Vodič

Šta se zaista promenilo u španskim pravilima za strance

Nije uveden. U januaru 2025. godine Pedro Sánchez najavio je nameru da poveća poresko opterećenje pri kupovini nekretnina na najviše 100 % vrednosti nekretnine. Sama vlada je cilj opisala izrazom extranjeros extracomunitarios no residentes, odnosno kupci izvan EU koji istovremeno nisu rezidenti Španije. Najava nije važeći zakon, a porez u tom obliku nikada nije uveden.

Nazad na pregled nedoumica Pitajte za konkretnu nekretninu

Sažetak

Ono o čemu ljudi brinu

Španija je uvela porez od sto procenata za strane kupce.

Kako zaista stoje stvari

Šta to menja

To ne znači da Španija nikada neće uvesti drugačiji porez ili ograničenje. Političke aktivnosti u vezi sa drugačijim oporezivanjem stranih kupaca nerezidenata se nastavljaju. Ali to nije isto što i najavljeni porez od sto procenata, koji nikada nije postao važeći zakon.

Šta mi preduzimamo

Pratimo samo promene koje zaista stupe na snagu i proveravamo ih u odnosu na vašu konkretnu situaciju. Ako neka od njih utiče na vašu kupovinu, obavestićemo vas pre nego što potpišete rezervaciju.

Za 30 sekundi

Najavljen u januaru 2025, namenjen samo državljanima izvan EU koji su ujedno i nerezidenti, nikada nije bio vladin predlog zakona i do avgusta 2026. godine još nije stupio na snagu. Češki kupac, državljanin EU, nikada nije bio obuhvaćen njegovim područjem primene.

Šta je zapravo najavljeno u januaru 2025?

Premijer Španije je 13. januara 2025. predstavio paket od 12 stambenih mera. Jedna od mera predviđala je novi državni porez u iznosu do 100 procenata vrednosti nekretnine pri kupovini koju obavljaju kupci koji su istovremeno državljani zemalja van EU i nerezidenti Španije. Vlada je kao obrazloženje navela oko 27.000 nekretnina koje je ta grupa kupila 2023. godine i uporedila tu ideju sa merama za strane kupce koje se primenjuju u Kanadi.Reč „stranac“ preširoka je za ono što je zapravo predloženo. Obuhvat naveden u zvaničnoj najavi vlade i u predlogu zakona koji je kasnije usledio namerno je bio uži: državljani zemalja van EU koji istovremeno nisu rezidenti Španije. Državljanin Češke jeste građanin EU. Kakva god da bude sudbina ove mere, ona od samog početka nije bila namenjena stranim kupcima uopšteno.

Šta su naslovi tvrdiliŠta je zapravo predloženo

Španija je uvela porez od 100 procenata za strane kupce: Ništa nije uvedeno kao zakon. Politička najava iznela je tu ideju, ali najava i zakon nisu isto.
Ovo se odnosi na svakog stranog kupca, uključujući građane EU: Kako je najavljeno i kako je kasnije razrađeno, mera je usmerena na državljane zemalja van EU koji su istovremeno nerezidenti. Građani EU, uključujući Čehe, nikada nisu bili obuhvaćeni.

Izvori

Kako politička najava postaje važeći španski zakon?

Najava je politička izjava i ništa više dok ne postane predlog zakona i prođe kroz parlament. Ova konkretna mera nikada nije ni stigla u parlament kao vladin predlog zakona. Nekoliko meseci kasnije pojavila se kao predlog zakona koji je podnela parlamentarna grupa vladajuće stranke, u okviru šireg predloga zakona o priuštivom stambenom zakupu. Kongres Španije je 27. maja 2025. samo odobrio njegovo uvrštavanje u proceduru. To je prvi proceduralni korak kroz koji predlog zakona prolazi, mnogo pre rasprave u odboru ili glasanja.Prema nacrtu, porez bi se primenjivao na kupovinu nekretnine sa sekundarnog tržišta koju obavljaju kupci nerezidenti izvan EU. Kupovina novogradnje od investitora bila bi u potpunosti izuzeta, jer se na nju već obračunava PDV. Kupcu bi se takođe uračunao svaki porez na prenos koji je već plaćen, umesto da se novi porez dodaje na postojeći. Ni o jednoj od ovih odredbi od tada nije raspravljano u odboru niti su bile predmet glasanja.

Da li „uvrštavanje u proceduru“ znači da je predlog zakona blizu usvajanja?Ne. Uvrštavanje u proceduru je administrativni korak koji omogućava da predlog zakona bude evidentiran u parlamentarnim spisima i dodeljen odboru. To ne govori ništa o tome da li će odbor o njemu raspravljati, izmeniti ga ili ga ikada staviti na glasanje. Mnogi predlozi zakona budu uvršteni u proceduru, a zatim godinama ostanu bez daljeg postupanja.

Kakav je sada stvarni status ovog predloga, 2026. godine?

U avgustu 2026. godine o ovoj meri se i dalje nije raspravljalo ni u jednom odboru Kongresa i ona nikada nije stavljena na glasanje. Ako išta, predlog je izgubio zamah umesto da ga dobije: kada je vlada ponovo najavila sopstvene stambene mere u januaru 2026. godine, ovog konkretnog poreza nije bilo na novom spisku. Izvor iz vlade opisao je nove poreze uopšteno kao neke od najtežih mera za koje je u aktuelnom Kongresu moguće obezbediti parlamentarnu većinu.Nezavisni pravni komentatori takođe su doveli u pitanje to da li bi porez po ovoj stopi uopšte mogao da izdrži pravni ospor. Pozivaju se na ustavnu zabranu konfiskatornog oporezivanja u samoj Španiji i na pravila EU o slobodnom kretanju kapitala, na osnovu kojih su ranije oboreni drugi španski porezi koji su nerezidente tretirali drugačije. Ovo je informisano mišljenje, a ne sudska odluka, i nije razlog zbog kog je mera zastala. To je samo još jedan razlog da se njeno usvajanje ne smatra bliskim ili izvesnim.

Izvori

Da li bi Španija ubuduće ipak mogla da usvoji nešto slično ovome?Politički gledano, tema drugačijeg oporezivanja kupaca nerezidenata nije nestala iz španske debate. Budući predlog u nekom obliku jeste moguć. Ono što se danas može iskreno reći jeste da je ova konkretna najavljena mera zastala pre više od godinu dana. Uklonjena je sa sopstvenog spiska vlade za 2026. godinu i nikada nije stigla do parlamentarnog glasanja. Mi pratimo stvarne zakonodavne promene, a ne najave, i ukazali bismo na svaku promenu koja bi zaista bila usvojena i mogla da utiče na konkretnu kupovinu.

Bez uvijanja

Dakle, postoji li nešto zbog čega strani kupac zaista treba da brine?

Ne zbog ove konkretne mere. Ona nikada nije bila usmerena na građane EU. Za godinu i po dana od najave nije postala zakon, a sama vlada ju je u međuvremenu uklonila iz svog stambenog programa. Smatrati političku najavu iz januara 2025. važećim španskim zakonom jeste stvarna greška koju treba ispraviti, a ne sam porez.To ne znači da se španska poreska pravila za nerezidente nikada ne menjaju; ona se menjaju. Stvarne, trenutno važeće stope za posedovanje, izdavanje i eventualnu prodaju nekretnine detaljno su obrađene na drugom mestu na ovom sajtu, umesto da se ovde ponavljaju. Mi pratimo predloge koji zaista postanu zakoni, a ne one koji dospeju u naslove. Ukazujemo na svaku stvarnu promenu koja bi uticala na Vašu konkretnu kupovinu pre nego što joj se obavežete.

Često postavljana pitanja o porezu od 100 procenata

Da li danas u Španiji zaista postoji poreska razlika između kupca iz EU i kupca izvan EU?: Da, kod poreza na prihod od izdavanja i na buduću prodaju, rezidenti EU i EEP već imaju povoljniju stopu od drugih nerezidenata prema postojećim pravilima koja se trenutno primenjuju. Ova najavljena mera od 100 procenata zaseban je i nepovezan predlog koji nije postao zakon i koji se, čak i prema predloženom obliku, nikada nije odnosio na građane EU.
Koji porez ja, kao građanin EU, zapravo plaćam kada kupujem nekretninu u Španiji?: Standardni porezi pri kupovini koji se primenjuju na svakog kupca, bez obzira na to da li je rezident i da li je iz EU: porez na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta ili PDV i porez na overu dokumenata kod novogradnje. Ništa u najavljenoj meri za državljane izvan EU ne menja to za građanina EU. Potpuni, aktuelni pregled troškova obrađen je u posebnom vodiču.
Zašto toliko članaka i foruma i dalje govori o ovome kao da se već dogodilo?: Upečatljiv naslov o porezu od 100 procenata brzo se širi, a većina izveštaja o prvobitnoj najavi nikada nije pratila šta se kasnije dogodilo sa predlogom zakona. Zato evo šta se zaista dogodilo: najava je bila stvarna, predlog zakona postoji na papiru i zaista nije postao zakon.

Ostale tri nedoumice

okupas

Beskućnici će zauzeti Vaš stan dok se vratite kući, a godinama nećete moći da ih iselite.

Kako rade okupas u Španiji

Kratkoročni najam

Kupite nekretninu da biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek onda saznate da to nije dozvoljeno.

Kako funkcioniše kratkoročni najam na Costa del Sol

Pravna provera

Potpisujete rezervaciju, tek zatim se otkrije pravni problem i izgubite depozit za rezervaciju.

Kako funkcioniše pravna provera