Da li se pravna provera obavlja pre ili posle rezervacije?

Posle. Rezervacijom se nekretnina povlači sa tržišta, pa advokat može da obavi detaljnu proveru, a da je u međuvremenu ne kupi neko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslepo, a ugovor o rezervaciji Vas štiti: mora da navede šta se dešava sa depozitom ako provera otkrije ozbiljan problem.

Koliko traje pravna provera?

Obično 2 do 4 nedelje od rezervacije. Gotovo nikada je ne produžava pravni posao. Produžavaju je dokumenti koji nisu pristigli od prodavca, investitora ili upravnika zajednice, a njihovo pribavljanje je naš deo posla, a ne advokatov.

Da li se depozit za rezervaciju vraća ako javni beležnik pronađe problem?

To zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se u zavisnosti od investitora i prodavca. Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancija, pa bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno da navede uslove za njen povraćaj. Zato ga javni beležnik čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.

Da li mogu da nasledim dugove prethodnog vlasnika?

Neki dugovi i obaveze povezani sa nekretninom mogu preći na novog vlasnika, zbog čega provera obuhvata nekretninu, a ne samo prodavca. U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene naknade zajednice, porezi ili kazne mogu preći na Vas. Javni beležnik proverava stanje kod zajednice stanara i pre potpisivanja traži odgovarajuće potvrde.

Da li mi je potreban sopstveni advokat ili je dovoljan Vaš?

Potreban Vam je nezavisan advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Kao standardnu preporuku navodimo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku advokatsku kancelariju na području Costa del Sol, i za to ne primamo proviziju. Umesto toga možete angažovati svog španskog advokata, a advokat će u svakom slučaju zastupati Vas.

Na čije ime treba da bude nekretnina?

Na Vaše ime, na imena oba supružnika ili drugačije, u zavisnosti od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Način na koji se nekretnina drži može kasnije uticati na nasleđivanje, poreze i prodaju, pa je bolje da to odlučite sa advokatom i poreskim savetnikom pre kupoprodajnog ugovora, a ne kod javnog beležnika. Ako kupujete kao par, imate decu, posedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmišljate o kupovini preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.

Da li moram da dolazim u Španiju zbog pravnih pitanja?

Ne zbog same provere. Uz punomoć advokat može da obavi najveći deo postupka, uključujući potpisivanje kod javnog beležnika. Ipak, više bismo voleli da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovde nego iz svoje matične zemlje, gde to obično podrazumeva dodatne formalnosti, apostil i prevod.

Koliko košta pravna provera i ko je plaća?

Vi je plaćate direktno advokatskoj kancelariji, a ne preko nas. Kancelarija koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cene sa uračunatim PDV-om, a to obuhvata ceo posao, ne samo proveru. Mi ne dobijamo nikakav deo tog iznosa.

Services

Koordinacija pravne provere nekretnine u Španiji

Ne bavimo se pravnim poslovima i to namerno jasno naglašavamo: pravnu proveru nekretnine u Španiji sprovodi nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne nas niti prodavca. Naš deo posla je koordinacija svega što je s tim povezano, kako bi ugovor o rezervaciji bio pročitan pre nego što uplatite novac, kako bi dokumenta zaista stigla do advokata, rokovi bili ispoštovani i kako biste u svakom trenutku znali šta je još otvoreno. Sama provera obično traje 2 do 4 nedelje od rezervacije i, dok se ne završi, nećemo Vam preporučiti da bilo šta potpišete.

Ko sprovodi proveru i koga svako od njih zastupa

Tri strane učestvuju u pravnom delu kupovine u Španiji, a najkorisnije je najpre utvrditi koga svaka od njih zastupa. Jedna zastupa Vas. Jedna ne zastupa nikoga. Jedna smo mi, a mi nismo advokatska kancelarija.Stručnjaci se bave svojim oblastima. Mi se staramo da sve bude povezano: da se sledeći odgovarajući korak preduzme pravim redosledom i da ništa ne čeka dokument koji niko nije zatražio.Za pravnu proveru standardno preporučujemo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku advokatsku kancelariju koja posluje na području Costa del Sol (kancelarija društva Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Advokat zastupa Vas, a ne Arevont niti prodavca, i sarađujete sa lokalnim advokatom koji poznaje lokalne organe vlasti i katastar nepokretnosti. Naravno, u svakom trenutku možete izabrati svog advokata. Od kancelarije ne primamo proviziju niti bilo kakvu drugu naknadu za ovu preporuku.

Šta treba uraditi	Ko to obavlja	Šta to znači za Vas
Pre rezervacije
Upoznavanje sa advokatom	Arevont	Standardno preporučujemo Malaga Solicitors i za to ne primamo naknadu za preporuku. Ako biste radije angažovali svog advokata u Španiji, to možete učiniti i ništa drugo na ovoj stranici se ne menja.
Čitanje ugovora o rezervaciji	Vaš advokat	Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, zato u ugovoru mora jasno da piše šta se dešava sa depozitom ako provera otkrije problem. Advokat ga čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Provera investitora kao kompanije	Arevont	Da li je to etablirani investitor sa kojim smo već radili ili novi investitor bez prethodnog poslovanja, kao i svako stvarno iskustvo koje smo mi ili naši kupci imali, bilo dobro ili loše. Tamo gde iskustva nemamo, to kažemo umesto da se pretvaramo da ih imamo.
Tokom pravne provere
Sama pravna provera	Vaš advokat	Vlasništvo, tereti i dugovanja, zakonitost objekta i dozvole, pravila zajednice vlasnika, ograničenja korišćenja i izdavanja. To je pravni posao i mi ga ne obavljamo.
Provera bankarske garancije	Vaš advokat	Kod novogradnje proverava se da li je garancija koja pokriva Vaše plaćanje u ratama važeća i izdata na Vaše ime, a ne da li je reč o grupnoj polisi koja pripada investitoru.
Pribavljanje dokumenata od prodavca	Arevont	Učestvujemo u pribavljanju dokumentacije od investitora, agenta prodavca i administratora zajednice koju je advokat zatražio. Tu pravna provera zapravo najčešće zastane, a to nije pravni problem.
Poštovanje rokova	Arevont	Šta treba da se dogodi sledeće i do kada. Kada je nešto potrebno od Vas, obavestićemo Vas unapred, a ne tog dana.
Objašnjenje šta nalaz znači za kupovinu	Arevont, uz Vašeg advokata	Advokat utvrđuje pravni status. Mi Vam objašnjavamo šta on znači za ovu konkretnu kupovinu, uključujući i slučaj kada je preporuka da odustanete.
Pri potpisivanju i nakon toga
Potpisivanje kod javnog beležnika	Javni beležnik	Javni službenik koji potvrđuje identitet strana, da je potpisivanje pravilno obavljeno i da je javna isprava tačna. On nije Vaš savetnik i nije ni na čijoj strani.
Čuvanje novca do okončanja kupoprodaje	Vaš advokat	Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta preostali iznos se obično nalazi na klijentskom računu Vašeg advokata, posebnom nadziranom računu, i stiže do prodavca tek kod javnog beležnika.
Administracija nakon prenosa	Vaš advokat	Dokumentacija nakon prenosa vlasništva, prenosi komunalnih usluga i godišnje poreske obaveze. Mi vam i ovde na obali ostajemo kontakt.

Jedno pravilo važi za celu tabelu. Arevont ne obavlja pravne, poreske, proceniteljske ni arhitektonske poslove i ništa na ovoj stranici ne predstavlja savet u vezi sa vašom kupovinom. Tamo gde je opisan pravni stav, reč je o stavu koji vaš advokat potvrđuje za konkretnu nekretninu.

Da li dobijate proviziju za preporuku advokata?Ne. Od kancelarije koju preporučujemo ne dobijamo nikakvu proviziju niti drugu naknadu. Vredi postaviti isto pitanje svakoj agenciji, jer advokat koji plaća za preporuku ima podeljenu lojalnost, a takva lojalnost može učiniti da prećuti problem zbog kojeg bi posao trebalo obustaviti. Pouzdana agencija na to pitanje odgovara direktno.

Mogu li dovesti svog advokata?Da, u bilo kom trenutku. Preporučujemo kancelariju sa kojom sarađujemo jer s njima radimo godinama i koordinacija je jednostavnija, ali izbor je vaš i advokat u svakom slučaju zastupa vas. Ono što ne bismo preporučili jeste da se oslonite na advokata kojeg je predložio investitor ili agent prodavca, jer je njegov interes da zaključi prodaju.

Javni beležnik nije vaš advokat

Ovo je najčešći nesporazum koji strani kupci donose pri kupovini u Španiji i vredi ga razjasniti pre svega ostalog, jer on određuje ko vas zapravo štiti.Javni beležnik je javni službenik. On proverava zakonitost isprave i stanje registra u trenutku potpisivanja i ne zastupa nikoga. Vaš advokat zastupa vas i obavlja provere pre nego što se obavežete. Dve nezavisne provere, u dva različita trenutka, sa dva različita zadatka. Potrebne su vam obe i nijedna ne zamenjuje drugu.

Šta se obično pretpostavljaKako to funkcioniše u Španiji

Javni beležnik proverava kupovinu umesto mene: Javni beležnik potvrđuje identitet, da je potpisivanje pravilno obavljeno i da je javna isprava ispravna, a u tom trenutku ponovo proverava vlasništvo i važeći upis u registru. To jeste stvarna provera. Ona nije isto što i pravna provera sprovedena nekoliko nedelja ranije u vaše ime, kada je još bilo moguće odustati.
Javni beležnik je neka vrsta pravnog savetnika: U Španiji javni beležnik nije ni pravni savetnik ni zastupnik bilo koje strane. To se često pogrešno shvata u vašoj matičnoj zemlji i vredi to jasno reći.
Ovo može rešiti advokat iz moje zemlje: Potreban vam je španski advokat koji poznaje špansko pravo. Možete uključiti i svog advokata iz matične zemlje, ali to iskreno obično donosi malo koristi i često usporava postupak: advokati koji naplaćuju po satu skloni su da otvaraju pitanja koja je španski sistem odavno rešio, a zatim pitaju španskog advokata kako to ovde funkcioniše.
Agent za nekretnine mi je već rekao da je sve u redu: Odgovor sa strane prodavca jeste informacija, ali nije provera. Može biti potpuno tačan. Ipak, to nije provera iza koje bilo ko zaista stoji.
Ono što je usmeno obećano biće ispoštovano: Usmeno obećanje ovde ne znači ništa ako nije zapisano. Vaš advokat prolazi sa vama kroz svaku klauzulu, a važi ono što piše u ugovoru.

I deo o kojem gotovo niko ne govori naglas. Problemi ovde obično ne nastaju zbog prevare. Nastaju zbog nedovršene dokumentacije: dogradnje koja nikada nije upisana, nedostatka licence de primera ocupación, duga prema stambenoj zajednici koji prati nekretninu. To je ono što provera zaista traži i zato je ona nezanimljiva i traje nedeljama, a ne jedno popodne.

Zvanični izvori

Može li moj advokat potpisati kod javnog beležnika?Da, uz odgovarajuće punomoćje, i to je jedan od razloga zbog kojih vredi sve organizovati ranije, dok ste ovde, a ne tokom poslednje nedelje iz svoje matične zemlje. Kako izgleda sam dan okončanja kupoprodaje opisano je u usluzi primopredaje.

Gde se nalazi vaš novac dok traje provera

Strani kupci ovo pitaju na početku i s pravom to čine. Notarski depozitni račun koji poznajete iz svoje zemlje ovde ne postoji u tom obliku. Sistem funkcioniše drugačije, ali ne i lošije.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta novac obično uplaćujete na klijentski račun svog advokata, a advokat ga predaje prodavcu tek kod javnog beležnika, u trenutku potpisivanja kupoprodajne isprave. Španski advokati drže novac klijenata na posebnom, nadziranom računu, a ne na svom poslovnom računu.Kod novogradnje investitor ne može slobodno da raspolaže vašim novcem. Vaše uplate se po zakonu usmeravaju na poseban zaštićeni račun namenjen toj konkretnoj izgradnji, a svaka od njih mora biti pokrivena bankarskom garancijom. Vaš advokat to proverava pre nego što nakon rezervacije ode ijedan evro.

NovogradnjaZaštićeni račun za izgradnju, sa bankarskom garancijom izdatom na vaše ime koja pokriva svaku etapnu uplatu. Investitor može da povuče sredstva samo prema pravilima utvrđenim zakonom i ugovorom.
Sekundarna nekretninaKlijentski račun vašeg advokata, odvojen i nadziran. Prodavac prima novac kod javnog beležnika, a ne ranije.
RezervacijaJedina uplata koja je izvan sistema garancija, upravo zato treba da bude mala i ugovor mora da navede uslove za njen povraćaj.
Redosled koji niko ne objašnjavaMali depozit za rezervaciju često se plaća pre nego što bankarska garancija bude uspostavljena i to je uobičajeno. Deo koji mora biti zaštićen jeste privatni kupoprodajni ugovor, pri čemu počinju velike etapne uplate. Pre nego što one budu izvršene, vaš advokat potvrđuje da postoji važeća garancija izdata na vaše ime.

Nije važno samo kome šaljete novac. Pre svake značajne uplate vaš advokat proverava zašto je šaljete, kome i pod kojim uslovima. To je važno jer je prevara koja se zaista dešava na ovom tržištu obična, a ne dramatična: oglas za nekretninu koju prodavac nema pravo da proda, osoba koja se predstavlja kao vlasnik, falsifikovano punomoćje, imejl u kojem piše da su se bankarski podaci promenili. Pravilo koje obuhvata sve navedeno jednostavno je. Nikada nikome ne plaćajte pre nego što to proverite sa svojim advokatom ili sa nama.

Otvaranje bankovnog računa

Šta se dešava sa mojim novcem ako investitor nikada ne završi izgradnju?Zato služi bankarska garancija i zato je vaš advokat proverava pre nego što se izvrši bilo koja etapna uplata. Takođe je važno znati da zaštita nije ograničena na slučaj stečaja investitora: ako izgradnja prekorači rok okončanja kupoprodaje iz vašeg ugovora, ista garancija se primenjuje. Vaš advokat će vam tačno objasniti šta tekst garancije pokriva za vašu stambenu jedinicu.

Ugovor za nekretninu koju vam mi nismo pronašli

Možda već imate obrazac za rezervaciju, ugovor o arras ili standardni kupoprodajni ugovor investitora za nekretninu koja nema nikakve veze sa nama. Pošaljite nam ga u svakom slučaju. Ne morate biti naš klijent i mi ne moramo biti uključeni u kupovinu.Ono što nismo jesu advokati, zato Vam nećemo reći da je neki dokument pravno ispravan. Ono što jesmo jesu ljudi koji stalno čitaju ove ugovore iz perspektive kupca, što je drugačije i korisno.

Za šta ga čitamoŠta se dešava sa Vašim depozitom ako pravna provera nešto otkrije. Na šta Vas rokovi zaista obavezuju. Koliko Vas košta odustajanje i da li se isti trošak primenjuje i na drugu stranu. Kod novogradnje, da li se bankarska garancija uopšte pominje i na čije ime glasi.
Šta dobijate zauzvratNa kojim bismo klauzulama insistirali, šta ne bismo potpisali u postojećem obliku i da li je dokument uobičajen za ovo područje ili neuobičajen. Uključujući i slučajeve kada je odgovor da u njemu ne vidimo ništa oko čega bi vredelo raspravljati.
Gde se zaustavljamoNe dajemo pravna mišljenja i ništa ne odobravamo potpisom. Tamo gde je dokumentu potreban advokat, to ćemo Vam i reći, a možemo Vas uputiti na advokata koji je nezavisan i od nas i od prodavca.
Kada ga poslatiPre nego što novac bude uplaćen. Kada je depozit već plaćen, pitanje više nije šta treba promeniti, već šta se još može povratiti, a to je mnogo gore pitanje koje sebi treba postaviti.

Pošaljite nekretninu

Šta pravna provera ne obuhvata

Stranica koja navodi samo ono što se proverava prećutno Vam govori da se proverava sve. Nije tako, a praznine vredi imenovati, jer je svaka od njih stvarna provera koju obavlja neko drugi.

Šta se lako mešaKo to zaista radi

Bankarska procena: Bankarski procenitelj radi za banku i procenjuje cenu nekretnine za potrebe hipoteke. Pronalaženje nedostataka nije njegov posao. To nije tehnički pregled i ne može ga zameniti.
Stanje zgrade: Građevinski stručnjak ili arhitekta pregledaju konstrukciju, krov, vlagu, instalacije i bazen, a zatim sastavljaju izveštaj o onome što su pronašli. Kod starijih nekretnina upravo se tako otkrivaju problemi koji bi se inače pojavili tek nakon Vašeg useljenja.
Nedostaci novogradnje pri primopredaji: snagging lista pri primopredaji zaseban je posao sa sopstvenim rokovima. Na nekim projektima obavlja se pre prenosa vlasništva, a na drugima nakon toga, u zavisnosti od investitora.
Da li je kupovina dobra ideja: Advokat odgovara na pitanje da li je pravni položaj uredan. Da li je cena opravdana u poređenju sa onim što se za isti budžet može kupiti u blizini i šta je dozvoljeno izgraditi na susednoj parceli, to je naš deo posla.
Garancija da ništa nikada neće poći po zlu: Završena provera nije obećanje. Ona Vam govori da je provereno ono što je moglo biti provereno i šta je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a advokat proverava ono što je relevantno za konkretnu transakciju.

Tehnički pregled

Šta advokat proverava

Ovo je radna lista. Prva grupa primenjuje se na svaku nekretninu. Druga se primenjuje samo na novogradnju, uz prvu grupu, i podjednako se odnosi na kompaniju koja stoji iza projekta kao i na samu nekretninu.

Šta se proverava	Zašto se time bavimo	Šta bi problem ovde značio
Za svaku nekretninu
Vlasništvo	Ko je stvarni vlasnik nekretnine i da li se upis u registru podudara sa osobom koja je prodaje.	Kupovali biste od osobe koja ne može preneti ono što prodaje.
Tereti i izvršenje	Hipoteke, zaplene i drugi tereti upisani na nekretnini.	Teret koji opstaje nakon prodaje pripaja se nekretnini, a ne prethodnom vlasniku.
Službenosti i ograničenja	Prava prolaza i druga ograničenja upisana na nekretnini.	Ispostavlja se da je ono za šta ste pretpostavili da dolazi uz nekretninu zajedničko ili ograničeno.
Dugovi zajednice	Neplaćene naknade zajednici i potvrda zajednice vlasnika pre potpisivanja.	U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu. Neplaćene naknade zajednici, porezi ili kazne mogu preći na Vas, ponekad u iznosu od više desetina hiljada evra.
IBI i lokalne obaveze	Godišnji porez na nekretninu i relevantne lokalne naknade.	Isto pravilo važi: obaveza prati nekretninu.
Usklađenost registra sa katastrom	Da li Registro de la Propiedad i katastar opisuju istu nekretninu.	Neslaganje ta dva zapisa je uobičajeno i obično rešivo, ali mnogo je jeftinije otkriti ga pre potpisivanja nego nakon toga.
Legalnost objekta	Da li je ono što se tamo nalazi izgrađeno u skladu sa dozvolom i da li su izmene upisane.	Neupisana dogradnja jedno je od najčešćih otkrića i utiče na nekretnine sa sekundarnog tržišta, hipoteke i ponekad komunalne usluge.
licencia de primera ocupación	Prva dozvola za korišćenje nekretnine.	Bez nje se u nekretnini ne može zakonito živeti niti se ona može priključiti na komunalne mreže, a njena kasnija prodaja je znatno teža.
Pravila zajednice i iznajmljivanje	Statut comunidad, postojeći zakupi i pravila o korišćenju i iznajmljivanju za ovu nekretninu i ovu opštinu.	Nekretnina može biti potpuno legalna za kupovinu, a da kratkoročno turističko iznajmljivanje ipak bude ograničeno. Ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete, ovo je stavka koja odlučuje da li kupovina i dalje ima smisla.
I za novogradnju
Investitor	Ko stoji iza projekta i šta su zaista ranije završili.	Na ovoj obali ima mnogo novih investitora, a nekima je ovo prvi projekat. To je važno znati pre nego što se obavežete, a ne tek nakon toga.
Licenca za gradnju	Građevinska dozvola koja omogućava da se izgradnja zakonito nastavi.	Početak izgradnje bez odgovarajućih dozvola najgori je slučaj na čitavom ovom spisku.
Klasifikacija zemljišta	Da je parcela suelo urbano, klasifikovana kao urbana i građevinska.	Zaštićeno ili ruralno zemljište predstavlja drugačiju kupovinu od one koja Vam se nudi.
Bankarska garancija	Važeća garancija ili polisa osiguranja koja pokriva svaku etapnu uplatu koju izvršite i izdata je na Vaše ime.	To je zaštita koja Vam vraća novac ako izgradnja ne bude završena. Vaš advokat traži pojedinačnu potvrdu na Vaše ime, a ne grupnu polisu investitora.
Datum okončanja kupoprodaje naveden u ugovoru	Kada projekat treba da bude formalno završen i da li dokumentacija potvrđuje taj datum.	Garancija se primenjuje i ako izgradnja potraje duže od datuma navedenog u Vašem ugovoru, pa je datum koji je u njemu upisan važniji od onog u brošuri.
Završni pregled i dozvola za useljenje	Na kraju izgradnje: potvrda o okončanju radova i dozvola za prvo useljenje.	Oni pretvaraju završenu zgradu u onu u kojoj možete zakonito živeti i priključiti je na vodovodnu i električnu mrežu. Dobijaju se tek na samom kraju, zbog čega se kašnjenja kod novogradnje obično javljaju upravo tada.

Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu. Advokat proverava šta je relevantno za konkretnu transakciju, a kod određene nekretnine provera se proširuje u zavisnosti od njenog tipa i istorije.

Kako funkcioniše pravna provera

Gde se advokat uključuje u kupovinu

Celokupna kupovina obuhvata petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Četiri od njih obrađena su na ovoj stranici: sastanak sa advokatom i ugovaranje punomoćja, rezervacija, sama provera i obavezujući ugovor koji nakon nje sledi. Redosled je važniji nego što izgleda, jer pravna provera dolazi nakon rezervacije, a ne pre nje.

Koraci 7, 8, 9 i 11 od 15

Sastanak sa advokatom i punomoćjeKad god to ima smisla
Ako želite, možemo Vas još dok ste ovde povezati sa nezavisnim advokatom. Sa njim lično možete proći kroz pravna ili poreska pitanja: kako da kupite, da li da nekretninu držite lično ili preko kompanije i sve što je specifično za Vašu situaciju. I pitanje na čije ime će nekretnina glasiti treba da bude deo ovog razgovora sa advokatom i poreskim savetnikom, jer to kasnije može uticati na nasleđivanje, poreze i prodaju. Ako odlučite da nastavite, istovremeno možete potpisati punomoćje kod javnog beležnika. Ne morate još da kupujete. Punomoćje se može pripremiti mnogo ranije i znatno pojednostavljuje nastavak postupka. Može se potpisati i iz Vaše matične zemlje, ali to obično podrazumeva dodatne formalnosti, apostil i prevod.
RezervacijaKada pronađete pravu nekretninu
Rezervacijom se nekretnina povlači sa tržišta i čuva za Vas dok advokat sprovodi pravnu proveru. Ugovor o rezervaciji mora jasno da navede uslove, uključujući i šta se dešava sa depozitom ako se proverom utvrdi problem. Nije reč o tome da smo sve mogli da proverimo pre rezervacije. Upravo zato pravna provera sledi nakon nje.
New buildUgovor o rezervaciji sa investitorom. Iznos zavisi od projekta.
ResaleDepozit za rezervaciju i dogovoreni uslovi. Ovde se utvrđuju i cena, rokovi i eventualni nameštaj.
Pravna proveraObično 2 do 4 nedelje
Nakon rezervacije počinje detaljna provera. Nezavisni advokat ispituje pravni status nekretnine i uslove kupovine pre nego što Vam preporuči da nastavite. U zavisnosti od vrste nekretnine, to obuhvata vlasništvo, terete i dugovanja, zakonitost izgradnje i dozvole, dugovanja zajednici vlasnika, pravila comunidad, ograničenja korišćenja ili iznajmljivanja, relevantne poreze i dokumentaciju. Razlog zbog kojeg ovo gotovo uvek traje duže nego što bi trebalo nije pravni posao. To su dokumenti koji nisu stigli, a upravo njih mi pribavljamo i pratimo.
New buildInvestitor, zemljište i projekat, licence i dozvole, ugovorna dokumentacija i relevantne bankarske garancije.
ResaleRegistar vlasništva, tereti i dugovanja, dokumentacija, zakonitost izmena, obaveze prema zajednici vlasnika i sva druga relevantna ograničenja.
Obavezujući ugovorNakon uspešne provere
Tek tada dolazi ugovor kojim se utvrđuju uslovi za okončanje transakcije, rokovi, plaćanja i posledice nepoštovanja dogovora. Bez završene pravne provere nećemo preporučiti da pređete na ovaj korak. Ono što je ranije dogovoreno treba da bude uneseno u ugovor, a potvrda da je to zaista tako spada u nadležnost Vašeg advokata.
New buildKalendar plaćanja utvrđuje investitor. Može obuhvatati nekoliko uplata tokom izgradnje ili veći deo tek pri okončanju kupoprodaje. Tačna struktura zavisi od projekta.
ResaleObično ugovor o arras i dodatni depozit. Uslovi, uključujući posledice odustajanja, navedeni su u samom ugovoru.

Koordinacija primopredaje

Pravna strana, dva različita pristupa

Ista kupovina, isti zakon i isti posao advokata, sagledani na dva načina.

	Sami	Sa Arevontom
Ko Vam preporučuje advokata	Preporučuju advokata sa kojim sarađuju.	Preporučujemo nezavisnu advokatsku kancelariju ili možete angažovati svog advokata.
Koliko im vredi preporuka	Ne možete znati da li taj advokat plaća za preporuku.	Od firme koju preporučujemo ne uzimamo ništa i to ćemo potvrditi javno kad god nas pitate.
Koja je njihova uloga	Njihova uloga je da prodaju konkretnu nekretninu.	Naša uloga je da utvrdimo da li ima smisla da je kupite.
Ko sređuje dokumentaciju	Vi, iz druge zemlje, na jeziku koji nije vaš, nasuprot prodavcu koji nema razloga da žuri.	Mi to radimo na obali, lično tamo gde je to korisno. Većinu kašnjenja u pravnoj proveri uzrokuju dokumenti koji nisu pristigli.
Jezik	Komunikacija se obično odvija na španskom ili engleskom jeziku.	Vodićemo Vas kroz ceo proces i prevesti Vam španski.
Kada provera nešto otkrije	Osoba koja Vam objašnjava šta to znači mora i da sprovede prodaju do kraja.	Reći ćemo Vam kada je neka nekretnina loš izbor i zašto. Čak i ako zbog toga izgubimo posao.
Po okončanju kupoprodaje	Njihova uloga se obično završava nakon okončanja prodaje.	Ostajemo uz Vas i nakon što primite ključeve.

Konkretan primer

Glasanje koje niko nije pomenuo za stan od 495.000 € u Mijasu

Stan je odgovarao budžetu i načinu na koji je klijent želeo da ga koristi, a kratkoročni najam bio je deo plana. Već je bio rezervisan i depozit je bio plaćen. Ovaj slučaj objašnjava zašto pravna provera sledi nakon rezervacije i zašto je formulacija ugovora o rezervaciji podjednako važna.

Šta je klijent kupovaoStan koji je odgovarao budžetu i planiranoj nameni, pri čemu je kratkoročni najam bio jedan od razloga za kupovinu. Nekretnina je već bila rezervisana, a depozit za rezervaciju je bio plaćen.
Šta smo pronašliRadeći sa advokatom, utvrdili smo da je sastanak zajednice vlasnika zakazan ubrzo nakon rezervacije, a na dnevnom redu bilo je glasanje o kratkoročnom najmu. O tome da li kupovina uopšte ima smisla odlučivala je informacija koje nije bilo nigde u oglasu.
Šta smo uradiliPreporučili smo da se ne nastavi jednostavno zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo rezultat glasanja.
Šta se dogodiloGlasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao, pa smo preporučili da se ne nastavi. Depozit za rezervaciju je vraćen i on je odustao od kupovine.

Klijent nije samo izbegao lošu kupovinu. Nije izgubio ni depozit za rezervaciju.

Kada smo rekli ne

Koliko vas to košta?

Kupac0 €Naša koordinacija je besplatna. Nema naknade ni u jednom trenutku kupovine, niti ako odlučite da ne kupite.
AdvokatPlaćate Vi, direktno firmi. Firma koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cene sa PDV-om, što pokriva ceo posao, a ne obračun po satu.
Preporuka advokataNišta. Od advokatske kancelarije ne primamo proviziju niti bilo kakvu drugu nagradu za preporuku.

Advokat je Vaš trošak, a ne naš, i to je jedna od retkih stavki u kupovini u Španiji koja je unapred zaista predvidiva. Uz oko 1 % sa PDV-om, to je približno 3.500 € za kupovinu od 350.000 €, oko 5.000 € za 500.000 € i oko 10.000 € za 1.000.000 €. Pošto je to udeo u ceni, a ne obračun po satu, komplikovana provera neće se pretvoriti u veći račun.Ta naknada pokriva i više od same provere. Firma koju preporučujemo sređuje Vaš NIE, španski bankovni račun, komunalne usluge i osiguranje doma, turističku licencu ako nameravate da iznajmljujete nekretninu, kao i godišnje prijave poreza za nerezidente i prihode od najma. To je jedna pouzdana kontakt osoba za većinu onoga što će Vam ovde biti potrebno, umesto njih pet.Naša koordinacija je besplatna i ostaje besplatna ako odlučite da ne kupite. Ništa za pretragu, ništa za razgledanja, ništa za vreme koje smo utrošili. Jedini izuzetak je naknada za rezervaciju već plaćena prodavcu ili investitoru. Da li će biti vraćena i pod kojim uslovima, znaćete pre nego što bilo šta platite.

Ne primamo nikakvu proviziju niti drugu naknadu za preporuku advokatske kancelarije. Pitajte i druge advokatske kancelarije o tome. Njihov odgovor pokazuje kakve su.

Bez uvijanja

Šta pravna provera ne može

Završena provera nije garancija. Ona Vam govori šta je moglo da se proveri, šta je provereno i šta je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a advokat proverava ono što je relevantno za konkretnu transakciju.Rezervacija ne znači da je sve već provereno. Ne možemo sve proveriti pre rezervacije, upravo zato provera sledi nakon nje, a ugovor o rezervaciji mora da navede šta se dešava sa Vašim depozitom ako provera otkrije problem. Da li će biti vraćen zavisi od formulacije tog ugovora i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. Niko Vam unapred ne može obećati da će biti vraćen.Proveravamo ono što može da se proveri, saopštavamo Vam šta smo pronašli i šta to znači za kupovinu, a ako nešto bitno ne ispunjava uslove, preporučićemo da se ne nastavi, čak i kada ste već odlučili da kupite. Tako smo postupili i u poslovima za koje bismo bili plaćeni.I još jedno ograničenje koje važi za ovu stranicu. Pravila u Španiji se menjaju i razlikuju se prema mestu, vrsti nekretnine i načinu korišćenja. Ono što ovde pročitate shvatite kao objašnjenje principa, a ne kao zamenu za proveru Vaše kupovine. Vaša transakcija se zasniva na pravilima koja važe u tom trenutku i dokumentaciji konkretne nekretnine.

Najčešća pitanja o pravnoj proveri

Da li se pravna provera obavlja pre ili posle rezervacije?: Posle. Rezervacijom se nekretnina povlači sa tržišta, pa advokat može da obavi detaljnu proveru, a da je u međuvremenu ne kupi neko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslepo, a ugovor o rezervaciji Vas štiti: mora da navede šta se dešava sa depozitom ako provera otkrije ozbiljan problem.
Koliko traje pravna provera?: Obično 2 do 4 nedelje od rezervacije. Gotovo nikada je ne produžava pravni posao. Produžavaju je dokumenti koji nisu pristigli od prodavca, investitora ili upravnika zajednice, a njihovo pribavljanje je naš deo posla, a ne advokatov.
Da li se depozit za rezervaciju vraća ako javni beležnik pronađe problem?: To zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se u zavisnosti od investitora i prodavca. Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancija, pa bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno da navede uslove za njen povraćaj. Zato ga javni beležnik čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Da li mogu da nasledim dugove prethodnog vlasnika?: Neki dugovi i obaveze povezani sa nekretninom mogu preći na novog vlasnika, zbog čega provera obuhvata nekretninu, a ne samo prodavca. U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene naknade zajednice, porezi ili kazne mogu preći na Vas. Javni beležnik proverava stanje kod zajednice stanara i pre potpisivanja traži odgovarajuće potvrde.
Da li mi je potreban sopstveni advokat ili je dovoljan Vaš?: Potreban Vam je nezavisan advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Kao standardnu preporuku navodimo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku advokatsku kancelariju na području Costa del Sol, i za to ne primamo proviziju. Umesto toga možete angažovati svog španskog advokata, a advokat će u svakom slučaju zastupati Vas.
Na čije ime treba da bude nekretnina?: Na Vaše ime, na imena oba supružnika ili drugačije, u zavisnosti od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Način na koji se nekretnina drži može kasnije uticati na nasleđivanje, poreze i prodaju, pa je bolje da to odlučite sa advokatom i poreskim savetnikom pre kupoprodajnog ugovora, a ne kod javnog beležnika. Ako kupujete kao par, imate decu, posedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmišljate o kupovini preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.
Da li moram da dolazim u Španiju zbog pravnih pitanja?: Ne zbog same provere. Uz punomoć advokat može da obavi najveći deo postupka, uključujući potpisivanje kod javnog beležnika. Ipak, više bismo voleli da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovde nego iz svoje matične zemlje, gde to obično podrazumeva dodatne formalnosti, apostil i prevod.
Koliko košta pravna provera i ko je plaća?: Vi je plaćate direktno advokatskoj kancelariji, a ne preko nas. Kancelarija koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cene sa uračunatim PDV-om, a to obuhvata ceo posao, ne samo proveru. Mi ne dobijamo nikakav deo tog iznosa.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us