Ako kupim neprodat stan od banke, a ne od investitora, koji porez se primenjuje?

To zavisi od toga ko Vam ga pravno prodaje, a ne od načina na koji se oglašava. Banka ili fond koji drži oduzetu novogradnju obično prodaje kao poslovni subjekt. To može značiti da se IVA i dalje primenjuje, iako transakcija izgleda kao kupovina nekretnine sa sekundarnog tržišta. Ovakve slučajeve gornja kontrolna lista treba da prepozna pre okončanja kupoprodaje, a ne nakon toga.

Da li se poreska stopa menja ako kupim preko španske kompanije, a ne lično?

Porez na kupovinu (ITP ili IVA plus AJD) obračunava se na isti način, bez obzira na to ko je kupac. Kada je kupac kompanija, menjaju se sasvim druge stvari: tekući porez na dobit preduzeća, godišnje prijave i način oporezivanja buduće prodaje. To poređenje tema je vodiča kroz kupovinu preko kompanije.

Da li je stopa AJD ista svuda u Španiji?

Ne. AJD je, kao i ITP, regionalno utvrđena stopa u okviru nacionalnog sistema, pa druga autonomna zajednica može odrediti drugačiji procenat. Navedena stopa od 1,2 % odnosi se posebno na važeću stopu u Andaluziji, koja važi na dan avgusta 2026.

Guides

Porezi pri kupovini nekretnine u Španiji: ITP, IVA i AJD

Za 30 sekundi

Kod kupovine na Kosta del Solu plaćate jedan od dva poreza. Koji ćete platiti zavisi samo od toga ko prodaje. Preprodaja od privatnog vlasnika podrazumeva ITP od 7 % cene. Novogradnja od investitora podrazumeva IVA 10 % plus AJD 1,2 %, odnosno ukupno 11,2 %.

Ko Vam prodaje nekretninu?

Privatni vlasnik, sa sekund. tržištaITP po stopi od 7 % cene, odnosno referentne vrednosti ako je ona viša.
Investitor, novogradnjaIVA od 10 % plus AJD od 1,2 %, ukupno 11,2 %.

Koji porez plaćate i zašto zavisi od prodavca?

IVA, španski PDV, iznosi 10 % cene potpuno novog doma. Primenjuje se kada je prodavac investitor, jer je prodaja novogradnje poslovna transakcija koja podleže PDV-u, a ne prenos između privatnih lica.AJD je španski porez na overenu ispravu, koji se plaća na potpisani ugovor i predstavlja mali procenat cene, a u Andaluziji se kod novogradnje plaća zajedno sa IVA. Nikada se ne kombinuje sa porezom na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta navedenim u nastavku; kupovina podleže jednoj ili drugoj poreskoj grupi, nikada objema.ITP je porez na prenos koji se plaća pri kupovini nekretnine sa sekundarnog tržišta, a u Andaluziji iznosi 7 % cene. Primenjuje se kada je prodavac privatno lice, a ne investitor, što je uobičajen slučaj kod polovne nekretnine.

Ko prodajeŠta plaćate

Investitor, kod jedinice novogradnje: 10 % IVA plus 1,2 % AJD, ukupno 11,2 %. Utvrđeno nacionalnim i regionalnim zakonima; nema prostora za pregovore.
Privatni vlasnik, nekretnina sa sekund. tržišta: 7 % ITP, obračunava se na viši iznos: ugovorenu cenu ili zvaničnu referentnu vrednost nekretnine. Pogledajte u nastavku.

Glossary: AJD Glossary: ITP

Koliko košta kupovina

Izvori

Da li se niže stope o kojima ste možda čitali ikada primenjuju na Vas?

I španski i andaluzijski zakon propisuju niže poreske stope od osnovnih stopa, a strani kupac koji istražuje ovu temu pronaći će ih. One se gotovo nikada ne primenjuju na kupovinu za odmor ili investicionu kupovinu. Vredi znati zašto, umesto nadati se da će se primeniti.Četiri stope u nastavku navedene su onako kako se uobičajeno opisuju, a ne preuzete iz zvaničnog teksta zakona, zato ih smatrajte okvirnim. To Vam u praksi ništa ne oduzima, jer nijedna od njih nije stopa koju biste uzimali u obzir pri planiranju budžeta.

	Sniženi ITP, 6 % ili 3,5 %Samo za rezidente	Sniženi IVA, 4 %Socijalno stanovanje	Viši IVA, 21 %Zemljište i lokali
Šta zahteva	Nekretnina postaje vaše uobičajeno prebivalište, odnosno vaše glavno i stalno mesto boravka, uz ograničenje vrednosti.	Rezervisano za zvanično zaštićeno socijalno stanovanje (vivienda de protección oficial).	Primenjuje se na parcelu ili poslovni prostor, a ne na stambeni objekat.
Da li se primenjuje na običnog kupca	Ne. Nerezident koji kupuje drugi dom na Costa del Sol ne ispunjava uslove, bez obzira na ono što oglas sugeriše.	Ne. Ne primenjuje se na obične novogradnje na ovoj obali.	Ovo je jedini slučaj u kojem je stopa za kupca viša, a ne niža.
Šta preduzeti	Predvidite 7 %. Ako vam agent kaže da se primenjuje niža stopa, tražite da to napiše i neka vaš advokat to proveri.	Zanemarite to osim ako je stambena jedinica formalno označena kao zaštićeno stanovanje, što je navedeno u njenoj dokumentaciji.	Proverite šta kupujete. Parcela ili poslovni prostor oporezuju se drugačije od stambenog objekta, a oglas to ne navodi uvek jasno.

Praktično pravilo: predvidite 7 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta i 11,2 % za novogradnju, a svaku nižu cifru na koju naiđete smatrajte posebnim slučajem koji se na vas ne primenjuje dok advokat to pisanim putem ne potvrdi.

Zašto poreski račun može biti viši od 7 procenata iznosa koji ste platili?

valor de referencia je referentna vrednost koju Španija utvrđuje za nekretninu, a porez na prenos nekretnine sa sekundarnog tržišta obračunava se na osnovu nje kada je viša od cene koju ste platili. Od 1. januara 2022. poreska osnovica za ITP zakonski je viši od ta dva iznosa, a ne samo cena navedena u ugovoru.Njena svrha je da spreči kupca i prodavca da prijave nižu cenu kako bi smanjili poreski račun. Za savesnog kupca koji je ugovorio poštenu cenu njen efekat je jednostavan i automatski: ako je referentna vrednost koju utvrđuje Catastro viša od iznosa koji ste ugovorili, porez se umesto toga obračunava prema referentnoj vrednosti.

Šta kupci pretpostavljajuKako utiče referentna vrednost

Porez iznosi 7 % cene iz ugovora: Iznosi 7 % od više vrednosti: ugovorene cene ili referentne vrednosti. Ta dva iznosa obično su bliska, ali ponekad nisu.
Niža ugovorena cena znači niži poreski račun: Samo do minimalne referentne vrednosti. Ispod nje porez ostaje isti bez obzira na ono što ugovor navodi, zbog čega prijavljivanje niže cene donosi samo rizik, a nikakvu korist.

Ilustrativni primer, nije stvarna nekretnina
	Ugovorena cena	Referentna vrednost
Osnovni iznos	400.000 €	430.000 €
ITP za uplatu7 % osnovice	28.000 €	30.100 €

Primer obračuna, nisu stvarni iznosi za određenu nekretninu. Porez se obračunava na 430.000 €, a ne na 400.000 €, samo kada je referentna vrednost koju utvrđuje Catastro viša od ugovorene cene; Catastro objavljuje stvarnu vrednost za svaku konkretnu nekretninu.

Glossary: valor de referencia

Šta advokat proverava

Izvori

Zakon 11/2021 o merama za sprečavanje i borbu protiv poreske prevare (BOE) ↗

Mogu li da osporim referentnu vrednost ako smatram da je pogrešna?Da, putem poreza koji plaćate: možete platiti ITP na referentnu vrednost, a zatim je formalno osporiti ili, u nekim slučajevima, zatražiti ispravku. Morate dokazati da je stvarna tržišna vrednost niža. To je postupak za advokata, a ne obrazac koji sami popunjavate. Vredi ga pokrenuti pre okončanja kupoprodaje ako se iznosi znatno razlikuju, a ne nakon što ste već platili.

Šta se dešava ako novac za kupovinu lično donesete u gotovini?

Gotovo niko ko finansira kupovinu u Španiji ne bi trebalo da nosi gotovinu preko granice, a razlog nije samo praktične prirode. Španija kretanje gotovine iznad propisanog praga tretira kao nešto što morate unapred prijaviti, nezavisno od svega što vas banka ili advokat pitaju o poreklu novca.Pravilo koje se primenjuje na stranog kupca jeste špansko pravo, a ne propis EU koji većina članaka citira. Pravilo EU (Reglamento 2018/1672) uređuje samo spoljnu granicu EU. Ulazak u EU ili izlazak iz nje sa gotovinom u iznosu od 10.000 € ili više mora se automatski prijaviti ako je nosite sa sobom, odnosno otkriti na zahtev ako se prevozi bez pratnje. Putovanje iz Češke u Španiju ne podrazumeva prelazak spoljne granice EU, pa se taj propis ne primenjuje na ovo putovanje.Ono što se primenjuje jeste neposredno špansko pravo: u skladu sa zakonima Ley 10/2010 i Orden ETD/1217/2022, prenos iznosa od 10.000 € ili više po osobi, na nacionalnom putovanju ili putovanju unutar EU, prijavljuje se na obrascu Modelo S-1, koji se podnosi unapred tamo gde na prelazu nema carinske ispostave. Odvojeni, viši prag od 100.000 € postoji samo za prenose koji se u celosti odvijaju unutar Španije i ne primenjuje se na putovanje iz Češke u Španiju.

Prenos 10 000 € ili više u gotovini
Who decidesSvako ko je nosi
What it grantsPokreće obavezu
If noNema šta da se prijavi
Podnesite Modelo S-1 unapred
Who decidesVi, pre putovanja
What it grantsZakonit, evidentiran prenos
If noZaplene, uz novčanu kaznu
Potvrdite sa advokatom gornju granicu gotovinskog plaćanja
Who decidesVaš advokat
What it grantsBez limita za uplatu
If noRizikujete prekoračenje granice koju vam niko nije potvrdio

Još jedno pravilo vredi naglasiti, umesto da ga predstavimo kao konačno utvrđeno: Španija takođe ograničava deo kupoprodajne cene koji može biti plaćen u gotovini, na osnovu člana 7 zakona Ley 7/2012, sa izmenama. Kako se to pravilo uobičajeno opisuje, granica iznosi 1.000 € kada je preduzeće strana u transakciji, odnosno 10.000 € kada je platilac fizičko lice koje nije rezident. Ovaj iznos nismo pronašli u zvaničnom pravnom tekstu BOE, zato ga shvatite kao snažan pokazatelj da je veliko gotovinsko plaćanje ograničeno i potvrdite tačan iznos sa advokatom pre nego što se na njega oslonite.

Izvori

Da li i dalje moram nešto da prijavim ako novac prenesem putem banke, umesto da ga nosim sa sobom?Bankarski transfer nije prenos gotovine i Modelo S-1 se na njega ne primenjuje. Vaša banka će vas i dalje pitati o poreklu sredstava u okviru uobičajenih provera sprečavanja pranja novca, što je drugačije pitanje od onog na koje ovaj odeljak odgovara, a upravo se na njega odnosi stranica sa čestim pitanjima, pod naslovom „Da li ću morati da dokumentujem odakle potiče moj novac?“ Bankarski transfer je takođe način koji ovaj sajt preporučuje: pogledajte vodič za prenos novca.

Šta treba potvrditi pre nego što se oslonite na ove stope

Četiri stvari proverene u odnosu na vašu konkretnu transakciju, a ne na objavljenu stopu.

Zatražite	Šta Vam to govori	Kako izgleda loš odgovor
Nekretnina: valor de referencia	Katastar objavljuje ovaj podatak, a vaš advokat može da ga proveri pre nego što bilo šta potpišete. On pokazuje da li će se stopa od 7 % primeniti na cenu koju ste ugovorili ili na viši iznos.	Niko nije proverio ili postoji obećanje da će se „time pozabaviti kasnije“.
Pisana potvrda o tome koja poreska kategorija se primenjuje	Da li je prodavac investitor (IVA i AJD) ili privatni vlasnik (ITP) deluje očigledno, ali ponekad nije tako, na primer kod nekretnine sa sekundarnog tržišta koja je neprodata nova jedinica i koju još uvek poseduje prvobitni investitor.	Pretpostavka zasnovana na načinu oglašavanja nekretnine, a ne na tome ko je u ugovoru naveden kao prodavac.
Kako planirate da prenesete sredstva za kupovinu	Bankarski transfer u potpunosti izbegava pitanje obrasca Modelo S-1. Ako bilo koji deo plana uključuje gotovinu, sada je trenutak da pokrenete pitanje obaveze prijavljivanja i ograničenja plaćanja, a ne nakon što ste već prešli granicu.	Nema plana osim „doneću ga kada dođem“.
Da li se na vašu situaciju uopšte primenjuju porez na imovinu ili porez na prihod nerezidenata	Oba postoje, oba su odvojena od prethodno navedene kategorije poreza na kupovinu i oba imaju svoje stranice: porez na imovinu i porez na prihod nerezidenata.	Ćutanje ili pretpostavka da je kupovina jedini poreski događaj.

Bankarski transfer nasuprot nošenju gotovine

Dva načina na koja novac za kupovinu može fizički stići, a samo jedan od njih izbegava prijavljivanje.

	Gotovina	Bankarski transfer
Obaveza prijavljivanja	Modelo S-1, podnet unapred, za iznose iznad 10.000 € po osobi.	Nema ničeg specifičnog za prenos.
Rizik ograničenja uplate	Moguće ograničenje iznad niskog praga na osnovu člana 7 zakona Ley 7/2012; potvrdite sa advokatom.	Nije primenljivo; transfer nije gotovinsko plaćanje.
Dokazivanje porekla sredstava	Teže: gotovina do pristizanja nema sopstveni trag na papiru.	Trag izvoda iz banke koji već poseduju i Vaša i španska banka.
Praktični rizik samog putovanja	Prenošenje velike sume gotovine kroz Evropu, prijavljene ili neprijavljene.	Ništa osim uobičajenog rizika putovanja.

Iskreno

Stopa, a ne Vaš račun

Sve navedene stope važe na dan avgusta 2026. Pročitali smo ih direktno u andaluzijskom i nacionalnom poreskom zakonodavstvu, umesto da ih preuzmemo iz komentara, i potvrdili ih u odnosu na andaluzijski budžetski zakon za 2026. godinu, koji nije promenio ni stopu ITP od 7 % ni stopu AJD od 1,2 %. Andaluzija utvrđuje sopstvene stope ITP i AJD u okviru nacionalnog sistema. Ista kupovina u drugoj autonomnoj zajednici može imati drugačiju regionalnu stopu, iako je osnovni nacionalni zakon isti.Ovo su opšte informacije o tome kako se porez primenjuje, a ne obračun iznosa koji lično dugujete. Referentna vrednost, tačan datum okončanja kupoprodaje i svaka posebna okolnost Vaše kupovine spadaju u pisani savet Vašeg advokata, a ne u objavljeni vodič. Jedna brojka, gornja granica gotovinskog plaćanja, izričito je označena kao neproverena, a ne kao konačna: nemojte se oslanjati na taj iznos bez potvrde sopstvenog advokata.Neke teme obrađene su u posebnim vodičima: vodič kroz troškove kupovine obuhvata ukupan iznos troškova, uključujući naknade za javnog beležnika, katastar nepokretnosti i advokata. Vodič kroz godišnje troškove obuhvata IBI i prijavu za nerezidente koja počinje godine nakon okončanja kupoprodaje. Vodiči kroz porez na imovinu i nasleđivanje u celosti obrađuju ta dva zasebna poreska pitanja.

Najčešća poreska pitanja

Ako kupim neprodat stan od banke, a ne od investitora, koji porez se primenjuje?: To zavisi od toga ko Vam ga pravno prodaje, a ne od načina na koji se oglašava. Banka ili fond koji drži oduzetu novogradnju obično prodaje kao poslovni subjekt. To može značiti da se IVA i dalje primenjuje, iako transakcija izgleda kao kupovina nekretnine sa sekundarnog tržišta. Ovakve slučajeve gornja kontrolna lista treba da prepozna pre okončanja kupoprodaje, a ne nakon toga.
Da li se poreska stopa menja ako kupim preko španske kompanije, a ne lično?: Porez na kupovinu (ITP ili IVA plus AJD) obračunava se na isti način, bez obzira na to ko je kupac. Kada je kupac kompanija, menjaju se sasvim druge stvari: tekući porez na dobit preduzeća, godišnje prijave i način oporezivanja buduće prodaje. To poređenje tema je vodiča kroz kupovinu preko kompanije.
Da li je stopa AJD ista svuda u Španiji?: Ne. AJD je, kao i ITP, regionalno utvrđena stopa u okviru nacionalnog sistema, pa druga autonomna zajednica može odrediti drugačiji procenat. Navedena stopa od 1,2 % odnosi se posebno na važeću stopu u Andaluziji, koja važi na dan avgusta 2026.

Looking at a specific property?

Send us the property