Primopredaja ključeva pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Okončanje kupoprodaje je jedan termin kod javnog beležnika, gde potpisujete ispravu i plaćate preostali iznos. Ključevi bi trebalo da budu predati tek nakon što pregledate nekretninu i zapišete sve nedostatke. Nikada ranije.
Dan okončanja, redosledom
- Pre zakazanog terminaNekretnina pregledana prema dogovorenom stanjuSvi nedostaci najpre se unose u pisani spisak sa datumom.
- Kod javnog beležnikaIdentiteti potvrđeni, isprava pročitana naglas
- U istom trenutkuOstatak plaćen
- U istom trenutkuIsprava potpisana
- Isti terminKljučevi predatiTek nakon navedenog pregleda, nikada pre njega.
- Istog danaIsprava predata na upisPoslato elektronski katastru nepokretnosti. Potpuni upis sledi kasnije.
Ko je prisutan na dan okončanja kupoprodaje i šta radi?
U prostoriji se nalaze najviše četiri strane, a samo jedna od njih vas štiti. Španski javni beležnik prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne proverava da li je nekretnina dobra odluka. Okončanje kupoprodaje, dan potpisivanja, obično traje kraće nego što ljudi očekuju. Javni beležnik naglas čita ključne odredbe isprave i potvrđuje identitet strana i postojanje eventualnih punomoćja. Preostali iznos se plaća, isprava se potpisuje, a ključevi se predaju. Većinu stranih kupaca ne iznenađuje sam postupak. Iznenađuje ih to ko ih u toj prostoriji štiti, a ko to ne čini.
- Javni beležnikJavni službenik, ne zastupa nikoga
- Čime se bave
- Proverava identitet, ponovo proverava upis u registru u tom trenutku i daje ispravi pravni oblik.
- Šta oni NE rade
- Pregovarati u ime bilo koje strane ili proceniti da li je kupovina dobra odluka.
- Ko ih plaća
- Utvrđuje se prema državnoj tarifi naknada. Obično, prema običaju, plaća kupac ili, kod hipoteke, kreditodavac.
- Vaš advokatVi i samo Vi
- Čime se bave
- Potvrđuje da pravna provera i dalje važi, objašnjava ispravu i može da potpiše umesto Vas na osnovu punomoćja.
- Šta oni NE rade
- Zastupati prodavca ili banku u bilo kom trenutku ili prihvatiti usmeno obećanje umesto pisanog.
- Ko ih plaća
- Vi, obično oko ~1 % cene.
- Prodavac ili predstavnik investitoraStrana prodavca
- Čime se bave
- Potpisuje i vrši primopredaju nekretnine i ključeva.
- Šta oni NE rade
- Obećati bilo šta osim onoga što je ugovor već obećao.
- Ko ih plaća
- Njihovi sopstveni troškovi. Kod novogradnje, ovaj trošak je već uključen u cenu koju ste platili.
- BankaAko postoji hipoteka
- Čime se bave
- Šalje predstavnika da potpiše ugovor o kreditu istovremeno sa kupoprodajom i tada oslobađa sredstva.
- Šta oni NE rade
- Oslobodite sredstva pre potpisivanja isprave.
- Ko ih plaća
- Vi, kroz sopstvene troškove ugovaranja kredita.
Izvori
Da li javni beležnik proverava da li nekretnina vredi tu cenu?Ne. Javni beležnik potvrđuje identitet, ponovo proverava upis u registar u tom trenutku i daje ispravi pravnu formu. Da li je cena pravična, da li je zgrada bezbedna i da li zajednica ima dugove odvojena su pitanja. Na njih unapred odgovaraju Vaš advokat i građevinski veštak, a ne javni beležnik tog dana.
Zašto se pregled obavlja pre potpisivanja, a ne posle?
Zato što, kada potpišete i platite, gubite pregovaračku polugu zbog koje je pregled vredeo. Okončanje kupoprodaje sprovedeno pogrešnim redosledom spolja izgleda isto: potpis i komplet ključeva. Razlika je u tome ko snosi rizik u trenutku kada se ispostavi da nešto nije u redu. Sve se svodi na tri koraka, sprovedena pravilnim redosledom.
- Nekretnina se proverava u odnosu na ono što je dogovorenoKod nekretnine sa sekundarnog tržišta to znači potvrditi da stanje odgovara ugovoru i da je sve navedeno u popisu, kao što su uređaji, nameštaj i oprema, još uvek tu. Kod novogradnje, to znači pregled snagging. Njegov termin zavisi od investitora: na nekim projektima obavlja se pre prenosa vlasništva, a na drugima nakon toga.
- Ono što nije ispravno unosi se na pisani spisakUsmeno uveravanje da će nešto biti popravljeno „sledeće nedelje“ ne vredi ništa kada jednom potpišete. Spisak nedostataka, sa datumom i dostavljen drugoj strani pre okončanja kupoprodaje, jeste dokument koji spor pretvara u dogovoreni spisak preostalih stavki.
- Tek tada isprava, ostatak cene i ključeviPotpisivanje i plaćanje odvijaju se istovremeno, a ključevi bi trebalo da uslede na istom sastanku. Ako se redosled obrne, kupac je već izgubio pregovaračku polugu zbog koje je drugi korak vredeo.
Nijedan pojedinačni zakon ne propisuje ovaj tačan redosled kao obavezan. Ipak, to je uobičajena i pouzdana praksa, a Vaši ugovori o rezervaciji i kupovini trebalo bi da ga izričito navedu. Ugovor koji ne uređuje redosled ostavlja Vas da se oslanjate na dobru volju, a ne na dokument.
Šta ako se nedostatak otkrije tek nakon što su ključevi već predati?To je teži razgovor kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje. Nekretnina sa sekundarnog tržišta gotovo da nema garanciju, osim prava na potraživanje zbog skrivenih nedostataka za koje je prodavac znao i koje je sakrio. Kod novogradnje i dalje važe zakonske garancije opisane u nastavku, bez obzira na to kada se nedostatak otkrije, u okviru sopstvenih rokova.
Kakvu garanciju imate kada dobijete ključeve?
Kod novogradnje postoje tri odvojena garantna roka, koji počinju da teku od dana završetka radova, a za samu konstrukciju traju do 10 godina. Kod preprodaje gotovo da nema garancije, osim uskog zahteva zbog nedostatka za koji je prodavac znao i koji je prikrio. To je najveća pravna razlika između ove dve vrste kupovine i ona određuje koliko pažljivo vredi sprovesti pregled pre završetka radova.
Dan primopredaje10 godina kasnije
- Završno: bojenje, pločice, stolarija1 godina
- Instalacije i podobnost za stanovanje3 godine
- Konstrukcija: temelji, grede, noseći zidovi10 godina
NovogradnjaSekundarna nekretnina
- Desetogodišnja garancija za nedostatke koji utiču na konstrukcijsku bezbednost zgrade: temelje, grede i noseće zidove.
- Ne postoji zakonska garancija ove vrste. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prećutao u trenutku prodaje. To je ograničen zahtev koji je teško dokazati.
- Trogodišnja garancija za nedostatke na instalacijama ili elementima zgrade koji narušavaju zahteve u pogledu uslovnosti za stanovanje, bezbednosti ili funkcionalnosti.
- Nije primenljivo. Sve što se u nekretnini nalazi pri okončanju kupoprodaje pripada Vam, uključujući starost i dotrajalost.
- Jednogodišnja garancija za nedostatke u završnim radovima: farbanje, keramiku i stolariju, koju daje izvođač radova.
- Nije primenljivo, iz istog razloga.
- Rok od dve godine za podnošenje zahteva nakon pojave nedostatka obuhvaćenog garancijom, računajući od tog trenutka, a ne od okončanja kupoprodaje.
- Ovde odgovarajući zahtev odnosi se na skriveni nedostatak za koji je prodavac znao. To je činjenica koju biste morali da dokažete, a ne garantni rok koji automatski teče.
Ova praktična posledica proizlazi neposredno iz zakona, a ne iz mišljenja. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, posao koji Vas štiti obavlja se pre potpisivanja, jer Vas nakon toga štiti veoma malo toga. Kod novogradnje garancije postoje u svakom slučaju, ali i dalje zavise od toga da li je nedostatak dokumentovan. Upravo tome služe snagging pregled i pisani spisak.
Ko mi duguje desetogodišnju garanciju za novogradnju?Svi učesnici u procesu izgradnje, obično investitor, izvođač radova i tehnička stručna lica, prema zakonu solidarno odgovaraju za konstrukcijske nedostatke nastale u roku od deset godina. Vaš advokat utvrđuje tačno protiv koga treba podneti zahtev za konkretan nedostatak, jer istovremeno može biti odgovorno više strana.
Da li morate biti u Španiji radi ličnog okončanja kupoprodaje?
Ne. Ako Vaš advokat ima punomoćje koje to obuhvata, može potpisati javnobeležnički akt u Vaše ime i okončanje kupoprodaje može se sprovesti bez Vašeg prisustva u zemlji. To je jedna od korisnijih mogućnosti koje španska praksa dozvoljava, a koju kupci koji prvi put kupuju nekretninu najmanje razumeju. Izbor između tri navedene mogućnosti lična je odluka, a ne stručna preporuka.
- Option 1Prisustvujte ličnoSami vidite nekretninu i prostoriju na dan kada ona neopozivo postaje Vaša.
- Putovanja u Španiju
- Jedno, tog dana
- Ko potpisuje
- Vi lično
- Na šta paziti
- Samo uobičajena putna logistika
- Option 2PreporučenoPunomoćjeVaš advokat obavlja ceo postupak u Vaše ime.
- Putovanja u Španiju
- Nula, za ovaj korak
- Ko potpisuje
- Vaš advokat
- Na šta paziti
- Punomoćje mora izričito da obuhvati okončanje kupoprodaje
- Option 3Hibridno, putem video-pozivaDaljinski pratite postupak dok Vaš advokat potpisuje na osnovu istog punomoćja.
- Putovanja u Španiju
- Nula, ali pratite
- Ko potpisuje
- Vaš advokat
- Na šta paziti
- I dalje je potrebno isto punomoćje kao za potpuno zastupanje
Šta treba potvrditi pre nego što smatrate da je nekretnina predata?
Ovo treba proveriti bez obzira na to da li ste prisutni lično ili se oslanjate na izveštaj svog advokata. Ništa od toga nije ponuda usluge. To je ono što okončanje kupoprodaje po zakonu treba da obuhvati.| Šta potvrditi | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Pre potpisivanja | ||
| Nekretnina odgovara ugovorenom stanju | Kupujete nekretninu u stanju u kojem je bila kada je cena ugovorena, a ne u stanju u kojem se slučajno zatekla nakon iseljenja prethodnog stanara. | Ne postoji pisani zapisnik o proveri pre okončanja kupoprodaje ili umesto njega postoji samo usmeno uveravanje. |
| Postoji datirana lista nedostataka, ako nešto nije u redu | To je dokument kojim se dogovorena lista preostalih stavki pretvara u nešto što kasnije možete dokazati, umesto u spor bez dokaza. | Ništa nije napismeno, uz obećanje da će nešto biti rešeno „kasnije“. |
| Kod novogradnje postoje potvrda o okončanju kupoprodaje i licencia de primera ocupación | U nekretnini se zakonski ne može živeti niti se može priključiti na komunalne usluge bez dokumenta licencia de primera ocupación, koji se obično izdaje na samom kraju izgradnje. | Datum useljenja obećan je pre izdavanja bilo kog od ta dva dokumenta. |
| Na samom sastanku | ||
| Svi ključevi i pristupne kartice su evidentirani | U ograđenom kompleksu često se izdaje više kartica i daljinskih priveza nego što vam se preda tog dana. | Jedan ključ bez potvrde o tome koliko ih ukupno postoji. |
| Brojila su očitana i zapisano je stanje, sa datumom | Tu obično nastaje rasprava o tome ko je šta koristio, nakon okončanja kupoprodaje. | Tog dana nije očitano stanje, pa je prvi račun nagađanje za obe strane. |
| Preostali iznos se plaća u istom trenutku kada se potpisuje javnobeležnička isprava | To je mehanizam koji transakciju čini bezbednom: novac i ključevi prelaze iz ruke u ruku istovremeno, a ne unapred na osnovu poverenja. | Svaki zahtev da se sredstva predaju pre sastanka, izvan sistema garancija kod novogradnje ili računa vašeg advokata klijenta kod nekretnine sa sekundarnog tržišta. |
| Narednih dana | ||
| Javnobeležnička isprava se zaista podnosi na upis | Potpisivanje kod javnog beležnika nije kraj administrativnih obaveza. Porez mora biti plaćen, a javnobeležnička isprava podneta katastru nepokretnosti pre nego što nekretnina bude formalno upisana na vaše ime. | Niko ne može da potvrdi, ni nedeljama kasnije, da se upisana kopija vratila. Vaš advokat treba da prati to pitanje i vredi ga direktno pitati. |
| IBI i naknada za zajednicu vlasnika srazmerno se raspodeljuju za godinu prodaje | Obe naknade se obračunavaju za periode, a ne za dane, pa deo iznosa koji je već plaćen za tu godinu pripada kupcu, a deo prodavcu. | Usmeno „sve je rešeno“, bez navedenih iznosa. Zamolite advokata da vam pokaže raspodelu. |
Mesto okončanja kupoprodaje u procesu kupovine
Celokupna kupovina ima petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Okončanje kupoprodaje obuhvata poslednja tri, nakon perioda čekanja koji sledi po obavezujućem ugovoru.Koraci 13, 14 i 15 od ukupno 15
- Završna proveraPre okončanja kupoprodajeNekretnina se pregleda u odnosu na ugovoreno stanje, a kod novogradnje se proveravaju nedostaci. Ovo je korak koji je u nastavku detaljno obrađen.
- Javni beležnik i ključiOkončanje kupoprodajeJavnobeležnička isprava se potpisuje, preostali iznos se plaća i nekretnina postaje vaša. Ključevi bi trebalo da budu predati na istom sastanku, pošto su pregled i eventualna lista nedostataka već rešeni.
- Po okončanju kupoprodajeOd prvog danaJavnobeležnička isprava i dalje mora biti oporezovana i upisana, komunalne usluge prenete, a godišnje poreske obaveze preuzete. Ništa od toga se ne završava kada napustite kancelariju javnog beležnika.
Opšte informacije, ne vaš predmet okončanja kupoprodaje
Ovo su opšte informacije o tome kako se okončanje kupoprodaje sprovodi prema španskom pravu. Informacije su važeće na dan 17. avgusta 2026. i zasnovane su na izvornom tekstu, a ne preuzete sa bloga. Ovo nije pravni savet u vezi sa vašom kupovinom. Garantni rokovi, uloga javnog beležnika i redosled ovde opisanih događaja predstavljaju opšti okvir. Dokumenti priloženi uz vašu konkretnu nekretninu i vaš konkretni ugovor zaista uređuju vašu transakciju.Ništa od ovoga ne opisuje uslugu i ništa u tekstu ne obećava da će neko prisustvovati okončanju kupoprodaje u vaše ime. Da li je to organizovano i ko to organizuje, zasebno je pitanje obrađeno u posebnom vodiču.Pravila i uobičajena praksa u vezi sa okončanjem kupoprodaje mogu se razlikovati u zavisnosti od javnog beležnika, investitora i vrste nekretnine, a i sam zakon se povremeno menja. Nezavisni advokat potvrđuje šta se odnosi na vašu kupovinu pre nego što bilo šta potpišete.
Često postavljana pitanja o primopredaji ključeva
- Koliko vremena nakon potpisivanja privatnog ugovora dolazi do okončanja kupoprodaje?
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično je potrebno od jednog do tri meseca. Kod novogradnje, vreme zavisi od faze izgradnje: često oko dva meseca ako je zgrada gotovo završena, a do približno tri godine ako izgradnja počinje od temelja. Nijedan od ovih rokova nije propisan zakonom. Oba proizlaze iz načina na koji su ugovori na ovoj obali obično sastavljeni.
- Može li prodavac odbiti da preda ključeve na zakazanom sastanku?
- Kupoprodajni ugovor treba da poveže primopredaju ključeva sa istim trenutkom kada se obavljaju potpisivanje i isplata ostatka cene. Ako to nije izričito navedeno, reč je o nedostatku koji bi Vaš advokat trebalo da otkloni pre nego što potpišete ugovor. Nemojte jednostavno pretpostaviti da će se to svakako dogoditi.
- Da li je snagging lista isto što i desetogodišnja garancija?
- Ne. snagging je praktičan pregled koji se obavlja oko okončanja kupoprodaje kako bi se uočili nedovršeni ili neispravno izvedeni radovi dok još postoji mogućnost da se zahtevaju popravke. Desetogodišnja garancija je zasebno zakonsko pravo u skladu sa propisom Ley de Ordenación de la Edificación. Ona postoji bez obzira na to šta je uočeno tokom snagging pregleda i pokriva konkretno konstruktivne nedostatke, a ne estetske.
- Šta se dešava ako investitor do obećanog datuma nije pribavio dozvolu za prvu upotrebu?
- Bez nje nekretnina ne može zakonito da se koristi za stanovanje niti da bude priključena na komunalne usluge, bez obzira na to šta je u brošuri navedeno o datumu useljenja. Ovo je pitanje ugovora i dozvola, a ne garancije. Vredi potvrditi da dozvola postoji, a ne samo da zgrada izgleda završeno.
- Da li nekretnina sa sekundarnog tržišta ikada ima bilo kakvu garanciju?
- Samo ograničenu: zahtev prema prodavcu zbog skrivenog nedostatka koji je postojao u trenutku prodaje, a za koji je prodavac znao i sakrio ga. To je stvarno pravo, ali ga je mnogo teže dokazati nego zakonski garantni rok. Upravo zato je pregled pre okončanja kupoprodaje važniji kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje.
