Kada smo rekli ne
Nismo ovde da svaku kupovinu dovedemo do javnog beležnika. Ako se tokom pretrage, pregovora ili pravne provere pojavi nešto što menja značenje kupovine, reći ćemo Vam. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da uopšte ne kupujete. Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema prvobitnom planu.
Nije svaka dobra prilika ona koja se realizuje
Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema prvobitnom planu. Sa prvim stanom ništa nije bilo u redu, i upravo je to poenta ovog odeljka, a ne izuzetak od nje.
| Nekretnina | Šta je promenilo odluku | Ishod |
|---|---|---|
| Stan · Mijas · 495.000 € | Glasanje zajednice o kratkoročnom izdavanju bilo je na dnevnom redu nekoliko dana nakon rezervacije, a razlog kupovine bilo je izdavanje. | Sačekajte, a zatim nemojte kupiti. Depozit za rezervaciju je vraćen. |
| Novogradnja · Estepona · 720.000 € | Sa nekretninom ništa nije bilo u redu. Po toj ceni postojale su alternative koje su klijentu nudile više onoga što mu je bilo važno. | Nemojte rezervisati. Klijent je kupio drugu nekretninu. |
| Nekretnine sa sekundarnog tržišta · Marbella · 1.100.000 € | Na susednoj parceli bila je dozvoljena izgradnja objekta do tri sprata, na mestu gde je stajala starija prizemna vila. Otvoren pogled bio je ono što je davalo vrednost toj ceni. | Ne kupujte. |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | Ono što se nalazilo na parceli nije se u potpunosti podudaralo sa dokumentacijom, a za delove kuće bilo je potrebno proveriti pravni status. | Obustavite kupovinu dok prodavac to ne razjasni. |
01 · Stan, Mijas, 495.000 €
Stan je odgovarao budžetu i načinu na koji je klijent nameravao da ga koristi. Kratkoročno izdavanje bilo je deo plana. Nekretnina je već bila rezervisana, a klijent je uplatio depozit za rezervaciju.
Šta smo proveriliŠta smo pronašli
- Dnevni red narednog sastanka zajednice vlasnika
- U saradnji sa advokatom utvrdili smo da je sastanak zajednice vlasnika trebalo da se održi ubrzo nakon rezervacije i da je na dnevnom redu bilo glasanje o kratkoročnom izdavanju.
- Kako bi glasanje uticalo na kupovinu
- Da li je kupovina uopšte imala smisla uskoro je trebalo da odluči informacija koje nije bilo nigde u oglasu.
Šta smo uradili: preporučili smo da se ne nastavi automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo ishod glasanja.Ishod: glasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao, pa smo preporučili da se od kupovine odustane. Depozit za rezervaciju je vraćen, a klijent je odustao od transakcije.Klijent nije samo izbegao lošu kupovinu. Nije izgubio ni depozit za rezervaciju.
02 · Novogradnja, Estepona, 720.000 €
Klijentu se projekat dopao, a konkretna stambena jedinica ispunjavala je većinu zahteva. Istovremeno je postojao pritisak da se brzo odluči, jer nije ostalo mnogo sličnih jedinica.
Šta smo uporediliŠta je bilo presudno
- Cena, orijentacija, raspored, pogled i uslovi projekta
- Uporedili smo ih sa drugim dostupnim opcijama na tržištu u sličnom cenovnom rangu u tom trenutku.
- Da li je sam stan bio problem
- Nije bio. Nekretnina ne mora biti loša da bi prestala da ima smisla po određenoj ceni. Za 720.000 € videli smo alternative u kojima bi klijent dobio više onoga što mu je zaista bilo važno.
Naša preporuka: ne rezervisati jedinicu samo iz straha da će nestati. Umesto toga, pokazali smo klijentu konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za sličan budžet.Šta se dogodilo: klijent nije rezervisao jedinicu za 720.000 €. Nastavili smo potragu i on je na kraju izabrao drugu nekretninu koja je odgovarala onome što je zaista očekivao od kupovine. Odluka je proizašla iz poređenja onoga što se zaista moglo kupiti za dati budžet, a ne iz pritiska zbog dostupnosti.„Poslednja dostupna jedinica“ razlog je da se prodavac brzo odluči. Za kupca to nije nužno slučaj.
03 · Nekretnine sa sekundarnog tržišta, Marbella, 1.100.000 €
Po ceni od 1,1 milion nekretnina je na prvi pogled imala smisla. Dobra lokacija, otvoren pogled i cena koja je izgledala zanimljivo u poređenju sa sličnim ponudama. Zato smo je klijentu predstavili kao jednu od opcija.Šta se moglo videti na licu mesta: ispred nekretnine stajala je starija prizemna vila. Pogled sa terase je zato bio otvoren i ništa nije ukazivalo na to da je upravo pogled problem.
Šta smo proveriliŠta smo pronašli
- Ne ono što danas stoji ispred kuće
- Zajedno sa advokatom proverili smo susednu parcelu i šta bi na njoj moglo da se izgradi.
- Ono što tamo sutra može legalno da stoji
- Postojeća starija prizemna vila nije odgovarala onome što je na parceli bilo dozvoljeno. Na njenom mestu mogla je da se izgradi vila do tri sprata.
To bi suštinski promenilo otvoren pogled, koji je bio jedna od glavnih karakteristika koju je klijent plaćao pri kupovini ove nekretnine.Šta se promenilo: cena od 1,1 milion odjednom je izgledala drugačije. Klijent ne bi kupio samo trenutni stan i trenutni pogled. Kupio bi i rizik da se jedna od glavnih prednosti nekretnine suštinski promeni kada se nešto izgradi.Ishod: preporučili smo klijentu da ne kupi nekretninu. Ono što je u početku izgledalo kao veoma zanimljiva ponuda za 1,1 milion prestalo je da ima smisla po toj ceni kada je proverena susedna parcela.Informacija izvan same nekretnine može u potpunosti promeniti procenu opravdanosti njene cene.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Završena vila visokog standarda. Kuća je ostavljala utisak nekretnine kojoj nisu bili potrebni značajniji radovi, a klijent je bio spreman da nastavi sa kupovinom.
Šta smo proveriliŠta smo pronašli
- Stvarno stanje nekretnine u odnosu na dostupnu dokumentaciju
- Tokom pravne provere i tehničke procene uporedili smo ta dva aspekta. Ono što se nalazilo na parceli nije se u potpunosti podudaralo sa onim što je bilo potvrđeno dokumentacijom.
- Delovi i izmene na kući
- Za neke od njih bilo je potrebno proveriti pravni i administrativni status. Kod nekretnine ove vrednosti nismo savetovali klijentu da preuzme tu neizvesnost samo zato što je kuća bila završena i izgledala dobro.
Šta smo uradili: sa advokatom i tehničkim stručnjakom precizno smo utvrdili šta je potrebno dokazati ili ispraviti i zahteve prosledili prodavcu. Sledeći korak uslovili smo razjašnjenjem stvarnog i dokumentovanog stanja nekretnine pre zaključenja kupovine.Rezultat: klijent nije morao da bira između kupovine i odustajanja od kupovine naslepo. Dok nije bilo jasno šta tačno pravno preuzima, preporučili smo da ne nastavlja transakciju. Rizik je zato ostao na prodavcu, umesto da potpisivanjem pređe na klijenta.Kod visokog budžeta ne proveravamo manje zato što nekretnina deluje kvalitetno izgrađeno. Proveravamo više, jer greška više košta.
Ponekad je najvažnije znati kada ne treba kupiti
Proveravamo ono što se može proveriti. Kažemo Vam šta smo pronašli i šta to znači za kupovinu. Ako nešto suštinsko nije u redu, preporučujemo da ne nastavljate, čak i kada ste već odlučili da kupite.Ovo su naši prikazi stvarnih slučajeva. Ne objavljujemo imena klijenata, datume, adrese ni projekte, a izostavljeni su detalji koji bi mogli da identifikuju bilo koga. U svakom prikazu navodimo tip nekretnine, mesto, cenu i ono što je promenilo odluku, kako biste sami mogli da procenite obrazloženje.Oni takođe ne predstavljaju tvrdnju da uočimo sve. Tri od četiri problema pronašli su nezavisni advokat ili tehnički stručnjak obavljajući svoj posao, što je argument za njihovo angažovanje, a ne argument u našu korist. Mi smo se pobrinuli da provera bude obavljena pre nego što je novac promenio vlasnika, a zatim smo otvoreno rekli šta je nalaz značio za kupovinu.Ovo takođe nije stranica o tome da je Španija opasna. Nekretnina može biti potpuno dobra, a da ipak prestane da ima smisla kada saznate još jednu stvar. Slučaj 01 je najjasniji primer toga: sa stanom ništa nije bilo pogrešno.Nijedna od ove četiri kupovine nije zaključena, pa nam nijedna nije donela zaradu. To je iskren test modela naknade i razlog zašto ova stranica postoji, umesto pasusa o našim vrednostima.
Često postavljana pitanja
- Koliko često zaista nekome kažete da ne kupi?
- Ne objavljujemo stopu. Objavljujemo sama četiri slučaja, sa tipom nekretnine, mestom, cenom i onim što je promenilo odluku, a obrazloženje je deo koji vredi proceniti.
- Da li bih u prvom slučaju izgubio svoj depozit?
- U tom slučaju vraćen je depozit za rezervaciju, jer je ugovor o rezervaciji precizirao šta će se s njim dogoditi ako pravna provera otkrije nešto sporno. Upravo zato uslovi povraćaja treba da budu navedeni u ugovoru pre uplate depozita, a to je jedina uplata koja nije obuhvaćena sistemom garancija.
- Da li naplaćujete rad kada se kupovina obustavi?
- Ne. Ništa se ne duguje za pretragu, razgledanja, pregovore ni utrošeno vreme. Ako do kupovine ne dođe, nigde ne nastaje provizija, pa nemamo iz čega da budemo plaćeni.
- Da li je samo advokat mogao da pronađe sve ovo?
- Advokat je pronašao sastanak zajednice, a zajedno sa tehničkim stručnjakom i neslaganje u dokumentaciji vile. Provera parcele u slučaju 03 bila je pitanje koje je neko morao da se seti da postavi, a poređenje u slučaju 02 uopšte nije bilo pravno pitanje. Pravna provera i zastupanje kupca odgovaraju na različita pitanja, a drugo ne zamenjuje prvo.
