Bankarske garancije za nekretnine u novogradnji: šta moraju da pokrivaju i kako ih proveriti
Za 30 sekundi
Svaka uplata koju izvršite španskom investitoru pre završetka zgrade mora biti pokrivena bankarskom garancijom ili polisom osiguranja. Ova garancija mora biti izdata pojedinačno na Vaše ime, za puni iznos uključujući porez, uvećan za zakonsku kamatu. Ako u dokumentu pred Vama to nije navedeno, to nije garancija koju zakon zahteva.
Bankarska garancija / osiguranje jemstvaGarancija za avansne uplate, LOE, prva dodatna odredba
- Korisnik garancije
- IME I PREZIME
- Garantovani iznos
- XX.XXX € + IVA
- Izdavalac
- Banka / osiguravač X, ovlašćen
- Kamata
- Zakonska, za svaku uplatu
- Predviđeni datum isporuke
- [ prazno ]
- Korisnik garancije. Mora Vas imenovati pojedinačno, a ne samo navesti projekat uopšteno.
- Garantovani iznos. Ceo unapred plaćeni iznos, uključujući svaki porez koji je na njega već plaćen.
- Izdavalac. Izdaje je ovlašćena banka ili osiguravač, nikada sam investitor.
- Kamata. Zakonska kamata, koja teče od datuma svake uplate do predviđenog datuma isporuke.
- Predviđeni datum isporuke. Slučaj neispunjenja obaveza: garancija bez navedenog datuma isporuke ne može se uporediti sa datumom okončanja kupoprodaje iz Vašeg ugovora.
Šta je investitor zakonski obavezan da Vam preda?
Konkretan dokument, sa konkretnom sadržinom, koji Vam se predaje u konkretnom trenutku, a ne samo obećanje u ugovoru. Mora ga izdati ovlašćena banka ili osiguravač, nikada sam investitor. Mora glasiti na Vas lično i odnositi se na Vaša konkretna plaćanja, a ne na grupnu polisu koja pokriva čitav projekat. Mora pokriti ukupan iznos koji ste do tada uplatili, uključujući svaki porez koji je na taj iznos već plaćen, kao i zakonsku kamatu od datuma svake uplate do planiranog datuma primopredaje. Dobijate ga kada potpišete privatni kupoprodajni ugovor, pre početka plaćanja po fazama.Pravo na naknadu nastaje kada izgradnja ne počne ili ne bude završena i predata do datuma navedenog u ugovoru. Ley 20/2015 ojačao je ovo pravilo nakon što je finansijska kriza iz 2008. godine pokazala koliko se ranije pravilo iz 1968. godine (Ley 57/1968) u praksi često nije sprovodilo.
Od čega garancija štiti?
Dve pogrešne pretpostavke vode u suprotnim smerovima. Jedan kupac pretpostavlja da garancija pokriva manje nego što zaista pokriva. Drugi pretpostavlja da pokriva više.
Šta kupci pretpostavljajuŠta garancija zaista pokriva
- Garancija isplaćuje naknadu samo ako investitor bankrotira
- Isplaćuje naknadu i ako investitor samo kasni. Ako se okončanje kupoprodaje odloži nakon datuma navedenog u Vašem ugovoru, ista garancija Vam omogućava da povratite ono što ste uplatili, sa zakonskom kamatom, bez čekanja da vidite da li će investitor na kraju završiti radove.
- Garancija pomenuta u brošuri je ona koja me štiti
- Zaista Vas štiti samo dokument koji glasi na Vas lično i navodi iznose Vaših konkretnih uplata. Opšta tvrdnja da je „projekat pokriven bankarskom garancijom“ predstavlja marketinški izraz, a ne pravnu garanciju, sve dok u rukama ne držite individualnu potvrdu.
- Kada dobijem potvrdu, svaka naredna uplata koju izvršim automatski je pokrivena
- Potvrdu treba ažurirati ili ponovo izdati tako da prikazuje svaki novi iznos koji uplaćujete. Zastarela potvrda koja više ne odgovara onome što ste zaista uplatili predstavlja prazninu u zaštiti. Uočite to pre sledeće uplate, a ne nakon nje.
- Rezervacioni depozit pokriven je istim sistemom
- Nije. Depozit plaćate pre nego što garancija uopšte postoji, pa je on u potpunosti izvan ovog sistema. Upravo zato rezervacija treba da bude malog iznosa, a ugovor o rezervaciji mora da sadrži jasnu klauzulu o povraćaju novca.
Šta „zakonska kamata“ dodaje povraćaju?To je zakonska kamatna stopa koja se primenjuje na Vaš novac za period tokom kojeg je bio zadržan. Obračunava se od datuma kada ste uplatili svaku ratu do datuma kada se garancija aktivira. Postoji kako bi povraćaj novca nakon neuspešnog projekta značio više od prostog vraćanja istog iznosa u evrima, bez ikakve naknade za proteklo vreme. To nije bonus isplata. Njome se nadoknađuje kašnjenje, a ne razočaranje.
Kako proveriti garanciju za pet minuta?
Četiri stvari koje treba proveriti na samom dokumentu, a ne na osnovu onoga što Vam je o njemu rečeno. Ako bilo koja od njih nedostaje, zatražite pojašnjenje pre nego što ode sledeća uplata, a ne nakon toga.
- Naziv i ovlašćenje izdavaocaBanka ili osiguravač ovlašćen da izdaje ovu vrstu garancije u Španiji, a ne papir samog investitora.
- Vaše ime i tačan iznosPotvrda mora biti izdata na Vaše ime i odgovarati onome što ste zaista do sada uplatili, a ne zaokruženom ili opštem iznosu.
- Planirani datum završetkaMora odgovarati datumu okončanja kupoprodaje u Vašem kupoprodajnom ugovoru. Ako se datumi ne podudaraju, to treba razjasniti pre bilo kakve dalje uplate.
- Potvrda pre svake nove etapne uplateGarancija mora biti ažurirana tako da pokriva novi iznos pre nego što ga uplatite, a ne nakon toga. Ako se od Vas traži da prvo platite, uz obrazloženje da će „dokumentacija uslediti“, to je znak da treba da stanete.
Gde sistem u praksi zakazuje?
Ne u samom zakonu. Zakon je precizan i proverava se od 2015. godine. Sistem ne funkcioniše kada niko ne upoređuje dokumentaciju sa onim što zakon zahteva.
- Smatrajte nezaštićenimNa potvrdi je naveden projekat, a ne ViOvo je ubedljivo najčešći propust. Reč je o dokumentu kojim se potvrđuje da za projekat uopšte postoje garancije, ali na njemu nema Vašeg imena ni iznosa Vaših pojedinačnih uplata. To nije pojedinačna potvrda koju zakon zahteva.What to do insteadSmatrajte da nedostaje sve dok ne bude zamenjena potvrdom na kojoj ste Vi navedeni.
- Smatrajte nezaštićenimTraži se nova rata pre ažuriranja potvrdeTa konkretna uplata je u praksi nezaštićena sve dok dokumentacija ne bude usklađena.What to do insteadPre slanja uplate POTVRDITE da je ona obuhvaćena potvrdom, a ne nakon toga.
- Vredi pojasnitiGarancija za uplatu meša se sa garancijom za konstrukcijuOva garancija štiti vaš NOVAC pre okončanja kupoprodaje. Ona je potpuno odvojena od 10-godišnje garancije za konstrukciju, 3-godišnjih garancija za instalacije i 1-godišnjih garancija za završne radove, koje se primenjuju NAKON što postanete vlasnik nekretnine, u skladu sa članovima 17 i 18 istog zakona.What to do insteadDržite ova dva rizika odvojeno. Neuspešan projekat i nedostatak na završenoj nekretnini imaju različita pravna sredstva.
Proverena garancija nasuprot pretpostavljenoj garanciji
Zakon je u oba slučaja isti. Razlika je u tome da li je neko proverio da li dokument zaista sadrži ono što zakon zahteva.| Nep ro verena garancija | Proverena garancija | |
|---|---|---|
| Koga navodi | Nepoznato dok ga neko ne pročita. Moguće je da se u njemu uopšteno navodi projekat. | Vi ste lično potvrdili na samom dokumentu. |
| Šta obuhvata | Smatra se da se podudara, na osnovu onoga što je investitor rekao, a ne onoga što piše u dokumentu. | Potvrđeno je da odgovara Vašim stvarnim dosadašnjim uplatama, uključujući porez. |
| Ako okončanje kupoprodaje kasni | Spor oko toga da li se postojeća garancija zaista primenjuje na Vašu situaciju. | Jasan i proveren put do povraćaja svakog uplaćenog evra, sa zakonskom kamatom. |
| Cena greške | Potencijalno celokupan avansno uplaćeni iznos, što se otkrije tek kada zatreba. | Vreme utrošeno na proveru dokumenta pre svake uplate. |
Zakon pruža snažnu zaštitu. Dokumentacija ipak mora da se proveri
Ovo je važeće špansko pravo na dan avgusta 2026. godine, tumačeno na osnovu prečišćenog teksta LOE, izmenjenog zakonom Ley 20/2015. Reč je o opštim informacijama, a ne o pregledu konkretne garancije povezane sa nekretninom koju razmatrate. Da li određeni dokument zaista ispunjava ove zahteve pitanje je za Vašeg advokata, koji treba da pročita taj konkretni sertifikat, a ne za stranicu koja opšte opisuje zakon.Obuhvat je ovde namerno uzak: samo garancija za uplate kod novogradnje. Tri povezana predmeta obrađena su u zasebnim vodičima. Stranica o zaštiti novca prikazuje oba načina kupovine, novogradnju i nekretnine sa sekundarnog tržišta, i pokazuje gde se novac nalazi u svakom od tih slučajeva. Stranica o advokatskom klijentskom računu detaljno obrađuje mehanizam za nekretnine sa sekundarnog tržišta. Stranica o građevinskim nedostacima obrađuje zasebnu konstrukcionu garanciju koja počinje da važi kada postanete vlasnik nekretnine. Vaš advokat mora da proveri tačan tekst garancije za Vašu konkretnu stambenu jedinicu pre nego što bilo koja rata bude uplaćena. Nijedno opšte informisanje ne može zameniti taj korak.
Često postavljana pitanja o bankarskim garancijama
- Da li garancija pokriva porez koji sam već platio uz svaku ratu ili samo osnovni iznos?
- Zakon zahteva da garancija pokriva celokupan uplaćeni iznos, uključujući porez plaćen na taj iznos u trenutku uplate, a ne samo osnovnu cenu rate. Ako izgleda da garancija pokriva samo osnovni iznos bez poreza, ona ne ispunjava zakonske zahteve. Razjasnite to pre nego što uplatite bilo šta dalje.
- Mogu li da tražim da vidim garanciju pre nego što potpišem privatni kupoprodajni ugovor, a ne naknadno?
- Trebalo bi. Zakon zahteva da investitor preda dokument o garanciji kada potpisujete ugovor. Međutim, nema razloga da Vaš advokat unapred ne pregleda nacrt ili primer teksta, u okviru pravne provere pre potpisivanja. Ako je prvi put vidite tek na zakazanom potpisivanju, to je kasnije nego što bi trebalo.
- Da li je bankarska garancija isto što i osiguranje koje pokriva isti rizik?
- Zakon dopušta obe mogućnosti: zajedničku bankarsku garanciju (aval bancario) ili polisu osiguranja (seguro de caución), pri čemu obe daju isti rezultat. Obe su prihvatljive ako ih izdaje ovlašćeni subjekt, ako glase na Vaše ime kao pojedinca i ako pokrivaju celokupan uplaćeni iznos uvećan za zakonsku kamatu. Naziv na dokumentu je manje važan od toga da li on ispunjava ova četiri zahteva.
- Šta se dešava ako investitor postane insolventan, a ne samo da kasni?
- Važeća individualna garancija ne zavisi od solventnosti investitora. Banka ili osiguravač isplaćuju iznos bez obzira na to šta se dešava u postupku insolventnosti. Sve što nije pokriveno garancijom postaje običan potražni zahtev i čeka na naplatu iza drugih poverilaca. Svi detalji insolventnosti investitora zasebna su tema obrađena na posebnoj stranici.
