Pregled nekretnine na Costa del Sol
Tehnički pregled je postupak u kojem stručnjak dolazi u nekretninu i zapisuje šta sa njom zaista nije u redu. Mi taj deo ne obavljamo sami. Angažujemo inspektora ili arhitektu, organizujemo njihov dolazak na vreme i staramo se da ono što pronađu dobije konkretan ishod: cenu, uslov, popravku pre potpisivanja ili razlog da uopšte ne kupite nekretninu. Takođe kažemo kada ne vredi naručivati pregled, jer nije potreban pri svakoj kupovini.
Ko zaista obilazi zgradu
Četiri različite osobe pregledaju nekretninu pre nego što je kupite, a samo jedna od njih traži nedostatke. To je važno znati pre nego što pretpostavite da je neko već proverio ono što Vas brine.Stručnjaci se bave svojom ekspertizom. Mi se staramo da sve bude povezano: da prava osoba bude angažovana, da uđe u nekretninu, da njen izveštaj stigne pre roka koji mora da ispoštuje i da ono što je napisala ne ostane samo u Vašem prijemnom sandučetu.
| Ko | Na čijoj su strani | Šta zaista rade |
|---|---|---|
| Tehnički inspektor ili arhitekta | Vaš | Pregleda nekretninu, konstrukciju, krov, vlagu, instalacije i bazen i zapisuje šta je pronašao. To je prava tehnička provera, a kod starijih nekretnina otkriva probleme koji bi se inače pojavili tek nakon useljenja. |
| Advokat | Vaš | Proverava dokumentaciju, a ne zgradu: vlasništvo, terete i dugovanja, dug zajednici, zakonitost zgrade, upotrebnu dozvolu i nedostatke u vezi sa planiranjem. Nekretnina može biti u savršenom fizičkom stanju, a ipak loša kupovina, i obrnuto takođe važi. |
| Procenitelj banke | Banka | Utvrđuje vrednost za potrebe hipoteke. Traženje nedostataka nije njegov posao. To nije tehnički pregled i ne zamenjuje ga. |
| Agent prodavca | Prodavac | Zastupa drugu stranu, što je njegova uloga i potpuno je legitimno. Njegov opis stanja je prodajni opis, a ne pregled. |
| Majstori | Ništa od toga dok ih ne angažujete | Dođite kasnije, kada bude nešto što treba proceniti ili popraviti. Ponuda za izvođenje radova takođe nije pregled zgrade, a izvođač koji želi posao nije osoba koja treba da Vam kaže da li su radovi potrebni. |
| Arevont | Vaš | To uopšte nije tehnička uloga. Mi kažemo kada vredi naručiti proveru, angažujemo stručnjaka, omogućavamo mu pristup, usklađujemo termin sa datumom potpisivanja i ono što je utvrdio uključujemo u pregovore sa Vašim advokatom. |
Da li Vi sami obavljate tehnički pregled?Ne, i ne bismo želeli da ga prihvatite kada bismo ga mi obavljali. Mi nismo arhitekte ni građevinski inženjeri. Angažujemo stručnjaka, prisutni smo kada Vama odgovara i rešavamo sve što je u vezi s tim. Izveštaj je njegov, a njegovo ime stoji na njemu.
Šta bankarska procena vrednosti nije
Ovo je najskuplji nesporazum na strani kupca prilikom kupovine u Španiji, a njegovo razjašnjenje ništa ne košta. Ako uzimate hipotekarni kredit u Španiji, procenitelj će posetiti nekretninu. Ovlašćena osoba će je obići sa mernim uređajem. Veoma je lako zaključiti da je zgrada time proverena.Nije. Hipotekarna procena vrednosti služi da banci kaže koliko vredi njeno sredstvo obezbeđenja. Procenitelj potvrđuje da se nekretnina podudara sa dokumentacijom, beleži očigledno stanje očuvanosti, meri je i fotografiše. Sve u tom izveštaju usmereno je ka jednom broju, a taj broj je namenjen zajmodavcu.
Na šta ovaj izveštaj odgovaraŠta Vam on ipak ne govori
- Bankarska procena vrednosti (tasación)
- Koliko nekretnina vredi kao sredstvo obezbeđenja kredita, prema nacionalnim pravilima za procenu vrednosti. Poseta je stvarna, a tehničar kvalifikovan, ali njegov zadatak je vrednost, a ne nedostaci. Vlaga iza ormara ne menja iznos koji je banci potreban.
- Advokatova pravna provera
- Da li je ono što kupujete pravno zaista ono što izgleda da jeste: ko je vlasnik, kakva dugovanja postoje, da li je izgrađeno i dograđeno uz dozvolu i da li postoji upotrebna dozvola. Ona ne daje nikakav odgovor na pitanje da li krov prokišnjava.
- Sertifikat o energetskim svojstvima
- Ocena slovima koju je prodavac dužan da poseduje. Izračunava se na osnovu konstrukcije i instalacija, obično bez otvaranja bilo čega, a loša ocena ukazuje na tekuće troškove, a ne predstavlja spisak nedostataka.
- Oglas i opis agenta
- Način na koji se nekretnina prodaje. „Dobro stanje“ i „nedavno renovirano“ uobičajeni su izrazi iz prodaje bez precizno utvrđenog značenja, a fotografije su napravljene tako da poželite da je pogledate.
- Tehnički pregled
- Stanje same zgrade, koje opisuje osoba bez interesa da se prodaja realizuje. Ovo je jedini od pet dokumenata čija je svrha da pronađe šta nije u redu.
Nijedan od preostala četiri nije nepošten. Svaki od njih dobro odgovara na svoje pitanje. Greška je aritmetička: sabrati četiri izveštaja i pretpostaviti da zajedno obuhvataju celu zgradu.
Sources
Banka šalje procenitelja. Da li mi je i dalje potreban tehnički pregled?Oni odgovaraju na različita pitanja. Procenitelj banci govori koliko nekretnina vredi kao sredstvo obezbeđenja. Pronalaženje nedostataka nije deo tog posla, pa procena vrednosti ne zamenjuje tehnički pregled i ne može se tumačiti kao takav.
Kada se tehnički pregled isplati i kada kažemo da nije potreban
Tehnički pregled je dobrovoljan u Španiji. Ne postoji zakonska obaveza da ga naručite i većina španskih kupaca to ne čini. To nije razlog da ga preskočite, ali znači da Vas niko u procesu neće podsećati na njega i da iskreno pitanje nije „da li bi svi trebalo to da urade“, već „da li bi to ovde nešto promenilo“.Angažujemo inspektora kada je to opravdano, a ne pri svakoj kupovini. Ukratko, ovako za nas izgleda granica.
- Starija nekretnina i sve sa sopstvenim krovomStarost je pojedinačno najjači razlog. Kuća ima sopstveni krov, sopstvenu odvodnju, a često i sopstveni bazen i baštu, pri čemu je svaki od tih elemenata sistem koji se troši prema rasporedu koji Vam niko nije zapisao.
- Vidljivi radovi, dogradnje ili prenamenaKad god je nešto dograđeno, zatvoreno ili pretvoreno u spavaću sobu, postavljaju se dva pitanja: da li je urađeno kvalitetno i da li je urađeno zakonito. Inspektor odgovara na prvo, advokat na drugo, a oba pitanja vredi postaviti zajedno.
- Sve što pokazuje znake vlageSveža boja na jednom niskom zidu, odvlaživač vazduha u uglu tokom razgledanja nekretnine, prizemni stan sa baštom iznad nivoa poda. Vlaga je nedostatak koji ova obala najpouzdanije stvara i koji se najlošije vidi na fotografijama.
- Nekretnina koja je bila praznaMeseci bez ikoga u njoj, a sitni kvarovi se neprimetno gomilaju: zaptivke, pumpe, oprema bazena, bojler, klima-uređaj koji nije korišćen tokom dva leta.
- Velika kupovinaNe zato što su skupe nekretnine lošije. Već zato što je isti proporcionalni rizik izražen većim iznosom i zato što na tom nivou problem obično nije vidljiv, upravo zbog čega neko mora da ode i potraži ga.
- Kada ne možete lično da budete tamoAko odluku donosite iz Češke na osnovu fotografija i našeg videa, stručnjak koji je prisutan u zgradi jeste deo procesa koji Vam nedostaje, a ne dodatak.
A tu je i druga polovina, ono što bismo radije da Vam kažemo pre nego što potrošite novac. Kod novogradnje u garantnom roku, posao nije pregled, već provera primopredaje, i o tome govorimo na povezanoj stranici u nastavku. Kod manjeg, novijeg i dobro održavanog stana bez nečeg neuobičajenog, pregled često samo potvrdi ono što je pažljivo razgledanje nekretnine već pokazalo, pa je razumno novac uložiti u ponudu stručnjaka za ono što Vam je zaista važno.Test koji primenjujemo je jednostavan: da li bi nalaz realno mogao da promeni Vašu odluku, cenu ili uslov u ugovoru. Ako je odgovor ne, reći ćemo Vam to umesto da angažujemo nekoga. To nije naš novac, niti naše popodne, pa nemamo razlog da organizujemo proveru koja se ne isplati.
Sekundarno tržište naspram novogradnje: zašto je provera drugačiji posao
Fizički pregled izgleda slično u oba slučaja. Njegova SVRHA je potpuno drugačija, a razlika je u tome ko je dužan da naknadno nešto popravi.
| Razlike | Sekundarno tržište | Novogradnja |
|---|---|---|
| Garancija | Nikakva. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, a rok za podnošenje zahteva je kratak. | Deset godina za konstrukciju, tri za instalacije, jedna za završne radove. Uplate izvršene pre okončanja kupoprodaje pokrivene su bankarskom garancijom. |
| Ko otklanja pronađeno | Vi, kada nekretnina postane Vaša. Zato nalaz mora da stigne pre potpisivanja, dok još može da utiče na cenu ili uslove. | Investitor to radi o svom trošku, a upravo tome služi snagging lista. |
| Stanje i oprema | Zavisi od starosti. Očekujte da ćete vremenom zameniti kuhinju i kupatila, kao i da će se tokom godina pojavljivati i drugi problemi. | Sve je novo. Proverava se da li je pravilno završeno i da li odgovara onome što ste izabrali. |
| Energija | Niže klase i veća potrošnja nego kod novogradnje. To se vidi na računima, a ne u kupoprodajnoj ceni. | Najviše klase, manja potrošnja, niži računi. |
| Vrednost nalaza | Prednost ili razlog za odustajanje. Menja Vašu odluku i iznos koji nudite. | Spisak radova sa rokom i osobom koja je ugovorom obavezana da ih otkloni. |
Ovo je ujedno iskren argument protiv pretpostavke da je nekretnina sa sekundarnog tržišta jeftinija opcija. Nekretnina sa sekundarnog tržišta češće podrazumeva renoviranje ili niz postepenih radova, kuhinju, kupatila, klimatizaciju, kao i ono što niko nije očekivao kada se srušio zid. Lako možete doći do istog ili višeg iznosa. Pregled je način da ta računica prestane da bude iznenađenje i postane iznos koji znate pre potpisivanja.
Sources
Da li mi ovo treba kod novogradnje?Obično ne u ovom obliku. Novogradnja je pokrivena garancijama od deset, tri i jedne godine, pa je tada potreban pregled primopredaje i spisak nedostataka prema investitoru, što je drugačija usluga. Ako je novogradnja dugo bila završena i neprodata ili kupujete useljivu nekretninu od privatnog prodavca, a ne od investitora, ponovo važi logika nekretnine sa sekundarnog tržišta.
Prodavac kaže da nekretnina nema nedostataka. Da li je to obavezujuće?To nije isto što i garancija. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta prodavac odgovara za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, čime se od Vas očekuje da dokažete šta je neko drugi znao, u kratkom roku, nakon što je nekretnina već Vaša. To je mnogo slabija pozicija od nalaza koji ste imali pre potpisivanja.
Šta se dešava nakon izveštaja
Izveštaj koji ništa ne menja nije vredeo naručivanja. Ovo je deo usluge koji je zaista naš, i zato želimo da se pregled obavi dovoljno rano da bi imao značaja.
- Čitamo izveštaj sa VamaIzveštaji stižu na španskom ili engleskom jeziku i pisani su za stručnog čitaoca. Prolazimo kroz njih sa Vama i razdvajamo tri grupe koje uvek postoje: stvari uobičajene za nekretninu tog uzrasta, stvari koje će uskoro zahtevati novac i stvari koje menjaju odgovor.
- Nalazi koji zahtevaju dokumentaciju idu advokatuDogradnja izgrađena bez dozvole, terasa koja je zatvorena, bazen koji se ne pojavljuje u opisu registra. Fizički nalaz je početak pravnog pitanja, a to pitanje prvo pripada Vašem advokatu, pa tek onda izvođaču.
- Nalazu se može dodati iznosNedostatak bez troška popravke nije pregovaračka pozicija, već izvor brige. Kada sam izveštaj navede cenu radova, taj iznos iznosimo pred prodavca. Kada je ne navede, možemo pribaviti ponudu majstora za popravku pre razgovora o ceni, tako da se traži konkretan iznos za konkretnu popravku, a ne izražava osećaj u vezi sa nekretninom. Recite i pribavićemo je; nekoliko dana koliko je za to potrebno vredi potrošiti na sve oko čega biste se zaista pregovarali.
- Tamo gde je potreban arhitekta, angažujemo gaNeka zapažanja prevazilaze ono na šta inspektor može da odgovori. Da li se dogradnja može legalizovati, šta bi renoviranje zaista podrazumevalo, da li je planirani raspored uopšte moguć i koliko bi sve to koštalo. To su pitanja za arhitektu i mi Vam obezbeđujemo arhitektu za njihovo rešavanje. To je zaseban stručnjak sa zasebnom naknadom, čiji iznos Vam se saopštava direktno, i ništa od toga ne ide preko nas.
- Ono što se može popraviti postaje zahtev, a ne prigovorNa osnovu izveštaja, mi i Vaš advokat precizno utvrđujemo šta treba dokumentovati, ispraviti ili uzeti u obzir, a zatim to iznosimo prodavcu. To je sasvim drugačiji razgovor od traženja popusta zato što nekretnina deluje zapušteno.
- Uračunava se u cenu, uslove ili rokUtvrđeni problem može se odbiti od cene, pretvoriti u uslov koji mora biti ispunjen pre okončanja kupoprodaje ili u popravku koju prodavac prvo obavlja. Koja od te tri mogućnosti je odgovarajuća zavisi od problema i od toga koliko je druga strana motivisana, a upravo tome služe pregovori.
- Ponekad je odgovor odustatiSavetovali smo klijentima da ne nastave kada je pravna ili tehnička provera otkrila nešto ozbiljno. Niko ne uživa u takvom razgovoru, ali on je i dalje jeftiniji od alternative. Ne kupiti je legitiman ishod procesa kupovine i mi ga tako i tretiramo.
Šta tehnički pregled zaista obuhvata
Pregled je vizuelna, neinvazivna provera delova zgrade kojima se može pristupiti. Stručnjak beleži stanje svakog elementa, pronađene nedostatke, njihovu procenjenu ozbiljnost i stavke koje je potrebno otvoriti kako bi se moglo pouzdano utvrditi stanje. Obim pregleda zavisi od nekretnine i osobe koju angažujete, zato ovo shvatite kao okvir posla, a ne kao konačan spisak.| Šta se pregledava | Zašto je to važno | Šta radimo sa nalazom |
|---|---|---|
| Zgrada | ||
| Konstrukcija i temelji | Pukotine, pomeranja i sleganje su nalazi zbog kojih kupovina može biti obustavljena, a ne samo dovesti do promene cene. To su ujedno nalazi koje razgledanje nekretnine najmanje verovatno otkriva, jer je vidljivi simptom često tanka pukotina na pogrešnom mestu. | Ako je nalaz ozbiljan, u izveštaju se navodi šta treba dodatno ispitati i tu zaustavljamo postupak dok se na to ne odgovori. Ništa se ne potpisuje dok postoji nepoznanica u vezi sa konstrukcijom. |
| Krov, terase i hidroizolacija | Na ovoj obali krov veći deo godine ne radi ništa, a svoju vrednost pokaže tokom nekoliko dana obilne kiše. Ravan krov ili terasa iznad stambenog prostora mesto su na kojem voda prodire u objekat. | Procena troška popravke postaje argument za pregovore o ceni. Zadržavanje vode, oštećena hidroizolaciona membrana ili terasa sa pogrešnim odvodom postaju uslov koji treba ispuniti pre okončanja kupoprodaje. |
| Fasada, kišnica i odvodnjavanje | Oluci i odvodne cevi ovde često jednostavno nisu ugrađeni, pa se kiša sliva niz zid i prodire u njegov donji deo. To je uobičajeno lokalno, ali vlaga posle toga i dalje predstavlja Vaš problem. | Proveravamo šta je zajednica već odlučila u vezi sa tim, pošto je fasada obično zajednička, a popravka može biti predmet posebnog doprinosa, umesto Vaše lične obaveze. |
| Vlaga i prodor vode | Kapilarna vlaga je česta u stanovima u prizemlju i kućama izgrađenim bez horizontalne hidroizolacije, a sveža boja je savršeno skriva tokom razgledanja nekretnine. To je nedostatak koji se najpouzdanije potcenjuje na Costa del Sol. | Očitavanja se vrše meračem vlage, a ne vizuelnim pregledom. Očitana vrednost je broj koji možete predočiti prodavcu, za razliku od pretpostavke. |
| Unutar nekretnine | ||
| Prozori, vrata i stolarija | Stari aluminijum bez termo-prekida, jednostruko zastakljivanje i dotrajale zaptivke čine razliku između stana koji održava temperaturu i onog u kom klima-uređaj radi celo leto, a i dalje je bučno. | To je obično trošak, a ne kriza. Procenićemo ga i uneti u ponudu kao poznat iznos, umesto da se pojavi kao iznenađenje tokom prve godine. |
| Elektrika | Instalacija iz neke ranije decenije može biti bezbedna, a ipak znatno ispod onoga što važeći propisi zahtevaju. Od nje zavisi da li možete da ugradite indukcionu ploču, punjač za automobil ili još jedan klima-uređaj. | Funkcionalna provera razvodne table, strujnih kola i uzemljenja. Ako izveštaj ukaže na problem, električar će dati ponudu za unapređenje pre nego što se obavežete, a ne naknadno. |
| Vodovod, topla voda i odvodnjavanje | Starost cevi, pritisak vode i način na koji se tuševi i kuhinja zaista odvode. Sporo oticanje i nizak pritisak deo su svakodnevnog života i ne vide se ni na jednoj fotografiji ikada snimljenoj. | Slavine i odvodi se puštaju, a odvodi se posmatraju. Kada to ukaže na cevi u zidovima, upravo takva stavka mora da se reši pre potpisivanja, a ne naknadno. |
| Klimatizacija i grejanje | Uređaji imaju radni vek i servisnu istoriju, a to što „radi“ u aprilu ne znači isto što i da radi u avgustu. Zamena je stvaran iznos kada se posmatra cela nekretnina. | Grejanje i hlađenje se proveravaju kad god je to moguće. Starost i stanje ulaze u obračun tekućih troškova zajedno sa energetskim razredom. |
| Kuhinja i kupatila | Kod polovne nekretnine to su dve prostorije koje ćete verovatno u nekom trenutku morati da zamenite. Saznanje da li je taj trenutak sada ili za osam godina čini najveći deo budžeta za renoviranje. | Tako trošak postaje planiran i dobija datum, što predstavlja razliku između renoviranja i vanredne situacije. |
| Spolja i zajednički delovi | ||
| Bazen, oprema i navodnjavanje | Privatni bazen je i mašina, a ne samo rupa u zemlji: pumpa, filtracija, cevi i sama školjka bazena. Curenja su skupa, a ne vide se dok je bazen pun. | Kada izveštaj ukaže na bilo kakav problem, angažujemo stručnjaka za bazene, a trošak njihovog održavanja uključujemo u obračun troškova vašeg vlasništva. |
| Bašta, granice i ono što je izgrađeno | Ono što se nalazi na parceli treba da odgovara onome što je na planu. Trem, ostava, pergola ili preuređeni podrum koji postoje u stvarnosti, ali ne i na papiru, predstavljaju pravni problem prikriven fizičkim oblikom. | Nalaz fizičkog pregleda odmah se prosleđuje vašem advokatu. To je najčešće mesto na kom se tehnička provera pretvara u pravnu. Važno je da bude jasno ko na šta odgovara: inspektor opisuje šta se nalazi na parceli, da li to odgovara upisu u katastar nepokretnosti i katastarskoj evidenciji, dok je pitanje da li se stanje može legalizovati ili postoji upotrebna dozvola stvar advokata, a ne inspektora. Tri evidencije i jedna zgrada, a sasvim je uobičajeno da se ne podudaraju. |
| Zajednički delovi i predstojeći radovi | Liftovi, garaža, krov, bazen i fasada su zajednički, pa je zajednički i račun. Stambena zajednica koja je već izglasala skupu popravku obavezala vas je na vaš deo troška pre nego što stignete. | Fizičko stanje utvrđuje se pregledom, dok zapisnike i dugovanja pribavlja advokat. Mi se staramo da se te dve stvari razmotre zajedno, a ne odvojeno. |
| Energetski razred i tekući troškovi | Starija nekretnina pripada nižim razredima i ima veću potrošnju, što se vidi svakog meseca, a ne samo jednom prilikom kod javnog beležnika. | To ulazi u obračun troškova vlasništva zajedno sa naknadom stambene zajednice i godišnjim porezima, tako da se jeftinija kupovina pošteno upoređuje sa novijom. |
Mesto pregleda u procesu kupovine
Cela kupovina ima petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Tehnička provera ima svoj vremenski okvir, koji je uži nego što većina ljudi pretpostavlja: mora biti naručena dovoljno rano da nalaz još može nešto da promeni i završena pre potpisa na koji treba da utiče.Koraci 8, 9, 13 i 14 od 15
- Rezervacija i trenutak za odlukuKada pronađete pravu nekretninuRezervacijom se nekretnina povlači sa tržišta dok se proverava. Tada treba odlučiti da li tehnički pregled predstavlja deo te provere, jer se u ugovoru o rezervaciji takođe dogovara šta se dešava sa depozitom ako provera otkrije problem. Odluka doneta naknadno čini da ljudi osećaju kako moraju da nastave.ResaleRezervacioni depozit i dogovoreni uslovi. Ovde se utvrđuju i cena, datumi i oprema, upravo ono što nalaz može ponovo otvoriti.
- Provere se obavljaju zajednoObično dve do četiri nedeljePravna provera počinje nakon rezervacije i to je prirodan trenutak da se tehnički pregled obavi paralelno s njom. Isti period, dva različita stručnjaka, dva različita spiska. Važno je da se preklapaju, jer se nalaz o zgradi vrlo često pretvara u pitanje o dokumentaciji, a želite da oba stručnjaka i tada još rade na predmetu.
- Poslednja provera pre potpisivanjaPre okončanja kupoprodajeKod polovne nekretnine vraćamo se i ponovo je proveravamo pre potpisivanja, sa vama ili u vaše ime. Ova provera je naša i nije stručni pregled: potvrđujemo da je nekretnina u dogovorenom stanju i da se oprema navedena u inventaru još nalazi u njoj. Ako želite profesionalnu tehničku proveru koju obavlja arhitekta ili inspektor, organizujemo je zasebno.New buildKod novogradnje proces zavisi od investitora. Neki obavljaju snagging pre prenosa vlasništva, a drugi nakon toga. To je povezana usluga.ResaleStanje u odnosu na dogovoreno, a popis u odnosu na ono što se još nalazi u nekretnini.
- Javni beležnik i ključiOkončanje kupoprodajeRok do kog se sve navedeno mora završiti. Nakon potpisivanja ugovora o prenosu vlasništva, nekretnina je Vaša u stanju u kom se tada nalazi, a nalaz koji stigne drugog dana predstavlja račun za popravku, a ne osnov za pregovore. Ne morate lično biti prisutni ako Vaš advokat ima punomoć, a mi smo tu u svakom slučaju.
Ista nekretnina, dva načina provere
Kako izgleda tehnički deo kupovine bez agenta kupca, a kako sa njim.| Sami | Sa Arevontom | |
|---|---|---|
| Ko Vam govori o stanju | Agent prodavca, čiji je posao da proda upravo tu nekretninu i čiji opis njenog stanja predstavlja prodajni opis. | Stručnjak koji nema nikakav interes da se prodaja završi i čiji je jedini zadatak da pronađe ono što nije u redu. Naš posao je da ga angažujemo na vreme. |
| Pronalaženje stručnjaka | Traženje na jeziku koji možda ne razumete, bez načina da razlikujete inspektora od izvođača radova koji traži posao popravke koja sledi. | Organizujemo inspektora ili arhitektu iz kruga ljudi sa kojima sarađujemo i kažemo Vam koji je od njih potreban za konkretnu nekretninu. |
| Rokovi | Angažovanje u kasnoj fazi, nakon potpisivanja rezervacije i uplate depozita, upravo je trenutak kada nalaz ima najmanju pregovaračku težinu. | Zakazuje se u istom periodu kao i pravna provera, tako da i dalje postoji mogućnost da se na osnovu nalaza nešto preduzme. |
| Šta sledi iz izveštaja | Tehnički dokument na španskom jeziku i razgovor sa drugom stranom o njemu, takođe na španskom. | Čitamo ga zajedno sa Vama, razvrstavamo ono što je uobičajeno, ono što predstavlja trošak i ono što menja odgovor, a ovo poslednje pretvaramo u zahtev prema drugoj strani zajedno sa Vašim advokatom. |
| Koliko Vas košta | Naknadu inspektora, bez obzira na to ko ga angažuje. | Istu naknadu inspektora, koju Vam on direktno fakturiše. Organizovanje, pristup nekretnini, usklađivanje termina i naknadni pregovori su besplatni, jer nam kao kupac nikada ništa ne plaćate. |
Nekretnina koja je bila mnogo starija nego što su njene fotografije pokazivale
Jedna nekretnina koju smo obišli bila je jednostavno mnogo starija nego što su fotografije iz oglasa sugerisale. Ništa na fotografijama nije bilo lažno. Bile su dobro osvetljene, dobro kadrirane i snimljene u najboljem delu dana za tu nekretninu, ali nijedna nije pokazivala njenu starost. Boravak u njoj trajao je oko deset sekundi i bio je dovoljan da odgovori na pitanje koje je ceo oglas ostavio otvorenim. To je blaža verzija ovog problema, ona koju uočite kada dođete. Skupa verzija je ona koju uopšte ne možete videti: ono što se nalazi iza zida, ispod terase i unutar instalacija. To niko ne može uočiti običnim dolaskom, što je upravo razlog da pošaljete nekoga čiji je posao da to pronađe.Razgledanje nekretnine govori Vam o njenoj starosti. Pregled Vam govori koliko će Vas ona koštati.
Koliko to košta?
- Kupac0 €Ne plaćate nam ništa, bez obzira na to da li ćete nešto kupiti i bez obzira na to da li će Vas provera koju smo organizovali odvratiti od kupovine neke nekretnine.
- Investitor ili prodavac
- Novogradnja
- 2,5 to 6 %
- Sekundarne nekretnine
- 1,5 to 4 %
- Inspektor ili arhitektaPregled Vam direktno fakturише stručnjak. Njega ne plaćamo mi i ne uzimamo ništa za preporuku, što je isti aranžman koji imamo i sa advokatskom kancelarijom koju preporučujemo.
Naš deo posla je besplatan. Odluka da li se provera isplati, angažovanje stručnjaka, omogućavanje pristupa, usklađivanje termina sa datumom potpisivanja i uključivanje nalaza u pregovore ne koštaju Vas ništa, jer nam kao kupac nikada i ni u jednom trenutku ništa ne plaćate.Sam pregled se organizuje zasebno, a stručnjak Vam cenu saopštava direktno. Ne objavljujemo cenu i nećemo izmišljati raspon: naknada zavisi od nekretnine, njene veličine i udaljenosti koju neko mora da pređe, a to je njegova, a ne naša naknada. Iznos dobijate pre nego što se bilo šta zakaže i Vi odlučujete.Ono što sledi nakon izveštaja takođe nije naša usluga. Stručnjak za bazene, električar ili izvođač radova koji ponudi cenu popravke fakturiše Vam svoj rad. Ništa se ne dodaje njihovom računu dok prolazi kroz nas, ni u ovom ni u bilo kom drugom slučaju.
Cena nekretnine je ista čak i ako odete direktno. Kada je reč o novogradnji, slobodno uzmite cenovnik investitora i proverite ga.
Šta pregled ne može učiniti za Vas
Neće naterati nikoga da bilo šta popravi. Kod polovne nekretnine nema garancije. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, što znači da morate dokazati šta je neko drugi znao, u kratkom roku, nakon što je nekretnina već Vaša. Zato je vrednost izveštaja u potpunosti u odluci koju donesete dok još imate mogućnost izbora, a ne u naknadnom potraživanju.To takođe nije garancija. Pregled je vizuelan i neinvazivan: ništa se ne rastavlja, nijedan zid se ne otvara, a izveštaj u kom piše da je za neku stavku potrebna dodatna provera iskren je, a ne izbegavajući. Nešto se ipak može pojaviti druge godine, a što niko nije mogao da vidi tog popodneva kada je bio tamo.Ne organizujemo pregled pri svakoj kupovini. Kod novogradnje koja je pokrivena garancijama, posao je provera pri primopredaji, a ne pregled. Kod malog, novijeg i dobro održavanog stana, dobro razgledanje nekretnine uz ponudu stručnjaka za onu jednu stvar koja Vam je važna često je bolja investicija. Radije bismo Vam to rekli i pogrešili u proceni naknade nego angažovali nekoga samo da bi postupak izgledao temeljno.
Često postavljana pitanja o tehničkom pregledu
- Da li je tehnički pregled obavezan u Španiji?
- Ne. Ne postoji zakonska obaveza da ga obavite prilikom kupovine, a većina španskih kupaca to ne čini. Niko u postupku neće tražiti da ga dostavite, upravo zato to mora biti odluka koju sami donosite, a ne nešto na šta čekate.
- Kada treba da ga naručim?
- Idealno prilikom rezervacije, kako bi se odvijao u istom periodu od dve do četiri nedelje kao i pravna provera i završio pre obavezujućeg ugovora. Dovoljno kasno da ste ozbiljno zainteresovani za nekretninu, ali dovoljno rano da nalaz još može uticati na cenu ili postati ugovorni uslov.
- Koliko košta i ko plaća?
- Stručnjak Vam cenu saopštava direktno i direktno Vam fakturiše uslugu, a naknada zavisi od nekretnine i njene veličine. Ne objavljujemo iznos zato što to nije naša naknada za objavljivanje. Naš deo posla, organizovanje pregleda i postupanje na osnovu njegovih nalaza, besplatan je kao i sve drugo što radimo za kupca.
- Šta se dešava ako inspektor pronađe nešto ozbiljno?
- To postaje konkretan zahtev, a ne prigovor. Sa Vašim advokatom utvrđujemo šta mora biti dokumentovano, ispravljeno ili uzeto u obzir i to iznosimo prodavcu. To može biti odbijeno od cene, postati uslov pre okončanja kupoprodaje ili se najpre može obaviti popravka. A ako je problem dovoljno ozbiljan, preporučujemo da odustanete, što smo već činili.
- Može li prodavac da odbije da pusti inspektora unutra?
- Pristup zahteva saradnju prodavca i obično se organizuje bez poteškoća, najčešće istovremeno sa razgledanjem nekretnine. Ako je pristup odbijen ili se više puta odlaže za nekretninu koju već rezervišete, i to je informacija koju bismo tako i tretirali.
- Da li moram biti u Španiji zbog toga?
- Ne. Stručnjak ne mora da Vas zatekne tamo, a ne moramo ni mi. Dobićete izveštaj, proći ćemo kroz njega sa Vama tokom poziva, a ako želite da vidite nešto konkretno, vratićemo se i pokazaćemo Vam to putem video-poziva.
