Koliko često proveravate nekretninu?

Onoliko često koliko želite da je proveravamo. Jednom nedeljno, svake dve nedelje ili jednom mesečno uobičajeni su obrasci, a mesečna provera je uobičajen početak za stan koji je prazan veći deo godine. Učestalost se dogovara u pisanom obliku pre početka i može se promeniti. Nekretninu u kojoj je već bilo problema sa vodom, ili onu koja je prazna tokom cele vlažne zime, vredi posećivati češće.

Šta zapravo dobijate nakon svake posete?

Fotografije sa pisanim izveštajem i datumom, kao i svega što zahteva Vašu odluku. Ne neodređeni račun na kraju meseca. Tokom nekoliko godina ti izveštaji postaju istorija održavanja nekretnine, što je važno na dan kada je prodate.

Šta se dešava ako se nešto pokvari dok nisam tamo?

Obavestimo vas i pošaljemo fotografije, a zatim pribavimo cenu. Vi kažete da ili ne. Potom pustimo majstora unutra, ostanemo dok radi i ponovo proverimo sve pri sledećoj poseti. Ako nešto aktivno prouzrokuje štetu, naročito voda, najpre zaustavljamo štetu, a zatim vas pozivamo.

Da li brinete o vili sa bazenom i vrtom?

Da, i to košta više, jer posla ima više, kao i više stvari koje napolju mogu poći po zlu. Radove na bazenu i vrtu obavljaju izvođači, a ne mi: mi održavamo odnos sa njima, puštamo ih unutra, proveravamo radove i rešavamo probleme kada posao nije urađen kako treba. Održavanje vile vlasnika svake godine košta znatno više nego održavanje stana, a najveći deo te razlike upravo čine ovakvi radovi.

Koja mesta pokrivate?

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. To je područje na kojem naš tim može brzo da stigne do vrata, a pokrivenost je ista kao kod našeg upravljanja najmom. Ne prihvatamo nekretnine van tog područja.

Možete li upravljati nekretninom koju nisam kupio preko vas?

Da, ako se nalazi u jednom od tih pet mesta. Većina nekretnina o kojima brinemo došla je preko nas, ali usluga ne zavisi od toga i radije ćemo brinuti o dobroj nekretnini koju je prodao neko drugi nego što ćemo je odbiti iz principa.

Šta je sa hitnim slučajem u dva ujutru?

Mi smo na ovoj obali, a ne u pozivnom centru, pa je u praksi neko ko ima vaš ključ udaljen dvadesetak minuta. Ne oglašavamo garantovanu dežurnu liniju 24 sata, jer nećemo obećati vreme reakcije za koje nismo organizovani. Ono što zaista skraćuje trajanje poplave u dva ujutru jeste to što komšija ili konsijerž mogu da dođu do osobe koja ima ključ, a zatim i raspored provera koji znači da je slavina proverena pre tri nedelje.

Već izdajem nekretninu. Da li to nešto menja?

Ako se mi bavimo kratkoročnim najmom, upravljanje je uključeno i nema posebne naknade. Ako se izdavanjem bavi neko drugi, obavestite nas pre početka, jer se prisustvo dve kompanije sa ključevima jednih ulaznih vrata prema dva različita rasporeda mora unapred dogovoriti, a ne naknadno otkriti. To je izvodljivo, samo se ne može podrazumevati.

Services

Upravljanje nekretninom na Costa del Sol dok ste odsutni

Praznoj nekretnini je potreban neko na licu mesta. Čuvamo ključeve, obilazimo nekretninu prema rasporedu koji odredite, rešavamo pitanja zajednice vlasnika, održavamo aktivnim plaćanje računa i puštamo unutra svakoga ko mora da uđe dok ste udaljeni dve hiljade kilometara. To je usluga koja se plaća, a pružamo je sopstvenim timom, umesto preko spoljne firme. Zato možemo da Vam kažemo šta bi provera Vaše nekretnine zaista obuhvatila pre nego što se na bilo šta obavežete.

Šta usluga obuhvata i gde se završava

Dom u koji niko ne ulazi deset meseci godišnje nije samo miran dom. Ovdašnji obalski vazduh je vlažan, malo curenje vode može trajati nedeljama pre nego što ga neko primeti, a fiksni troškovi struje i vode teku bez obzira na to da li ste u zgradi ili niste. Ništa na ovoj stranici nije dramatično. Sve je to uobičajen trošak nekretnine u kojoj nema nikoga.Zato je usluga namerno ograničena. Namenjena je praznoj nekretnini: ključevima, obilasku, zajednici vlasnika i omogućavanju da svako ko mora da radi unutra uđe na vrata i ponovo izađe tek kada je posao zaista završen. Čišćenje je posebna usluga, iznajmljivanje nekretnine je posebna usluga, a besplatna pomoć koju već dobijate od nas ne menja ni jedno ni drugo.

Šta	Kako se naplaćuje	Šta to znači u praksi
U mesečnoj naknadi
Čuvanje ključeva	U naknadi	Kompletan set, ne samo za ulazna vrata: daljinski za garažu, ostavu, poštansko sanduče, šifru kapije i bazena, privezak alarma. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta prvo bismo promenili brave.
Planirana kontrola	U naknadi	U učestalosti koju izaberete. Ono što proveravamo tokom posete ima svoju tabelu niže na ovoj stranici, jer "redovne kontrole" same po sebi ne znače ništa.
Izveštaj posle svake posete	U naknadi	Fotografije sa pisanim izveštajem i datumom. Ne neodređeni račun na kraju meseca.
Provetravanje i puštanje vode	U naknadi	Ventilacija i puštanje vode na svakoj slavini, kao i ispiranje svakog toaleta, da se sifoni ne osuše. Zato prazan stan miriše na odvode kada u julu otvorite vrata.
Biljke	U naknadi	Zalivanje na terasi i unutra. Sitnica koja je veoma uočljiva kada uđete posle četiri meseca.
Zajednica vlasnika	U naknadi	Obavestiti ih ko je novi vlasnik, pročitati ono što pošalju i biti osoba do koje administrator može da dođe na španskom. O tome postoji poseban odeljak niže.
Održavanje računa u toku	U naknadi	Naknada zajednice vlasnika, IBI, odvoz otpada, struja i voda putem direktnog zaduženja, uz proveru da se zaista naplaćuju, a ne pretpostavku da je tako. Ako neka uplata nije prošla, obavestićemo Vas, umesto da to saznate tek kada se snabdevanje obustavi ili se dug pripiše nekretnini. Vraćeno zaduženje za IBI ili zajednicu vlasnika koje niko ne primeti godinu dana klasična je katastrofa za nerezidente i gotovo uvek je problem u dokumentaciji, a ne u novcu.
Praćenje troškova prazne nekretnine	U naknadi	Računi za dom u kojem niko ne boravi trebalo bi da budu ujednačeni i dosadni. Kada nisu, to je informacija: račun za vodu koji raste u praznom stanu znači curenje, a račun za struju koji raste znači da nešto radi, a ne bi smelo. Mi ih čitamo, a ne samo plaćamo, i kažemo Vam kada neki iznos prestane da ima smisla.
Pošta, ispražnjena i poslata Vama	U naknadi	Poresko pismo, zahtev za plaćanje zajednici ili upozorenje komunalnog preduzeća korisni su samo ako ih neko pročita. Ako se pošta nagomilava, možemo tokom posete proveriti poštansko sanduče i poslati Vam fotografiju svega što izgleda važno.
Zatvaranje nekretnine i ponovno otvaranje	U okviru naknade, tokom planirane posete	Pre dužeg odsustva: zatvaramo vodu na glavnom ventilu, zbrinjavamo uređaje, spuštamo kapke i po potrebi pokrivamo tapacirani nameštaj. Pre Vašeg dolaska: sve ponovo uključujemo, puštamo vodu kroz slavine i vodokotlić, provetravamo prostor i šaljemo Vam poruku ako se nešto promenilo dok ste bili odsutni.
Angažovanje majstora i nadzor radova	Bez naplate po satu	Njegov račun po njegovoj ceni, bez naše dodatne naknade. Sve što zahteva poseban dolazak dogovaramo s Vama unapred i besplatno je ako se obavi tokom posete koju smo ionako planirali.
Naplaćuje se po nastanku, uz specifikaciju
Sama popravka	Majstor Vam izdaje račun	Njegova cena, njegov račun, sa stavkama. Mi na to ništa ne dodajemo niti njemu naplaćujemo posredovanje.
Dodatne posete na Vaš zahtev	Po poseti	Posle oluje, dan pre Vašeg dolaska, isporuka kojoj treba otvoriti vrata ili očitavanje brojila oko kojeg se neko spori.
Čišćenje, posteljina i detaljno čišćenje	Posebna usluga	Naši čistači, ali to je drugačiji posao s drugačijom cenom, pa ima zasebnu stranicu umesto stavke u ovoj naknadi.
Nije naše. Angažujemo nekoga kome verujemo
Održavanje bazena i bašte	Preporučeno	Izvođači s kojima redovno sarađujemo. Mi održavamo odnos s njima, puštamo ih u objekat i proveravamo radove, ali ih ne izvodimo.
Osiguranje i prenos komunalnih usluga nakon kupovine	Preporučeno	Specijalista za osiguranje i advokat za prenose. Oboje imaju svoje stranice.
Pravni, poreski i poslovi procene	Nikada naši	Mi nismo advokatska kancelarija niti poreski savetnici, a ova stranica time ne postaje potajno nešto drugo. Vodimo kalendar i kažemo Vam koga da pozovete.

Obim usluge se za Vašu nekretninu definiše pre početka svega, uključujući učestalost naših dolazaka i ono što dobijate nakon svake posete. Ne bi trebalo da iz računa morate da zaključujete za šta ste plaćali. Evo još jednog razloga zbog kojeg su važni izveštaji s datumom posete: većina španskih polisa osiguranja doma ograničava ili obustavlja pokriće kada nekretnina ostane nenaseljena duže od navedenog broja uzastopnih dana, najčešće oko trideset do šezdeset, a evidencija da je neko zaista bio u nekretnini predstavlja dokaz da nije ostala prazna. Ono što piše u Vašoj polisi jeste stranica o osiguranju, a ne ova.

Osiguranje nekretnine

Da li je upravljanje nekretninom isto što i čišćenje?Ne, i dobro je držati ih odvojeno. Upravljanje je staranje o nekretnini: ključevi, provere, zajednica i pristup. Čišćenje je fizički rad u nekretnini i naplaćuje se po poslu, a ne mesečno. Naši čistači obavljaju oba posla, a većina vlasnika praznog doma uz upravljanje bira i čišćenje pre dolaska.

Da li moram da ugovorim upravljanje ako sam kupio nekretninu preko Vas?Ne. To je jedini deo onoga što sledi nakon preuzimanja ključeva koji naručujete, umesto da ga jednostavno zatražite, i mnogi naši kupci ga nikada ne ugovore. Uobičajena pomoć, kontakti i odgovori ostaju besplatni bez obzira na Vašu odluku.

Gde se završava besplatna pomoć, a počinje plaćena usluga

Naša početna stranica to sažima u jednoj rečenici: uobičajena pomoć i kontakti ostaju besplatni, dok su upravljanje, čišćenje i kratkoročni najam plaćene usluge koje možete, ali ne morate naručiti. To je lako napisati, a teže jasno razgraničiti, pa evo gde je sama granica u situacijama s kojima se vlasnici zaista susreću.Razlika nije u znanju. Ona je u tome da neko fizički bude tamo, kao i u vremenu. Ako Vam damo broj vodoinstalatera kojem verujemo, to nas košta jedne poruke. Pozvati ga, dogovoriti termin, odvesti se tamo, otvoriti vrata, ostati dok radi i vratiti se nedelju dana kasnije da proverimo da li je plafon i dalje suv košta jedno poslepodne, a to je jedina od te dve opcije koja se završava time da je problem sigurno otklonjen.

Besplatno i ostaje besplatnoPlaćena usluga

Dajemo Vam broj vodoinstalatera kojeg koristimo i kojem verujemo: Pozovemo ga, dogovorimo termin, pustimo ga u objekat, ostanemo dok radi i vratimo se prilikom sledeće posete da proverimo da li je zaista urađeno ono što je rekao da je uradio.
Pošaljete nam fotografiju mrlje na plafonu, a mi Vam kažemo šta je ona verovatno: Neko ove nedelje uđe u prostoriju i pravilno je fotografiše, pa odluku donosite na osnovu dokaza, a ne fotografije telefonom koju je napravio komšija.
Objašnjavamo šta je derrama i šta Vam govore zapisnici Vaše zajednice: Čitamo svaki zapisnik čim stigne, upozoravamo na glasanje pre nego što postane zahtev za uplatu i osoba smo koju administrator može pozvati na španskom.
Kažemo Vam da naknada zajednice i IBI treba da budu na direktnom zaduženju: Pratimo da li se one i dalje prodaju, a od nas čujete kada se neka proda, umesto tek kada se ponuda smanji ili se na nekretnini pojavi dug.
Ostajemo Vaš kontakt na ovoj obali sve dok ste vlasnik nekretnine.: Neko drži ključ Vaših ulaznih vrata i odgovoran je za stanje onoga što se nalazi iza njih.

Jedna stvar se ni u kom slučaju ne menja: ako ovo odbijete, besplatni deo usluge neće biti lošiji. Bili smo Vam na raspolaganju tokom čitave kupovine i nameravamo da budemo ovde i za pet godina, tako da je mesečna naknada koja Vam nije bila potrebna loša pogodba i za nas i za Vas.

Briga nakon kupovine

Ako ne plaćam upravljanje, da li ćete mi i dalje dati broj majstora?Da, uvek, i to nikada nije bilo uslovljeno. Vodoinstalater, električar, klimatizacija, bazen, bašta ili veći radovi. Ono što plaćate na ovoj stranici nije kontakt, već to što ne morate da budete ovde dok ga majstor koristi.

Koliko košta

Naknada se plaća mesečno i određuje se prema veličini nekretnine i onome što joj je zaista potrebno, a ne prema ceni koju ste za nju platili. Stan sa jednom spavaćom sobom u dobro održavanoj zgradi, koji posećujete dva puta godišnje, zahteva drugačiji posao od vile sa bazenom, baštom i četvoro izvođača radova koji ulaze kroz kapiju.Vredi staviti iznos u kontekst pre nego što ga pročitate. Stan sa dve spavaće sobe na ovoj obali već vlasnika košta nekoliko stotina evra mesečno samo da bi postojao: naknada zajednici vlasnika, IBI, naknada za odvoz otpada, osiguranje i fiksne naknade za komunalne usluge, od kojih se većina naplaćuje i kada nikoga nema u stanu. Upravljanje je dodatna stavka i ona je mala.

Šta	Okvirno	Šta utiče na cenu
Stan, jedna provera mesečno	80 do 120 € mesečno	Uobičajena početna opcija za dom koji je prazan veći deo godine. Veličina, ono što je uključeno u naknadu i udaljenost koju moramo da pređemo.
Stan, provera na svake dve nedelje	120 do 180 € mesečno	Isplati se kada je nekretnina zaista prazna tokom dužih perioda, kada je već bilo problema sa vodom ili kada je zgrada starija.
Kuća ili vila sa bazenom i baštom	150 do 250 € mesečno	Više toga treba obići, više toga napolju može poći po zlu, a izvođače radova treba pustiti unutra i nadzirati. Radove na bazenu i bašti izvođač naplaćuje zasebno, a ne mi.
Uspostavljanje: ključevi, popis, prvi potpuni izveštaj	90 do 150 €, jednokratno	Jednokratna naknada na početku. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta tada se menjaju i brave, što je trošak bravara, a ne naš trošak.
Angažovanje majstora i nadzor radova	Bez naplate po satu	Fiksno. Svaka posebna poseta unapred se dogovara sa Vama i ne naplaćuje se kada bismo je ionako obavili, što je praktičan razlog za utvrđen raspored.
Kada mi vodimo i kratkoročni najam	0 €	Fiksno. Ako nekretnina ostvaruje prihod preko nas, deo koji se odnosi na brigu o njoj već je pokriven provizijom za najam i nema posebne naknade za upravljanje.

OKVIRNE CIFRE, namerno su tako označene. Četiri mesečna raspona i jedan jednokratni raspon iznad predstavljaju okvirne radne iznose, a ne cenovnik niti ponudu: još se potvrđuju i mogu se promeniti. Jedini danas fiksni iznos jeste 0 € kada mi vodimo i najam; koordinacija sa majstorom ne nosi našu satnicu. Vaša stvarna naknada utvrđuje se za Vašu nekretninu nakon što je neko obiđe, što navodimo i na početnoj stranici: obim i cena upravljanja zavise od konkretne nekretnine.

Upravljanje kratkoročnim najmom

Da li postoji ugovor i mogu li da ga raskinem?Postoji pisani ugovor, jer treba da znate šta kupujete, a mi šta smo obećali. Jednostavan je, zaključuje se iz meseca u mesec i možete ga raskinuti kad god želite. Nikome ne bi trebalo da bude potreban advokat da pročita ugovor o upravljanju.

Zajednica vlasnika, sa kojom zapravo poslujete

Za većinu vlasnika na ovoj obali zajednica vlasnika predstavlja najveći pojedinačni godišnji trošak nekretnine i jedinu organizaciju koja može da izglasa da im se pošalje račun. Sve se odvija na španskom, po njihovom kalendaru, i ne prilagođava se vlasniku koji se nalazi u Češkoj.Ovo je deo usluge koji je zaista teško zameniti komšijom koji ima ključ. Nije reč o fizičkom poslu. Reč je o čitanju svega što zajednica pošalje, razumevanju troška i odgovaranju na španskom pre roka za koji niste ni znali da postoji.

Zapisnici, svaki putSve što zajednica odluči nalazi se u zapisnicima sa njenih sastanaka, uključujući radove koje planira i novac koji nema. Čitamo ih čim stignu i saopštavamo Vam delove koji će Vas nešto koštati. To je isti dokument koji je Vaš advokat pročitao pre nego što ste kupili nekretninu i on ne prestaje da bude važan nakon kupovine.
Posebna naknada pre nego što bude računVanredna naknada je jednokratna dažbina za veliku popravku: novi lift, novi krov ili ponovno krečenje zgrade. Deli se između svih vlasnika, može iznositi od nekoliko stotina do nekoliko hiljada evra i često stiže uz kratko obaveštenje. Želite da za nju čujete dok je još predlog na dnevnom redu, jer je to jedini trenutak kada se o njoj išta može reći.
Uplate i zašto su ovde važneNeplaćene naknade za održavanje zajedničkih delova terete nekretninu, a ne osobu koja ih je napravila. Zato advokat zahteva potvrdu da nema dugovanja pre nego što kupite, a iz istog razloga odbijeno automatsko plaćanje sa Vašeg računa nije samo mali administrativni problem. Mi pratimo da se ta plaćanja zaista izvršavaju.
Pravila kada se promeneParking, terase, radovi, kućni ljubimci, buka i pitanje da li je kratkoročni najam uopšte dozvoljen. Zajednice o tome glasaju, a odgovor koji je važio kada ste kupili nekretninu nije trajan. Ako predstoji glasanje koje bi promenilo ono što možete da radite sa svojom nekretninom, trebalo bi da to znate pre nego što se održi.
Da administrator može da Vas dobijeZajednici se mora saopštiti ko je novi vlasnik, a nakon toga neko zaista mora da se javi. Administrator sa španskim telefonskim brojem na koji se neko javlja tretira se drugačije od vlasnika u inostranstvu koji odgovara tek za nedelju dana, a ta razlika vredi više nego što zvuči.

Godišnji troškovi

Da li umesto Vas odlazimo na sastanak vlasnika?Čitamo zapisnike, obaveštavamo Vas o onome što predstoji i postupamo sa administratorom, a to pokriva većinu onoga što je vlasniku potrebno. Ne glasamo umesto Vas. Glasanje u Vaše ime zahteva pisano punomoćje, to je Vaše pravo, a ne naše, i ako želite da neko glasa u Vaše ime, radije bismo da to pravilno uredite sa svojim advokatom nego da se to podrazumeva.

Ključevi i iznajmljivanje ljudima udaljenim dve hiljade kilometara

Ključ ovde retko znači samo jedan ključ. Na dan kada preuzmete nekretninu, komplet obično uključuje svaki primerak ključa ulaznih vrata, daljinski upravljač za garažu ili parking, ključ ostave, ključ poštanskog sandučeta, kao i ključeve, priveske ili šifre za kapiju, bazen i teretanu. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, promena brave na ulaznim vratima prva je razumna stvar koju svako uradi, jer nemate predstavu koliko primeraka postoji.Kada taj komplet postoji na jednom mestu, sve ostalo na ovoj stranici postaje moguće. Majstor može da radi u utorak ujutru. Pošiljka može da bude primljena. Stanje brojila može da se očita. Ništa od toga ne zahteva da rezervišete let, niti da komšija bude kod kuće i voljan da pomogne.

Trebalo bi da znate ko ima ključTo su Vaša ulazna vrata, zato odgovor treba da bude naziv kompanije i ime osobe, a treba da budete obavešteni kada se to promeni. Šifra zalepljena unutar kutije pričvršćene za zid ispred zgrade nije odgovor.
Ceo komplet evidentiranUlazna vrata, daljinski za garažu, ostava, poštansko sanduče, privezak za kapiju, šifre za bazen i teretanu, kao i šifra alarma i njegovo uparivanje. Ono što imamo zapisujemo na početku, zajedno sa onim što nemamo.
Niko ne ulazi na sopstvenu inicijativuRadove dogovaramo sa Vama pre nego što počnu, osim ako je potrebno zaustaviti nešto što upravo prouzrokuje štetu. Kada se radovi izvode, neko od nas je prisutan, a upravo to plaćate.
Trošak dolaska radi pristupa je mali i unapred se dogovaraMi ne naplaćujemo satnicu za koordinaciju i nadzor. Kada posao zahteva poseban dolazak, to unapred dogovaramo sa Vama, a naknadu ne naplaćujemo ako se radovi obavljaju tokom dolaska koji je već bio u kalendaru.

Čišćenje i održavanje

Možete li da pustite dostavljača ili montera unutra dok opremam stan?Da. To je jedan od najčešćih razloga zbog kojih vlasnici angažuju upravljanje tokom prve godine: dostava nameštaja, ugradni ormar, ugradnja klima-uređaja, a za sve je neko potreban na licu mesta pola dana. To se naplaćuje kao dolazak radi pristupa, a ne uključuje se u mesečnu naknadu.

Šta provera zaista obuhvata

Ovo je deo koji svaka kompanija za upravljanje opisuje kao "redovne provere", što vlasniku ne govori ništa o tome šta dobija za svoj novac. Zato sledi spisak. Učestalost određujete vi, od nedeljne do mesečne, a spisak se za vašu nekretninu dogovara pre početka, umesto da se utvrđuje naknadno.

Šta proveravamo	Zašto je ovde važno	Šta dobijate
Unutra
Provetravanje	U zatvorenoj kući u priobalnoj vlazi razvijaju se neprijatan miris, a zatim i buđ, koja se najpre pojavljuje na tapaciranom nameštaju i u ormarima, a ne na zidu gde biste je videli.	Provetrava se pri svakoj poseti i beleži se ako se već oseća neprijatan miris.
Uređaji, naročito frižider	Ostavljen uključen i pun jeste ono što vlasnik najčešće zaboravi kada krene na aerodrom, a frižider koji se pokvari u avgustu problem je kojim niko ne želi da se bavi.	Proverava se, a pre dužeg odsustva prazni ili isključuje po dogovoru.
Električne instalacije, sklopka i alarm	Iskočena sklopka isključuje frižider i klima uređaj, a alarm koji nije aktiviran ili uparen nije alarm.	Potvrđuje se da rade, uz fotografiju ormara sa osiguračima kada je nešto isključeno.
Da li je neko ulazio	Španski zakon o neovlašćenom zauzimanju nekretnina iz 2025. godine omogućava udaljavanje u roku od 48 sati kada se slučaj rano otkrije, a mesečni obilazak upravo omogućava da se to otkrije na vreme. Ovo nije čest problem u zgradi u kojoj ljudi žive, što jasno navodimo niže u tekstu.	Vrata, prozori, brave i terasa se proveravaju, a pozivamo vas istog dana ako nešto nije u redu.
Voda i vlaga, tamo gde nastaju troškovi
Ispod svakog lavaboa i iza veš-mašine	Sporo curenje ispod sudopere koje traje mesec dana može uništiti stan, pod i plafon ispod njega. Ako se otkrije tokom uobičajene posete, popravka traje pet minuta. To je razlog zbog kog ova usluga postoji.	Pregledano i opipano, a ne samo ovlaš pogledano, uz fotografije svega što je vlažno.
Plafoni, zidovi i zajednički zidovi sa susedima	Kod novogradnje, vlaga i curenje vode obuhvaćeni su trogodišnjom garancijom za upotrebljivost, a od otkrivanja nedostatka imate dve godine da podnesete zahtev. Kasno otkrivanje je razlog zbog kog vlasnici gube garanciju na koju su imali pravo.	Fotografisano tokom svake posete, tako da se može dokazati da se mrlja koja raste zaista povećala.
Pustite vodu i isperite sve	Sifoni bez vode su razlog zbog kog prazan stan miriše na odvode, a to je popravka od dva minuta koju nema ko da obavi.	Obavlja se tokom svake posete, uz proveru da ništa ne radi kada ne bi trebalo.
Vodomer i brojilo električne energije	Fiksne naknade nastavljaju da se obračunavaju u praznoj kući čak i kada ništa nije uključeno. Očitavanje je ujedno način da dokažete da je procenjeni račun pogrešan.	Fotografisano i evidentirano tokom svake posete, što je jedini način da se spor nekoliko meseci kasnije može dobiti.
Spolja i zgrada
Terasa, balkon i odvodi, naročito posle kiše	Obilne sezonske kiše na ovoj obali predstavljaju test za krovove i odvodnju, ravni krovovi su ovde uobičajeni, a začepljen odvod na terasi usmerava vodu ka vašim vratima umesto od njih.	Očišćeno kada je dovoljno podići rešetku, a prijavljeno i procenjeno kada nije.
Prozori, roletne i zaptivke	Snažno sunce i slani vazduh nepovoljno deluju na završne slojeve, zaptivke i mehanizme, a roletnu koja se zaglavila je jeftinije osposobiti pre sledeće oluje nego posle nje.	Isprobano umesto da bude samo pogledano, uz fotografisanje svega što propada.
Bazen i bašta, ako ih imate	Izvođač obavlja radove, ali neko ipak mora da primeti da je voda pozelenela ili da je navodnjavanje prestalo između njegovih dolazaka.	Pregledano tokom svake posete i direktno prijavljeno izvođaču, tako da Vi niste glasnik.
Dokumentacija i pošta
Pošta i poštansko sanduče	Obaveštenje stambene zajednice, poresko pismo ili upozorenje komunalnog preduzeća četiri meseca stoji u metalnom sandučetu, a zatim postaje problem čiji je rok već istekao.	Sandače se prazni tokom posete, a sve što je važno fotografišemo ili skeniramo i šaljemo Vam uz objašnjenje. Originalno pismo prosleđujemo ako to zatražite.
Oglasna tabla stambene zajednice i sve što je zalepljeno na Vaša vrata	Planirani radovi, obustave vode, datum sastanka i povremeni zahtevi postavljaju se u ulaznom holu i nigde drugde.	Fotografisano i prosleđeno, uz objašnjenje šta to znači za Vas.

Nakon svake posete dobijate fotografije sa pisanim izveštajem i datiranim očitavanjima brojila. To je namerno: opravdana bojazan zbog plaćanja nekome da brine o nekretnini koju ne možete da vidite jeste da će izmišljati održavanje i radove koji možda nikada nisu obavljeni, a odgovor na to su dokazi, a ne obećanja. Sve što nam bude fakturisano prosleđujemo Vam po stavkama, bez ikakve dodatne naknade. Tokom nekoliko godina ti izveštaji postaju i istorija održavanja nekretnine, što je korisno imati onog dana kada odlučite da je prodate.

Bespravni stanari

Kako počinje

Kupovina ima petnaest koraka i završava se ključevima. Ovo je ono što se događa nakon toga, a ako ste kupili preko nas, primopredaja je već u našim rukama, tako da su prva dva koraka u nastavku praktično već obavljena pre nego što ih zatražite. Ako niste kupili preko nas, postupak je isti, samo počinje upoznavanjem.

Korak 15 od 15 i dalje

Recite nam nešto o nekretniniJedan poziv
Gde se nalazi, kolika je, koliko meseci godišnje je prazna, da li ima bazen ili baštu i da li je nešto već pošlo po zlu. To nam je dovoljno da kažemo da li je to nekretnina o kojoj možemo pravilno da brinemo i koliko bi to okvirno koštalo.
Dolazimo i stojimo u njojPre ponude
Ne određujemo cenu doma koji nismo videli. Tokom posete pojavljuje se stvarni obim posla: starost vodovodnih instalacija, da li se voda sa terase odvodi na odgovarajuće mesto, kako se zgradom upravlja i da li je stambena zajednica ona koja šalje četiri ili četrdeset pisama godišnje.
Obim posla i naknada, napismenoPre početka bilo čega
Šta je uključeno u mesečnu naknadu, šta se naplaćuje kada se dogodi, koliko često dolazimo i šta dobijate nakon svake posete. Ugovor se obnavlja iz meseca u mesec i možete ga raskinuti kad god želite. Ako je iskren odgovor da Vam ovo nije potrebno, tada ćemo Vam to i reći.
Ključevi, šifre i popisPrvi dan
Kompletan set ključeva se evidentira, alarm se uparuje, brojila se očitavaju, a nekretnina se fotografiše u stanju u kom je prvog dana, tako da se sve što sledi može uporediti sa početnim stanjem. Tada se proveravaju i trajni nalozi, a stambena zajednica obaveštava o tome koga treba kontaktirati.
New buildGarancijski rokovi počinju da teku od primopredaje: godinu dana za završne radove, tri godine za upotrebljivost, uključujući vlagu, curenje vode i kvarove na električnim instalacijama, i deset godina za konstrukciju. Takođe imate dve godine od otkrivanja nedostatka da podnesete zahtev, pa je prva godina upravljanja ona u kojoj pregled najviše vredi. Građevinska knjiga održavanja zgrade navodi šta je na nekretnini trebalo da bude urađeno, a mi postupamo u skladu s tim.
ResalePromenite bravu na ulaznim vratima pre svega ostalog, jer ne možete znati koliko kopija starog ključa postoji. Tada je takođe pravi trenutak da u dokumentaciji imate potvrdu stambene zajednice o nepostojanju dugovanja i da potvrdite da su računi za komunalne usluge zaista na Vaše ime, a ne još uvek na ime prodavca.
Raspored se poštujeOd tog trenutka
Obilasci se obavljaju prema dogovorenoj dinamici, izveštaj dobijate nakon svakog obilaska, a između njih Vam se javljamo samo kada postoji nešto o čemu treba odlučiti. Većinu meseci nema ničega o čemu treba odlučivati, što je upravo rezultat za koji plaćate.

Ceo proces kupovine, korak po korak

Prepustiti nekretninu samoj sebi ili ne

Ista prazna nekretnina, istih dvanaest meseci, dva načina.

	Bez upravljanja	Sa Arevontom
Ko ovde čuva ključ	Komšija, ako imate sreće i ako je kod kuće. U suprotnom niko, a svaki obilazak bilo koga mora da se uskladi sa Vašim letovima.	Mi ga čuvamo, uz potpunu evidenciju, i znate ko ga ima.
Kada saznate za curenje	Kada ga otkrije vlasnik stana ispod Vas, što se obično dogodi tek nakon što voda prođe kroz njegov plafon i pretvori jedan kvar u dve popravke.	Prilikom sledećeg zakazanog obilaska. Ako se otkrije ispod sudopere, popravka traje pet minuta.
Šta misli Vaš osiguravač	Mnoge polise ograničavaju pokriće kada je dom prazan 30 do 60 dana, a za neprijavljen prazan dom zahtev može biti odbijen godinama nakon uplate premija. Niko ne može reći u kakvom je stanju nekretnina bila prošlog meseca.	Datiran fotografski zapis o svakom obilasku. I dalje je Vaša obaveza da pravilno prijavite nekretninu, kao i da poštujete pravila osiguravača, ali imate dokaze potrebne za podnošenje zahteva.
Ko se bavi zajednicom	Vi, na španskom, prema njihovom kalendaru, i obično nakon glasanja, a ne pre njega.	Mi čitamo ono što pošalju, ukazujemo na sve što košta novac i odgovaramo upravniku.
Ko pušta vodoinstalatera unutra	Vi dolazite avionom ili dajete ključ nepoznatoj osobi i nadate se najboljem.	Mi to radimo i vraćamo se da proverimo da li je posao obavljen, bez naknade po satu za organizaciju. Poseban dolazak dogovara se unapred i besplatan je kada se obavlja tokom zakazanog obilaska.
Jezik na kojem se sve obavlja	Španski sa upravnikom, izvođačem i komunalnim preduzećem.	Češki sa nama, a španski preko nas sa svima ostalima.
Ko zaista obavlja posao	Agencija koja angažuje podizvođače, ako uopšte pronađete neku koja prihvata pojedinačne nekretnine.	Naš sopstveni tim. Sami vodimo upravljanje, čišćenje i izdavanje, pa nikada ne čekamo da nam spoljna firma odgovori.
Koliko košta	0 €, plus ono što se ispostavi da koštaju prazni meseci.	Mesečna naknada od nekoliko stotina evra, uz popravke koje majstor fakturiše po svojoj ceni.

Primer scenarija

Godina u domu koji je prazan deset meseci

Ovo nije priča klijenta i ne predstavljamo je kao takvu. To je model godine, sastavljen od onoga što se obično događa praznoj nekretnini na ovoj obali, kako bi izraz „redovni obilasci“ postao nešto što možete da zamislite. Jedina cena u ovom primeru jeste ona koja je fiksna.

Januar, nakon tri dana kišeOdvod na terasi začepljen je lišćem i peskom, a voda se zadržava oko centimetar ispod šine vrata. Tokom obilaska potrebno je četiri minuta da se očisti. Ako se ostavi do Uskrsa, voda će proći ispod vrata i pretvoriti se u oštećen pod.
Mart, sastanak zajedniceU zapisniku se nalazi predlog da se ponovo uradi hidroizolacija krovnih terasa. Reč je o posebnoj zajedničkoj naknadi, koja će biti podeljena među vlasnicima i neće biti mala. Za nju saznajete dok je još predlog za glasanje sa određenim datumom, a ne u septembru, kada zahtev za uplatu stigne.
Jun, ispod kuhinjske sudopereSpoj vlaži. Jedinica je pozadi vlažna, a za sada ništa drugo nije u redu. Vodoinstalater dolazi, menja spojni element i sve je završeno za manje od sat vremena. Mesec dana neprimećenog curenja znači oštećenje ormarića, poda i plafona komšije.
Septembar, klima-uređajPre nego što stignete u oktobru, klima izduvava topao vazduh. Hitne stvari jednostavno rešavamo bez čekanja na odobrenje; za ostale pribavimo cenu, a Vi porukom kažete da li prihvatate. Puštamo majstora unutra i ostajemo dok radi. Njegova faktura za rad, naša besplatna organizacija, bez ikakvog dodatka sa naše strane.
Decembar, dokumentacijaDvanaest datiranih izveštaja sa fotografijama, dvanaest kompleta očitanih brojila, svaki račun, zapisnik i ono što je iz njega proisteklo. O tome niko ne razmišlja do dana prodaje, a tada je to razlika između nekretnine sa istorijom i nekretnine sa pričom.

Za tri godine nećete morati da tražite nekoga koga ćete pozvati.

Način plaćanja

ViJedan mesečni račun za naknadu, sa pojedinačno navedenim posetama radi pristupa i svim iznosima koji su nam zaračunati u vaše ime na istom dokumentu. Osim posete radi uspostavljanja usluge, na početku nema drugih troškova.
MajstorVama direktno obračunava svoje usluge po sopstvenoj ceni. Ne uvećavamo njegovu cenu i od njega ne uzimamo naknadu za preporuku, što je isti princip koji primenjujemo i kod advokata kojeg preporučujemo.
ArevontMesečna naknada i satnica kada neko mora da bude u nekretnini zbog određenog posla. To je sve. Ništa ne stiže ni iz jednog drugog izvora.

Ugovor se obnavlja iz meseca u mesec i možete ga raskinuti kada god želite. Ako prodate nekretninu, ugovor prestaje prodajom, a dokumentacija prelazi vama.Ako se bavimo i kratkoročnim najmom nekretnine, nema nikakve posebne naknade za upravljanje: deo usluge koji se odnosi na nadzor već je pokriven provizijom od najma. To nije popust koji smo izmislili za ovu stranicu, već način na koji su se ove dve usluge oduvek dopunjavale.Sve što već imate od nas ostaje tamo gde jeste. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon primopredaje ključeva nemaju cenu i nikada je neće imati, bez obzira na to da li ćete izabrati ovu uslugu.

I dalje ćete od nas besplatno dobijati uobičajenu pomoć i kontakte.

Iskreno

Kada ne treba da nam plaćate ovo

Mnogim vlasnicima ovo nije potrebno, a iskrena procena je jednostavna. Ako ste ovde svakih nekoliko nedelja ili se nekretnina nalazi u zaista naseljenom stambenom kompleksu sa komšijama koji su prisutni, konsijeržom ili osobljem na lokaciji i stalnim kretanjem ljudi, mnogo toga što opisujemo već se odvija besplatno. Naš vodič o godišnjim troškovima vlasništva upravo to navodi: u kompleksu kojim se dobro upravlja, osoblje na lokaciji i komšije mogu sve ovo da obavljaju bez naknade, i vredi to proveriti pre kupovine, a ne tek nakon nje. Prazan stan u prometnoj zgradi potpuno je drugačija nekretnina od kuće koja stoji samostalno i u koju mesecima niko ne ulazi.Nemojte ovo kupovati ni zato što se plašite bespravnih useljenika. U provinciji Málaga su 2025. godine prijavljena 348 slučaja na području cele provincije, što iznosi približno 0,035 % nekretnina, odnosno oko jedan prijavljeni slučaj na svakih 2.864 domova. Zakon je promenjen 2025. godine, a okupacija koja se rano otkrije može biti rešena u roku od 48 sati. Pravi razlozi da neko bude ovde jesu voda, vlaga, zajednica i pristup. Bespravni useljenici su razlog zbog kojeg ljudi pitaju, ali gotovo nikada nisu razlog zbog kojeg se ova usluga na kraju pokaže vrednom.Ovo radimo samo od Manilve do Marbelje: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Van tog područja kažemo ne i to zaista mislimo. Upravnik nekretnine koji ne može da bude pred vratima u roku od jednog sata jeste telefonski broj, a ne usluga, i bilo bi gore uzeti vaš novac za takvu uslugu nego uopšte nemati ovu stranicu.Ovo nije osiguranje i nije garancija. Cevi pucaju, oluje se dešavaju, a zajednica i dalje može da izglasa neku skupu odluku utorkom u martu. Ono što raspored provera menja jeste dužina vremena tokom kojeg problem traje pre nego što ga neko uoči, a to je obično razlika između troška jedne popravke i troška dve popravke. Ništa ne može sprečiti da nešto pođe po zlu.Poslednja stavka je neprijatna i treba je izgovoriti naglas. Tokom cele kupovine naše usluge su vam bile besplatne, a sada postoji stranica na kojoj se od vas traži mesečna naknada. Upravo zato nam je važno da ste na početku dobro kupili: nekretnina koju niste trebalo da kupite bila bi nekretnina o kojoj bismo i mi morali da brinemo. Ako ovo pročitate i zaključite da vam nije potrebno, recite nam to i ništa drugo u načinu na koji sarađujemo sa vama neće se promeniti.

Često postavljana pitanja o upravljanju nekretninama

Koliko često proveravate nekretninu?: Onoliko često koliko želite da je proveravamo. Jednom nedeljno, svake dve nedelje ili jednom mesečno uobičajeni su obrasci, a mesečna provera je uobičajen početak za stan koji je prazan veći deo godine. Učestalost se dogovara u pisanom obliku pre početka i može se promeniti. Nekretninu u kojoj je već bilo problema sa vodom, ili onu koja je prazna tokom cele vlažne zime, vredi posećivati češće.
Šta zapravo dobijate nakon svake posete?: Fotografije sa pisanim izveštajem i datumom, kao i svega što zahteva Vašu odluku. Ne neodređeni račun na kraju meseca. Tokom nekoliko godina ti izveštaji postaju istorija održavanja nekretnine, što je važno na dan kada je prodate.
Šta se dešava ako se nešto pokvari dok nisam tamo?: Obavestimo vas i pošaljemo fotografije, a zatim pribavimo cenu. Vi kažete da ili ne. Potom pustimo majstora unutra, ostanemo dok radi i ponovo proverimo sve pri sledećoj poseti. Ako nešto aktivno prouzrokuje štetu, naročito voda, najpre zaustavljamo štetu, a zatim vas pozivamo.
Da li brinete o vili sa bazenom i vrtom?: Da, i to košta više, jer posla ima više, kao i više stvari koje napolju mogu poći po zlu. Radove na bazenu i vrtu obavljaju izvođači, a ne mi: mi održavamo odnos sa njima, puštamo ih unutra, proveravamo radove i rešavamo probleme kada posao nije urađen kako treba. Održavanje vile vlasnika svake godine košta znatno više nego održavanje stana, a najveći deo te razlike upravo čine ovakvi radovi.
Koja mesta pokrivate?: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. To je područje na kojem naš tim može brzo da stigne do vrata, a pokrivenost je ista kao kod našeg upravljanja najmom. Ne prihvatamo nekretnine van tog područja.
Možete li upravljati nekretninom koju nisam kupio preko vas?: Da, ako se nalazi u jednom od tih pet mesta. Većina nekretnina o kojima brinemo došla je preko nas, ali usluga ne zavisi od toga i radije ćemo brinuti o dobroj nekretnini koju je prodao neko drugi nego što ćemo je odbiti iz principa.
Šta je sa hitnim slučajem u dva ujutru?: Mi smo na ovoj obali, a ne u pozivnom centru, pa je u praksi neko ko ima vaš ključ udaljen dvadesetak minuta. Ne oglašavamo garantovanu dežurnu liniju 24 sata, jer nećemo obećati vreme reakcije za koje nismo organizovani. Ono što zaista skraćuje trajanje poplave u dva ujutru jeste to što komšija ili konsijerž mogu da dođu do osobe koja ima ključ, a zatim i raspored provera koji znači da je slavina proverena pre tri nedelje.
Već izdajem nekretninu. Da li to nešto menja?: Ako se mi bavimo kratkoročnim najmom, upravljanje je uključeno i nema posebne naknade. Ako se izdavanjem bavi neko drugi, obavestite nas pre početka, jer se prisustvo dve kompanije sa ključevima jednih ulaznih vrata prema dva različita rasporeda mora unapred dogovoriti, a ne naknadno otkriti. To je izvodljivo, samo se ne može podrazumevati.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us