Prenosi novca u Španiju prilikom kupovine nekretnine
Za 30 sekundi
Kupovina u Španiji obuhvata četiri do osam zasebnih prenosa, raspoređenih u periodu od tri meseca do tri godine. Kurs vas košta mnogo više od naknada. Jedan procenat razlike u kursu na nekretninu vrednu 400.000 € iznosi 4.000 €, što je više od ukupnih naknada za sve prenose u okviru kupovine.
Šta se plaća, kada i kome
Svaki vodič na engleskom jeziku ovo prikazuje kao jedan prenos kupoprodajne cene. To nije tako, a ta razlika predstavlja čitavu temu ove stranice. U nastavku je prikazan redosled kojim se uplate izvršavaju, zajedno sa primaocem svake uplate. Upravo u ovom delu ljudi najčešće greše kada su pod vremenskim pritiskom.Ugovor o arras je privatni ugovor o kapari koji se koristi pri kupovini nekretnine sa sekundarnog tržišta. Kupac i prodavac ga potpisuju pre odlaska kod javnog beležnika, a njime se utvrđuje ugovorna kazna ako bilo koja strana odustane od kupoprodaje. To je uplata koju je najvažnije zaštititi od valutnog rizika, jer je obično najveći pojedinačni iznos pre okončanja kupoprodaje.Ovi udeli su uobičajeni, ali nisu fiksni. Vaš ugovor određuje njihove iznose. Kod novogradnje se plan plaćanja investitora često može pregovarati, čak i kada se o ceni ne može pregovarati.
Redosled plaćanja
- Dani nakon Vaše odlukeRezervacijaAgenciji prodavca, investitoru ili advokatu, u skladu sa ugovorom o rezervaciji. Nikada na privatni račun.
- Nedelje nakon rezervacijeDepozit, arrasObično 10 % cene, ponekad do 20 %. Najčešće na klijentski račun Vašeg advokata.
- Od 1 do 3 godine, samo novogradnjaPlaćanja po fazamaU skladu sa fazama izgradnje, na zaštićeni račun investitora namenjen izgradnji, a ne na njegov redovni račun.
- Pre sastanka sa javnim beležnikomPreostali deo ceneRaspoloživa sredstva, na klijentski račun advokata ili putem bankarskog čeka. Ovaj rok se ne sme prekoračiti.
- Pri okončanju kupoprodajePorezi i naknadeOko 13 % kod novogradnje, oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, preko Vašeg advokata.
- Od primopredaje ključevaOprema i prvi računiDobavljačima, zajednici vlasnika, komunalnim službama, gradskoj upravi.
Kome da uplatim iznos za rezervaciju?Primaocu navedenom u ugovoru o rezervaciji. Pročitajte ugovor pre prenosa, a ne nakon njega. To je obično agencija, investitor ili kancelarija Vašeg advokata. Ako je naveden račun privatnog lica, zaustavite postupak i pitajte zašto. Za to ne postoji legitiman razlog pri kupovini nekretnine.
Kurs, naknada i ono na šta treba da obratite pažnju
Naknade za prenos su vidljive, odštampane i male. Kurs je nevidljiv, nije odštampan i veliki je. Zbog te razlike kupci se usredsređuju na pogrešan broj.Izračunajte ovo jednom, na osnovu svog iznosa. Jedan procenat kupovine od 400.000 € iznosi 4.000 €. Naknada za prenos iznosi samo nekoliko evra. Nijedna druga odluka u vezi sa prenosom nije toliko važna kao odabir odgovarajućeg kursa.
| Marža banke za stanovništvoMarža od 3 do 4 %, prema objavljenim vodičima | 12.000 do 16.000 € |
|---|---|
| Ponuda stručnjakaUža, povoljnija za veće iznose | Niža, tražite obe ponude |
| RazlikaKoliko vas košta pogrešan izbor | Hiljade evra |
Šta kupci prateŠta zaista određuje trošak
- Naknada za transfer
- Dva ili tri evra unutar područja plaćanja u evrima, a ponekad ništa. To je greška zaokruživanja kod kupovine nekretnine, a upravo je to iznos koji većina banaka oglašava, jer zaradu ostvaruju na drugom mestu.
- Transfer bez provizije
- Bez provizije ne znači besplatno. Marža je u razlici između kursa koji vam se ponudi i kursa po kojem banka sama trguje. Naše istraživanje pokazuje da marža tradicionalne banke može iznositi do 3 do 4 %, što je kod samog depozita na hiljade evra.
- Čekanje na povoljniji kurs
- To nije plan, jer imate ugovorni rok, a tržište ga nema. Držati češke krune uz dug u evrima za koji ste već potpisali ugovor jeste opklada, bez obzira na to da li ste nameravali da se kladite. Pitanje nije da li će se kurs promeniti, već šta će se desiti s vašom kupovinom ako se promeni na vašu štetu.
- Konverzija kupoprodajne cene
- Samo deo onoga što dugujete u evrima. Porezi i naknade, oko 13 % kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, takođe predstavljaju trošak u evrima. Isto važi za nameštaj i troškove korišćenja u prvoj godini. Kupci konvertuju cenu, a zatim i ostatak po kursu koji je te nedelje dostupan.
- Terminski ugovor je špekulacija
- Upravo suprotno. Terminski ugovor fiksira kurs za budući datum, obično do dvanaest meseci unapred, uz depozit od oko 10 %. Nepoznati trošak pretvara u poznat. Kod novogradnje sa etapnim plaćanjima tokom dve godine, fiksiranje kursa je bezbedan izbor, a prepuštanje kursa promenama predstavlja opkladu.
Jedno upozorenje u vezi s terminskim ugovorima, koje engleski izvori izostavljaju. Fiksni kurs je obaveza, a ne izbor. Ako kupoprodaja ne bude realizovana, ugovor vas i dalje obavezuje. Uskladite iznose i datume s plaćanjima na koja ste se ugovorno obavezali, a neizvesna plaćanja ostavite uz promenljiv kurs.
Da li specijalizovani pružalac u nekom trenutku drži moj novac?Ukratko, da. Zato je pružalac važan koliko i kurs. Novac napušta vašu banku, kod pružaoca je dok se konverzija obavlja, a zatim odlazi primaocu. Proverite da li je firma ovlašćena u matičnoj zemlji i da li sredstva klijenata drži na odvojenim računima. Pošaljite prvi, mali transfer pre velikog, kako biste videli da ceo postupak funkcioniše.
Češka strana: šta će vaša banka tražiti i šta može zadržati
Gotovo sve što je napisano o ovoj temi opisuje stranu primaoca. Kašnjenja koja vidimo nastaju na strani pošiljaoca, a to kašnjenje košta više nego što će razlika u kursu ikada koštati. Zadržavanje uplate za okončanje kupoprodaje radi provere usklađenosti nije naknada. To je propušten termin kod javnog beležnika.
- Obavestite banku pre prvog velikog transfera, ne tokom njegaUplata koja znatno odstupa od vašeg uobičajenog obrasca biće proverena. Provera je rutinska i brža kada banka već zna da kupovina predstoji i kada je videla ugovor.
- Objedinite dokaze o poreklu sredstava u jednom fascikluProdaja preduzeća, dividende, investicioni račun, prodaja nekretnine, poklon, nasleđe. Tražiće ih obe strane, zato ih prikupite sada i pripremite prevode, a ne u nedelji kada ističe rok.
- Očekujte isto pitanje dva putaVaša češka banka pita, a zatim španska banka ili advokat pitaju ponovo. Nijedni neće prihvatiti dokumentaciju onih drugih, ali isti fascikla odgovara na oba zahteva.
- Nikada ne planirajte da transfer stigne na dan kada je potrebanVreme za prijem uplata, vikendi, španski državni praznici koji nisu praznici u Češkoj i interne provere banke dodaju dane koje nijedan raspored ne prikazuje. Računajte unazad od datuma kod javnog beležnika i dodajte nedelju koju ne nameravate da iskoristite.
Ako nosite gotovinu umesto da izvršite transfer, primenjuju se drugačija pravila. Novac koji ulazi u Evropsku uniju ili iz nje izlazi podleže pragu za prijavljivanje, a Španija ima sopstvenu obavezu prijavljivanja velikih prenosa gotovine ili sličnih sredstava plaćanja. Kod kupovine nekretnine to je teoretska, a ne praktična mogućnost, jer i javni beležnik i banka žele plaćanje koje se može pratiti.
Izvori
Može li moja češka banka odbiti da pošalje novac?Može odbiti ili obustaviti plaćanje dok proverava poreklo sredstava, a nije dužna da vas prethodno upozori. Banka time ne postupa namerno otežavajuće. To nalaže zakon na osnovu kojeg banka posluje. Rešenje je u svakom slučaju isto: unapred pripremite dokumentaciju, obavestite banku šta predstoji i ostavite u rasporedu dovoljno vremena za pitanje koje se nadate da niko neće postaviti.
Šta ne treba raditi
Pet grešaka odgovorno je za gotovo sav novac izgubljen u ovom delu kupovine, a nijedna nema veze s izborom pogrešnog pružaoca.
- SkupoPlaćanje rezervacije karticomKonvertuje po kursu na koji niste pristali, često uz naknadu za podizanje gotovine, putem koji niko kasnije ne može jasno da isprati.What to do insteadPlatite prenosom na račun naveden u ugovoru o rezervaciji.
- NajozbiljnijeSlanje novca na privatni računNe na lični račun agenta, ne na račun direktora, ne na račun u nepovezanoj zemlji. Za nijedan od ta tri slučaja ne postoji legitiman razlog.What to do insteadZaustavite se i zapitajte zašto. Ovo je najjasniji znak upozorenja u celom postupku.
- SkupoKonvertovanje samo cenePorezi, javni beležnik, katastar, advokat, nameštaj i naknada za održavanje zajedničkih delova za prvu godinu takođe predstavljaju obaveze u evrima.What to do insteadKonvertujte ukupan iznos, a ne istaknutu cenu, kako ne biste dvaput kupovali evre po dva različita kursa.
- SkupoTempiranje tržišta uz rok pred sobomKada jednom potpišete, povoljan kurs je bonus, a nepovoljan je problem koji ne možete da odbijete.What to do insteadUnapred odlučite za koja ste plaćanja ugovorno obavezani i fiksirajte njihov kurs.
- Osnovni uzrokOstavljanje svega za poslednju nedeljuOtvaranje računa, dokazivanje porekla sredstava, poređenje pružalaca usluga i prebacivanje velikog iznosa zahtevaju po nekoliko dana, a ti periodi se ne odvijaju istovremeno.What to do insteadOvo je greška koja uzrokuje sve ostale. Počnite ranije.
Banka ili specijalizovani menjač
Ovo nije pitanje na koje postoji jedan odgovor. Zavisi od visine iznosa i od toga koliko postupka želite sami da vodite.| Banka | Specijalista za razmenu valuta | |
|---|---|---|
| Kurs koji vam je ponuđen | Sopstveni maloprodajni kurs banke. Izvori u našem materijalu navode da razlika može iznositi do 3 do 4 % kod transfera preko tradicionalne banke. | Povoljniji je i može se pregovarati za veće iznose. Ušteda je u kursu, a ne u oglašenoj naknadi. |
| Ono što vam kažu o trošku | Obično naknada i kurs koji morate sami da izračunate u odnosu na tržište. | Obično kurs iskazan u odnosu na tržište. Zatražite oba podatka od oba pružaoca usluge i uporedite koliko evra stiže. |
| Fiksiranje kursa pre plaćanja | Retko se nudi privatnom klijentu. | Terminski ugovor, obično do dvanaest meseci unapred, uz depozit od oko 10 %. Kod novogradnje ovo je glavni razlog za njegovo korišćenje. |
| Usklađenost i poreklo sredstava | Vaša postojeća banka vas već poznaje, što veliki transfer može učiniti jednostavnijim, a ne složenijim. | Novi poslovni odnos podrazumeva kompletnu registraciju pre prvog transfera. Započnite je na vreme, a ne tokom nedelje u kojoj ističe rok. |
| Gde se vaš novac nalazi tokom prenosa | Od banke do banke, uz zaštitu depozita na oba kraja. | Preko klijentskog računa pružaoca usluge. Proverite ovlašćenje i da li su sredstva klijenata odvojena, a zatim najpre testirajte putanju malim transferom. |
| Kada je banka bolji izbor | Mali iznosi, tekući troškovi nakon kupovine i sve situacije u kojima jedan dodatni dan administracije košta više od razlike u kursu. | Depozit, preostali iznos i rate za novogradnju po fazama. Što je iznos veći, kurs je važniji od praktičnosti. |
Ne raspolažemo vašim novcem i nismo plaćeni za ovaj savet.
Ne prebacujemo novac, ne menjamo valute i ne uzimamo deo zarade od razmene. Ne postoji Arevont-ova usluga razmene valuta, niti će je biti, jer od trenutka kada zarađujemo na kursu koji dobijate, ništa drugo što vam kažemo o kursevima više ne može da se smatra pouzdanim.Ni ovde ne navodimo ime pružaoca usluge. Ako ne želite da krenete od nule, možemo da Vas povežemo sa jednim sa kojim smo sarađivali, a slobodni ste da koristite i svoju banku. Od oba tražite iznos u evrima koji će zaista stići, za Vaš stvarni iznos, istog jutra, i izaberite veći broj.Ono što Vam zaista pružamo jeste kalendar. Recite nam kupoprodajnu cenu i otprilike kada želite da kupite nekretninu, a dobićete redosled: koji iznos mora gde da bude, do kada i ko ga prima. To je deo koji ljude košta novca, a to je deo koji Vam niko ne šalje.
Često postavljana pitanja o transferima novca u Španiju
- Da li treba da sačekam povoljniji kurs?
- Ne kada imate ugovorni rok. Čekanje je opklada na valutnom tržištu, novcem koji ste već obećali nekom drugom. Loš ishod je plaćanje koje ne možete da izvršite. Ako želite da se zaštitite od kursa, a ne da se kladite na njega, fiksirajte iznose na koje ste se već obavezali, a neizvesne iznose ostavite promenljivim.
- Da li terminski ugovor ima smisla kod novogradnje?
- Ovo je slučaj u kojem on ima najviše smisla, jer se plaćanja po fazama odvijaju tokom jedne do tri godine, a ukupan iznos je fiksiran u evrima od dana potpisivanja. Terminski ugovor pretvara nepoznat trošak u krunama u poznat iznos. Dva upozorenja. To je obaveza, a ne izbor, zato ga uskladite sa plaćanjima na koja ste ugovorno obavezani. Proverite i šta se dešava ako investitor kasni sa planom, jer Vaši datumi i njegovi datumi nisu navedeni u istom dokumentu.
- Koliko treba da konvertujem povrh kupoprodajne cene?
- Dovoljno da pokrijete sloj poreza i naknada, koji iznosi oko 13 % kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, kao i opremanje i prve godišnje tekuće troškove. Nekretnina ovde od prvog meseca donosi naknadu za održavanje zajedničkih delova, komunalne usluge, lokalni porez na imovinu i osiguranje, a ništa od toga nije uključeno u cenu koju ste ugovorili.
- Šta se dešava ako novac kasno stigne do javnog beležnika?
- Termin se pomera, a svi prisutni ponovo moraju da budu dostupni: prodavac, javni beležnik, a ponekad i banka. U najgorem slučaju, ugovor sa strogim rokom dovodi Vas u docnju. Tada se razgovor vodi o Vašem depozitu, a ne o kursu. Zato se preostali iznos planira unazad od potpisivanja, uz nedelju dana rezerve koju niko ne namerava da iskoristi.
- Mogu li jednostavno da platim sa svog računa u Češkoj i preskočim sve ovo?
- Za većinu plaćanja pri kupovini, da, i mnogi kupci upravo tako postupaju. Plaćanje u evrima iz Češke stiže na račun u Španiji kao domaće plaćanje. Preskakanje planiranja je deo koji košta novca. Konverzija se i dalje obavlja negde, po nečijem kursu, a pitanja usklađenosti se i dalje postavljaju. Ono što zapravo birate jeste ko i kada vrši konverziju, a ne da li će do nje doći.
