Hipoteka u Španiji: kako tržište zaista funkcioniše
Za 30 sekundi
Nerezident koji kupuje na Kosta del Solu trebalo bi da planira odnos kredita prema vrednosti od 60 do 70 %. To znači 30 do 40 % cene u gotovini, plus ~9 % do ~13 % dodatnih troškova. Od 2019. godine banka mora da Vam uruči FEIN i FiAE pre nego što možete bilo šta da potpišete.
FEIN: Evropski standardizovani informacioni obrazacStandardizovani obrazac ponude kredita, Zakon 5/2019
- Kamatna stopa
- Fiksna X,X % / promenljiva Euribor + X,X %
- Ukupan godišnji trošak (TAE)
- X,X %
- Povezani proizvodi
- Osiguranje doma, životno osiguranje...
- Period za razmatranje
- najmanje 10 dana
- Kamatna stopa. Kamatna stopa i njen tip, fiksni ili promenljivi, prikazani su u jednom standardnom formatu. To Vam omogućava da uporedite dve ponude red po red.
- Ukupan godišnji trošak (TAE). Ukupan trošak tokom trajanja kredita, uključujući naknade, a ne samo istaknutu kamatnu stopu.
- Povezani proizvodi. Povezani proizvodi koji na papiru snižavaju kamatnu stopu, ali imaju sopstveni trošak. Proverite da li su zaista opcionI.
- Period za razmatranje. Minimalni rok obaveštavanja pre nego što možete da potpišete ugovor, računajući od dana kada primite FEIN.
Koji odnos kredita i vrednosti nekretnine tržište objavljuje za stranog kupca?
Između 50 do 60 % i do 80 %. Uglavnom Vaše državljanstvo određuje gde se nalazite, a ne zemlja u kojoj živite. U nastavku je objašnjeno kako španska hipoteka uopšteno funkcioniše za stranog kupca: šta tržište objavljuje, šta zakon nalaže banci da Vam pokaže i gde se zahtev iz Češke ili Poljske usporava.Banke povoljnije tretiraju građane EU na celom tržištu. Nekoliko izvora navodi da nerezidentni kupci iz EU ponekad mogu dostići 70 do 80 procenata kada je nekretnina zaista namenjena glavnom domu, a ne kući za odmor. Građani zemalja van EU češće dobijaju 50 do 60 % ili manje, bez obzira na nivo prihoda. Razlog je to što banka uračunava dodatnu teškoću sprovođenja naplate kredita od osobe izvan pravnog sistema EU, a ne procenjuje finansije podnosioca zahteva.
50 %80 %
- Državljanin izvan EU, nekretnina50 do 60 %
- Državljanin EU nerezident, drugi dom60 do 70 %
- Državljanin EU, stvarno glavno prebivalište (neke banke)70 do 80 %
Vaš lični iznos zavisi od banke, Vaših prihoda, postojećih obaveza i same nekretnine. Tržišni raspon ne može da Vam pruži tu informaciju.
Izračunajte
500.000 €
470.000 €
94 % kupoprodajne cene. Banka odobrava kredit na osnovu svoje procene, a ne cene.50 %
Ako prihode ostvarujete van evrozone, planirajte oko polovine.3 %
Orijentaciono. Stope se menjaju.20 godina
Mesečna rata
1.303 €
Iznos hipoteke235.000 €
Sopstvena sredstva265.000 €
Troškovi kupovine (novogradnja)64.839 €
Biće Vam potrebno329.839 €
Sopstvena sredstva plus troškovi kupovine. Tokom celog perioda otplate hipoteke platićete 312.793 € za 20 godina.Rezultat je orijentacioni. Stvarni iznos koji banka odobrava zavisi od njene procene Vaših prihoda i procene vrednosti nekretnine koju sama izvrši.
Želite ovo u e-pošti?
Bez obaveze. Nikada ne prodajemo Vaše podatke.
Šta su FEIN i FiAE i zašto banka mora da Vam ih preda?
Dva standardizovana dokumenta koja se predaju pre nego što možete bilo šta da potpišete, na osnovu Zakona 5/2019 (LCCI, zakon o ugovorima o hipotekarnim kreditima). Španska banka ne može jednostavno da Vam preda hipotekarnu ispravu na dan okončanja kupoprodaje. Najpre mora da Vam preda FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). To je evropski standardizovani informativni list koji navodi stvarne uslove kredita. Takođe mora da Vam preda FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). To je list sa upozorenjima koji ukazuje na sve neuobičajeno u konkretnoj ponudi, kao što su klauzula o minimalnoj kamatnoj stopi ili valutni rizik.Zatim imate najmanje 10 dana da pregledate oba dokumenta pre nego što možete bilo šta da potpišete. Pre zaključenja prisustvujete besplatnom notarskom aktu, acta notarial previa, u kojem notar potvrđuje da ste primili dokumenta i da ih razumete. Hipoteka se pravno ne može potpisati bez tog akta. Ova zaštita na isti način važi za nerezidenta i rezidenta Španije. Zakon ne pravi izuzetak za stranog kupca. Međutim, dokumenta stižu na španskom jeziku, a njihovo čitanje sa advokatom koji radi za Vas, a ne za banku, čini rok za obaveštavanje zaista korisnim.
Pre potpisivanja
- Ponuda je spremnaFEIN i FiAE izdatiStandardizovani uslovi i list sa upozorenjima, predati unapred.
- Najmanje 10 danaPeriod za razmatranjeVreme da pregledate oba dokumenta, po mogućnosti sa sopstvenim advokatom.
- Pre okončanja kupoprodajeActa notarial previaBesplatna javnobeležnička isprava kojom se potvrđuje da ste primili i razumeli dokumenta.
- Prilikom okončanjaMortgage deed signedIstovremeno sa samom prodajom, sredstva se tada isplaćuju.
Pravna koordinacija kompanije Arevont obezbeđuje da Vaš advokat pročita FEIN i uporedi ga sa datumima iz samog kupoprodajnog ugovora pre nego što bilo šta potpišete. Tako problem sa rokovima hipoteke može da se pojavi dok još ima vremena da se reši, a ne za stolom javnog beležnika.
Da li Zakon 5/2019 štiti nerezidenta na isti način kao španskog rezidenta?Da, sam zakon ne pravi razliku na osnovu prebivališta. U praksi, FEIN i FiAE stižu na španskom jeziku, prema rasporedu same banke. Zato je važno da ih advokat koji radi u Vašem interesu pročita tokom roka za obaveštavanje, jer se tek tako ova pravna zaštita pretvara u nešto što možete da koristite.
Fiksna ili promenljiva kamatna stopa i šta se promenilo ulaskom u 2026. godinu?
Fiksna stopa na 20 godina trenutno iznosi približno 3,8 do 5,2 %, kako za podnosioce zahteva iz EU tako i za one izvan EU, prema proverenim izvorima. Promenljivi proizvod se obično obračunava kao Euribor uvećan za maržu od 1,5 do 2,5 procentnih poena, pa se njegov stvarni trošak menja sa Euriborom umesto da ostane fiksan.Početkom 2026. godine nekoliko banaka je povuklo ponude sa potpuno fiksnom kamatnom stopom iznad približno 500.000 €, a umesto njih uvelo proizvode sa mešovitom kamatnom stopom: fiksni period, najčešće tri godine, a zatim prelazak na promenljivu stopu do kraja roka. Ako finansirate iznos veći od toga, jasno pitajte da li je ponuda pred Vama zaista fiksna tokom celog roka ili je reč o mešovitom proizvodu. Ova dva proizvoda ponašaju se veoma različito nakon treće godine.
Pretpostavke ljudiŠta donosi tržište u 2026.
- Fiksna kamatna stopa znači istu mesečnu ratu tokom celog roka kredita
- Samo ako je reč o zaista fiksnom proizvodu za ceo rok. Ponuda sa mešovitom kamatnom stopom fiksna je tokom početnog perioda, najčešće tri godine, a nakon toga promenljiva. To je potpuno drugačiji proizvod koji nosi istu oznaku.
- Promenljiva stopa je jednostavno rizičnija, a fiksna jednostavno sigurnija
- Promenljiva stopa prati Euribor uvećan za maržu, pa se njen trošak menja u skladu sa širim tržištem, a ne odlukom same banke. Da li je to rizičnije od fiksne stope zavisi od očekivanog kretanja Euribora tokom Vašeg roka. To je pitanje za osobu koja uređuje Vaše finansiranje, a ne činjenica koju bilo koji opšti vodič može konačno da utvrdi.
Podaci o kamatnim stopama predstavljaju presek proveren na osnovu tri izvora na dan u avgustu 2026. godine, a ne ažurirane podatke uživo. Pre nego što bilo koji ovde naveden iznos smatrate ponudom, proverite važeće cene sa kreditnim posrednikom.
Šta proveriti pre potpisivanja FEIN-a
FEIN je dokument koji je zaista važan. Ovo su tri stvari koje vredi proveriti u odnosu na njega, umesto da se oslonite samo na sažetak razgovora.- Da li je ponuda zaista sa fiksnom kamatnom stopom ili je reč o kombinovanom proizvoduOva dva proizvoda se oglašavaju na sličan način, ali se nakon isteka početnog perioda sa fiksnom stopom ponašaju veoma različito. To je najvažnije za iznose iznad približno 500.000 €, gde je nekoliko banaka, ulazeći u 2026. godinu, prestalo da nudi potpuno fiksne kamatne stope. Loš znak je usmeni opis kamatne stope kao „fiksne“ koji sam FEIN ne potvrđuje za ceo rok.
- Šta FiAE označava kao neuobičajeno u ovoj konkretnoj ponudiKlauzula o minimalnoj kamatnoj stopi, valutni uslov ili naknada za prevremenu otplatu koji se primenjuju samo na ovu ponudu upravo su ono što FiAE treba da prikaže, odvojeno od opštih uslova u FEIN-u. Loš znak je ponuda bez ikakvog dokumenta FiAE ili ponuda kod koje Vam nije dato navedenih najmanje 10 dana za pregled pre potpisivanja.
- Da li je Vašim dokumentima potreban apostil, overeni prevod ili obaPretpostavka da je običan prevod dovoljan najčešći je razlog zbog kojeg češki ili poljski predmet ostaje nepotpun nedeljama. Loš znak je dokument koji jedna služba prihvati, a druga odbije zato što je preveden, ali nikada nije overen apostilom, ili obrnuto.
Šta tržište objavljuje, a šta Vam ne može obećati
Zakon 5/2019 i sistem FEIN/FiAE pročitani su u izvornom tekstu (BOE-A-2019-3814) i predstavljaju važeće pravo, a ne procenu tržišta. Rasponi odnosa kredita i vrednosti nekretnine i aktuelni podaci o kamatnim stopama predstavljaju drugačiju vrstu tvrdnje. Proverili smo ih u tri pregleda tržišta za 2026. godinu na engleskom jeziku, koji se međusobno slažu u pogledu opšte slike tržišta. Međutim, nijedan od ta tri pregleda nije primarni regulatorni tekst, kamatne stope se menjaju i nijedan od njih nije lična ponuda za Vas. Ove brojeve posmatrajte kao ono što tržište trenutno objavljuje. Potvrdite svoj iznos kod kreditnog posrednika pre nego što se oslonite na njega i očekujte da podaci zastare u roku od nekoliko meseci, a ne godina.Ništa od ovoga Vam ne govori šta će konkretno biti ponuđeno Vama, niti Vam obezbeđuje kontakt s kreditnim posrednikom. To je usluga Arevont za hipotekarne kredite. Ona postoji zato što iskren odgovor na pitanje „šta ću dobiti“ zavisi od Vaših prihoda, postojećih obaveza, godina, valute u kojoj primate zaradu i konkretne banke, a ne od tržišnog proseka.
Najčešća pitanja o hipotekarnim kreditima u Španiji
- Da li je FEIN isto što i ponuda za hipotekarni kredit?
- To je standardizovani opis ponude, a ne zaseban korak odobravanja. Kada je banka spremna da odobri kredit, FEIN navodi uslove te konkretne ponude u formatu koji zahteva zakon. Zatim imate najmanje deset dana da je proučite pre nego što možete bilo šta potpisati kod javnog beležnika.
- Da li mogu da dobijem potpuno fiksnu kamatnu stopu iznad 500.000 €?
- Ponekad, ali je nekoliko banaka, ulazeći u 2026. godinu, prestalo da nudi stvarno fiksnu kamatnu stopu za ceo rok iznad približno tog iznosa i umesto toga prešlo na kombinovane proizvode: fiksna stopa tokom početnog perioda, najčešće tri godine, a zatim promenljiva. Jasno pitajte koja je opcija u ponudi, jer se kombinovani proizvod ponaša veoma drugačije nakon isteka perioda sa fiksnom stopom.
- Zašto je status mog apostila i prevoda važniji od mojih prihoda?
- Nije važniji. To je jednostavno korak koji je nepoznat, a ne težak, i upravo nepoznati koraci neprimetno dodaju nedelje. Visoki prihodi dokumentovani u nepriznatom formatu i dalje moraju da prođu postupak apostila i overenog prevoda pre nego što španski službenik za procenu kreditne sposobnosti uopšte može da postupi po njima.
- Da li mi ovi podaci govore šta će mi biti ponuđeno?
- Ne, niti im je to namena. Oni opisuju tržište i pravo. Ono što će Vam biti ponuđeno zavisi od Vaših prihoda, obaveza, godina, valute i konkretne banke. Upravo tome služe hipotekarna usluga Arevont i provera izvodljivosti.
