Često postavljana pitanja o kupovini nekretnine u Španiji
Ovo su odgovori koje dajemo telefonom, istim rečima. Dvadeset četiri pitanja koja strani kupci najčešće postavljaju grupisana su prema onome čime se bavite, a ne abecednim redom. Svaki odgovor završava se linkom ka stranici koja temu detaljno obrađuje.
- približno iznad kupoprodajne cene novogradnje
- 13 %
- približno iznad kupoprodajne cene nekretnine sa sekundarnog tržišta
- 9 %
- otprilike toliki deo vrednosti banka finansira nerezidentu
- 50 %
- koliko puta morate da dođete u Španiju
- 1×
Kako kupovina u Španiji zaista funkcioniše i koliko traje?
Za završenu nekretninu od rezervacije do ključeva potrebno je od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, dok novogradnja može zahtevati još dve godine. Jedno putovanje je dovoljno, a dva su bolja, jer se gotovo svaki korak može potpisati putem punomoćja.Kako funkcioniše ceo proces kupovine i koliko traje?
Kod završene nekretnine obično treba očekivati od nekoliko nedelja do nekoliko meseci od rezervacije do prijema ključeva. Kod novogradnje, rok zavisi od faze projekta. Možete kupiti završen stan, ali i projekat koji će biti završen tokom naredne dve godine. Ceo proces, od izbora preko pravnih provera do javnog beležnika, opisujemo iznad.
Koliko puta moram da posetim Španiju?
Jednom je dovoljno, a dvaput je još bolje. Čitav postupak može se obaviti na daljinu putem punomoćja, ali bismo ipak voleli da nas posetite bar jednom.
Mogu li kupiti nekretninu ako ne živim u Španiji?
Da. Kupovina nekretnine i špansko prebivalište dve su različite stvari. Možete biti vlasnik nekretnine kao nerezident, a veliki deo postupka može se obaviti putem punomoćja.
Da li su mi za kupovinu nekretnine potrebni NIE i račun u španskoj banci?
Potreban Vam je NIE. Račun u španskoj banci veoma je koristan u praksi. NIE je identifikacioni broj stranaca koji će Vam biti potreban za kupovinu, poreze i druga pitanja u vezi sa nekretninom. S advokatom ga pribavljamo na vreme, jer bi čekanje na njega neposredno pred potpisivanje bilo nepotrebno komplikovanje kupovine.
Ko treba da bude vlasnik nekretnine?
Vi, oba supružnika ili neko drugi, u zavisnosti od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Struktura vlasništva kasnije može uticati na nasleđivanje, poreze i prodaju, zato je bolje da o tome odlučite sa advokatom i poreskim savetnikom pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne u kancelariji javnog beležnika. Ako kupujete kao par, imate decu, posedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmišljate o kupovini preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.
Koliko će Vas kupovina koštati pored cene?
Oko 13 % povrh cene kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, a ako Vam je kao nerezidentu potreban hipotekarni kredit, računajte na pozajmicu u iznosu od oko polovine vrednosti koju banka utvrdi, a ne na 70 ili 80 % koliko možda očekujete.Koliko će me kupovina ukupno koštati pored cene nekretnine?
Kod novogradnje računajte na približno 13 % povrh kupoprodajne cene, a kod nekretnine sa sekundarnog tržišta na oko 9 %. Najveća razlika je u porezima: kod novogradnje plaćate 10 % PDV i AJD u Andaluziji, dok je kod nekretnine sa sekundarnog tržišta porez na prenos 7 %. Treba dodati i troškove advokata, javnog beležnika, katastra nepokretnosti i nekoliko manjih stavki. Celokupan iznos kupovine možete izračunati iznad, na stranici, na osnovu cene nekretnine.
Koliko sopstvenog novca mi je potrebno ako želim hipoteku?
To uglavnom zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta.Kod novogradnje dobro je da pripremite približno 20 do 40 % kupoprodajne cene za plaćanja koja mogu dospeti pre završetka projekta. Potreban Vam je i sopstveni novac za poreze i dodatne troškove kupovine, uključujući 10 % PDV i druge troškove povezane sa prenosom.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, kao nerezident, realno očekujte da će banka finansirati približno polovinu vrednosti koju pripiše samoj nekretnini. Zato ostatak kupoprodajne cene i troškove kupovine morate obezbediti iz sopstvenih sredstava.Kod nekretnine koja košta 500.000 €, Vaša sopstvena gotovina zato često nije 100.000 ili 150.000 €, već znatno više. Zbog toga finansiranje uređujemo pre rezervacije, a ne tek kada odlučite o konkretnoj nekretnini.
Mogu li kao državljanin EU dobiti hipoteku?
Da, ali kao nerezident nemojte automatski očekivati finansiranje u iznosu od 70 ili 80 % cene.Ako prihode ostvarujete u valuti koja nije evro, realno je očekivati finansiranje od oko 50 % vrednosti koju utvrdi banka. Za neke klijente ponuda može biti bolja, a za druge lošija, u zavisnosti od njihovih prihoda, obaveza, godina, valute prihoda i konkretne banke.Važno je i to što banka hipotekarni kredit ne obračunava prema kupoprodajnoj ceni, već prema sopstvenoj proceni vrednosti. Ako kupujete za 500.000 €, a banka proceni nekretninu na 470.000 €, finansiranje se obračunava na osnovu 470.000 €.Zato pre nego što izaberete nekretninu proveravamo kakvo finansiranje realno možete očekivati i koliko sopstvenih sredstava će Vam biti potrebno.
Kako preneti novac iz druge valute u evre?
Najveći deo kupovine platićete u evrima, zato kod većeg iznosa ima smisla razmotriti ne samo naknadu za prenos, već pre svega stvarni kurs. Novac možete preneti preko svoje banke ili specijalizovanog pružaoca usluga menjačkog poslovanja, a kod većih iznosa vredi uporediti ponude. Iznad svega, ne ostavljajte prenos za poslednji trenutak. Banka može tražiti da dokažete poreklo novca ili odložiti prenos zbog interne provere. Na osnovu plana plaćanja unapred ćemo Vam reći kada će Vam biti potreban svaki iznos.
Da li ću morati da dokažem poreklo svog novca?
Da. Kod veće transakcije očekujte da će banka i druge strane uključene u transakciju tražiti da dokažete poreklo sredstava. Ako novac potiče od prodaje kompanije, dividendi, investicija ili druge složenije strukture, pripremite dokumentaciju pre nego što počnete da prenosite novac.
Novogradnja košta oko 13 % više od cene, a nekretnina sa sekundarnog tržišta oko 9 %Isti odgovor kao na prvo pitanje u ovoj grupi, prikazan tako da se dve opcije mogu uporediti jednu pored druge. Okvirni iznosi potiču iz našeg kalkulatora troškova na početnoj stranici.
Primeni ovo na sopstvenu cenu, a ne na primer. Kalkulator uzima cenu nekretnine i prikazuje celu kupovinu, stavku po stavku.
| Novogradnja | Sekundarna nekretnina | |
|---|---|---|
| Ukupno preko cene | oko 13 % | oko 9 % |
| Glavni porez | PDV 10 % | porez na prenos 7 % |
| Andalusian stamp duty | AJD | ne naplaćuje se |
| Takođe se plaća | advokat, javni beležnik, katastar nepokretnosti i nekoliko manjih stavki | advokat, javni beležnik, katastar nepokretnosti i nekoliko manjih stavki |
Gde je Vaš novac zaista ugrožen i šta ga štiti?
Samo na jednom mestu: kod rezervacije, koja je jedino plaćanje izvan sistema garancija. Sve nakon toga zaštićeno je ili bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime ili odlukom Vašeg advokata o tome kada se novac može osloboditi.Kako je zaštićen moj novac?
Zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta.Kod novogradnje je bankarska garancija najvažnija zaštita. Uplate koje pošaljete investitoru pre završetka izgradnje moraju biti zaštićene u skladu sa konkretnim planom plaćanja, a pre slanja novca advokat proverava račun, dokumentaciju i sredstvo obezbeđenja koje se primenjuje na tu uplatu. Za uplate pokrivene bankarskom garancijom dobijate potvrdu koja se odnosi na konkretan iznos i kupca.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta postupak je drugačije uređen. Advokat prati ugovore, rokove i način prenosa kako bi prodavac dobio novac tek kada zaista dospe za isplatu u okviru transakcije.Dakle, nije važno samo gde šaljete novac. Pre svake značajne uplate advokat proverava zašto je šaljete, kome i pod kojim uslovima.
Da li se naknada za rezervaciju vraća ako advokat pronađe problem?
To zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do prodavca. Naknada za rezervaciju jedino je plaćanje izvan sistema garancija, zato treba da bude mala, a u ugovoru moraju jasno biti navedeni uslovi njenog povraćaja. Zato ga advokat čita pre slanja novca, a ne naknadno.
Šta će advokat proveriti pre nego što bilo šta potpišem?
Ko je zaista vlasnik nepokretnosti, da li postoje hipoteke, izvršni postupci ili druge obaveze, da li su podaci u katastru nepokretnosti tačni, da li postoje dugovanja prema udruženju vlasnika i da li pravni status odgovara onome što kupujete. Kod konkretne nepokretnosti provere se proširuju u skladu sa njenom vrstom i istorijom.
Da li mi treba advokat?
Da. Nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Advokat pre nego što se obavežete na kupovinu proverava vlasništvo, dugovanja, terete, dozvole, ugovore i pravni status nepokretnosti. Mi ne zapošljavamo advokate i ne primamo provizije od njih za preporuke. Ponudićemo Vam nekoliko mogućnosti, a Vi možete sami da izaberete.
Šta ako investitor ne završi projekat?
Svaka uplata izvršena pre završetka zgrade zakonom mora biti pokrivena bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime. Vaš advokat će pre slanja bilo koje uplate proveriti tačan tekst garancije za Vašu stambenu jedinicu i reći Vam šta ona tačno pokriva.
Mogu li naslediti dugove prethodnog vlasnika?
Neka dugovanja i obaveze povezane sa nepokretnošću mogu uticati na novog vlasnika, pa pre kupovine ne proveravamo samo prodavca već i samu nepokretnost. Advokat, između ostalog, proverava njen status kod udruženja vlasnika i pribavlja relevantne potvrde pre potpisivanja.
Četiri pretpostavke koje kupce koštaju novcaNa svaku od njih u potpunosti je odgovoreno u prethodnim pitanjima. Zajedno, to su četiri stvari koje strani kupci najčešće pogrešno pretpostave pre nego što iko pročita ugovor.
Šta kupci pretpostavljajuŠta je zaista tačno
- Svaka uplata je zaštićena
- Rezervacija je jedina uplata izvršena izvan sistema garancija. Zato mora biti mala i zato se ugovor kojim se uređuju uslovi za njen povraćaj čita pre prenosa novca, a ne nakon toga.
- Investitor preuzima rizik za nedovršenu novogradnju
- Samo ako je dokumentacija ispravna. Svaka uplata pre završetka novogradnje mora biti pokrivena bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime, a Vaš advokat proverava tačan tekst za Vaš stan pre nego što bilo šta bude poslato.
- Hipoteka pokriva 70 do 80 procenata
- Ne za nerezidenta koji plaća u valuti različitoj od evra. Planirajte oko polovine vrednosti koju sama banka utvrdi i imajte na umu da banka pozajmljuje na osnovu sopstvene procene, a ne na osnovu cene koju ste ugovorili.
- Bez prihoda od zakupa nema španskog poreza
- Prijava se ipak podnosi. Modelo 210, porez na pretpostavljeni prihod nerezidenata, primenjuje se na praznu nekretninu, a većina vlasnika za to sazna kasno.
Možete li izdavati nepokretnost turistima?
Ne automatski. To zavisi od konkretne nepokretnosti, grada i sopstvenih pravila zajednice, zbog čega se to proverava pre nego što rezervišete nepokretnost, a ne naknadno.Mogu li kratkoročno izdavati nepokretnost turistima?
Ne automatski. To zavisi od konkretne nepokretnosti, opštine, pravila udruženja vlasnika i važećih pravila za turistički smeštaj. Zato pre rezervacije proveravamo da li je kratkoročno izdavanje moguće, ukoliko je izdavanje jedan od razloga zbog kojih kupujete nepokretnost.
Koliko Vas godišnje košta vlasništvo?
IBI, naknada zajednici vlasnika, odvoz otpada, osiguranje, komunalne usluge i poreska prijava u Španiji, čak i u godini kada nepokretnost uopšte ne izdajete. Naknada zajednici vlasnika obično je stavka koja objašnjava zašto dve slične stambene jedinice imaju različite troškove vlasništva.Koliko plaćam svake godine?
IBI, naknade udruženju vlasnika, naknade za odvoz otpada, osiguranje, struja i voda, a za nerezidente i poreske obaveze u Španiji. Najveću razliku između dve stambene jedinice slične cene često čine naknade udruženju vlasnika, pa za konkretnu nepokretnost prikazujemo stvarne godišnje troškove umesto jedinstvenog iznosa za sve.
Da li plaćam porez u Španiji čak i ako ne izdajem nepokretnost?
Da. Modelo 210, porez na pripisani prihod za nerezidente. Na Vašem jeziku to objašnjava gotovo ništa, a većina vlasnika to shvati prekasno.
Šta ako budem morao da prodam nekretninu za dve ili tri godine?
Možete je prodati u bilo kom trenutku. Pitanje je po kojoj ceni i koliko brzo. Nepokretnosti koje imaju nešto što će i budući kupci želeti najlakše se ponovo prodaju: dobru mikrolokaciju, pogled, odgovarajuću orijentaciju, mogućnost kretanja pešice ili kvalitetnu gradnju. Zato prilikom kupovine ne razmatramo samo da li Vam se nepokretnost danas dopada, već i kome ćete je na kraju prodati. Ako prodajete kao nerezident, očekujte i troškove i poreze povezane sa prodajom.
Da li će nekretnina ostati u porodici?
Da, a to se može unapred pripremiti. Primenjuje se španski porez na nasleđivanje, ali Andaluzija nudi značajne olakšice za članove uže porodice. U testamentu takođe možete izabrati da se na nasleđivanje primenjuje pravo Vaše zemlje, a kratak testament sačinjen u Španiji može Vašoj porodici uštedeti mesece administrativnih procedura.
Da li je kupovina bolja od iznajmljivanja i da li je ovo prava obala za Vaš budžet?
Ako dolazite jednom godišnje na dve nedelje, iznajmljivanje je jednostavnije. Ako dolazite nekoliko puta godišnje, vlasništvo počinje da ima drugačiji smisao, a za samu nepokretnost ispod približno 250.000 € reći ćemo Vam da je Costa Blanca verovatno bolji izbor.Da li ću kupovinom nepokretnosti postati poreski rezident Španije?
Ne. Samo vlasništvo nad nepokretnošću ne čini Vas poreskim rezidentom Španije. Poresko rezidentstvo se utvrđuje na osnovu Vaše stvarne situacije, uključujući vreme koje provodite u Španiji i mesto u kojem se nalazi središte Vaših ekonomskih i ličnih interesa. Ako želite da veći deo godine provodite ovde ili da se trajno preselite, razgovarajte sa poreskim savetnikom o svom poreskom rezidentstvu pre preseljenja. To može uticati na način na koji Španija procenjuje Vaš prihod i imovinu izvan Španije.
Da li je bolje kupiti ili iznajmiti?
Ako dolazite jednom godišnje na dve nedelje, a nepokretnost bi ostatak godine stajala prazna, iznajmljivanje može biti jednostavnije.Ali kada počnete da dolazite ovde nekoliko puta godišnje ili provodite duži deo godine na Costa del Sol, vlasništvo nad nepokretnošću počinje da ima mnogo više smisla. Ne morate svaki put da tražite slobodan smeštaj za iznajmljivanje, da se suočavate sa sezonskim cenama ili da se selite iz jednog apartmana u drugi. Jednostavno stignete sa malim koferom, a sve ostalo Vas već čeka kod kuće.To je još značajnije ako putujete sa psom ili decom, ili ako želite da dolazite na nekoliko nedelja ili meseci. Kvalitetan smeštaj za duži boravak nije uvek lako pronaći, a tokom glavne sezone može biti veoma skup.A ako legalno izdajete nepokretnost kada je ne koristite, prihod od izdavanja može pokriti značajan deo godišnjih troškova vlasništva. Sa dobro odabranom nepokretnošću ne plaćate samo mesto za odmor, već posedujete drugi dom koji deo godine može ostvarivati prihod.Zato se sa klijentima koji žele redovno da dolaze ovde obično više usredsređujemo na to kada će kupovina početi da ima smisla nego na pitanje da li ona uopšte ima smisla.
Costa del Sol ili Costa Blanca?
To uglavnom zavisi od Vašeg budžeta i onoga što očekujete od Španije.Costa Blanca je uglavnom povoljnija i za isti budžet tamo možete kupiti znatno više. Costa del Sol je skuplja, ali nudi kvalitetniji život tokom cele godine, međunarodnu infrastrukturu, aerodrom u Malagi, golf, škole, zdravstvenu zaštitu i veliku međunarodnu zajednicu.Ako za samu nekretninu imate manje od približno 250.000 €, direktno bismo Vam rekli da se verovatno ne bismo usredsredili na Costa del Sol. Izbor po toj ceni veoma je ograničen, a isti budžet može imati mnogo više smisla na Costa Blanci.Od približno 300.000 € počinju da se pojavljuju stvarne mogućnosti na Costa del Sol, ali to i dalje zavisi od lokacije, udaljenosti od mora, stanja nekretnine i zahteva u pogledu pogleda ili izdavanja.
Koliko zarađujemo od Vaše kupovine?
Proviziju plaća investitor ili prodavac i ona je već uključena u njihov cenovnik, tako da nam kupac ne plaća ništa dodatno. Advokati koje preporučujemo nisu naši zaposleni i od njih takođe ne uzimamo proviziju.Duži odgovor nalazi se na jednoj stranici, a ne u ovde prikazanom harmonika meniju, jer su ovo pitanja koja odlučuju da li ćete verovati bilo čemu drugom na ovom sajtu i zaslužuju više od četiri rečenice.
Dvadeset minuta telefonskog razgovora pruža odgovore koje opšta često postavljana pitanja ne mogu
Gotovo svako pitanje na ovoj stranici ima drugačiji odgovor kada je reč o određenoj nekretnini u određenom mestu, a upravo je taj odgovor onaj koji vam je potreban. Ovo su iste reči koje koristimo tokom razgovora, a razgovor je mesto gde ih primenjujemo na vašu nekretninu.Dvadeset minuta, bez obaveza, a možete nam pokazati i nekretninu koju ste pronašli negde drugde. Ako već imate oglas pred sobom, pošaljite nam ga i dobićete odgovor o toj nekretnini, a ne o nekretninama uopšte.