Kupoprodajni ugovor prilikom kupovine nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Kod preprodaje u Španiji koristi se ugovor arras, uz depozit od 10 do 20 % cene. Špansko pravo priznaje tri vrste ugovora arras, sa različitim posledicama ako posao propadne. Ugovor mora navesti vrstu, jer je, ako ništa nije navedeno, podrazumevana vrsta ona koja je najnepovoljnija za kupca.
| arras sa pravom odustankaGrađanski zakonik, čl. 1454 | arras potvrđujućeg karakteraprećutna pretpostavka | arras sa penalomhibridna vrsta | |
|---|---|---|---|
| Šta je to | Pravo na odustanak po fiksnoj ceni | Obična delimična uplata | Penal, uz pravo da se prinudi na prodaju |
| Ako odustanete | Gubite depozit | I dalje mogu tužiti radi zaključenja | Plaćate penal, prodaja se i dalje može prinudno sprovesti |
| Ako odustanu | Vraćaju dvostruki iznos | I dalje možete tužiti radi zaključenja | Oni plaćaju penal, prodaja se i dalje može prinudno sprovesti |
| Izaberite ako | Želite jednostavan izlaz po poznatoj ceni | Nijedna strana ne planira da odustane | Želite nešto što više odvraća od odustajanja nego običan depozit |
Koji ugovor potpisujem i šta se dešava ako moram da odustanem?
Potpisujete ugovor o arras. Šta se dešava ako odustanete u potpunosti zavisi od toga koju od tri zakonske vrste ugovor navodi. Ugovor o arras je privatni ugovor o kapari koji se koristi kod nekretnine sa sekundarnog tržišta. Kupac i prodavac ga potpisuju pre odlaska kod javnog beležnika, a njime se utvrđuje penal ako bilo koja strana otkaže posao. Depozit je značajna uplata koja sledi nakon rezervacije i obavezuje obe strane na prodaju, a španska praksa ga tretira kao kaparu, a ne kao delimičnu uplatu od koje možete odustati. Arras nije isto što i češki depozit. U zavisnosti od ugovorene vrste, kupac pri odustajanju može izgubiti depozit, a prodavac može morati da vrati dvostruki iznos. To je mnogo ozbiljnija posledica nego što bi reč „depozit“ mogla da sugeriše stranom čitaocu.Član 1454. Građanskog zakonika opisuje vrstu koju koristi većina ugovora: arras penitenciales. Ako kupac odustane, gubi depozit. Ako prodavac odustane, mora da vrati dvostruki iznos depozita. Ova vrsta omogućava bilo kojoj strani da jednostavno odustane, po unapred utvrđenoj ceni. Postoje još dve vrste i one funkcionišu veoma drugačije. Sve tri vrste možete videti u celosti pored ovog pasusa.Ako ugovor ne navodi koja se vrsta primenjuje, često se navodi da španski sudovi podrazumevano primenjuju arras confirmatorias. To je verzija koja Vam NE omogućava da jednostavno odustanete po ceni depozita. Ovo pravilo se često ponavlja u pravnim komentarima. Međutim, sam član 1454. uređuje samo arras penitenciales i ne navodi šta se podrazumevano dešava kada je ugovor neodređen. Stvarno podrazumevano pravilo nije potvrđeno poređenjem sa zvaničnim pravnim tekstom BOE. Za kupca je najbezbednije da pretpostavi da se primenjuje arras confirmatorias, dok advokat ne potvrdi drugačije. Upravo zato vrsta mora biti jasno navedena u jednoj rečenici ugovora, a ne prepuštena pretpostavci.
Koju vrstu arras treba da zatražite?arras penitenciales, ako Vam je važno da možete odustati po unapred poznatoj ceni. To je ujedno i vrsta koju većina španskih agenata za nekretnine i advokata koristi po navici. Zato u praksi obično samo tražite od svog advokata da potvrdi da se ta reč nalazi u ugovoru, a ne tražite nešto neuobičajeno.
Da li se novogradnja razlikuje?
Da. Dokument koji nakon rezervacije kod novogradnje obično sledi jeste privatni kupoprodajni ugovor (contrato privado de compraventa), a ne „arras“. Članovi Građanskog zakonika navedeni iznad ne uređuju taj ugovor. Svaka uplata koju izvršite investitoru pre završetka zgrade mora biti pokrivena, od trenutka izdavanja građevinske dozvole, bankarskom garancijom ili polisom osiguranja izdatom na Vaše ime od strane ovlašćene banke ili osiguravača. Ako investitor ne isporuči nekretninu na vreme, garancija vraća svaki evro koji ste uplatili, uvećan za zakonsku kamatu. To je drugačija vrsta zaštite od udvostručavanja depozita. Završetak novogradnje obično traje od 2 meseca do 3 godine, u zavisnosti od faze konkretnog projekta.Zakon koji se danas primenjuje jeste prva dodatna odredba (disposición adicional primera) Zakona Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, izmenjena Zakonom Ley 20/2015. Raniji zakon, Ley 57/1968, ranije je uređivao ovo pitanje i još se navodi u mnogim starijim materijalima na internetu. Stavljen je van snage 1. januara 2016. godine, a njegov sadržaj je prenet u prethodno navedenu odredbu. Ako ugovor ili savetnik i dalje navode zakon iz 1968. godine, pozivaju se na zakon koji je stavljen van snage. Na to treba obratiti pažnju, a ne pretpostaviti da je reč samo o bezazlenoj skraćenoj formulaciji.
| Sekundarne nekretninearras | Novogradnjaprivatni kupoprodajni ugovor | |
|---|---|---|
| Merodavno pravo | Código Civil, čl. 1454 | LOE, prva dodatna odredba |
| Uobičajeni iznos u ovoj fazi | 10 do 20 % cene | Određeno planom plaćanja investitora |
| Ako ne mogu da isporuče | Depozit se vraća u dvostrukom iznosu ako su navedene arras penitenciales | Svaka uplata vraća se u celosti, uz zakonsku kamatu, na osnovu garancije |
| Šta Vaš advokat prvo proverava | Da je vrsta arras navedena u ugovoru | Da postoji prava bankarska garancija za Vaše konkretne uplate |
Koliko vremena prođe od potpisivanja ugovora do dobijanja ključeva?
Kod preprodaje, ceo put od rezervacije do ključeva obično traje 1 do 3 meseca. Potpisivanje ugovora arras obično se obavlja približno na sredini tog perioda, kada pravna provera, koja sama traje približno 2 do 4 nedelje, već bude završena. Kod novogradnje isti put traje znatno duže, od 2 meseca do 3 godine, jer zavisi od napretka projekta, a ne od fiksnog kalendara.Provera ugovora kod advokata pre nego što ga potpišete, bez obzira na postupak, obično košta približno ~1 % cene. To je mali trošak u poređenju sa onim što je u pitanju: dokumentom koji odlučuje da li će Vam depozit uopšte biti vraćen, udvostručen ili ne.
Šta u ovoj fazi može poći po zlu i kako advokat to prvi otkriva?
Gotovo ništa što ovde može poći po zlu nije neuobičajeno. Obično je reč o jednoj od nekoliko uobičajenih grešaka. Svaku od njih lako je otkriti pre potpisivanja, a skupo ispraviti naknadno.
- Najveći rizikUgovor nikada ne navodi koja se vrsta arras primenjujeOne se obično tumače kao confirmatorias, što Vam ne omogućava da jednostavno odustanete uz gubitak iznosa depozita.What to do insteadPotvrdite da je reč „penitenciales“ ili vrsta koju želite navedena u tekstu.
- Vredi insistirati na tomeDepozit se uplaćuje direktno na račun prodavcaAko ga je prodavac već potrošio, sudska odluka o vraćanju dvostrukog iznosa depozita nije isto što i povraćaj novca.What to do insteadUmesto toga zatražite klijentski ili escrow račun, naročito zato što prodavac možda duguje dvostruki iznos depozita.
- Najveći rizikBankarska garancija za novogradnju opisana je kao „automatska čim uplatite“Garancija mora da postoji za Vaše konkretne uplate, da bude izdata na Vaše ime i da važi od trenutka izdavanja građevinske dozvole. To nije samo opšte obećanje kompanije.What to do insteadZatražite pojedinačnu potvrdu. Ne prihvatajte marketinšku izjavu da postoji program garancije.
- Vredi insistirati na tomeRok za okončanje kupoprodaje nema posledice ako bude prekoračenDatum bez predviđene posledice nije stvarna zaštita ni u jednom od ta dva slučaja. To je samo nada.What to do insteadUverite se da ugovor navodi šta se dešava sa novcem i transakcijom ako dogovoreni datum bude pomeren.
Šta treba potvrditi pre potpisivanja obavezujućeg ugovora
Pet stvari. Vaš advokat treba da ih proveri, a ne samo da ih jednom pročita i prihvati bez provere, jer ovaj ugovor određuje stvarne posledice odustajanja.- Koja vrsta arras ugovora je navedena za nekretninu sa sekundarnog tržištaReč "penitenciales" (ili druga jasna formulacija prava da se odustane od depozita) mora biti navedena u tekstu, a ne samo podrazumevana. Loša verzija samo uopšteno govori o izrazu "arras" i nikada ne navodi vrstu.
- Gde se depozit zaista nalaziNovac na računu klijenta ili escrow računu predstavlja sigurniju poziciju nego novac uplaćen direktno na lični račun prodavca, naročito ako prodavac kasnije mora da ga vrati u dvostrukom iznosu. Loša verzija uopšte ne navodi račun, već samo kaže "uplaćeno prodavcu".
- Potvrda o bankarskoj garanciji kod novogradnjeMora da navede vašu stambenu jedinicu i konkretne uplate, a garanciju mora izdati ovlašćena banka ili osiguravač, a ne prikazati samo opštu brošuru kompanije o garancijama. Loša verzija je marketinška tvrdnja da su "sve uplate zagarantovane", bez priloženog sertifikata.
- Rok za okončanje kupoprodaje i posledice njegovog prekoračenjaObe mogućnosti treba da navedu šta se dešava sa novcem i transakcijom ako se ugovoreni datum ne ispoštuje, a ne samo šta se dešava ako bilo koja strana jednostavno promeni mišljenje. Loša verzija navodi datum, ali ne i posledice njegovog nepoštovanja.
- Šta je uključeno u pisanoj formi kod nekretnine sa sekundarnog tržištaUgrađena oprema, uređaji i sve što je oglas podrazumevao, ali što se ne prenosi automatski javnom ispravom. Ovo je poslednji dokument pre javnog beležnika u kojem je još uvek povoljno dodati stavku koja nedostaje. Loša verzija kaže "viđeno-kupljeno", bez navođenja pojedinačnih stavki.
Ovo objašnjava zakon, a ne vaš konkretni ugovor
Ovo su opšte informacije o španskom ugovornom pravu koje je važilo 17. avgusta 2026. godine, pročitane u izvornom izvoru, a ne preuzete iz komentara. Ovo nije pravni savet o dokumentu koji je pred vama. Koja vrsta arras ugovora se primenjuje, da li je sertifikat bankarske garancije autentičan i važeći i koliki su stvarni troškovi propuštenog roka, pitanja su na koja može odgovoriti samo nezavisni advokat koji pročita vaš konkretni ugovor.Mi ne sastavljamo ovaj ugovor i nismo njegova ugovorna strana. Ono što obezbeđujemo jeste da ga advokat pročita pre nego što ga potpišete. Takođe obezbeđujemo da vrsta arras ugovora ili sertifikat garancije budu izričito navedene i proverene činjenice, a ne samo pretpostavka koju svi imaju jedni o drugima.
Najčešća pitanja o kupoprodajnom ugovoru
- Da li je arras ugovor isto što i escritura potpisana kod javnog beležnika?
- Ne. arras ugovor je privatni dokument između kupca i prodavca. Potpisuje se pre faze kod javnog beležnika, bez prisustva javnog beležnika. Javna escritura pública potpisuje se kasnije u kancelariji javnog beležnika i upravo ona prenosi pravo svojine. arras ugovor utvrđuje uslove koje se zatim sprovode prilikom zakazivanja termina kod javnog beležnika.
- Šta se dešava sa depozitom iz arras ugovora ako prodaja propadne iz razloga koji nije pod kontrolom nijedne strane?
- To zavisi od onoga što sam ugovor kaže o toj situaciji. Upravo zato dobro sastavljen arras ugovor obuhvata više od samih slučajeva kada "kupac promeni mišljenje" i kada "prodavac promeni mišljenje". Uzrok koji je van kontrole obe strane, kao što je odbijanje hipoteke iz razloga koji nisu povezani sa postupanjem kupca, zaslužuje posebnu klauzulu, umesto da bude prepušten opštem podrazumevanom pravilu penitenciales.
- Mogu li da pregovaram o procentu cene koji se plaća u ovoj fazi?
- Da, 10 do 20 % predstavlja uobičajen raspon, a ne fiksno pravilo. Tačan iznos je deo dogovora kupca i prodavca. Niži iznos smanjuje ono što je ugroženo ako morate da odustanete na osnovu pravila penitenciales. Prodavac može tražiti više ako to smatra snažnijim znakom posvećenosti.
