Upravljanje kratkoročnim najmom na Costa del Sol, od dozvole do isplate
Nije svaka nekretnina na ovoj obali namenjena izdavanju turistima, i to je prvo pitanje koje treba rešiti. Andaluzija, opština i zajednica vlasnika imaju pravo veta, a od aprila 2025. zajednica može odbiti novi kratkoročni najam većinom od tri petine. Zato najpre proveravamo da li je izdavanje zakonski moguće na Vašoj tačnoj adresi, a tek zatim razgovaramo o upravljanju. Ako jeste moguće, vodimo sve sopstvenim timom i sopstvenim čistačima: dozvolu sa Vašim advokatom, oglase, cene, svakog gosta, smene gostiju, prijavu policiji koju Španija zahteva i jedan mesečni izveštaj sa novcem na Vašem španskom računu. Uzimamo 20 % + PDV od svake rezervacije i ne naplaćujemo ništa ako nema rezervacija.
Najpre, da li Vam je uopšte dozvoljeno da je izdajete
Kupovina nekretnine na ovoj obali i njeno izdavanje turistima predstavljaju dve različite dozvole, a druga se ne podrazumeva. O tome da li je kratkoročni najam moguć na konkretnoj adresi odlučuju tri odvojena organa i sva tri moraju dati saglasnost. Dva gotovo identična stana u istom stambenom kompleksu mogu dobiti potpuno različite odgovore.Ovo je važnije od svega drugog na ovoj stranici, jer je to jedina stvar koja se kasnije ne može ispraviti. O proviziji se može pregovarati, oglas se može prepraviti, a čistač zameniti. Zajednica koja je glasala protiv kratkoročnog najma donela je odluku, a nekretnina koju ste kupili zbog toga sada je nekretnina koju posedujete iz nekog drugog razloga.
| Ko odlučuje | O čemu odlučuje | Ko proverava i kada |
|---|---|---|
| Andaluzija i njen registar turista | Regionalna pravila za smeštaj za turističku upotrebu i sama registracija. Bez nje ne možete zakonito oglašavati kratkoročni najam. Od jula 2025. postoji i poseban nacionalni registracioni broj iz državnog registra za izdavanje, koji platforme zahtevaju pre objavljivanja oglasa, tako da nekretnina koja danas ispunjava uslove ima oba broja. Regionalni registar takođe neće prihvatiti registraciju u opštini koja je uvela sopstveno ograničenje, čime odluka gradske uprave nadjačava regionalnu odluku. | Vaš advokat podnosi zahtev zajedno sa nama. Pre toga proveravamo da li se nekretnina uopšte može registrovati, jer podnošenje zahteva za dozvolu za nekretninu koja ne može da je dobije znači uzalud potrošen novac i nedelje. |
| Opština | Gradovi određuju sopstvena ograničenja, a nekoliko njih je pooštrilo pravila za nove turističke najmove u najprometnijim četvrtima. Odgovor zavisi od grada, a ponekad i od četvrti, i to je odgovor koji se najčešće menja. | Proveravamo pravila za Vašu tačnu adresu pre nego što se potroši bilo šta na fotografisanje ili pripremu. Pravilo koje je važilo u susednom gradu ili prošle godine nije odgovor. |
| Zajednica vlasnika | Od 3. aprila 2025. za početak novog kratkoročnog najma potrebna je izričita saglasnost većine vlasnika od tri petine. Situacije koje su postojale pre toga mogu se procenjivati drugačije, što je pitanje za Vašeg advokata, a ne za nas. | Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta čitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš advokat ih proverava. Kod novogradnje unapred pitamo investitora da li je izdavanje bilo dozvoljeno pravilima zajednice. Kod nekretnine koju već posedujete čitamo šta je odlučeno od trenutka kada ste je kupili. |
Izvori
Da li svoj stan uopšte mogu da izdajem turistima?Ne automatski. To zavisi od konkretne nekretnine, opštine, pravila zajednice i važećih pravila za turistički smeštaj. Zato proveravamo kratkoročni najam pre rezervacije, ako je izdavanje jedan od razloga zbog kojih kupujete. Kod nekretnine koju već posedujete važe iste tri provere, samo se one obavljaju sada umesto tada.
U oglasu piše da je turistička dozvola dostupna. Da li je to dovoljno?Ne. Dozvola koja postoji danas govori Vam šta je važilo kada je izdata, ali ne i šta je zajednica odlučila na poslednjem sastanku ili šta je grad od tada preduzeo u vezi sa novim registracijama. Takođe ne ostaje automatski važeća pri svakoj promeni vlasništva, iako prodavci to često pretpostavljaju. Proveravamo trenutno stanje za konkretnu nekretninu, u pisanom obliku, a Vaš advokat ga potvrđuje.
Šta je besplatno, a za šta se 20 % zaista naplaćuje
Ovo ima dve potpuno različito naplaćene polovine. Provera da li se nekretnina sme izdavati je besplatna i ostaje besplatna bez obzira na to da li ćete nastaviti da koristite naše usluge, jer je to odgovor koji Vas štiti od jedine greške na ovoj stranici koja se ne može ispraviti. Upravljanje izdavanjem je usluga koja se plaća, a plaća se iz prihoda koje nekretnina ostvaruje.Razlog zbog kog je prva polovina besplatna nije velikodušnost. Ako kupujete zato što želite da izdajete nekretninu, a ispostavi se da to nije moguće, radije bismo da to saznate pre depozita za rezervaciju nego kasnije, a isto biste želeli i Vi.
Besplatno, koristili nas ili neUsluga koja se plaća, 20 % + PDV od svake rezervacije
- Pošaljete nam adresu, a mi Vam kažemo da li je kratkoročni najam tamo uopšte zakonski moguć
- Obavljamo registraciju sa Vašim advokatom, pravimo oglas, određujemo cene i plasiramo nekretninu na tržište.
- Ako kupujete sa nama, zakonitost izdavanja proveravamo pre depozita za rezervaciju, kao deo kupovine
- Posle toga vodimo kalendar, održavamo registraciju važećom i sarađujemo sa zajednicom kao upravljač, a ne kao kupac.
- Kažemo Vam koje nekretnine i koji gradovi otpadaju ako nekretnina mora da donosi prihod
- Cenu nekretnine određujemo iz nedelje u nedelju, prema stvarnom stanju na tržištu u toj sezoni.
- Jasno kažemo kada se nekretnina neće dobro izdavati, čak i kada bismo inače mogli da Vam je prodamo
- Vodimo svakog gosta od prvog pitanja do recenzije, a naši čistači sređuju nekretninu između boravaka.
- Ako je odgovor negativan, dobijate obrazloženje, a to Vas ništa ne košta.
- Jednom mesečno dobijate izvod sa novcem u svom španskom računu i svakim troškom posebno iskazanim na istom dokumentu.
Jedno se u svakom slučaju ne menja. Odbijanje usluge izdavanja ne čini besplatni deo lošijim. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon predaje ključeva nastavljaju se potpuno isto, a ako biste radije da nekretnina jednostavno bude prazna i održavana, to je druga i jeftinija usluga.
Još nisam kupio nekretninu. Možete li proveriti nekretninu pre nego što dam ponudu?Da, i to je pojedinačno najkorisnija stvar koju radimo na ovu temu. Recite nam o kojoj nekretnini je reč i šta nameravate da radite s njom, a mi ćemo Vam reći šta navode sva tri nadležna organa i šta bi advokat još morao da proveri. Ako kupujete preko nas, to se podrazumeva pre rezervacije. Ako ne kupujete, ni tada ništa ne košta.
Šta zapravo radimo i šta se plaća iz prihoda
Kratkoročno izdavanje nije aranžman pasivnog prihoda, već mali ugostiteljski posao čija su ulazna vrata Vaša. Neko mora da odgovori na poruku u jedanaest uveče, da proceni da li je cena rezervacije za tri nedelje dobro određena, da bude prisutan kada gost ne može da otvori kapiju, da prijavi svaki dolazak policiji i da zaista očisti nekretninu četiri sata nakon odlaska poslednjeg gosta. To je posao, a 20 % je cena toga da ga Vi ne obavljate.Tabela u nastavku obuhvata ceo obim usluge. Namerno je detaljna, jer razlika između jednog i drugog upravnika gotovo nikada nije u procentu istaknutom u naslovu.
| Šta | Kako se naplaćuje | Šta to praktično znači |
|---|---|---|
| Šta obuhvata 20 % | ||
| Oglasi i kanali | U proviziji | Profesionalne fotografije, tekst oglasa i prisustvo nekretnine na Airbnb-u, Booking.com-u i drugim portalima vode se preko jednog upravljača kanalima, tako da jedan kalendar kontroliše sve kanale i nekretnina ne može biti dvostruko rezervisana. Takođe dovodimo i sopstvene goste koji ne podrazumevaju nikakvu proviziju platforme. |
| Formiranje cena | U proviziji | Cene se određuju prema sezoni, danu u nedelji i onome što se tog meseca zaista traži, a prilagođavaju se kako se kalendar popunjava. Fiksna noćna cena najčešći je razlog zbog kojeg nekretnina donosi manji prihod od one u susedstvu. |
| Svaki gost, od prvog pitanja do recenzije | U proviziji | Upiti, rezervacija, uputstva za dolazak, problem u ponoć, odjava, sporovi i recenzije. Na kom god jeziku gost piše, a to nije češki i često nije ni engleski. |
| Prijava i pristup | U proviziji | Dolazak se organizuje na licu mesta, uključujući goste koji sleću u jedan ujutru i one koji ne umeju da koriste kapiju. Ključeve, šifre i pristup organizujemo mi, a ne Vi iz Češke. Standardni aranžman je sef za ključeve u nekretnini, koji je jednostavan, jeftin i ne otkazuje kada nestane Wi-Fi mreže. Ako biste radije imali pametnu bravu, i to je moguće, pa se dolazak tada odvija kao samostalna prijava pomoću šifre izdate za svaku rezervaciju, koja prestaje da važi prilikom odjave, što odgovara kasnim letovima. Nijedna opcija ne menja iznos koji nam plaćate. Provizija je fiksnih 20 % + PDV, bez obzira na to da li neko dočekuje gosta na vratima, jer doček gosta nikada nije bio skup deo ovog posla. |
| Prijava gostiju policiji | U proviziji | Španija zahteva da se svaki gost prijavi za svaki boravak, a obaveza je na domaćinu, a ne na platformi. Prijava se unosi u SES.HOSPEDAJES, sistem Ministarstva unutrašnjih poslova, a mi je digitalno podnosimo prilikom prijave dolaska za svakog gosta i svaku rezervaciju. To je jedna od dve obaveze za koje vlasnici koji privatno izdaju nekretninu najčešće ne znaju da postoje, a za ovu obavezu je predviđena novčana kazna. |
| Čišćenje između boravaka | U proviziji | Naši čistači, a ne angažovana agencija, svaki put rade po istom standardu, menjaju posteljinu i fotografišu nekretninu po završetku, tako da stanje u kojem je ostavljena bude činjenica, a ne predmet rasprave. |
| Mesečni izvod i isplata | U proviziji | Jedan dokument mesečno: koliko je prihodovano po rezervaciji, koliko je potrošeno i zašto, naša provizija i iznos koji stiže na Vaš španski račun. Ne samo ukupan iznos bez prikaza obračuna. Izvod je sažetak, a ne granica onoga što možete da vidite, jer dobijate i pristup portalu sa kalendarom i rezervacijama: šta je potvrđeno, šta sledi i koji su datumi još slobodni, bez potrebe da bilo koga pitate. Vlasnici koji žele da provere stanje svake nedelje to mogu učiniti, a vlasnici koji žele da pročitaju jedan dokument mesečno i ništa više predstavljaju uobičajen slučaj. |
| Naplaćuje se gostu, ne Vama | ||
| Naknada za čišćenje | Plaća je gost | Svaka rezervacija uključuje naknadu za čišćenje, kao i svaki oglas koji ste ikada sami rezervisali. Naplaćuje se gostu, ne odbija se od Vašeg prihoda, a mi je zadržavamo umanjenu za pranje veša, koje iznosi približno 12 do 15 € po gostu za peškire i posteljinu. |
| Plaća se iz prihoda od izdavanja i iskazuje na Vašem izvodu | ||
| Sitne popravke tokom izdavanja | Plaćeno iz prihoda, po ceni koštanja | Polomljena roletna, pokvaren bojler, zamena kuvala za vodu. Plaća se iz prihoda koji je nekretnina ostvarila i prikazuje na izvodu uz priloženi račun. Ništa se dodatno ne naplaćuje, niti uzimamo bilo šta od majstora za njegovo angažovanje. |
| Organizacija majstora za veći posao | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Ista tarifa kao za naše upravljanje nekretninom, a dolazak se ne naplaćuje kada se poklopi sa čišćenjem između boravaka koje smo ionako obavljali. Njegov račun je njegov, a naš se odnosi samo na vreme koje neko mora da provede na licu mesta. |
| Nije naša usluga. Obavlja je neko drugi, a mi sarađujemo s njim | ||
| Turistička dozvola i prijava | Vaš advokat, jednokratno | Podnosi Vaš advokat, a priprema se zajedno s nama. To je trošak koji plaćate jednom, pre dolaska prvog gosta, i naveden je u tabeli cena u nastavku. |
| Porez na prihod od izdavanja | Vaš poreski savetnik | Mi nismo poreski savetnici i ova stranica se ne pretvara neprimetno u poreski savet. Vašem savetniku dostavljamo iznose po mesecima, u obliku koji on zatraži. Šta se može odbiti i po kojoj stopi zavisi od vašeg poreskog rezidentstva. |
| Osiguranje | Preporučeno | Polisa sastavljena za vlasnika koji živi u nekretnini nije polisa za nekretninu u kojoj borave gosti koji plaćaju, a obavestiti osiguravača istinito o nameni nekretnine nije stvar izbora. Time se bavi specijalista. |
Ko komunicira sa gostima i na kom jeziku?Mi, na jeziku na kom gost piše, što su obično engleski, španski ili nemački. Vi uopšte ne učestvujete u razgovoru osim ako je potrebna vaša odluka i nikada niste osoba kojoj gost piše u ponoć zato što je klima-uređaj prestao da radi.
Da li koristite angažovanu kompaniju za čišćenje?Ne. Čistači su naši zaposleni, na našem platnom spisku, a čišćenje je posao kojim se mi bavimo, a ne usluga koju kupujemo. To je najveća praktična razlika između upravnika na ovoj obali, jer čišćenje koje nije obavljeno na vreme znači otkazanu rezervaciju i recenziju koju ne možete ukloniti.
Kako se novac zaista kreće
Ovo je deo o kom vlasnici poslednjem pitaju, a najviše brinu, zato ovde navodimo ceo tok. Ništa u njemu nije neobično, ali ga gotovo niko ne objavljuje, a vlasnik koji ne zna redosled ovih koraka ne može da utvrdi da li je obračun ispravan.
- Gost rezerviše i plaćaGost plaća cenu noćenja uvećanu za naknadu za čišćenje, bilo platformi ili direktno nama. Platforma u tom trenutku naplaćuje sopstvenu proviziju. Taj procenat određuju Airbnb ili Booking, a ne mi, i na vašem obračunu prikazan je kao posebna stavka, a ne uračunat u bilo koji naš iznos.
- Boravak se odvija, a nekretnina se pripremaPrijava gosta, sam boravak, odjava, a zatim čišćenje i posteljina. Naknada za čišćenje koju je gost platio pokriva ovo i nikada ne ulazi u vaš prihod. Pranje veša se iz te naknade izdvaja u iznosu od približno 12 do 15 € po gostu.
- Troškovi nekretnine se oduzimajuPopravka, zamena, potrošni materijal ili dolazak na lokaciju koji je neko morao da obavi. Svaka stavka je specificirana, uz pripadajući račun. Na cenu majstora se ništa ne dodaje, niti se njemu bilo šta oduzima za preporuku.
- Naših 20 % se oduzima od ostatkaTo je udeo u prihodu od izdavanja, zbog čega nema šta da se plati u mesecu bez rezervacija. Provizija nakon troškova same nekretnine, a ne pre njih, jeste model koji naše podsticaje usklađuje sa vašima.
- Ostatak ide na vaš račun u ŠpanijiMesečno, na račun u vaše ime u Španiji. Za ovo vam je potreban račun u Španiji, a možemo vas uputiti na stranicu o njegovom otvaranju ako ga još nemate.
- Uz to stiže i obračunJedan dokument: svaka rezervacija, svaki trošak, provizija i isplata. To je ujedno dokument koji je potreban vašem poreskom savetniku, što je još jedan razlog da bude specificiran, a ne sažet.
Ono što namerno ne radimo jeste da vam navedemo mesečni iznos koji možete očekivati. Prihod nekretnine zavisi od tržišta, same nekretnine, njenih recenzija i cena, a upravnik koji obeća iznos pre prve sezone nije vam iskreno rekao na šta od toga može da utiče.
Koliko košta
Jedna provizija, dogovorena pre početka, i ništa za plaćanje dok nekretnina ne počne da ostvaruje prihod. Nema naknade za pokretanje, mesečnog paušala, naknade za oglašavanje ni naplate fotografisanja.
| Šta | Koliko košta | Šta to znači |
|---|---|---|
| Naša provizija | 20 % + PDV po rezervaciji | Fiksno. Naplaćuje se iz prihoda od izdavanja nakon troškova same nekretnine. Tačan iznos potvrđujemo za vašu nekretninu pre nego što bilo šta odlučite, jer je nekretninu kojoj je potrebno više rada skuplje voditi. |
| Početak | 0 € | Fiksno. Profesionalno fotografisanje, tekst oglasa, podešavanje cena i postavljanje nekretnine na kanale uključeni su u proviziju. Od vas se ne traži novac pre nego što nekretnina ostvari prihod. |
| Mesec bez rezervacija | 0 € | Fiksno. Provizija postoji samo kao udeo u prihodu od izdavanja, tako da vas prazan mesec ništa ne košta. Takođe možete otići kad god želite, a potvrđene rezervacije se do kraja realizuju. |
| Upravljanje nekretninom uz izdavanje | 0 € | Fiksno. Ako nekretnina preko nas ostvaruje prihod, deo koji se odnosi na nadzor već je pokriven provizijom od najma i nema posebne naknade za upravljanje. |
| Čišćenje između boravaka | Gost plaća | Fiksno. Gostu se pri svakoj rezervaciji naplaćuje kao naknada za čišćenje, tako da se ne oduzima od vašeg prihoda. Zadržavamo je, umanjenu za pranje veša u iznosu od približno 12 do 15 € po gostu za peškire i posteljinu. |
| Koordinacija majstora | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Fiksno, po istoj stopi kao naše upravljanje nekretninom. Naknada se ne naplaćuje kada se posao obavlja tokom čišćenja nakon boravka koje bi neko ionako radio. |
| Turistička dozvola i prijava | 150 do 400 €, jednokratno | Okvirna cena. Dokument podnosi vaš advokat, priprema se uz našu pomoć i plaća jednokratno pre prvog gosta. To je naknada advokata, a ne naša, i zavisi od nekretnine. |
| Provizija platforme | Određuje platforma | Airbnb i Booking zadržavaju sopstveni procenat pre nego što novac stigne do nas. Mi ga ne određujemo i ne uzimamo deo tog iznosa. Prikazan je kao posebna stavka na Vašem izvodu, a direktan gost ne snosi njegov trošak. |
Koji su uslovi i šta se dešava sa mojim rezervacijama ako odustanem?Postoji pisani ugovor, jednostavan je i možete ga raskinuti kad god želite. Već potvrđene rezervacije se poštuju do kraja, jer gost koji je rezervisao u dobroj veri ne bi trebalo da izgubi odmor zbog promene upravnika. Ništa drugo nema otkazni rok, a kalendar, oglas i fotografije pripadaju Vama.
Četiri pitanja koja svaki vlasnik postavlja pre nego što kaže da
Ova pitanja se svaki put pojavljuju istim redom i nijedno od njih nije nerazumno. To je Vaš dom, a predlog je da u njemu spavaju nepoznati ljudi dok ste Vi dve hiljade kilometara daleko.
- Nepoznati ljudi u mom domuSvaki gost se identifikuje i prijavljuje policiji pre nego što uđe u nekretninu, što je zakonska obaveza, a ne usluga koju smo mi izmislili. Rezervacije se proveravaju, a zahtev koji više liči na zabavu nego na odmor odbija se. Radije ćemo izgubiti jedan vikend nego dobar odnos sa komšijama.
- Šta ako nešto ošteteOvo pokrivaju tri različita mehanizma, a koji se primenjuje zavisi od toga odakle je rezervacija došla, pa vredi poznavati sva tri. Rezervacija preko platforme pokrivena je garancijom za domaćine ili osiguranjem od štete te platforme, a zahtev se podnosi preko nje. Direktna rezervacija kod nas obuhvata depozit, koji se uzima pre dolaska i vraća nakon pregleda nekretnine. Iza oba mehanizma stoji Vaša polisa, koja mora biti ugovorena za nekretninu sa gostima koji plaćaju boravak, a ne za nekretninu koju koristi vlasnik, jer polisa koja navodi pogrešnu namenu može odbiti zahtev. Ono što omogućava da bilo koji od ova tri mehanizma funkcioniše jesu dokazi: nekretnina se fotografiše nakon svake smene gostiju, tako da je zabeleženo u kakvom je stanju gost zatekao nekretninu i u kakvom ju je ostavio, sa datumom. Sitnice se stalno kvare. Popravljaju se iz prihoda i prikazuju na izvodu, a niko neće podnositi zahtev zbog vinske čaše.
- Hoće li ovo postati posaoTo jeste posao. To je naš posao. Vi ne učestvujete u komunikaciji sa gostima, ne određujete cene u kalendaru, ne tražite čistača i ne prijavljujete nikoga bilo kome. Do Vas stiže mesečni izvod i povremena odluka koja iziskuje novac.
- Da li gubim mogućnost da koristim svoj domNe. Pre sezone blokirate datume koje želite i sami koristite nekretninu. Uobičajeni obrazac suprotan je onome što ljudi očekuju: vlasnici dolaze tokom prelaznih meseci i za Božić, kada je obala ionako prijatnija, a nekretninu izdaju tokom letnjih nedelja koje verovatno ne bi koristili.
Mogu li svoje stvari ostaviti u nekretnini?Zaključani ormarić za vlasnika je uobičajen i većina naših vlasnika ga ima. Sve ostalo mora moći da se zameni, jer će se u nekom trenutku nešto polomiti ili nestati. Praktično pravilo glasi: sve što bi Vam bilo žao da izgubite ne bi trebalo da se nalazi u nekretnini koju koriste gosti.
Kada je nekretnina Vaša
Najpre Vi određujete svoje datume i kalendar se organizuje oko njih. U praksi to znači da nam pre sezone kažete koje nedelje želite, a kasnije možete blokirati sve ostalo, pod uslovom da datumi već nisu prodati. Potvrđena rezervacija ne može se otkazati da bi se napravilo mesto za Vas, što je jedino stvarno ograničenje i isto je ono pod kojim posluje svaki hotel.Vredi iskreno govoriti o kompromisu, jer se cela odluka svodi na njega. Nedelje tokom kojih nekretnina najviše zarađuje ujedno su nedelje kada biste Vi najviše želeli da boravite ovde. Vlasnik koji želi avgust svake godine, a istovremeno želi da nekretnina pokrije svoje troškove, traži dve različite stvari i bolje je to znati unapred nego shvatiti u junu. Vlasnici koji dolaze nekoliko puta godišnje i koriste prelazne sezone uglavnom su veoma zadovoljni ovim aranžmanom. Vlasnici čije je jedino putovanje prva polovina avgusta obično su zadovoljniji nekretninom koju jednostavno poseduju.A Vi stižete u nekretninu koja je zaista spremna, što je potcenjeni deo cele priče. Očišćena je prema standardu koji dobija gost koji plaća boravak, posteljina je sveža, a sve što je prestalo da radi u martu popravljeno je u martu, umesto da to otkrijete Vi u jedanaest uveče, sa koferom u hodniku.
Ako kratkoročni najam nije moguć
Ponekad je odgovor na prvi deo ne. Zajednica je glasala protiv toga, grad je obustavio nove registracije ili zgrada jednostavno nikada nije bila predviđena za to. To nije kraj nekretnine niti razgovora, već samo znači da je potreban drugačiji plan.
- Dugoročni najamAko zgrada ne dozvoljava kratkoročni najam, nekretninu obično i dalje možete izdavati dugoročno, samo ne preko Airbnb-a ili Booking-a. Prihod je mesečno manji, ali mnogo stabilniji, a postoji jedan zakupac umesto četrdeset gostiju. Kompromis je ono što je najvažnije: nekretnina je zauzeta, pa je ne možete sami koristiti.
- Srednjoročni najam, po nekoliko meseciMesečni zimski najam predstavlja stvarno tržište na ovoj obali, jer severni Evropljani dolaze ovde preko zime, kada letnji posetioci odu. Nalazi se između ta dva modela: prihod je veći nego kod dugoročnog najma, a nekretnina je slobodna tokom meseci kada je zaista želite koristiti.
- Možemo preuzeti bilo koji od ta dva modela, ako pitateOba modela se nude na zahtev, a ne kao stalni proizvod, zato nam se obratite i reći ćemo Vam da li nekretnina odgovara. Kada preuzmemo takav najam, oglašavamo nekretninu na Idealisti, gde zakupci na ovoj obali zaista traže smeštaj, a fotografisanje plaćamo sami. Nema naknade za uvođenje u uslugu niti bilo kakvog troška za objavljivanje oglasa. Svrha toga nije velikodušnost. Nekretnina koja stoji prazna zato što je izdavanje propalo ne vredi ništa ni Vama ni nama.
- Posedujte je i prepustite brigu namaAko nekretnina neće donositi prihod, pitanje postaje ko će nadgledati prazan dom. To je zasebna i mnogo jeftinija usluga, o kojoj je reč na drugoj stranici.
- Sačekajte i proverite ponovoZajednica može ponovo glasati, a grad može promeniti pravila u bilo kom smeru. Ako je odgovor danas ne, vredi znati šta bi moralo da se promeni da bi postao da, a to je nešto što možemo da Vam kažemo umesto da nagađamo.
Već sam samostalno izdavao nekretninu. Šta se dešava sa mojim oglasom i ocenama?Preuzimamo kalendar umesto da počinjemo ispočetka. Potvrđene rezervacije poštuju se prema Vašim postojećim uslovima, a gde je moguće zadržavamo postojeći oglas kako se istorija ocena ne bi izgubila, jer oglas sa dve godine ocena donosi više nego novi oglas bez ijedne ocene. Ono što se obično prvo menja jesu cene i fotografije. Obratite nam se pre nego što bilo šta potpišete, jer primopredaja usred sezone zahteva planiranje u skladu sa već postojećim rezervacijama.
Šta proveravamo pre bilo kakvog troška
Ovo se obavlja pre fotografisanja, pre podnošenja zahteva za licencu i pre bilo kakvog prenosa novca. Traje nekoliko dana, a ne nedelja, i uglavnom se obavlja za stolom. Rezultat je jednostavan odgovor: da, i evo šta je potrebno, ili ne, i evo zašto. Ako je odgovor ne, uštedeli smo oboje mnogo vremena, a Vi niste ništa platili.| Šta proveravamo | Zašto je to presudno | Šta dobijate |
|---|---|---|
| Sama nekretnina | ||
| Dokumentacija o uslovima za stanovanje | Nekretnina se ne može registrovati za turističko korišćenje bez dokumenata koji potvrđuju da je zakonski podobna za stanovanje. Kod novogradnje ti dokumenti stižu uz primopredaju, dok kod starije nekretnine sa sekundarnog tržišta ponekad u potpunosti nedostaju, što je problem koji je postojao i pre Vas. | Potvrđeno na osnovu dokumenata, uz jasno navedene nedostatke. Sve što nedostaje prosleđuje se Vašem advokatu, a ne nama. |
| Da li je registracija moguća na ovoj adresi | Podnošenje zahteva za licencu za nekretninu koja ne može da je dobije košta nedelje i advokatsku naknadu, a završava se tamo gde je i počelo. | Provereno u registru pre podnošenja bilo kakvog zahteva. |
| Raspored, broj kreveta i zakonski zahtevi | Turistički smeštaj mora da ispuni minimalne zahteve, a broj gostiju koje zakonski možete primiti više utiče na zaradu nekretnine nego cena noćenja. | Definisan kapacitet i ono što bi moralo da se promeni da bi se povećao. |
| Grad i registar | ||
| Ograničenja same opštine | Nekoliko gradova je pooštrilo pravila za nova turistička izdavanja, a odluka se donosi za svaki grad, a ponekad i za svaki okrug. Andaluzijski registar neće prihvatiti registraciju tamo gde ju je grad ograničio. | Trenutno stanje za Vašu tačnu adresu, sa datumom, kako biste znali kada je provereno. |
| Da li se pravila preispituju | Pravilo koje će uskoro biti promenjeno jednako je važno kao ono koje je već promenjeno, a to pravi razliku između ulaganja u pripremu sada i čekanja tri meseca. | Šta je poznato, a šta nije, navedeno jasno umesto predstavljeno kao izvesno. |
| Zajednica vlasnika | ||
| Statut stambene zajednice | Zabrana može biti uneta u statut, a da je niko ko prodaje nekretninu jednostavno ne pomene. To je isti dokument koji Vaš advokat čita pre kupovine. | Pročitano, uz navođenje relevantnih odredbi za Vas. |
| Zapisnici sa sastanaka | Glasanje tropetinskom većinom koje je važno možda je već održano, a možda je na dnevnom redu sastanka o kojem Vas niko nije obavestio. Glasanje zakazano za sledeći mesec može odlučiti o čitavom razlogu zbog kojeg kupujete. | Pročitano unazad do najstarijih dostupnih zapisnika, uz označavanje svega relevantnog. |
| Stvarni stav zajednice | Zgrada u kojoj je iznajmljivanje dozvoljeno, ali su komšije neprijateljski nastrojene, jeste zgrada u kojoj svaki gost postaje povod za pritužbu. Ovo je procena, a ne dokument, ali vredi je imati. | Iskrena procena, uključujući i slučajeve kada je to razlog da kažemo ne. |
| Da li će zaista funkcionisati | ||
| Registracija gostiju i operativne obaveze | Svaki gost mora biti registrovan za svaki boravak, a obaveza je na domaćinu. To je ono za šta vlasnici koji privatno izdaju nekretninu najčešće ne znaju. | Pripremljeno pre prve rezervacije i obavljano digitalno pri svakoj prijavi gosta. |
| Pristup, ključevi i ulazak gosta | Stambeni kompleks sa kontrolisanim ulazom i šifrom koju zajednica neće dati, ili zgrada u kojoj portir odbija turističke goste, pretvara dobru nekretninu u onu kojom je operativno nemoguće upravljati. | Provereno u praksi, bez pretpostavki. |
| Da li možemo stići na vreme | Odjava gosta u deset i prijava u tri ostavljaju četiri sata za potpuno čišćenje i promenu posteljine. Ako naš tim ne može pouzdano da bude tamo, nekretnina ne spada u ono što preuzimamo i radije ćemo to reći nego je prihvatiti. | Jasan odgovor da ili ne, na osnovu stvarne lokacije nekretnine. |
| Šta je nekretnini potrebno pre prvog gosta | Kreveti, posteljina, kuhinja koja odgovara za šestoro ljudi umesto za dvoje, zamračivanje u spavaćim sobama i servisirana klima. Nekretnina opremljena za vlasnika retko je opremljena za goste. | Spisak sa jasno odvojenim onim što je neophodno od onoga što može da sačeka. |
Kako počinje
Kupovina ima petnaest koraka i završava se ključevima. Ovo se dešava nakon toga. Ako ste kupili preko nas, provera mogućnosti izdavanja iz koraka 01 već je obavljena pre Vaše rezervacije, pa ovaj proces počinje od koraka 02. Ako niste, počinje adresom i telefonskim pozivom.Korak 15 od 15 i dalje
- Provera podobnostiBesplatno, okvirno u danimaDajete nam adresu i objašnjavate šta želite da uradite sa nekretninom. Proveravamo sva tri nivoa i dostavljamo Vam pisani odgovor sa obrazloženjem. To je besplatno, bez obzira na to da li ćete nastaviti ili ne, a upravo taj korak određuje sve što sledi.New buildOd investitora unapred tražimo potvrdu da li je kratkoročni najam dozvoljen pravilima zajednice, jer kod novogradnje možda još nema zapisnika sa sastanaka koje treba pročitati, a statut je nacrt investitora. Mnogo je lakše dobiti odgovor pre okončanja kupoprodaje nego nakon njega.ResaleČitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš advokat ih proverava. Kod nekretnine koja je ranije izdavana proveravamo i da li se postojeća registracija prenosi ili mora da se podnese zahtev za novu, jer prodavci po pravilu pretpostavljaju prvo, a to nije uvek tačno.
- Boravimo u nekretniniPre oglašavanjaNe preuzimamo nekretninu koju nismo videli. Tokom obilaska dobija se pravi odgovor: kako će nekretnina izgledati na fotografijama, koliko ljudi u njoj može udobno da spava, a ne samo tehnički, šta nedostaje, da li je terasa razlog zbog kog će je neko rezervisati i koliko brzo naš tim može da uđe i izađe tokom dana smene gostiju.
- Licenca, uz Vašeg advokataNedeljeRegistraciju podnosi Vaš advokat, uz našu pripremu. Istovremeno Vam saopštavamo šta je nekretnini potrebno pre dolaska prvog gosta, razdvojeno na ono što je neophodno i ono što može da sačeka do kraja prve sezone.
- Fotografisanje, oglas i cenePribližno danaProfesionalne fotografije, oglas napisan za svaki kanal, kalendar cena prilagođen sezoni u kojoj nekretnina počinje da se izdaje i oglas nekretnine aktivan na platformama kroz jedan kalendar. Sve je to uključeno u proviziju i za ništa od toga Vam ne ispostavljamo račun.
- Prvi gost i prvi izveštajOd tog trenutka nadaljeRezervacije pristižu, nekretnina se priprema između njih, a mesec dana kasnije dobijate prvi izveštaj i prvu isplatu. Nakon toga Vam se javljamo kada je potrebno doneti neku odluku, a inače jednom mesečno.
Samostalno ili ne
Ista nekretnina, ista sezona, dva načina. Leva kolona prikazuje šta izdavanje iz Češke zaista podrazumeva, a ne njegovu karikiranu verziju.| Samostalno ili preko druge agencije | Sa Arevontom | |
|---|---|---|
| Ko je potvrdio da ga smete izdavati | Obično niko. Agent je rekao da može ili je u oglasu navedeno da je licenca dostupna, a nijedno od toga nije dokument. | Mi to radimo, kroz sva tri nivoa, pre nego što se bilo šta potroši. Odgovor agenta ne smatramo potvrdom. |
| Ko odgovara gostu u jedanaest uveče | Vi, na engleskom, u drugoj vremenskoj zoni, u vezi sa bojlerom koji nikada niste videli. | Mi, na jeziku gosta, a Vi to saznajete iz izveštaja. |
| Ko čisti između boravaka | Agencija za čišćenje koju nikada niste upoznali, angažovana porukom, a da nije došla saznajete od sledećeg gosta. | Naši čistači, zaposleni kod nas i angažovani prema rasporedu koji mi kontrolišemo. |
| Ko prijavljuje goste policiji | Vi, tokom svakog boravka, a većina privatnih izdavalaca ni ne zna da ta obaveza postoji. | Obavlja se digitalno pri svakoj prijavi gosta, u okviru usluge. |
| Ko plaća pokvareni bojler u avgustu | Vi, uplatom iz Češke, nakon što pronađete vodoinstalatera koji odgovara na jeziku kojim ne govorite. | Plaća se iz prihoda po stvarnom trošku, stavka je navedena u izveštaju, a neko je prisutan dok se radovi obavljaju. |
| Šta se dešava tokom meseca bez rezervacija | 0 €, a oglas i dalje stoji. | 0 €. Provizija je deo prihoda, pa bez prihoda nema ni provizije. |
| Trošak kada se izdaje | Provizija platforme, plus Vaše vreme, što je trošak koji niko ne uračunava. | 20 % + PDV od rezervacije, plus sopstvena provizija platforme, dok na naše direktne goste uopšte nema provizije platforme. |
| Jezik na kojem se sve obavlja | Na španskom sa opštinom, zajednicom i majstorom. Na engleskom sa gostima. | Na češkom sa Vama, sve ostalo radimo mi. |
Stan je imao smisla. Ishod je odlučio sastanak koji niko nije pomenuo.
Ovo je jedan od slučajeva koji se već nalaze na našoj početnoj stranici, ali više pripada ovoj stranici nego bilo kojoj drugoj, jer je kratkoročni najam bio jedini razlog zbog kog je klijent kupovao. Stan u Mijasu od 495.000 €, u skladu sa budžetom i načinom na koji je klijent želeo da ga koristi. Već je bio rezervisan, a depozit je bio uplaćen.- Šta je klijent kupovaoStan koji je odgovarao budžetu i planu. Kratkoročni najam bio je deo tog plana. Nekretnina je bila rezervisana, a rezervacioni depozit uplaćen.
- Šta smo pronašliU saradnji sa advokatom utvrdili smo da je ubrzo nakon rezervacije zakazan sastanak stambene zajednice i da je dnevni red uključivao glasanje o kratkoročnom najmu. Informacija koja bi odlučila da li se kupovina isplati nije se nalazila u oglasu.
- Šta smo uradiliPreporučili smo da se ne nastavlja automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo rezultat glasanja.
- Kako se završiloGlasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao. Preporučili smo da se kupovina ne nastavi. Rezervacioni depozit je vraćen, a klijent je odustao od transakcije.
Klijent je izbegao ne samo lošu kupovinu. Nije izgubio ni rezervacioni depozit.
Način plaćanja
- DomaćinPlaća cenu noćenja i naknadu za čišćenje. Platforma pre nego što novac stigne do nas oduzima svoju proviziju, a gost koji rezerviše direktno kod nas ne snosi nijedan od tih troškova.
- ViNe plaćate ništa unapred niti bilo šta mesečno. Naših 20 % i sopstveni troškovi nekretnine oduzimaju se od prihoda koji nekretnina ostvari, a oba iznosa su iskazana na istom obračunu.
- Arevont20 % od svake rezervacije, naknada za čišćenje umanjena za pranje veša i 25 € po satu kada neko mora da bude u nekretnini zbog majstora. To je sve. Ništa drugo ne naplaćujemo i majstoru se ništa ne uzima za preporuku.
Nema početne naknade niti plaćanja u mesecu bez rezervacija. Ugovor se nastavlja, a Vi ga možete raskinuti kad god želite, uz poštovanje potvrđenih rezervacija do isteka.Ako se bavimo i kratkoročnim najmom nekretnine, nema nikakve posebne naknade za upravljanje: deo usluge koji se odnosi na nadzor već je pokriven provizijom od najma. To nije popust koji smo izmislili za ovu stranicu, već način na koji su se ove dve usluge oduvek dopunjavale.Sve što već dobijate od nas ostaje isto. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon predaje ključeva nemaju cenu i nikada je neće imati, bez obzira na to da li nekretnina ostvaruje prihod ili ne.
Sami se bavimo upravljanjem nekretninama, čišćenjem i kompletnim kratkoročnim najmom.
Šta Vam nećemo reći i kada ovo ne bi trebalo da radite
Ne garantujemo popunjenost niti prihod, i nijedan pošten upravnik to ne bi trebalo da radi. Prihod nekretnine zavisi od tržišta, same nekretnine, njenih recenzija i cene, a mi kontrolišemo poslednja dva od ta četiri faktora. Svako ko Vam saopšti broj pre nego što vidi Vašu nekretninu i pre prve sezone govori Vam nešto što ne može da zna.I zato se na ovoj stranici nigde ne nalazi jedinstven podatak o prihodu. Nema stope popunjenosti, prosečne cene noćenja niti prinosa. Na staroj verziji ove stranice imali smo takve brojke, ali bile su samo privremeni podaci koje niko nije proverio, što je gore nego nemati nijedan podatak. Kada ovde objavimo brojke, one će biti stvarne i poticaće od nekretnina kojima zaista upravljamo, a do tada je odsustvo brojki pošten odgovor.Izdavanje je jedini stvarni rizik cele kupovine i vredi to ponoviti na kraju, kao i na početku. Gledali smo kupce kako čitav budžet zasnivaju na prihodima od najma, a zatim otkriju da je njihova zajednica glasala protiv kratkoročnog najma. Ako je izdavanje razlog zbog kog kupujete, proverite to pre rezervacionog depozita, bilo sa nama ili sa nekim drugim.Ovim se bavimo samo na području od Manilve do Marbelje: Manilva, Casares, Estepona, Benahavis i Marbella. Van tih pet mesta kažemo ne. Upravnik koji ne može da obezbedi čistača na vratima na dan smene gostiju samo je telefonski broj, a ne organizovana usluga, pa bi naplaćivanje takve usluge bilo gore nego da stranica uopšte ne postoji. Iz istog razloga prihvatamo i ograničen broj nekretnina.Postoji i verzija Vas kojoj ovo ne odgovara. Ako je Vaše jedino putovanje godišnje tokom prve dve nedelje avgusta, izdavanje će zauzeti nedelje koje zapravo želite za sebe. Ako se nekretnina nalazi na mestu sa malo života van sezone, možda će biti izdata deset nedelja, a prazna četrdeset dve, što je mnogo smena za veoma mali prihod. Ako jednostavno ne želite da iko drugi spava u Vašem krevetu, to je potpuno opravdan odgovor i za Vas postoji jeftinija usluga: neko brine o nekretnini, a niko u njoj ne boravi.
Najčešća pitanja o kratkoročnom izdavanju
- Kolika je Vaša provizija i da li postoji još nešto?
- 20 % od svake rezervacije, oduzima se od prihoda od najma nakon troškova same nekretnine. Nema početne naknade, mesečne naknade, naknade za oglašavanje niti naplate fotografisanja. Tačan procenat potvrđujemo za Vašu nekretninu pre nego što bilo šta odlučite, jer nekretnina čije izdavanje zahteva više rada košta više za upravljanje. Jedine druge stavke koje se ikada pojavljuju na obračunu jesu provizija same platforme, troškovi koje je nekretnina imala i 25 € po satu ako je neko morao da bude tamo zbog majstora.
- Kada i kako dobijam uplatu?
- Mesečno, na račun koji glasi na Vaše ime u Španiji, uz obračun koji prikazuje svaku rezervaciju, svaki trošak i proviziju. Za ovo Vam je potreban račun u španskoj banci. Ako ga još nemate, to je zaseban i jednostavan zadatak, a o njemu postoji posebna stranica.
- Ko prijavljuje goste policiji?
- Mi to radimo digitalno, prilikom svakog prijavljivanja gosta. Španija to zahteva za svakog gosta tokom svakog boravka, a obaveza je na domaćinu, a ne na Airbnb-u ili Booking-u. To je jedna od dve stvari koje vlasnici koji privatno izdaju nekretninu najčešće ne znaju, dok je druga da nekretnina mora biti registrovana pre nego što uopšte može biti oglašena.
- Mogu li sam da koristim nekretninu?
- Da. Pre početka sezone blokirate datume koje želite i koristite je. Jedino ograničenje je to što potvrđena rezervacija ne može biti otkazana da bi se napravilo mesto, što je isto pravilo koje važi u svakom hotelu. Većina vlasnika kojima ovaj aranžman odgovara dolazi u predsezoni i posezoni i tokom Božića, a nekretninu izdaje tokom leta.
- Šta se dešava ako se nešto pokvari dok je gost u nekretnini?
- Mi to rešavamo. Sitni kvarovi se popravljaju istog dana iz prihoda i pojavljuju se na Vašem obračunu, uz priloženu fakturu. Za sve što je skupo prvo pribavljamo cenu i šaljemo Vam poruku, osim ako kvar aktivno nanosi štetu, u kom slučaju najpre zaustavljamo štetu, a zatim Vas pozivamo. Gost neće Vama slati poruku zbog problema sa bojlerom.
- Da li garantujete minimalni prihod ili minimalan broj noćenja?
- Ne, i nijedan pošten upravnik to ne bi trebalo da radi. Rezultati zavise od tržišta, nekretnine, njenih recenzija i cene. Ono što ćemo uraditi jeste da Vam pre početka kažemo da li smatramo da će se nekretnina dobro izdavati, uključujući i slučaj kada je odgovor negativan. Radije ćemo izgubiti nekretninu iz portfolija nego prihvatiti onu koja će razočarati vlasnika.
- Koliko vremena prođe od prvog poziva do prvog gosta?
- Provera podobnosti traje nekoliko dana. Licenca i registracija preko Vašeg advokata predstavljaju duži deo procesa i traju nedeljama, a ne danima. Fotografisanje, oglasi i određivanje cene traju nekoliko dana kada je nekretnina spremna. Rok najčešće ne određuje papirologija, već to da li je nekretnina nameštena i opremljena za goste, što je kod prazne kupljene nekretnine zaseban posao sa sopstvenim rokom.
- Da li u Španiji plaćam porez na prihod od najma?
- Da, a poreski tretman se razlikuje za periode tokom kojih se nekretnina izdaje i periode tokom kojih je koristite ili je prazna. Dozvoljeni troškovi mogu se odbiti od prihoda od najma kada su ispunjeni zakonski uslovi, a obračun zavisi od Vašeg poreskog rezidentstva i načina korišćenja nekretnine. Mi nismo poreski savetnici i ne pretvaramo se da jesmo: ono što pružamo jesu mesečni podaci koji su Vašem savetniku potrebni, u obliku koji zatraži.
