarni kreditor. Klauzula koja vlasnike drugih domova košta novca jeste klauzula o nekorišćenju: kada nekretnina dovoljno dugo stoji prazna, pokriće za krađu obično se obustavlja, dok pokriće za požar i štetu od vode ostaje. Nedovoljno osiguranje pokreće proporcionalno pravilo koje umanjuje svaki iznos naknade.
Da li je obaveznoNije zakonski obaveznoNijedan propis ne obavezuje vlasnika da se osigura. Kreditor to zahteva kao uslov za odobravanje kredita. Pogledajte godišnji trošak
Grejs period kod nove polise7 dana(Konzorcijum za naknadu štete iz osiguranja)
Osiguranje doma

Struja, voda i internet

Kod preprodaje menjate korisnika postojećeg priključka, umesto da priključujete novi, pa postupak traje danima, a ne mesecima. Ništa od ovoga ne važi za novogradnju, gde pribavljanje dozvola potrebnih za prvo priključenje može trajati mesecima. Prilikom primopredaje imajte pri ruci referentni broj priključka, očitana stanja brojila i podatke o vodovodnom preduzeću.
Dokumenti potrebni za promenu nosioca6
Šta distributer može naplatiti0 €
Standardna domaća tarifa2 pojasaDva ugovorena perioda snage.
Španska domaćinstva sa dostupnom optikom95,9 %
Komunalije i internet

Poreska prijava koju dugujete čak i kada u nekretnini niko ne živi

Porez na nekretninu u Spain dugujete svake godine, bez obzira na to da li je izdajete ili je prazna, na fiktivni prihod izračunat na osnovu katastarske vrednosti. To je jedan obrazac. Zbog propuštene prijave obračunavaju se kamata i doplata, koji rastu što duže prijava ostane nepredana, a dugujete čak i za prvu nepotpunu godinu, za koju vlasnici pretpostavljaju da počinje sledećeg januara.
Otvara se rok za podnošenje1. aprilZa prethodnu godinu i traje do kraja decembra naredne godine. (Poreska uprava)
Porez za nerezidente

Porez na imovinu i onaj bez poreskog umanjenja

Andalusia daje potpuno poresko umanjenje na regionalni porez na imovinu, tako da za gotovo svakog kupca ne košta baš ništa. Poseban nacionalni solidarni porez i dalje može da se primenjuje na znatno veću imovinu. Regionalno umanjenje ne umanjuje taj porez, jer se poreski kredit odnosi na regionalni porez koji ste zaista platili, a potpuno umanjenje znači da niste platili ništa.
Opšti neoporezivi minimum700 000 €(BOE)
Glavni dom, samo za rezidente300 000 €
Umanjenje koje daje Andalusia100 %
Nacionalni solidarni porez počinje od3 000 000 €(BOE)
Porez na imovinu
To su mali poslovi koji postaju skupi u godini kada se propuste. Vaš advokat podnosi poresku prijavu, a mi ostajemo kontakt za račune, osiguranje i svakoga ko treba da otvori vrata dok niste ovde.
Zvanični izvori za ovaj deoReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Izdavanje nekretnine

Da li smete da izdajete nekretninu i koliko ona zaista zarađuje?

Izdavanje turistima ne zahteva jednu, već tri dozvole, a ona koja zaustavlja većinu vlasnika dolazi od njihovih sopstvenih suseda. Dugoročno izdavanje je drugačiji režim sa mnogo dužim obavezama.

Izdavanje turistima i tri nadležna organa

Region mora da registruje nekretninu, a opština mora da dozvoli njeno izdavanje. Zatim vaša zajednica vlasnika može kvalifikovanom većinom da zabrani ili ograniči turističko izdavanje, i upravo to zaustavlja većinu vlasnika. Nekretnina može imati važeću registraciju i saglasnost opštine, a da je taj glas zajednice ipak blokira. Zato vredi pročitati pravila zajednice i zapisnike pre nego što rezervišete nekretninu, a ne naknadno. Sama registracija je izjava kojoj su pridruženi određeni uslovi. Nekretnina mora da ispunjava pravila o opremi, uključujući kontrolu temperature u svakoj stambenoj prostoriji tokom relevantnih sezona. Ne postoji izuzeće za izdavanje od samo nedelju dana: oglašavanje bez licence predstavlja isti prekršaj kao i celogodišnje izdavanje. Registracija koju je imao prethodni vlasnik ne prenosi se uvek zajedno sa nekretninom. Mi se i sami bavimo kratkoročnim izdavanjem i upravljanjem nekretninama, pa nam to možete postaviti kao pitanje o konkretnoj nekretnini, a ne samo uopšteno.
Zajednica može da glasa protiv toga3/5Vlasnika i vlasničkih udela. (BOE)
Nacionalni oglašivački broj od1 July 2025(Vlada Andaluzije)
Kapacitet za spavanje, najviše4 per bedroom(BOJA)
Paket nameštaja za izdavanje4 500 to 26 000 €Za apartman sa dve spavaće sobe, i skuplji nego opremanje istog stana za sopstvene potrebe, jer licencirano izdavanje mora da ispuni pravila o opremi i nameštaj se intenzivnije koristi.
Kratkoročno izdavanje

Dugoročno izdavanje

Dugoročni zakup vas obavezuje tokom zakonskog minimuma, bez obzira na to koliko kratko ugovor navodi da traje, a i duže ako je zakupodavac kompanija. Zakupnina se ne može povećati tokom trajanja zakupa, osim ako je to predviđeno ugovorom. Ako zakupac prestane da plaća, ne možete jednostavno raskinuti ugovor: samo sud može iseliti zakupca, a to traje mnogo meseci. Ni prodaja nekretnine ne okončava zakup.
Minimalni rok, privatni zakupodavac5 godina(BOE)
Minimalni rok, firma kao zakupodavac7 godina
Depozit i dodatna garancija1 + 2 mesecaUkupno najviše tri mesečne zakupnine.
Otkazni rok zakupca pri iseljenju30 dana
Dugoročno izdavanje

Porez na zakupninu

Kao poreski rezident Czechia ili Poland plaćate nižu stopu na neto prihod nakon priznatih troškova. Rezident izvan EU i EEA plaća višu stopu na bruto zakupninu, bez ikakvih odbitaka. Oboje podnose isti obrazac, kvartalno dok se nekretnina izdaje i godišnje dok je prazna.
Rezidenti EU i EEA19 %Na neto prihod, nakon priznatih troškova.
Svi ostali24 %Na bruto zakupninu, bez odbitaka.
Dok je praznaIsti porez na fiktivni prihodPogledajte godišnje iznose
Porezi na izdavanje

Koliko realno donosi

Dobro vođeno kratkoročno izdavanje donosi približno 5 do 9 % bruto, a dugoročno približno 4 do 6 %. Kod oba modela to se smanjuje na približno 3 do 4,5 % neto kada se odbiju upravljanje, porez i tekući troškovi. Prinos naveden pre nego što je nekretnina pregledana predstavlja pretpostavku. Ovo su iznosi iz tržišnih izveštaja, a ne naši.
Kratkoročno izdavanje, bruto5 do 9 %Tržišni izveštaji, 2026.
Neto, oba načina3 do 4,5 %Nakon upravljanja, poreza i stvarnih tekućih troškova.
Upravljanje svakom rezervacijom20 %
Prihod od izdavanja i prinos
Zvanični izvori za ovaj deoJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Život u nekretnini

Šta se menja kada ovde živite, umesto da dolazite u posetu?

Posedovanje nekretnine ovde i život ovde dve su odluke sa dva kompleta dokumentacije. Sve u nastavku počinje kada odlučite da provodite stvarno vreme u nekretnini, a rokovi su kraći nego što ljudi očekuju.

Doseljenje ovde, korak po korak

Ako ste državljanin EU i planirate da ostanete u Spain duže od tri meseca, morate da se registrujete. Vlasništvo nad nekretninom samo po sebi to ne pokreće: odlučujući je boravak. Redosled je važan, a svaki korak zahteva prethodni. Najpre prijava adrese, zatim NIE, potom padron u opštini. Padron je opštinski registar koji potvrđuje gde živite, a škole, zdravstveno osiguranje i većina lokalne administracije zavise od njega. Nakon toga slede potvrda o boravku, zatim zdravstveno osiguranje, porodica, automobil i komunalije. Državljanin izvan EU koji ovde poseduje dom i dalje ima pravo na 90 dana u svakih 180 dana. To se sada digitalno prati na granici, bez prostora za raspravu. Viza za neprofitni boravak uopšte ne dozvoljava rad, uključujući rad na daljinu za stranog poslodavca. Takođe postoji novčani uslov, koji se zasniva na IPREM-u, referentnom iznosu prihoda koji koriste propisi Spain. Podnosilac zahteva mora da dokaže četiri puta veći godišnji IPREM za sebe, plus isti godišnji iznos za svakog izdržavanog člana.
Za registraciju, kada nameravate da ostanete3 meseca(Nacionalna policija)
Boravak van EU, na 180 dana90 dana
IPREM, referentna vrednost, godišnje7 200 €Referentni iznos na osnovu kog se izračunava novčani uslov za vizu.
Stalni boravak nakon5 godina
Preseljenje u Španiju

Vaš automobil i vozačka dozvola

Automobil sa stranim registarskim tablicama može ograničeno vreme da ostane kao vozilo posetioca, a prekoračenje tog roka nosi rizik od novčane kazne i ponekad imobilizacije vozila. Kada postanete rezident, mora brzo da dobije registarske tablice Spain, a izvori se ne slažu oko toga koliko brzo. Ako ste ga posedovali dovoljno dugo pre preseljenja, oslobađate se uvoznog poreza, a automobil kupljen na kredit pripada finansijskoj kompaniji.
Automobil stranih tablica kao posetilac6 meseci
Ponovna prijava prebivališta nakon sticanja boravišta30 do 60 danaIzvori se ne slažu. Potvrdite to kod saobraćajne uprave.
Dozvola bez roka važenja, za zamenu2 godine
Koliko dugo posedovati auto za izbegavanje poreza6 meseci
Automobili i vožnja

Dolazak sa psom

Obavite korake redom, jer je redosled suština: najpre mikročip, zatim vakcina protiv besnila, pa čekanje. Ako se vakcinacija obavi pre čipovanja, ona postaje nevažeća i period čekanja počinje iznova. Pre kupovine proverite pravila zajednice, jer mogu ograničiti držanje kućnih ljubimaca i pristup zajedničkim prostorima, a proverite i uslove avio-kompanije.
Čekanje nakon vakcinacije21 dan
Minimalni uzrast za putovanje15 nedeljaŠpanija ne odobrava izuzetak ispod tog iznosa. (MAPA)
Životinje u jednoj nekomercijalnoj selidbi5
Vožnja iz Czechia2 danaDva duga dana u svakom smeru, uz noćenje usput.
Preseljenje sa kućnim ljubimcima

Kada Spain počinje da oporezuje sve

Postajete poreski rezident Spain nakon više od 183 dana u kalendarskoj godini. To postajete i bez obzira na broj dana ako su ovde vaši glavni ekonomski interesi ili porodica. Ne postoji podeljena godina: kada ispunite jedan uslov, rezident ste za celu godinu. Porodični uslov je onaj koji kupci previđaju.
Broj dana183 danaViše od toga, a ne tačno toliko. (BOE)
Najniža kombinovana stopa19 %
Najviša kombinovana stopa47 %
Prijavljivanje strane imovine od50 000 €Po kategoriji.
Porezi ako živite u Španiji
Zvanični izvori za ovaj deoPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Prodaja nekretnine i nasleđivanje

Koliko košta njena kasnija prodaja?

Tri troška padaju na prodavca: opštinski porez na rast vrednosti zemljišta, porez na kapitalnu dobit i provizija agencije. Kao nerezident takođe ne primate celu cenu na dan prodaje, jer kupac zadržava njen deo za poresku upravu.
Porez na povećanje vrednostiDo 30 %Opštinski porez na povećanje vrednosti zemljišta. Ovo je najviša stopa. (BOE)
Porez na kapitalnu dobit19 %Ista stopa za svakog nerezidenta, bez obzira na to da li živite u EU ili ne. (Poreska uprava)
Zadržava se prilikom prodaje3 %Kupac zadržava ovaj deo cene i uplaćuje ga poreskoj upravi kao avans na Vaš porez. (Poreska uprava)
Agencijska provizija1,5 do 4 %Plaća je prodajna strana, što ste na dan prodaje upravo Vi.
Ništa od ovoga ne primenjuje se dok ste vlasnik nekretnine. Primjenjuje se na dan prodaje, a dva dela iznenađuju prodavce. Tri procenta su avans, a ne konačan račun. Ako je Vaša stvarna dobit manja, razliku potražujete nazad, a rok za to je četiri meseca od prodaje. Opštinski porez na rast vrednosti zemljišta zakonski može pasti na kupca kada je prodavac nerezident. Zato tu klauzulu treba rešiti pre dogovora o ceni, a ne nakon njega. Vodič u nastavku prolazi kroz ceo obračun.
Prodaja i troškovi izlaska

Šta se dešava sa nekretninom kada umrete?

Španska nekretnina se oporezuje u Španiji kada njen vlasnik umre, čak i ako vlasnik nikada nije živeo ovde. Za bliske članove porodice u Andaluziji porez obično iznosi nula, ali samo zato što su tri odvojene poreske olakšice pravilno iskorišćene.

Porez na nasleđe i tri olakšice

Za supružnika, dete ili roditelja, Andalusia daje tri olakšice: veliko umanjenje po osnovu srodstva, dodatno umanjenje za glavni dom i poresko umanjenje na preostali porez. Kod porodične nekretnine često ne ostaje ništa za plaćanje. Nijedna od te tri olakšice ne primenjuje se automatski. Svaka mora pravilno da se zatraži u poreskoj prijavi, u roku od šest meseci od smrti. Jedino produženje roka mora da se zatraži do petog, a ne šestog meseca. U praksi naslednicima je potrebno više od poreske prijave. Potvrda o smrti, potvrda o poslednjoj volji i testament ili izjava o naslednicima. Po jedan NIE za svakog. I javnobeležnička isprava o prihvatanju nasleđa, pre nego što zemljišni registar upiše nekretninu na njihovo ime. Evropsko pravo vam omogućava da izaberete nacionalno nasledno pravo koje će odrediti ko nasleđuje, a taj izbor menja ko nasleđuje, a ne da li Spain oporezuje nasleđe.
Umanjenje po srodstvu, uža porodicaDo 1 000 000 €(Zakonodavni dekret 1/2018)
Umanjenje preostalog poreza99 %
Umanjenje za glavni dom100 %Do gornje vrednosti, zatim se smanjuje.
Rok za podnošenje od dana smrti6 meseciJedno produženje, koje se traži do petog meseca. (BOE)
Nasleđivanje i sporazum sa Czechia
Zvanični izvori za ovaj deoAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Gde se nalaze detalji

Gde se nalaze detalji, fazu po fazu

Svaki korak iznad vodi ka jednoj od ovih stranica. Grupisane su prema fazi kupovine kada su Vam potrebne, a ne abecedno. Ovo je isti redosled kao petnaest koraka.
Kako kupovina funkcionišeDokumenta i potpisi, koraci 7 do 14 detaljno.
Novac i poreziKoliki su troškovi povrh cene, koliko češki kupac može da pozajmi i kako je novac zaštićen tokom postupka.
Šta može poći naopakoSvaka stranica objašnjava jedan problem i šta treba da proverite pre nego što do njega dođe.
Izdavanje nekretnineSaznajte da li smete da izdajete nekretninu, ko sme da je iznajmi i koliko ona zaista može da donese.
Kada postanete vlasnikTo su računi, naknade zajednici vlasnika, osiguranje i poreske prijave koji počinju kada dobijete ključeve.
Život u ŠpanijiOvaj odeljak je namenjen kupcima koji će živeti u Španiji, a ne samo dolaziti u posetu. Obuhvata boravak, automobile, pse i preseljenje.
ReferencaOvo su španski izrazi iz postupka kupovine sa kojima ćete se susresti, redosledom kojim ćete ih susretati.
Stranice označene kao u pripremi već imaju strukturu, URL i mesto na ovoj mapi. Čekaju tekst.
Šta dalje

Već gledate konkretnu nekretninu?

Pošaljite nam je. Dobićete odgovor o toj nekretnini, a ne samo o procesu. Nekretnina ne mora biti iz našeg kataloga. Nekretnina od investitora, druge agencije ili sa portala dobija iste provere.
Povezano
Gledate konkretnu nekretninu?
Pošaljite nam nekretninu