Najčešće greške pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Greške koje strane kupce u Španiji najviše koštaju sasvim su uobičajene. Oni planiraju samo traženu cenu i ništa više, iako su stvarni troškovi veći za 8 do 13 %. Očekuju da javni beležnik proveri nekretninu, ali on to ne radi. Takođe donose odluku poslednjeg dana putovanja radi razgledanja nekretnina, jer im je let kući u nedelju.
- PostupakPostupakPotpisivanje rezervacije pre čitanja uslova za povraćaj novca.What to do insteadNeka advokat pročita dokument pre nego što novac bude uplaćen.
- NovacNovacPlaniranje samo tražene cene i ništa više, uz zanemarivanje dodatnih 8 do 13 %.What to do insteadIzračunajte sve troškove pre kupovine.
- NekretninaNekretninaPreskakanje tehničkog pregleda jer ga niko ne traži.What to do insteadProverite parcelu i objekat, a ne samo cenu.
- OdlukaOdlukaRezervisanje poslednjeg dana putovanja jer je povratni let u nedelju.What to do insteadOdredite kriterijume pre leta, a ne tokom putovanja.
O čemu kupci brinu i šta zaista košta?
Gotovo svaki strani kupac dolazi sa istim kratkim spiskom strahova, a gotovo nijedan od njih nije ono što na kraju košta novca. Korisno je prvo raščistiti ovaj spisak, jer su strahovi glasni, a stvarne greške tihe.
Zbog čega kupci brinuŠta zaista košta
- Uzurpatori će useliti u stan dok sam u Češkoj
- Dešava se, ali je ovde ređe nego što bi se moglo zaključiti na osnovu izveštavanja čeških medija. Stvarni rizik u ovoj oblasti je manje dramatičan: pravilo koje niste pročitali. Zajednica može ograničiti ono što radite sa nekretninom, a ta odluka donosi se na sastanku kojem niste prisustvovali.
- Investitor uzme moj novac i nikada ne završi gradnju
- Svaka uplata koju izvršite pre završetka novogradnje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na Vaše ime, a Vaš advokat proverava tekst koji se odnosi na Vašu stambenu jedinicu pre nego što novac bude prebačen. Stvarna novčana greška je manja i mnogo češća: planiranje samo tražene cene, bez ičega dodatnog.
- Postoji skriveni pravni nedostatak koji niko ne može da pronađe
- Dobar nezavisni advokat ih pronalazi, a upravo je to posao za koji ga plaćate. Ono što nijedna standardna provera ne obuhvata, osim ako to neko posebno ne zatraži, jeste šta se zakonski može izgraditi na parceli ispred Vas. To nije nedostatak nekretnine. To je činjenica o susedstvu.
- Platiću previše za nekretninu
- Moguće je, a ako nekretninu zadržite dovoljno dugo, možete se oporaviti od toga. Skuplja varijanta je plaćanje poštene cene za pogrešnu nekretninu: pogrešnu mikrolokaciju, pogrešnu orijentaciju ili stan čiji tekući troškovi čine da bude skuplji od sličnog doma.
Koju od ovih dvanaest grešaka najčešće primećujete?Nećemo napraviti rang-listu, jer ih nismo prebrojali, a izmišljena rang-lista upravo je ono što treba izbegavati. Ono što možemo reći jeste gde se greške grupišu. Gotovo sve skupe greške dešavaju se na dva mesta: u nedelji kada se utvrđuje budžet i tokom poslednja dva dana putovanja radi razgledanja nekretnina. Advokat koji radi u Vašem interesu otklanja većinu grešaka u dokumentaciji.
Koje greške u postupku najčešće promaknu kupcima?
Španski javni beležnik prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne proverava da li je nekretnina dobra odluka. On ne proverava da li je prodavac platio naknadu za održavanje zajedničkih delova, da li se zgrada podudara sa svojim dokumentima ili da li je cena pravična. Pretpostavka da je drugačije prva je od četiri greške. Sve četiri potiču iz istog uzroka: postupak deluje poznato, ali to nije.
- UobičajenoOčekivanje da javni beležnik proveri nekretninuTa reč postoji u Vašem jeziku, ali tamo opisuje drugačiji posao. Španski javni beležnik potvrđuje identitete, čita ispravu naglas i beleži da ste je potpisali. On ne proverava da li je prodavac platio naknadu za održavanje zajedničkih delova, da li se zgrada podudara sa svojim dokumentima ili da li je cena pravična.What to do insteadNa sastanak kod javnog beležnika gledajte kao na dan kada prodaja postaje konačna, a ne kao na dan kada se ona proverava. Provera se obavlja nekoliko nedelja ranije i neko mora biti plaćen da je sprovede.
- OzbiljnoKorišćenje advokata prodavca ili investitoraOn je dostupan i praktičan. U mnogim zemljama granica između dve strane često nije jasna. Ovde advokat investitora obavlja stručan posao, ali samo za investitora.What to do insteadAngažujte sopstvenog nezavisnog advokata, koga plaćate Vi. Uobičajeno preporučujemo kancelariju Malaga Solicitors, ali slobodni ste da izaberete svog advokata. Ni u jednom slučaju ne primamo naknadu za preporuku.
- OzbiljnoPotpisivanje ugovora o rezervaciji bez čitanja uslova za povraćaj novcaUplata za rezervaciju je mala u poređenju sa celokupnom kupovinom. Deluje kao formalnost, a kupci je obično potpisuju pod vremenskim pritiskom. Ali to je jedina uplata u celokupnoj kupovini iza koje ne stoji nikakva garancija.What to do insteadNeka advokat pročita ugovor o rezervaciji pre nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga. Jedno je važno: tačno utvrdite koji nalazi dovode do povraćaja novca i tražite da to bude navedeno u pisanom obliku.
- UobičajenoPotpisivanje španskih dokumenata koje ne možete da pročitateSvi u prostoriji su ljubazni i žure, pa zahtev za prevod deluje kao nepotrebno usporavanje postupka.What to do insteadZatražite dokument unapred, na jeziku koji čitate, kao i sudskog tumača kod javnog beležnika, ako ga želite. Usporavanje potpisivanja je besplatno. Poništavanje potpisa nije.
Koliko ovoga mogu da izbegnem, a da nikome ništa ne platim?Više nego što većina ljudi očekuje. Pravilno čitanje ugovora o rezervaciji, pitanje za koga radi advokat sa druge strane stola i zahtev za dokumentom na jeziku koji čitate potpuno su besplatni. Ono što nije besplatno jeste nezavisna pravna provera, a to je jedino mesto na kojem nikada ne bismo predložili da štedite.
Koje novčane greške kupce najviše koštaju?
Dodajte približno 13 % na cenu novogradnje, a približno 9 % na cenu nekretnine sa sekundarnog tržišta. Zatim dodajte ono što nekretnina svake godine košta vlasnika. Potom proverite koliko će banka zaista pozajmiti, na osnovu sopstvene procene vrednosti. Tri od četiri navedene greške predstavljaju prostu aritmetiku, a četvrta se odnosi na banku. Na sve četiri možete odgovoriti pre nego što pogledate ijednu nekretninu.
- Planiranje samo tražene ceneKod novogradnje očekujte troškove od približno 13 % povrh cene. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta približno 9 %. Razlika se uglavnom odnosi na porez. Novogradnja podleže PDV-u od 10 % i, u Andaluziji, porezu AJD. Nekretnina sa sekundarnog tržišta podleže porezu na prenos od 7 %. Zatim dodajte advokata, javnog beležnika, upis u registar i nekoliko manjih stavki. Kod stana od 500.000 €, to nije beznačajna greška zaokruživanja. To je razlika između kupovine koja je izvodljiva i one o kojoj morate ponovo pregovarati.
- Planiranje kupovine i zaboravljanje troškova vlasništvaVlasništvo nad nekretninom donosi niz uplata koje nikada ne prestaju: lokalni porez na nekretnine, odvoz otpada, osiguranje, struju i vodu, poresku prijavu za nerezidente i naknadu za održavanje zajedničkih delova. Naknada za održavanje zajedničkih delova najviše varira, od približno 900 € do približno 6.000 € godišnje. Zato se dva stana po istoj ceni mogu razlikovati za hiljade evra godišnje. Uporedite ukupni trošak, a ne samo cenu.
- Ostavljanje prenosa valute za poslednju nedeljuZa stranog kupca najveći pojedinačni trošak često uopšte nije naknada. To je kurs pri velikom transferu. Drugi najveći rizik je vreme. Banka može tražiti da dokažete poreklo novca ili zadržati transfer radi interne provere. Obe situacije su uobičajene i za obe je potrebno nekoliko dana. Najgori trenutak da to otkrijete jeste na sastanku kod javnog beležnika.
- Pretpostavka da se španska hipoteka ponaša kao češkaAko prihod ostvarujete u valuti koja nije evro, realno planirajte finansiranje od približno polovine vrednosti koju sama banka pripiše nekretnini, a ne 70 ili 80 % iznosa koji ste se dogovorili da platite. Banka pozajmljuje novac na osnovu sopstvene procene vrednosti. Dakle, ako kupite nekretninu za 500.000 €, a banka je proceni na 470.000 €, kredit se obračunava na osnovu 470.000 €. Uredite finansiranje pre rezervacije, a ne nakon što izaberete nekretninu.
Na sve četiri greške možete odgovoriti pre nego što pogledate ijednu nekretninu. Zato su navedene ovako rano. Budžet koji već uključuje porez, godišnje troškove i stvarni odnos kredita i vrednosti jeste budžet sa kojim zaista možete da kupujete.
Izvori
Da li se ovi procenti menjaju ako kupujem preko kompanije?Mogu. To je pitanje za španskog poreskog savetnika pre nego što bilo šta potpišete, a ne za nas niti za veb-stranicu. Ono što možemo reći jeste sledeće: kupovina preko privrednog društva radi uštede na porezu jedna je od situacija u kojima češka pretpostavka ovde može da dovede do problema, a cena greške često postane vidljiva tek godinama kasnije.
Koje greške kupci prave u vezi sa samom nekretninom?
Španija ne zahteva tehnički pregled. Ne sprečava vas da kupite nekretninu pored prazne parcele. Takođe vam ne govori da li smete da izdajete stan. O sva tri pitanja morate sami da se raspitate.
- OzbiljnoPreskakanje tehničkog pregleda zato što ga niko ne zahtevaNe postoji zakonska obaveza niti uobičajeno očekivanje, pa ga većina kupaca preskače. Fotografije se snimaju u najboljem delu dana za nekretninu i ne pokazuju njenu starost. Skupi problemi nalaze se iza zida, ispod terase i unutar instalacija.What to do insteadNaručite nezavisan tehnički pregled za svaku nekretninu za koju ste ozbiljno zainteresovani.
- OzbiljnoProvera zgrade, ali ne i parcele ispred njeStandardna pravna provera govori vam o nekretnini koju kupujete. Ne govori vam šta se zakonski može izgraditi na zemljištu pored nje. Niska stara vila ispred vaše terase može stajati na parceli na kojoj je dozvoljena znatno viša gradnja.What to do insteadPre nego što uračunate pogled u cenu, raspitajte se šta urbanistički plan dozvoljava na parceli ispred vas.
- UobičajenoPretpostavka da je možete izdavati turistimaNije automatski. Zavisi od nekretnine, opštine, pravila stambene zajednice i važećeg sistema izdavanja dozvola. Stambena zajednica može odobriti, ograničiti, usloviti ili zabraniti turističko izdavanje odlukom donetom većinom od tri petine.What to do insteadProverite pravo na izdavanje pre rezervacije ako je izdavanje jedan od razloga zbog kojih kupujete.
Da li je kupovina nekretnine u izgradnji rizičnija od kupovine nekretnine sa sekundarnog tržišta?Reč je o drugačijoj vrsti rizika, a ne jednostavno o većem riziku. Kod kupovine nekretnine u izgradnji vaš novac je duže izložen riziku, a datum okončanja kupoprodaje može da se pomeri. Zato svaka uplata pre okončanja kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na vaše ime. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nekretninu dobijate odmah, ali preuzimate i njenu istoriju: njeno stanje, dokumentaciju i položaj u stambenoj zajednici koja već ima donete odluke i dugove. Greške u nastavku potiču iz obe situacije.
Koja je najskuplja pojedinačna greška na ovoj obali?
Raspored, a ne dokument. Izgleda ovako: rezervisano je pet dana, zakazano osam razgledanja nekretnina dnevno, povratni let je u nedelju, a rezervacija se potpisuje u subotu popodne. Putovanje se završava, a povratak kući bez ičega deluje kao neuspeh. Nijedan vodič na engleskom jeziku ne navodi ovu grešku. Prema našem iskustvu, ona je najskuplja od svih četrnaest.Ovde nema pravnog problema. Svi su pošteni i dokumentacija je uredna. Ipak, kupac je doneo odluku iz pogrešnog razloga. Rok koji proizlazi iz leta, školskog raspusta ili prodajnog kruga investitora nije razlog da je neka nekretnina prava za vas.Rešenje je jednostavno i funkcioniše. Pre putovanja odlučite šta bi neku nekretninu učinilo vrednom rezervacije. Zapišite to. I unapred sebi dozvolite da se vratite kući bez kupovine. Većina dana provedenih u razgledanju obuhvata manje od šest nekretnina, iz istog razloga: posle šeste prestajete da ih zaista primećujete. Ako vam putovanje donese izbor nekretnina umesto potpisa, bilo je uspešno.
Druga polovina ovog problema jeste pritisak zbog dostupnosti i zaslužuje sopstveni naziv. „Poslednja dobra jedinica“ razlog je da prodavac želi brzu odluku. Sama po sebi nije razlog da je vi donesete.
Koje su od ovih grešaka posebno češke?
Četiri greške, od kojih se nijedna ne pojavljuje ni u jednom vodiču na engleskom jeziku, jer ih kupac iz zemlje engleskog govornog područja ne pravi. Svaka od njih je navika koja dobro funkcioniše u Češkoj, ali ovde ne funkcioniše.| Šta se prenosi iz Češke | Zašto ovde ne funkcioniše | Šta uraditi umesto toga |
|---|---|---|
| Pouzdanost katastra nepokretnosti | U mnogim zemljama katastar nepokretnosti sa evidencijom vlasništva predstavlja gotovo konačan dokaz, pa ljudi na isti način tretiraju i špansku verziju. Nota simple je običan izvod iz španskog katastra nepokretnosti koji pokazuje ko je vlasnik nekretnine i šta je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji vaš advokat čita pre nego što bilo šta platite. Ali to nije konačan dokaz. To je presek stanja u određenom trenutku. Nekim teretima je potrebno vreme da se pojave u izvodu, a stvarna zgrada može da se razlikuje od onoga što je upisano. | Posmatrajte ga kao jednu od više informacija. Advokat ga čita zajedno sa potvrdom stambene zajednice, statusom dozvola, katastrom i samom zgradom. Provera otkriva razlike između bilo koja dva od tih elemenata. |
| Agent je uglavnom nepristrasan | U mnogim zemljama razlika između agenta kupca i agenta prodavca gotovo da ne postoji, pa stranom kupcu ne pada na pamet da pita. Na ovoj obali osobu koja vam pokazuje nekretninu obično plaća prodavac i ona svoj posao pravilno obavlja u interesu prodavca. | Postavite jedno pitanje svakome ko vam pokazuje nekretninu: ko vas plaća? Zatim odlučite kako ćete tumačiti njihov odgovor. To nije optužba, već činjenica koja vam je potrebna. |
| Budžetiranje u krunama | Budžet zasnovan na kursu koji ste jednom videli nije stvaran budžet. Kod kupovine vredne nekoliko stotina hiljada evra, malo pomeranje deviznog kursa vredi više od svih naknada na ovoj stranici zajedno. A kurs koji dobijete za veliki transfer nije kurs koji vidite u vestima. | Odredite budžet u evrima, pribavite stvarnu ponudu za iznos transfera koji ćete zaista izvršiti i pre davanja ponude saznajte kako promena kursa utiče na vaš gornji limit. |
| Moj advokat, moja banka i moj broker idu sa mnom | Vaš advokat iz matične zemlje ne može da sprovede španski postupak prenosa vlasništva nad nekretninom. Češka hipoteka ne može da se upiše na špansku nekretninu. Češko osiguravajuće društvo takođe obično neće osigurati zgradu. Ljudi to obično otkriju upravo u trenutku kada im je potrebno. | Pretpostavite da sa sobom ne donosite ništa osim novca i dokumentacije. Rano pripremite španske ekvivalente. Očekujte da će NIE biti prvi korak koji Vam je potreban, a ne nešto što možete ostaviti za kasnije. |
Svaki nalaz ovde je jeftin pre rezervacije, a skup nakon nje.
Gotovo ništa od ovoga nije retko. Trošak određuje trenutak kada se nešto otkrije. Ovo su stvarne kategorije nalaza, prikazane sa obe strane potpisivanja.| Pre rezervacije | Nakon potpisivanja | |
|---|---|---|
| Glasanje zajednice o turističkom izdavanju | Sačekate sastanak, pročitate rezultat i odlučite kada je sve pred Vama. Ako to uništi razlog zbog kog ste kupovali, ne kupujete. | Vlasnik ste stana koji ne može da služi svrsi zbog koje ste ga kupili. Odluka se ne primenjuje retroaktivno na ljude koji već legalno izdaju stan, što ne pomaže nekome ko još nije počeo. |
| Šta se može izgraditi na parceli ispred | Proverava se urbanistički status, a zatim se utvrđuje da li cena ima smisla s obzirom na rizik ili nema. | Saznaćete kada se podigne ograda. Pogled je činio veliki deo cene, a povratka na njega nema. |
| Dokumenta koja se ne podudaraju sa objektom | Zahtevi se upućuju prodavcu, a sledeći korak čeka dok se ne reše. Rizik ostaje na njihovoj strani. | Rizik je Vaš. Vi ste vlasnik neevidentirane dogradnje i osoba koja mora da je legalizuje. |
| Zajednica sa dugovima ili predstojećim nametom | Traži se potvrda, čitaju se poslednji zapisnici, a namet se ili uračunava u cenu kroz pregovore ili postaje razlog za odustajanje. | Ograničen period dugovanja prati nekretninu, a ne prodavca, i namet stiže sa Vašim imenom na njemu. |
| Stvarni ukupni trošak | Porez, naknade i godišnji troškovi održavanja uključeni su u budžet, tako da je gornja granica s kojom tražite nekretninu stvarna. | Razlika se oduzima od depozita, budžeta za opremanje ili rezerve koju ste nameravali da zadržite. |
| Sam depozit za rezervaciju | Uslovi povraćaja novca čitaju se najpre, tako da je depozit ili zaštićen upravo od ovih nalaza ili se ne uplaćuje. | To je 6.000 do 11.000 € izvan sistema garancija, a da li će novac biti vraćen zavisi od formulacije koju niko nije pročitao. |
Četiri puta smo klijentu rekli da ne kupi
Svaka od navedenih grešaka predstavlja jednu kategoriju. Četiri slučaja iza tih kategorija su stvarna i u potpunosti su opisana na svojim stranicama. U jednom slučaju, sastanak zajednice odlučio je ishod. U drugom, kod novogradnje, pritisak da se odluka donese brzo bio je jedino što je zaista bilo hitno. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, na parceli ispred moglo je legalno da se izgradi nešto visoko tri sprata. A kod vile, objekat i njegova dokumenta nisu se u potpunosti podudarali. Od nijednog od ova četiri razgovora nismo imali nikakvu korist.Nećemo ih ovde predstavljati u skraćenom obliku. Slučaj vredan čitanja vredi pročitati kako treba, a udaljen je samo jedan klik.
Greške od kojih Vas ne možemo spasiti
Možemo proveriti nekretninu, zajednicu, parcelu i dokumentaciju. Ne možemo Vam reći da li ćete i 2032. godine želeti da ovde dolazite avionom šest puta godišnje, a upravo je to pretpostavka iza većine drugih domova. Ako je iskren odgovor jedno putovanje godišnje u trajanju od dve nedelje, izdavanje je često bolji izbor i to ćemo Vam reći.Drugo ograničenje je budžet i to je ono što najmanje volimo da kažemo. Za samu nekretninu, ispod približno 250.000 €, izbor na Costa del Sol je veoma ograničen, a Costa Blanca često ima više smisla za isti novac. Od oko 300.000 € ovde postoje stvarne mogućnosti, ali i dalje sve zavisi od grada, udaljenosti od mora, stanja objekta i onoga što očekujete od pogleda. Radije ćemo nekoga uputiti na drugu obalu nego mu prodati najbolju nekretninu iz lošeg izbora nekretnina.A mi nismo advokati. Koordiniramo, vodimo raspored i govorimo Vam šta mislimo. Pravni pregled obavlja nezavisni advokat koga plaćate Vi i koji radi za Vas, a mi ne primamo nikakvu naknadu od advokata za to što Vas upućujemo bilo kome.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Često postavljana pitanja o greškama pri kupovini
- Da li je neku od ovih dvanaest grešaka nemoguće ispraviti?
- Dve su tome blizu. Odluka zajednice kojom Vam se onemogućava izdavanje nekretnine nije nešto što možete rešiti novcem, kao ni urbanistička dozvola za parcelu ispred Vas. Sve ostalo može se ispraviti uz određeni trošak. Taj trošak je obično novac, ponekad godina dana, a povremeno i nekretnina sa sekundarnog tržišta prodata u nepovoljnijem trenutku nego što biste sami izabrali.
- Da li iste greške važe i za 300.000 € i za tri miliona?
- Spisak je isti, ali se težina menja. Na donjem kraju raspona najviše bole greške u računanju, jer dodatni troškovi u odnosu na cenu zauzimaju veći deo onoga što imate. Na gornjem kraju najviše bole greške u dokumentima, jer su iznosi veći, a neusklađenost vile i njene dokumentacije skupa je za ispravku. Zato proveravamo više kada je budžet visok, a ne manje.
- Ako sam već rezervisao nekretninu, da li je prekasno da se ona proveri?
- Ne, i to je najčešći trenutak kada nam se ljudi obraćaju. Menja se Vaša pozicija, a ne odgovor: provera pronalazi iste stvari u oba slučaja. Ono što možete da uradite sa nalazima zavisi od toga šta ugovor o rezervaciji kaže o povraćaju novca. Pošaljite nam nekretninu i ugovor zajedno, pa ćemo Vam istovremeno reći i jedno i drugo.
- Da li su ove greške karakteristične za Costa del Sol?
- Greške u postupku i novcu su španske i primenjuju se bilo gde u zemlji. Tri imaju lokalni karakter: parcela ispred Vas važnija je na obali, gde je pogled deo cene, raspon naknada za održavanje zajedničkih delova širi je u turističkim naseljima nego u gradskoj zgradi, a greška u rasporedu tiče se svakoga ko kupuje na mestu do kog je morao da leti.
- Zašto bi agencija objavila spisak grešaka koje kupci prave?
- Zato što je spisak ujedno i argument. Svaka stavka na njemu odnosi se na nešto što bismo pronašli i o čemu bismo Vas obavestili. Kupac koji ga pročita, a zatim pažljivo sam sprovede kupovinu, i dalje će proći bolje od onoga koji ga nije pročitao. Plaća nas prodavac, iz provizije koja postoji bez obzira na to koji agent učestvuje. Zato nam stranica zbog koje Vas je teže ubediti da kupite ne donosi nikakav trošak.
