Koristimo kolačiće da poboljšamo Vaše iskustvo, analiziramo korišćenje sajta i pružimo personalizovani sadržaj.
Vodič
Kratkoročni najam na Costa del Sol
O tome da li je kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojene instance: pravila Andaluzije i njen registar turizma, eventualna ograničenja konkretne opštine i, od 3. aprila 2025. godine, saglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine kada se delatnost tek započinje.
Kupite nekretninu da biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek onda saznate da to nije dozvoljeno.
Kako zaista stoje stvari
O tome da li je kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojene instance: pravila Andaluzije i njen registar turizma, eventualna ograničenja konkretne opštine i, od 3. aprila 2025. godine, saglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine kada se delatnost tek započinje.
Šta to menja
Novo pravilo primenjuje se na vlasnike koji tek započinju kratkoročni najam. Situacije koje su postojale ranije mogu se pravno procenjivati drugačije, a prelazni slučajevi pripadaju vodiču, ne naslovnoj stranici. Ako zgrada ne dozvoljava kratkoročni najam, nekretninu možete izdavati dugoročno, ali ne preko platformi Airbnb ili Booking. Andaluzija takođe navodi da njen registar turizma neće dozvoliti registraciju u opštinama koje su uvele sopstvena ograničenja.
Šta mi preduzimamo
Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta čitamo statut zajednice, a advokat ga proverava. Kod novogradnje unapred pitamo investitora da li je to predvideo. Pre rezervacije proveravamo da li će najam koji imate na umu zaista biti moguć i pravilno registrovan.
Za 30 sekundi
Od 3. aprila 2025. godine zajednica vlasnika mora aktivno glasati, većinom od 3/5, da bi dozvolila NOVO kratkoročno izdavanje u zgradi. Pre tog datuma pravilo je bilo obrnuto: izdavanje je bilo dozvoljeno, osim ako vlasnici nisu glasali za njegovu zabranu. Ovo je stvaran i aktuelan rizik, a ne zastarela vest.
Zašto dva slična stana mogu imati suprotne odgovore?
Ništa u ceni, veličini ili opremljenosti nekretnine ne govori da li se ona može legalno izdavati turistima. O tome nezavisno odlučuju tri različita organa i sva tri moraju dati saglasnost.Regija sama vodi turistički registar, sistem VUT. Nakon reforme iz februara 2025, nekretnina takođe mora imati postojeću opštinsku licencu ili prijavu promene namene kojom se dozvoljava turističko korišćenje, pre nego što se taj regionalni upis uopšte može podneti. Od 3. aprila 2025. primenjuje se i treća prepreka: vaša sopstvena zajednica vlasnika mora glasati, većinom od tri petine vlasnika i tri petine suvlasničkih udela, kako bi aktivno odobrila novu delatnost turističkog najma u zgradi. Pre tog datuma važilo je suprotno pravilo: zajednica je morala glasati da je ZABRANI, a ćutanje je značilo da je najam dozvoljen. Sada ćutanje znači suprotno.
1
Regionalni upis (VUT)
Who decidesVlada Andaluzije
What it grantsRegistrovani broj turističkog najma
If noNikakav legalni kratkoročni najam, bez obzira na druga dva uslova.
2
Opštinska licenca ili promena namene
Who decidesOpština, od Uredbe-zakona 1/2025
What it grantsPotvrđuje da je promena namene nekretnine radi turističkog najma dozvoljena
If noRegionalna registracija se čak ne može ni podneti.
3
Glasanje zajednice, većina od 3/5
Who decidesVaša zajednica vlasnika, od 3. aprila 2025.
What it grantsOdobrava NOVU delatnost turističkog najma u zgradi
If noNajam je blokiran na nivou zgrade čak i tamo gde ga i region i gradska uprava dozvoljavaju.
Jedno NE na bilo kojoj kapiji zaustavlja ceo plan, bez obzira na odluke preostale dve.
Da li je ovo novi rizik ili se ovo oduvek primenjivalo?
Glasanje zajednice zaista je novo, a ne pravilo koje je oduvek postojalo, ali je prošlo neprimećeno. Pre 3. aprila 2025. zajednica je morala aktivno da glasa za zabranu turističkog najma; ako takvo glasanje nikada nije održano, najam je jednostavno bio dozvoljen. Od tog datuma zakon menja podrazumevanu postavku: zajednica sada mora aktivno da glasa, istom većinom od tri petine, kako bi ga dozvolila. Zgrada u kojoj se o toj temi uopšte ne raspravlja sada je, po podrazumevanoj postavci, zgrada u kojoj novi turistički najam nije dozvoljen, a ne zgrada u kojoj je on prećutno dozvoljen.Za nekretninu koja je već zakonito poslovala kao turistički najam pre 3. aprila 2025. uglavnom se smatra da nastavlja da posluje prema pravilima pod kojima je počela. Na nju se novo glasanje ne mora primenjivati retroaktivno. Ovaj zaključak se zasniva na doslednim pravnim tumačenjima, a ne na primarnom tekstu koji je u ovoj verziji proveren član po član. Neka Vaš pravnik to potvrdi za konkretnu zgradu pre nego što se na to oslonite, naročito kod nekretnine sa sekundarnog tržišta koja se oglašava kao nekretnina sa prethodnom istorijom najma.
Pre 3. aprila 2025.Od 3. aprila 2025.
Zajednica koja nikada nije raspravljala o turističkom najmu faktički ga je podrazumevano dozvoljavala.
Ćutanje sada znači suprotno: NOVO turističko izdavanje je blokirano, osim ako vlasnici aktivno ne glasaju, većinom od 3/5, da ga dozvole.
Jedina stvarna moć zajednice bila je da glasa za zabranu najma, što se većina njih nikada nije potrudila da učini.
Zajednica sada ima odlučujući glas u oba slučaja, a tvrdnja prodavca da „zajednica nema primedbi“ mora biti potkrepljena stvarnim zapisnikom, a ne pretpostavkom.
Da li pravilo o glasanju zajednice iz aprila 2025. utiče na vlasnika koji već izdaje svoj stan?Dosledna pravna tumačenja smatraju da nekretnina koja je već zakonito poslovala kao turistički najam pre 3. aprila 2025. nastavlja da posluje na postojećem pravnom osnovu, bez potrebe za retroaktivnom primenom novog glasanja. Ovaj vodič to nije nezavisno ponovo proverio u odnosu na primarni pravni tekst, član po član. Pravnica ili pravnik treba da potvrdi stanje za svaku konkretnu zgradu pre nego što se na njega oslonite, naročito kada oglas za nekretninu sa sekundarnog tržišta navodi postojeću istoriju najma koju niste videli dokumentovanu.
Da li neki gradovi dodatno ograničavaju ovo, pored regiona i zajednice?
Grad Málaga otišao je dalje od regionalnih pravila. Izmena urbanističkog plana, završena u avgustu 2025, trajno blokira nove registracije turističkog najma u 43 imenovana naselja, uključujući istorijski centar i nekoliko centralnih četvrti. To su naselja u kojima turistički stanovi već čine više od 8 procenata stambenih jedinica. Poseban moratorijum na nivou celog grada, koji se odnosi na svaku novu hotelsku licencu ili licencu za turistički najam na stambenom zemljištu, konačno je odobren 16. jula 2026. i traje tri godine ili do završetka prepravke urbanističkog plana grada. Turistički najam koji je već zakonito registrovan pre ovih mera može da nastavi da posluje, pod uslovom da i dalje ispunjava uobičajene obaveze u pogledu uslova za stanovanje, bezbednosti i poreza.Da li je neki drugi grad na Costa del Sol uveo slično ograničenje mora se proveriti za svaki grad posebno. To se ne može pretpostaviti na osnovu primera Málage. Ovaj vodič nema potvrđeno ograničenje koje bi prijavio za Marbelju. To se razlikuje od potvrde da Marbella nema nikakvo ograničenje: iskren odgovor je da to nije provereno, a ne da je pitanje rešeno. Gradska uprava ili lokalni pravnik daju važeći odgovor za konkretnu adresu pre nego što se na njega oslonite.
Šta ovo znači za porez na prihod od najma, kada najam zaista postane moguć?
Da li je izdavanje pravno moguće i kako se prihod oporezuje dva su odvojena pitanja. Samo drugo pitanje zavisi od Vašeg poreskog rezidentstva. Poreski rezident EU ili EEP plaća 19 % na NETO prihod od izdavanja, nakon odbitka troškova koji su stvarno povezani s njim. Nerezident koji nije poreski rezident EU ili EEP plaća 24 % na BRUTO prihod, bez odbitka troškova prema standardnom pravilu. Sudska odluka iz 2025. godine proširila bi odbitak troškova i na nerezidente izvan EU. Međutim, država je uložila žalbu, a praksa poreske uprave nije promenjena. Viša stopa bez odbitka jeste ono što se danas u praksi primenjuje na tu grupu.Ništa od ovoga nije važno dok se ne prođu prve tri kapije. Pre nego što preporučimo ili rezervišemo nekretninu posebno zbog njenog potencijala za najam, proveravamo njen stvarni status ili podobnost za VUT, relevantna opštinska pravila i zapisnike same zajednice, kao i njen stav o turističkom najmu. Ne prihvatamo zdravo za gotovo ono što piše u oglasu ili što kaže agent. Takođe ne smatramo da je tvrdnja „prethodni vlasnik ju je izdavao“ dokaz da ćete i Vi to moći. Pravila koja o tome odlučuju promenila su se od početka mnogih takvih ranijih aranžmana.
Jeste i vredi ga shvatiti ozbiljno, a ne tretirati ga kao sitna slova. Glasanje zajednice koje je stupilo na snagu 3. aprila 2025. predstavlja stvarnu, strukturnu promenu: zgrada u kojoj se o turističkom najmu jednostavno nikada nije raspravljalo ranije je podrazumevano dozvoljavala najam. Sada ga podrazumevano blokira. Tome treba dodati uslov opštinske licence uveden nekoliko nedelja ranije, kao i gradski moratorijum Málage na nove licence, odobren 16. jula 2026. na tri godine. Potencijal nekretnine za najam više se ne može pretpostaviti na osnovu toga šta radi stan sličnog izgleda u blizini.Ovo su opšte informacije o tome kako trenutno funkcionišu andaluzijska i nacionalna pravila, a ne garancija za konkretnu nekretninu. Dva od navedenih detalja zasnivaju se na doslednim pravnim tumačenjima, a ne na proveri primarnog teksta član po član u ovoj verziji. Pravnica ili pravnik potvrđuje važeće stanje pre nego što se obavežete na kupovinu zbog prihoda od najma. Arevont proverava status nekretnine u sistemu VUT, sopstvena pravila opštine i stav zajednice pre nego što je preporuči u tu svrhu. Ne naplaćujemo dodatnu naknadu za to što kažemo ne kada je odgovor ne.
Najčešća pitanja o kratkoročnom najmu
Ako mi prodavac pokaže postojeći registracioni broj VUT, da li je time pitanje rešeno?
To potvrđuje da regionalna registracija postoji, što je jedna od tri kapije, a ne sve tri. Samo po sebi ne potvrđuje da zajednica trenutno dozvoljava delatnost ili da se na tu adresu u međuvremenu nije primenilo novo opštinsko ograničenje. Zatražite i zapisnike same zajednice o toj temi, kao i registracioni broj.
Može li zajednica vlasnika poništiti odluku kojom je turistički najam već odobren?
Reforma od 3. aprila 2025. odnosi se na NOVO odobrenje. Dosledna pravna tumačenja smatraju da nekretnina koja je zakonito poslovala pre tog datuma nastavlja da posluje na postojećem pravnom osnovu, bez potrebe za novim glasanjem. Opšta nadležnost zajednice da reguliše ili ograniči postojeću delatnost zasebno je pravno pitanje u odnosu na samo glasanje o novom odobrenju. Za konkretnu zgradu vredi zatražiti posebno pravno mišljenje, umesto pretpostavke u bilo kom smeru.
Da li kupovina stana u zgradi u kojoj je zajednica već glasala za odobrenje trajno rešava pitanje?
To odgovara na pitanje kapije na nivou zajednice u današnjem trenutku, ali ne trajno. Zajednica može vremenom ponovo razmotriti sopstvena pravila, a ni regionalna registracija ni opštinska licenca ne uklanjaju tu mogućnost. Glasanje za odobrenje posmatrajte kao trenutno stanje, potvrđeno u vreme kupovine, a ne kao fiksnu garanciju za čitav period Vašeg vlasništva.
Ostale tri nedoumice
okupas
Beskućnici će zauzeti Vaš stan dok se vratite kući, a godinama nećete moći da ih iselite.