Prodaja nekretnine u Španiji: porezi i troškovi prodaje
Za 30 sekundi
Prodaja kao nerezident podrazumeva tri odvojene uplate. Kupac zadržava 3 % cene prilikom zaključenja. Porez na Vašu stvarnu dobit iznosi fiksnih 19 %. Duguje se i opštinski porez plusvalía, koji zakonski može postati obaveza kupca kada je prodavac nerezident.
| Prodajna cena | 500.000 € |
|---|---|
| Odbitak pri okončanju kupoprodaje3 % cene | 15.000 € |
| Porez na kapitalnu dobit19 % stvarne dobiti | Izmiruje se nakon prijave |
| plusvalía municipalDo 30 % povećanja vrednosti zemljišta | Izmiruje se nakon prijave |
Koja su tri odvojena plaćanja i zašto ih ljudi mešaju?
Svaka prodaja nerezidenta uključuje ista tri plaćanja, a svako od njih uređuje drugo pravilo i drugi rok. Mešanje zadržavanja od 3 % sa poreskim dugom od 19 % najčešća je zabuna. Zadržavanje je AVANS, a ne porez. Ta dva iznosa se retko podudaraju.
| Plaćanje | Stopa | Ko ga plaća |
|---|---|---|
| Zadržavanje od 3 % (Modelo 211) | 3 % ugovorene prodajne cene. | KUPAC ga zadržava pri okončanju kupoprodaje i uplaćuje direktno poreskom organu, bez obzira na to da li ćete na kraju biti dužni bilo šta. |
| Porez na kapitalni dobitak (Modelo 210) | 19 % stvarnog dobitka, po jedinstvenoj stopi za svakog nerezidenta. | Prodavac ga izmiruje, uz uračunavanje već zadržanih 3 %: povraćaj ako je zadržano previše, a dodatna uplata ako je zadržano premalo. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Do 30 %, utvrđuje je lokalno gradsko veće, a primenjuje se na osnovicu izračunatu prema onoj od dve metode koja daje niži iznos. | Po zakonu ga plaća prodavac, ali gradska uprava može zahtevati da ga KUPAC plati kao poreski obveznik koji ga zamenjuje kada je prodavac nerezident, što je pravilo koje većina prodavaca nikada ne očekuje. |
Kako funkcioniše zadržavanje od 3 % i kada ćete dobiti novac nazad?
Prilikom okončanja kupoprodaje, kupac je po zakonu dužan da zadrži 3 % ugovorene cene i uplati taj iznos poreskoj upravi u roku od jednog meseca, koristeći obrazac Modelo 211. To se dešava bez obzira na ishod Vaše prodaje. Čak i prodavcu koji nije ostvario dobit ili je izgubio novac prodajom, kod javnog beležnika se zadržava 3 % prodajne cene.Nakon toga imate četiri meseca od datuma prodaje da podnesete obrazac Modelo 210. Njime prijavljujete stvarno ostvarenu kapitalnu dobit i usklađujete je sa zadržanim iznosom. Ako je porez od 19 % na stvarnu dobit manji od već zadržanih 3 %, što je uobičajeno kod nekretnine koja je nekoliko godina bila u vlasništvu u rastućem tržištu, dobijate povraćaj razlike. Ako je veći, isti obrazac koristite za uplatu razlike.
Zadržavanje od 3 %
- Prilikom okončanjaKupac zadržava 3 %Bez obzira na ishod.
- U roku od 1 mesecaModelo 211 podnosi kupacUplaćeno poreskoj upravi.
- U roku od 4 mesecaPodnosite Modelo 210Prijava stvarne dobiti i usklađivanje.
- Nakon podnošenjaPovraćaj ili uplata razlikePovraćaj ako je 19 % dobiti manje od zadržanih 3 %.
Rok od četiri meseca i usklađivanje upravo su vrste prijava koje Arevont poverava nezavisnom advokatu, umesto da ih obrađuje direktno. Arevont se ne bavi poreskim poslovima, a ovu prijavu ne treba ostavljati za period kada se rok približi.
Šta oporezuje opštinski porez plusvalía?
plusvalía je opštinski porez na povećanje vrednosti zemljišta nekretnine i predstavlja trošak prodavca, a ne kupca. Ipak, u praksi ovaj trošak može postati obaveza kupca prilikom okončanja kupoprodaje: kada je prodavac nerezident, opština može kupca odrediti kao poreskog obveznika po zameni, što je u celosti objašnjeno u nastavku. To nema nikakve veze sa zgradom niti sa Vašom stvarnom dobiti: oporezuje se samo povećanje vrednosti ZEMLJIŠTA ispod nje, onako kako to povećanje obračunava opština, tokom godina Vašeg vlasništva.Od reforme iz 2021. godine više se ne primenjuje stara fiksna formula koja je mogla da Vas oporezuje čak i kada ste imali gubitak. Birate onu od dve metode obračuna koja daje niži rezultat. Objektivna metoda koristi katastarsku vrednost zemljišta pomnoženu koeficijentom utvrđenim za period Vašeg vlasništva, uz gornju granicu od 30 % nakon primene lokalne stope. Stvarna metoda zasniva se na stvarnom povećanju između Vaše kupovne i prodajne cene. Ako uopšte nije došlo do povećanja vrednosti, reforma same poreske uprave potvrđuje da se prema nijednoj metodi ništa ne duguje.
Da li je vrednost zemljišta porasla dok ste bili njegov vlasnik?
- DaPlaća se prema onoj od dve metode koja daje niži iznos, s tim da je gornja granica 30 % kada se primenjuje lokalna stopa.
- Ne, ili to ne možete dokazatiPrema nijednoj metodi nema dugovanja, što potvrđuje reforma iz 2021. godine.
Pretpostavke prodavacaŠta je promenila reforma iz 2021.
- plusvalía se uvek duguje pri prodaji
- Duguje se samo kada je vrednost zemljišta porasla. Ako prodajete uz gubitak ili po istoj vrednosti zemljišta po kojoj ste ga kupili, ništa se ne duguje, pod uslovom da to možete dokazati.
- Uvek ga plaća prodavac, bez izuzetaka
- Po zakonu, obaveza je na prodavcu, ali kada je prodavac nerezident, opština može KUPCA odrediti kao poreskog obveznika po zameni, što u praksi znači da se iznos često zadržava od cene prilikom okončanja kupoprodaje, umesto da se naknadno naplaćuje zasebno.
Koliko koštaju agencijske i pravne usluge pri prodaji?
Pored poreskog sloja postoje još dve stavke, a nijedna nije porez: to su tržišne naknade, kao i kod kupovine. Način na koji prodajete utiče na obe.
- Option 1EkskluzivaJedna agencija, jedan ugovor o posredovanju.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Zavisi od baze kupaca te agencije
- Doseg
- Mreža same agencije
- Option 2Multi-agencyViše agencija je oglašava istovremeno.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Često brže, manje lične pažnje
- Doseg
- Najširi domet od tri
- Option 3Privatna prodajaBez posrednika
- Trošak
- 0 €, bez provizije
- Brzina
- Obično sporije
- Doseg
- Samo sopstvena mreža i portali
- Provizija prodajnog agentaObično 1,5 do 4 % prodajne cene nekretnine sa sekundarnog tržišta, plaća prodavac. Ovo je tržišni raspon, a ne iznos koji određuje neki zvanični organ, jer nijedan regulator ne objavljuje stopu provizije. Ona se razlikuje prema agenciji, regionu i konkretnom ugovoru o posredovanju, zato je smatrajte procenom koju treba potvrditi sa agencijom, a ne fiksnim troškom.
- Sopstveni advokat za prodajuProdavcu nezavisno pravno zastupanje koristi iz istih razloga kao i kupcu: provera ugovora, koordinacija zadržavanja 3 % i okončanja kupoprodaje i, kada je relevantno, obračuna plusvalía. Većina onoga što obuhvata nezavisna pravna koordinacija na strani kupca primenjuje se i na prodaju.
Šta treba potvrditi pre procene neto prihoda od prodaje
Četiri stvari, proverene prema Vašoj stvarnoj kupoprodajnoj dokumentaciji, a ne prema opštem pravilu.| Zatražite | Šta Vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Vaša prvobitna kupoprodajna cena i troškovi, u pisanom obliku | Kapitalna dobit se obračunava kao razlika između iznosa koji ste platili, uvećanog za dozvoljene troškove kupovine i poboljšanja, i iznosa za koji prodajete, a ne samo kao prodajna cena. Bez prvobitnih iznosa niko ne može izračunati stvarnu obavezu od 19 %. | Nema evidencije o prvobitnim troškovima kupovine, naknadi javnom beležniku ni računima za poboljšanja. |
| Da li su naknada za održavanje zajedničkih delova i IBI izmireni za nekretninu | Neizmireni dug prema zajednici ili račun za IBI može teretiti nekretninu i zakomplikovati okončanje kupoprodaje, baš kao i pri kupovini. | Niko nije proverio da li su obaveze izmirene pre dogovaranja datuma prodaje. |
| Koji način obračuna plusvalía daje niži iznos | Po zakonu Vi birate, a dva načina mogu dati veoma različite rezultate u zavisnosti od toga koliko dugo ste posedovali nekretninu i kako su se lokalno kretale vrednosti zemljišta. | Iznos naveden na osnovu samo jednog načina, bez obračuna drugog radi poređenja. |
| Ko je ugovorno odgovoran za plusvalía u ugovoru o prodaji | Pošto opština može tražiti naplatu od kupca kao zamenskog poreskog obveznika, ugovor o prodaji treba jasno da navede ko snosi ovaj trošak između kupca i prodavca, umesto da se to prepusti strani koju opština slučajno prvu kontaktira. | Ugovor koji uopšte ne pominje plusvalía. |
Dobitak naspram gubitka ili prodaje bez dobiti
Zadržavanje od 3 % izgleda isto u oba slučaja. Ono što sledi nije isto.| Prodaja uz dobit | Prodaja bez dobiti ili uz gubitak | |
|---|---|---|
| 3 % pri okončanju kupoprodaje | Uvek zadržano, prema Modelo 211. | Takođe se uvek zadržava: obaveza kupca ne zavisi od Vašeg stvarnog ishoda. |
| Porez na kapitalnu dobit | 19 % stvarne dobiti, verovatno manje od zadržanih 3 %, što omogućava povraćaj razlike. | Ništa se ne duguje; ceo zadržani iznos od 3 % može se potraživati nazad. |
| plusvalía municipal | Duguje se na povećanje vrednosti zemljišta, obračunato prema nižem od dva načina. | Ništa se ne duguje ako zaista nije bilo povećanja vrednosti zemljišta, što se može dokazati reformom iz 2021. |
| Podnošenje potrebno uvek | Modelo 210 u roku od četiri meseca, radi usklađivanja i potraživanja eventualnog povraćaja. | Modelo 210 u roku od četiri meseca, radi povraćaja zadržanog iznosa i, gde je primenljivo, dokazivanja da nije došlo do povećanja plusvalía. |
Mehanizam, a ne neto prihod
Stopu poreza na kapitalnu dobit od 19 %, zadržavanje od 3 % i reformu plusvalía direktno smo preuzeli sa stranica Agencia Tributaria i iz relevantnih tekstova BOE, 17. avgusta 2026. godine. Vredi istaći jednu stvar: predloženo ažuriranje koeficijenata plusvalía za 2026. godinu, sadržano u RD-ley 16/2025, Kongres nije odobrio. Zato koeficijenti iz RD-ley 8/2023 ostaju na snazi. Nekoliko komentatorskih izvora koje smo proverili još nije ažuriralo ove podatke.Ovo su opšte informacije o oporezivanju prodaje, a ne obračun Vašeg neto prihoda. Vaš stvarni dobitak zavisi od prvobitne kupovne cene, priznatih troškova i konkretnih koeficijenata plusvalía koje primenjuje Vaša opština. Te podatke advokat treba da navede u pisanom obračunu, a ne u objavljenom rasponu. Arevont nije poreski savetnik i ne podnosi ovu poresku prijavu. Ovaj posao obavlja nezavisni advokat.Neke teme obrađene su u zasebnim vodičima: tekući porez na pripisani prihod i prihod od najma koji se primenjivao dok ste bili vlasnik nekretnine, što je odvojeno pitanje od prodaje; način na koji dug zajednice može teretiti nekretninu; i posebno pitanje poreza na posedovanje imovine, a ne na ostvarivanje dobitka. Svaka od ovih tema ima svoj vodič.
Najčešća pitanja o prodaji i troškovima izlaska
- Ako prodam uz gubitak, da li i dalje dobijam nazad celih 3 %?
- Ako možete da dokažete stvarni gubitak, da. Dugovani porez na kapitalnu dobit iznosi nula, a celokupan zadržani iznos od 3 % možete da povratite po okončanju kupoprodaje, putem podnošenja obrasca Modelo 210, u roku od četiri meseca. Zadržani iznos nije minimalni iznos koji dugujete. To je avans koji se usklađuje sa stvarnim ishodom.
- Da li mi se plusvalía može naplatiti i nakon što sam već napustio Španiju?
- Da. Upravo zato postoji pravilo koje opštini omogućava da plusvalía naplati od kupca kao zamenskog poreskog obveznika: teže je naplatiti dug od prodavca nerezidenta koji je već napustio zemlju nego naplatiti ga u trenutku prodaje. Zato je važno da ugovor o prodaji jasno navede ko snosi trošak, umesto da to pitanje ostane nerešeno.
- Da li se stopa od 19 % menja ako do trenutka prodaje postanem poreski rezident Španije?
- Da: poreski rezident Španije oporezuje se na ostvarenu kapitalnu dobit prema redovnoj skali za rezidente, a ne po jedinstvenoj stopi od 19 % za nerezidente. Za rezidente važe i posebna pravila o poreskim olakšicama pri reinvestiranju u glavni dom, koja se ne primenjuju na nerezidente. To je potpuno drugačiji obračun, a vodič ove stranice o porezu za rezidente detaljno ga obrađuje.
