Mogu li kao građanin EU da dobijem hipoteku u Španiji?

Da, ali nemojte pretpostaviti da ćete dobiti 70 ili 80 procenata cene. Ako prihod primate u valuti koja nije evro, realno je planirati oko polovine vrednosti koju banka utvrdi, a ponuda se razlikuje u zavisnosti od prihoda podnosioca zahteva, postojećih obaveza, godina, valute u kojoj primate platu i banke. Zato proveravamo koliko realno možete da pozajmite pre nego što počnete da birate nekretninu.

Koliko sopstvenog novca će mi biti potrebno?

Zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta. Za novogradnju pripremite približno 20 do 40 procenata cene za uplate koje mogu dospeti pre završetka projekta, kao i sopstveni novac za poreze i troškove kupovine, uključujući PDV od 10 procenata. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta planirajte da banka finansira oko polovine vrednosti koju priznaje, dok ostatak cene i sve troškove plaćate iz sopstvenih sredstava. Za nekretninu vrednu 500.000 € to često znači znatno više od 100.000 ili 150.000 € u gotovini.

Koliko traje odobrenje?

Od četiri do osam nedelja od podnošenja kompletne prijave. Nedostajuća i neprevedena dokumenta uobičajeni su razlozi za duže trajanje postupka, pa vredi početi sa pribavljanjem dokumenata pre nego što Vam zatrebaju.

Kada treba da počnem da ugovaram hipoteku?

Ne odmah, ali ni u poslednjem trenutku. Dobijte odgovor o izvodljivosti pre nego što počnete da birate nekretnine. Sam zahtev podnesite pri kraju postupka: kod novogradnje banka odobrava kredit približno dva meseca pre okončanja kupoprodaje, a ranije podnošenje nije korisno, dok nekretnina sa sekundarnog tržišta ostavlja nešto više vremena. Ne želite da počnete sa izborom, a da ne znate koliko možete da pozajmite.

Da li je prethodno odobrenje garancija?

Ne. To je informisana procena onoga što možete da očekujete, upravo ono što Vam je potrebno pre izbora nekretnine, ali banka ponovo proverava Vašu situaciju pre isplate kredita. Novo zaduživanje ili promena posla u međuvremenu mogu promeniti ponudu, zato u tom periodu nemojte menjati okolnosti.

Ko plaća troškove povezane sa hipotekom?

Od 2019. godine banka u Španiji plaća većinu sopstvenih troškova uspostavljanja hipoteke: porez na hipoteku, javnog beležnika, upis u katastar nepokretnosti i gestoría. Kupac plaća procenu vrednosti nekretnine. Ovo se odnosi samo na hipoteku. Porezi i naknade na samu kupovinu ostaju nepromenjeni i i dalje ih plaćate Vi.

Da li je bolje pozajmiti novac u svojoj zemlji?

Često jeste. Obezbeđivanje novca hipotekom na nekretninu u matičnoj zemlji i kupovina ovde za gotovinu često su brži i jeftiniji, zbog čega preporučujemo da najpre razmotrite tu mogućnost. Ako Vam to nije dostupno, španska hipoteka za nerezidente sasvim je moguća, samo je postupak sporiji i pokriva manji deo cene.

Services

Hipoteka u Španiji za strance

Da, strani kupac može dobiti hipoteku u Španiji. Uobičajeno se objavljuje podatak o 60 do 70 procenata cene, ali kod prihoda u valuti koja nije evro, u praksi se susrećemo s iznosom bližim polovini, koji se ne računa na osnovu dogovorene cene, već na osnovu procene same banke. I pre svega toga: ako možete da pozajmite novac uz zalogu nekretnine u svojoj zemlji, to je obično jeftiniji i jednostavniji put, pa je to prvo o čemu pitamo, a ne poslednje.

Ako možete da pozajmite novac kod kuće, učinite to

Ova stranica govori o ugovaranju hipoteke u Španiji, zato počnite razmatranjem razloga protiv nje. Ako možete da obezbedite novac uz nekretninu koju već posedujete u Češkoj i ovde kupite za gotovinu, to je obično brže i jednostavnije, pa preporučujemo da to prvo razmotrite.To navodimo prvo, a ne poslednje, jer je redosled važan. Onaj ko za češki način finansiranja sazna tek posle četiri nedelje španske papirologije izgubio je četiri nedelje. Poređenje u nastavku je ono kroz koje bismo vas zaista proveli tokom prvog razgovora.

Brzina: Pozajmljivanje novca u matičnoj zemlji obično je brže od te dve mogućnosti. Vaša banka vas već poznaje, dokumentacija je na vašem jeziku i ništa ne mora da se prevodi niti overava apostilom. Odobrenje u Španiji traje četiri do osam nedelja od podnošenja potpune prijave, a kod novogradnje obično ne može ni da počne sve do približno dva meseca pre okončanja kupoprodaje.
Šta služi kao zaloga: Češka hipoteka obezbeđuje se nekretninom u Češkoj, pa je kupovina u Španiji kupovina za gotovinu i tako se i tretira. Španska hipoteka obezbeđuje se nekretninom koju kupujete, zbog čega procena banke određuje iznos kredita.
Valuta u kojoj zarađujete: U tome je cela razlika. Banka u matičnoj zemlji pozajmljuje sopstvenu valutu uz prihod u toj valuti, pa se to pitanje ne postavlja. Španska banka pozajmljuje evre uz prihod koji nije u evrima i tu procenjuje rizik.
Koliki deo cene pokriva: Češka hipoteka ograničena je nekretninom koju već posedujete i iznosom koji će vam banka pozajmiti uz njenu zalogu. Španska hipoteka ograničena je procenom banke i njenom procenom vaših prihoda. Nijedna automatski ne daje veći iznos, upravo zato vredi izračunati obe mogućnosti.
Ko vodi postupak: Kod kuće ste to vi i vaša banka, na vašem jeziku. Ovde su uključeni broker kojeg vam predstavimo, više banaka istovremeno i dokumenta koja moraju stići prevedena i pravilnim redosledom. Mi koordiniramo taj deo. Ne vodimo ga.
Šta ako postupak ne uspe: Kupovina koja ovde nikada nije zavisila od finansiranja ne propada zato što se španska banka predomislila u sedmoj nedelji. Kupovina koja zavisi od španske hipoteke može probiti ugovorni rok, a propušten rok zbog finansiranja može vas koštati nekretnine i rezervacije zajedno s njom.

Ne možemo vam reći šta je jeftinije u vašem slučaju, jer to zavisi od vaše češke banke, nekretnine koju biste založili i ponude koju vam španska banka da. Možemo vam reći da bismo više voleli da to pitanje postavite pre nego što počnete i da ni na jednoj opciji ne zarađujemo.Ako češki način finansiranja nije moguć za vas, sve u nastavku odnosi se na španski način, redosledom kojim se zaista odvija.

Zašto preporučujete opciju koja vas ne uključuje?Zato što našu naknadu dobijamo od prodavca, a ne od finansiranja. Nama je svejedno da li kupujete za gotovinu uz češku hipoteku ili pozajmljujete novac ovde, a vama to pravi veliku razliku.

Mogu li kombinovati oboje?Kupci to rade. Neki obezbede deo novca kod kuće, a ostatak finansiraju ovde, dok drugi počnu s češkom hipotekom i kasnije refinansiraju kredit u Španiji. Obe mogućnosti treba razmotriti s brokerom, a ne s nama, i na razgovoru o izvodljivosti dobijaju se odgovori na ta pitanja.

Šta zapravo dobija podnosilac zahteva koji nije rezident

Brojka koja se gotovo svuda objavljuje iznosi 60 do 70 procenata cene za nerezidenta. Nije pogrešna. Samo nije ono što vidimo kod kupaca čiji prihod nije u evrima. Ako vam saopštimo objavljenu brojku, a tek u šestoj nedelji otkrijete stvarnu, budžet vam se može urušiti.Španske banke odobravaju kredite na osnovu prihoda, a problem predstavlja prihod u valuti koja nije evro. Bankama odgovara većina valuta, ali svaka ima spisak valuta prema kojima je oprezna, a češka kruna se nalazi na tim spiskovima. Zbog toga se zahtev nerezidenta strože razmatra, pa planirajte oko polovine, a ne 60 do 70 procenata koji se obično navode. Podnosiocu zahteva čiji su prihodi u evrima očigledno je lakše, dok poljski kupci, iako takođe nisu iz evrozone, obično dobijaju uobičajeni raspon.Oko polovine je ono što mi viđamo, a ne pravilo koje neko objavljuje. Nekim klijentima se ponudi više, a nekima manje, i ponuda zavisi od svakog podnosioca zahteva. Ovo su faktori koji na to utiču.

Vaši prihodiKoliki su, koliko su stabilni i koliko ih španska banka lako može proveriti iz inostranstva. Zaposleni s poreskim prijavama za dve ili tri godine predstavlja jednostavan slučaj, dok je za analizu poslovnih računa potrebno više vremena.
Vaša postojeća dugovanjaUračunava se svaki postojeći kredit, uključujući češku hipoteku, kredit za automobil i kartice. Banka odlučuje koliku mesečnu ratu možete da podnesete povrh svega ostalog, a ne koliku biste mogli da podnesete posmatrano izolovano.
Vaše godine na kraju rokaKredit mora biti otplaćen tokom radnog veka, pa se rok koji Vam je na raspolaganju skraćuje kako starite, a kraći rok znači veću mesečnu ratu za isti iznos kredita.
Valuta u kojoj primate platuNajvažniji faktor za podnosioca zahteva koji nije rezident, i onaj koji ništa drugo ne može nadoknaditi. On razdvaja objavljeni raspon od iznosa koji Vam se nudi.
Nekretnina i njena procenaBanka pozajmljuje deo iznosa za koji njen procenitelj utvrdi da nekretnina vredi. Lokacija prema kojoj banka nije naročito naklonjena ili procena niža od dogovorene cene smanjuje iznos kredita, a da se ničije mišljenje o Vama ne promeni.
Koja bankaSpremnost banaka da kreditiraju nerezidente razlikuje se od banke do banke i vremenom se menja. Kada jedna banka kaže ne, to znači da je samo ta banka rekla ne, što je glavni razlog da se istovremeno obratite nekolicini banaka, umesto da odete u filijalu najbližu nekretnini.

Ništa od ovoga nije razlog da odustanete od španske hipoteke. To je razlog da saznate svoj iznos pre nego što izaberete nekretninu, a ne nakon toga, jer razlika između polovine i sedamdeset procenata od petsto hiljada evra iznosi sto hiljada evra Vašeg novca, a to nije detalj koji želite da otkrijete tokom perioda rezervacije.

Imam prihode u evrima. Da li se češki iznos i dalje primenjuje na mene?Ne, i to je najveća prednost na Vašoj strani. Podnosioci zahteva koji primaju platu u evrima lakše se procenjuju i uglavnom se uklapaju u uobičajeni objavljeni raspon. Manje je važno gde živite od toga u kojoj valuti primate platu.

Da li bih mogao da dobijem više od polovine?Da. Neki klijenti dobiju više, a nekima se ponudi manje. To zavisi od Vaših prihoda, postojećih obaveza, godina, valute i banke, zbog čega je iskren odgovor na pitanje „koliko ću dobiti“ provera izvodljivosti, a ne broj naveden na veb-sajtu.

Banka kreditira na osnovu svoje procene, a ne Vaše cene

Španska banka ne pozajmljuje procenat iznosa koji ste se dogovorili da platite. Ona pozajmljuje procenat iznosa za koji njen procenitelj utvrdi da nekretnina vredi, a ta cifra je često niža od kupoprodajne cene. Razlika između ta dva iznosa ne oduzima se od cene. Ona se dodaje novcu koji morate da obezbedite.Tu se budžeti urušavaju, i to kasno, jer se procena obavlja nakon što izaberete nekretninu i dogovorite cenu. Ispod su isti brojevi koji se nalaze na početnoj stranici.

Kupoprodajna cenaSa prodavcem se dogovarate za 500.000 €. To je broj koji svi navode i jedini na koji možete da utičete.
Banka je procenilaBanka šalje svog procenitelja, koji se vraća sa procenom od 470.000 €. Sa nekretninom ništa nije u redu. Procenitelj radi za banku i odgovara na pitanje banke, a ne na Vaše.
Banka pozajmljuje 50 %Polovina procenjene vrednosti, dakle 235.000 €, a ne polovina cene. Razlika od 30.000 € između cene i procene neprimetno je postala iznos koji Vi treba da obezbedite.
Lična sredstva265.000 € plus troškovi kupovine, koji iznose približno 13 procenata za novogradnju i 9 procenata za nekretninu sa sekundarnog tržišta, a banka Vam ih nikada ne pozajmljuje. Ne 250.000 €, koliko je sugerisao naslovni procenat.

Ilustrativan primer. Hipoteka se obračunava na osnovu procene banke, a ne kupoprodajne cene.Jedna praktična posledica koju je važno rano znati jeste da španska procena važi samo oko šest meseci. Zato se hipoteka za nekretninu koja je još u izgradnji ne može razumno ugovoriti godinama unapred, a to je praktični razlog za vremenski raspored objašnjen niže na ovoj stranici.Okvirno izračunajte koliko će Vam sopstvenog novca biti potrebno.

Izračunajte

Kupoprodajna cena

500.000 €

Bankarska procena

470.000 €

94 % kupoprodajne cene. Banka odobrava kredit na osnovu svoje procene, a ne cene.

Iznos koji banka odobrava

50 %

Ako prihode ostvarujete van evrozone, planirajte oko polovine.

Kamatna stopa

3 %

Orijentaciono. Stope se menjaju.

Rok

20 godina

Mesečna rata

1.303 €

Iznos hipoteke235.000 €

Sopstvena sredstva265.000 €

Troškovi kupovine (novogradnja)64.839 €

Biće Vam potrebno329.839 €

Sopstvena sredstva plus troškovi kupovine. Tokom celog perioda otplate hipoteke platićete 312.793 € za 20 godina.

Rezultat je orijentacioni. Stvarni iznos koji banka odobrava zavisi od njene procene Vaših prihoda i procene vrednosti nekretnine koju sama izvrši.

Želite ovo u e-pošti?

Ime

E-pošta

Bez obaveze. Nikada ne prodajemo Vaše podatke.

Šta se dešava ako procena bude niža od cene?Kredit se obračunava na osnovu nižeg iznosa, pa Vam je za istu nekretninu potrebno više sopstvenog novca. Tada možete da pronađete razliku, ponovo pregovarate o ceni ili odustanete, a koja je od tih mogućnosti dostupna zavisi od onoga što ste potpisali. Mnogo je bolje o tome razgovarati pre rezervacije nego nakon nje.

Mogu li koristiti svog procenitelja?Ne za kredit. Banka kreditira na osnovu procene procenitelja kojeg prihvata, a taj procenitelj radi za banku. To takođe nije tehnički pregled: njime se ne utvrđuju nedostaci i on nije zamena za tehničku inspekciju.

Dokumenta koja morate dostaviti

Španska banka želi potpunu sliku finansija koje se nalaze u drugoj zemlji, na drugom jeziku i u okviru drugog poreskog sistema. Ništa sa ovog spiska nije neuobičajeno. Ono što ljude iznenadi jeste koliko dugo traje njihovo prikupljanje, kao i to što je dokument koji nedostaje ili nije preveden najčešći razlog zbog kojeg se zahtev odugovlači.

Šta dostavljate	Zašto banka to traži	Kada će Vam biti potrebno
Vaši prihodi
Poreske prijave za dve ili tri godine	Tako strana banka proverava prihode koje ne može da vidi u svom sistemu.	Za proveru izvodljivosti, dakle pre nego što počnete da birate nekretnine. Zatražite ih na vreme ako ih nemate pri ruci.
Platne liste ili finansijski izveštaji	Nedavne platne liste potvrđuju da poreske prijave i dalje opisuju Vašu situaciju. Finansijski izveštaji preduzeća imaju istu svrhu kada je reč o vlasniku preduzeća.	Uz zahtev, a ako postupak potraje, podaci se osvežavaju.
Zvanični prevodi, a ponekad i apostil	Češka dokumenta moraju stići u obliku koji španska banka može da prihvati. Apostil je međunarodni pečat kojim se potvrđuje da je dokument verodostojan u inostranstvu.	Pre podnošenja zahteva. To je korak koji neprimetno dodaje nedelje ako se ostavi za kasnije.
Vaša postojeća dugovanja
Provera registra dužnika	Vaš kreditni izveštaj, ista provera koju obavlja svaki zajmodavac.	Uz zahtev.
Izvodi za postojeće kredite	Svaka postojeća obaveza utiče na ono što možete mesečno da otplaćujete, uključujući i hipoteku u Češkoj.	Uz zahtev. Prethodna otplata manjeg kredita može promeniti ishod.
Vi i Vaša imovina u Španiji
NIE	Vaš španski poreski identifikacioni broj. Bez njega ništa ne može da se potpiše.	Pre okončanja kupoprodaje, a to traje dovoljno dugo da vredi početi čim budete ozbiljno zainteresovani.
Španski bankovni račun	Račun sa kojeg će se naplaćivati mesečne rate i preko kojeg će se kasnije plaćati komunalije i naknada za održavanje zajedničkih delova.	Pre potpisivanja hipotekarnog akta.

Od podnošenja potpunog zahteva do odobrenja računajte četiri do osam nedelja. Reč „potpun“ u toj rečenici ima ključnu ulogu: rok ne počinje danom kada odlučite da podnesete zahtev, već danom kada stigne poslednji prevedeni dokument.

NIE i administracija

Da li mi je potreban španski račun pre podnošenja zahteva?Da. Pre potpisivanja hipoteke biće vam potreban račun u španskoj banci sa kojeg će se plaćati mesečne rate. To ne mora biti banka koja vam pozajmljuje novac, a mi možemo pomoći da se njegovo otvaranje organizuje.

Ko to organizuje i šta mi nismo

Ne pozajmljujemo novac, nismo banka i nismo hipotekarni posrednici. Ono što radimo jeste da vas povezujemo sa posrednikom na ovoj obali koji je specijalizovan za nerezidente i istovremeno se obraća većem broju banaka, a zatim usklađujemo tok finansiranja i kupovine.Sarađujemo sa kompanijom Fluent Finance Abroad, koja je specijalizovana za hipoteke za nerezidente. Slobodno možete angažovati sopstvenog hipotekarnog posrednika ili se direktno obratiti banci, a ni u jednom od tih slučajeva kod nas nemate dodatne troškove.Najkorisniji deo posla posrednik obavlja pre bilo kakve dokumentacije. On procenjuje vašu situaciju i otvoreno vam kaže da li ćete dobiti hipoteku i približno u kom iznosu, pre nego što počnete da birate nekretnine. Pošaljite nam osnovne podatke i odgovor obično dobijate već sledećeg dana.

Ko je uključenKoga zastupaju

Hipotekarni posrednik: Vi. Oni procenjuju vašu situaciju i predstavljaju vam konkretne mogućnosti finansiranja, a pošto se istovremeno obraćaju većem broju banaka, dobijate više ponuda za poređenje. Ovo je relevantno samo ako kupovinu finansirate kreditom.
Banka: Banka. Ona vodi vaš španski račun i može vam odobriti hipoteku. Španski račun će vam biti potreban nezavisno od hipoteke, za komunalije, vodu i naknadu za održavanje zajedničkih delova.
Procenitelj banke: Banka, a ne vi. Njen zadatak je da utvrdi vrednost nekretnine za potrebe kreditiranja. Njen zadatak nije da traži nedostatke na nekretnini. To nije tehnički pregled i ne zamenjuje ga.
Arevont: Vi, i to samo na strani kupca. Organizujemo povezivanje, usklađujemo finansiranje sa datumima rezervacije i okončanja kupoprodaje i kažemo vam kada se iznosi ne poklapaju. Nikada ne vidimo vaš novac i nikada ne rukujemo kreditom.

Otvaranje bankovnog računa

Mogu li angažovati svog hipotekarnog brokera?Da, neki kupci to rade. Možete koristiti i sopstvenog hipotekarnog posrednika. Sarađivaćemo sa kim god izaberete, a ostatak usluge ostaje nepromenjen.

Mogu li ranije otplatiti hipoteku?Kod većine banaka da, ali uslovi prevremene otplate se razlikuju. Vredi se raspitati o uslovima prevremene otplate dok još upoređujete ponude, a ne nakon što jednu već potpišete.

Šta vam posrednik predstavlja i šta u tome treba pročitati

Ponuda španske banke nije samo jedna cifra. Dve ponude sa istom istaknutom kamatnom stopom mogu imati veoma različite ukupne troškove tokom trajanja kredita, a razlika se obično krije u onome što banka traži da uz kredit kupite.

Ponude uporedno, u pisanom oblikuPošto se više banaka kontaktira istovremeno, dobijate pisano poređenje, a ne jednu usmenu ponudu: kamatnu stopu i njen tip, rok, početne naknade, uslove prevremene otplate i ukupan trošak svake ponude. Jedna ponuda je cena. Više ponuda su informacije i to je jedini način da razlikujete običnu ponudu od loše.
Povezani proizvodi, proizvodi vezani za kamatnu stopuŠpanske banke često snižavaju kamatnu stopu u zamenu za ugovaranje dodatnih proizvoda kod njih: životnog osiguranja, osiguranja doma, uplate prihoda na račun, kartice, a ponekad i ugovora o alarmnom sistemu. Popust je stvaran, kao i trošak tih proizvoda, pa treba tražiti da kamatna stopa bude iskazana na oba načina, sa paketom i bez njega. Tražiti takvo poređenje najkorisnija je stvar koju bilo ko može da uradi u vezi sa ponudom španske hipoteke, a to je velikim delom i svrha posrednika.
Šta se dešava ako ih kasnije otkažeteTi proizvodi su obično vezani za kamatnu stopu tokom čitavog trajanja kredita, pa otkazivanje osiguranja u trećoj godini može ponovo povećati kamatnu stopu. Da li će se to dogoditi i za koliko, navedeno je u ponudi, a to vredi pročitati pre potpisivanja, a ne kada pismo stigne.
Prethodno odobrenje je ujedno i dokument za pregovoreVećina kupaca to doživljava kao uveravanje namenjeno njima. Međutim, to je mnogo više od toga. Prodavac ili investitor koji bira između dva kupca zapravo bira između dva rizika, a mogućnost da pokažete da je banka već pregledala vašu dokumentaciju ima težinu za pregovaračkim stolom, naročito kada tražite datum okončanja kupoprodaje ili bolje uslove, a ne popust.

Ništa od toga nije garancija i radije ćemo to reći ovde nego dozvoliti da to kasnije saznate sami. Prethodno odobrenje izdaje se pre procene nekretnine i pre potpune provere dokumentacije, pa se i dalje može promeniti. Ono što pruža jeste ranije razjašnjenje neizvesnosti, u trenutku kada je njeno rešavanje jednostavno i jeftino.

Kada je novac zaista potreban

Hipoteka ne raspoređuje troškove ravnomerno od prvog dana. Naročito kod novogradnje, najveći deo onoga što platite pre okončanja kupoprodaje dolazi iz vaših sopstvenih sredstava, a banka se uključuje na kraju. Ovo je redosled, u oba slučaja.

Kada	Novogradnja	Sekundarna nekretnina
Rezervacija	Obično 6.000 do 11.000 €, iz vaših sopstvenih sredstava. To je jedina uplata van sistema garancija, zbog čega treba da bude mala i zbog čega uslove ugovora koji se na nju odnose treba pročitati pre slanja uplate.	Rezervacioni depozit, obično 6.000 do 11.000 €, a kod skupljih nekretnina 1 % cene. Takođe iz vaših sopstvenih sredstava.
Ugovor	Obično 20 do 40 procenata cene, uz PDV, prilikom potpisivanja ugovora sa investitorom. Vaša sopstvena sredstva. Hipoteka to ne pokriva.	Obično 10 do 20 procenata u privatnom kupoprodajnom ugovoru. Ponovo vaša sopstvena sredstva.
Tokom izgradnje	Dalje uplate prate sopstveni plan plaćanja projekta. Neki projekti primaju rate kako gradnja napreduje, dok drugi traže još jednu uplatu, a ostatak na kraju. Sve to plaćate Vi.	Ne primenjuje se. Nekretnina sa sekundarnog tržišta prelazi od ugovora do javnog beležnika bez perioda izgradnje, zbog čega je ceo postupak kraći.
Podnošenje zahteva za hipoteku	Banka odobrava kredit približno dva meseca pre okončanja kupoprodaje, jer njena procena važi samo oko šest meseci i želi da proceni završenu nekretninu.	Ovde ima više prostora, pa podnošenje zahteva može početi ranije u postupku.
Okončanje kod javnog beležnika	Banka isplaćuje sredstva na osnovu završene nekretnine i pokriva preostali iznos. To je prvi trenutak kada kredit počinje da služi svojoj svrsi.	Banka isplaćuje sredstva kod javnog beležnika, a preostali iznos se namiruje u jednom koraku.

Posledica, i glavni razlog zbog kog ova tabela postoji, jeste to što kod kupovine nekretnine u izgradnji sami finansirate uplate u visini depozita tokom celog perioda izgradnje, dok hipoteka stiže tek na kraju. Kupcu koji je od prvog dana planirao da će „polovinu obezbediti banka“ novac ponestaje u osmom mesecu.

Kada urediti finansiranje

Ne odmah, ali ni na samom kraju. Odgovor o izvodljivosti potreban je pre nego što počnete da tražite nekretninu. Sam zahtev treba podneti pred kraj, a kod novogradnje to nije svrsishodno učiniti ranije.

Obuhvata korake 1, 8 i 13 do 14 od ukupno 15

Provera izvodljivosti, pre svega ostalogOdgovor obično stiže sledećeg dana
Pre prvog izbora nekretnina. Broker proverava vaše prihode, obaveze i valutu u kojoj primate zaradu, a zatim vam govori koliko realno možete da pozajmite i koliko sopstvenog novca će vam biti potrebno. Ovo je namerno izvan petnaest koraka: sprečava da se sve ostalo zasnuje na pogrešnom iznosu.
Izbor nekretnine za razmatranjeOd prvog poziva
Vaš stvarni budžet čine kredit koji možete dobiti i gotovina koju imate, umanjeni za troškove kupovine. Pretražujte prema tom iznosu, a ne prema ceni kojoj ste se nadali, i izbor nekretnina biće realan od samog početka.
RezervacijaKada odaberete nekretninu
Rezervacija se plaća iz vaših sopstvenih sredstava i obavezuje vas na određeni rok. Tada pitanje finansiranja prestaje da bude teoretsko, jer od tog trenutka probijanje roka za obezbeđivanje finansiranja može da vas košta nekretnine.
New buildRaspored investitora određuje datume i ne menja se zato što banka kasni.
ResalePrivatni kupoprodajni ugovor ih određuje, a obično postoji nešto više prostora da se dogovori realan datum.
Podnošenje zahteva i procena4 do 8 nedelja
Potpun zahtev se podnosi uz prevedenu dokumentaciju, procenitelj posećuje nekretninu, a banka izdaje svoju ponudu. Potrebno je četiri do osam nedelja od kompletiranja dokumentacije, a nepotpuna dokumentacija glavni je razlog dužeg trajanja postupka.
New buildOtprilike dva meseca pre okončanja kupoprodaje. Ranije nije korisno: procena bi istekla pre nego što nekretnina bude završena.
ResaleMože početi ranije, jer nekretnina već postoji i može se proceniti.
Potpis kod javnog beležnikaOkončanje kupoprodaje
Kupoprodajni ugovor i ugovor o hipoteci potpisuju se istovremeno, a banka svoj deo uplaćuje direktno. Održavajte stabilnost svojih finansija između ponude i ovog dana: banka ponovo proverava podatke pre isplate, a novo zaduženje ili promena posla u međuvremenu mogu promeniti ponudu.

Celokupan postupak kupovine, korak po korak

Samostalno ili preko nas

Ista hipoteka, dva pristupa.

	Sami	Sa Arevontom
Koliko banaka odgovara	Obraćate se jednoj banci, obično onoj koja je povezana sa nekretninom ili se nalazi u najbližoj poslovnici, pa nemate sa čim da uporedite njenu ponudu.	Posrednik se istovremeno obraća nekolicini banaka, pa dobijate više od jednog odgovora i možete da razlikujete nepovoljnu ponudu od uobičajene.
Kada saznate svoj iznos	Obično tek kada pronađete nekretninu i podnesete zahtev, što je najgori mogući trenutak da otkrijete da je iznos niži nego što ste planirali.	Pre nego što počnete da birate. Odgovor o izvodljivosti obično stiže narednog dana.
Razlika u proceni	To Vas iznenadi u kasnoj fazi, a razlika između cene i procenjene vrednosti neočekivano pada na teret Vašeg novca.	Od početka je u okviru Vašeg budžeta, a posrednik rano proverava verovatnu procenjenu vrednost, tako da u šestoj nedelji nema neprijatnih iznenađenja.
Usklađivanje oba vremenska plana	Rokovi za kupovinu i tempo banke dva su odvojena problema, a oba su Vaša.	Usklađujemo datume rezervacije i okončanja kupoprodaje sa vremenskim planom finansiranja i ukazujemo na problem kada više nisu usklađeni.
Jezik	Na španskom ili engleskom jeziku, sa bankom ili iz druge zemlje.	Vodićemo Vas kroz ceo proces i prevesti Vam španski.
Koliko Vas košta	Nama je svejedno. Posrednik, ako ga angažujete, naplaćuje sopstvenu naknadu.	Sa naše strane nema troška. Našu naknadu plaća investitor ili prodavac.

Koliko će Vas to koštati?

Kupac0 €Naš deo usluge je za Vas besplatan: predstavljanje, koordinacija i iskrena procena toga da li su računice održive. To se ne menja ni ako odlučite da ne uzmete hipoteku ili da uopšte ne kupujete.
Hipotekarni posrednikSpecijalista treće strane sa sopstvenom naknadom, koja iznosi deo kredita uvećan za PDV, a čiji Vam iznos posrednik saopštava pre nego što se na bilo šta obavežete. Ta naknada nije deo onoga što plaćate za našu uslugu, koja je besplatna. Posrednik opravdava svoju naknadu pronalaženjem boljih uslova i sprečavanjem da provedete šest nedelja u banci koja ionako nikada ne bi odobrila kredit.
BankaU Španiji od 2019. godine banka plaća većinu troškova povezanih sa hipotekom: porez na hipoteku, javnog beležnika, upis u katastar nepokretnosti i gestoría. Vi plaćate samo procenu vrednosti nekretnine. Banka ne sme ugovorom da prenese ove troškove na Vas.

Odvojite sopstvene troškove hipoteke od troškova kupovine. Sama kupovina i dalje podrazumeva poreze i naknade, bez obzira na to da li je finansirate ili ne: približno 13 procenata preko cene za novogradnju i približno 9 procenata za nekretninu sa sekundarnog tržišta, a nijedan od tih troškova Vam se ne pozajmljuje. Naknada za procenu vrednosti jedina je stavka koju hipoteka zaista dodaje, a ujedno je i jedina stavka koju kalkulator troškova na ovom sajtu namerno izostavlja.Ako ponuda uključuje troškove javnog beležnika za hipoteku, porez na hipoteku ili troškove gestoría koje Vi treba da platite, vredi ih preispitati. Od 2019. godine te troškove snosi banka i ugovor ih ne može ponovo prebaciti na Vas.

Našu naknadu plaća investitor ili prodavac, čak i ako na kraju ne uzmete hipoteku.

Iskreno

Šta bismo Vam rekli telefonom

Ako Vam je dostupna hipoteka u Češkoj, ozbiljno razmotrite tu mogućnost pre ove. Obično je brža i jednostavnija, a kupovinu u Španiji pretvara u kupovinu za gotovinu, čime se uklanja čitava kategorija problema koji mogu nastati u kasnoj fazi.Oko polovine je ono što najčešće viđamo kada je prihod u valuti koja nije evro. To nije pravilo i niko to ne objavljuje: gotovo svuda se navodi iznos od 60 do 70 procenata, što uglavnom odgovara situaciji kupca koji prima platu u evrima. Nekim stranim klijentima nude više od polovine, a nekima manje, u zavisnosti od prihoda, postojećih obaveza, godina, valute i banke kojoj se obrate. Naš iznos posmatrajte kao pretpostavku za planiranje, a ne kao svoj iznos.Uredite finansiranje pre nego što izaberete nekretninu, a ne nakon toga. Ne zato što je tako urednije, već zato što alternativa ima stvarnu cenu: hipoteka koja ne ispoštuje ugovorni rok može Vas koštati nekretnine i novca za rezervaciju, a procena vrednosti koja nakon Vašeg obavezivanja bude niža ostavlja Vam da razliku pronađete u gotovini. Obe situacije mogu da se izbegnu, ali samo unapred.A ako računice pokažu da ova kupovina nije održiva, to ćemo Vam reći. Kupac koji se proteže do poslednjeg evra da bi okončao kupovinu kupio je problem, a ne kuću za odmor.

Najčešća pitanja o hipotekama u Španiji

Mogu li kao građanin EU da dobijem hipoteku u Španiji?: Da, ali nemojte pretpostaviti da ćete dobiti 70 ili 80 procenata cene. Ako prihod primate u valuti koja nije evro, realno je planirati oko polovine vrednosti koju banka utvrdi, a ponuda se razlikuje u zavisnosti od prihoda podnosioca zahteva, postojećih obaveza, godina, valute u kojoj primate platu i banke. Zato proveravamo koliko realno možete da pozajmite pre nego što počnete da birate nekretninu.
Koliko sopstvenog novca će mi biti potrebno?: Zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta. Za novogradnju pripremite približno 20 do 40 procenata cene za uplate koje mogu dospeti pre završetka projekta, kao i sopstveni novac za poreze i troškove kupovine, uključujući PDV od 10 procenata. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta planirajte da banka finansira oko polovine vrednosti koju priznaje, dok ostatak cene i sve troškove plaćate iz sopstvenih sredstava. Za nekretninu vrednu 500.000 € to često znači znatno više od 100.000 ili 150.000 € u gotovini.
Zašto banka odobrava kredit na osnovu svoje procene, a ne cene?: Zato što nekretnina predstavlja obezbeđenje kredita, pa banka kredit odobrava na osnovu vrednosti koju utvrdi njen procenitelj, i nikada u iznosu većem od cene koju ste stvarno platili. Ako ugovorite cenu od 500.000 €, a procena iznosi 470.000 €, kredit se računa na osnovu 470.000 €, a razlika se dodaje iznosu gotovine koji Vam je potreban.
Koliko traje odobrenje?: Od četiri do osam nedelja od podnošenja kompletne prijave. Nedostajuća i neprevedena dokumenta uobičajeni su razlozi za duže trajanje postupka, pa vredi početi sa pribavljanjem dokumenata pre nego što Vam zatrebaju.
Kada treba da počnem da ugovaram hipoteku?: Ne odmah, ali ni u poslednjem trenutku. Dobijte odgovor o izvodljivosti pre nego što počnete da birate nekretnine. Sam zahtev podnesite pri kraju postupka: kod novogradnje banka odobrava kredit približno dva meseca pre okončanja kupoprodaje, a ranije podnošenje nije korisno, dok nekretnina sa sekundarnog tržišta ostavlja nešto više vremena. Ne želite da počnete sa izborom, a da ne znate koliko možete da pozajmite.
Da li je prethodno odobrenje garancija?: Ne. To je informisana procena onoga što možete da očekujete, upravo ono što Vam je potrebno pre izbora nekretnine, ali banka ponovo proverava Vašu situaciju pre isplate kredita. Novo zaduživanje ili promena posla u međuvremenu mogu promeniti ponudu, zato u tom periodu nemojte menjati okolnosti.
Ko plaća troškove povezane sa hipotekom?: Od 2019. godine banka u Španiji plaća većinu sopstvenih troškova uspostavljanja hipoteke: porez na hipoteku, javnog beležnika, upis u katastar nepokretnosti i gestoría. Kupac plaća procenu vrednosti nekretnine. Ovo se odnosi samo na hipoteku. Porezi i naknade na samu kupovinu ostaju nepromenjeni i i dalje ih plaćate Vi.
Da li je bolje pozajmiti novac u svojoj zemlji?: Često jeste. Obezbeđivanje novca hipotekom na nekretninu u matičnoj zemlji i kupovina ovde za gotovinu često su brži i jeftiniji, zbog čega preporučujemo da najpre razmotrite tu mogućnost. Ako Vam to nije dostupno, španska hipoteka za nerezidente sasvim je moguća, samo je postupak sporiji i pokriva manji deo cene.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us