Lažni oglasi nekretnina u Španiji i kako ih prepoznati
Za 30 sekundi
Većina oglasa koji na Costa del Sol deluju lažno zapravo nije lažna. Agencije dele istu ponudu, pa jedan stan često oglašavaju desetinе kancelarija po različitim cenama. Nekretnina prodata u martu i dalje može biti na internetu u septembru. Pravi fantomski oglasi zaista postoje. Njihove cene su 20 do 40 % ispod tržišnih kako bi se prikupili Vaši lični podaci.
Zašto je oglas bio pogrešan, a niko Vas nije slagao
Najpre jednostavno objašnjenje, jer ono obuhvata većinu slučajeva. Agencije na Costa del Sol dele svoje oglase putem profesionalnih mreža. Zbog toga se isti stan istovremeno pojavljuje na desetinama veb-sajtova. Svaka kancelarija piše sopstveni opis, koristi sopstvene fotografije i ponekad određuje sopstvenu cenu. Niko ne vrši prevaru. Ipak, iskustvo i dalje deluje potpuno isto kao kod lažnog oglasa.Ovo je važno zato što je rešenje drugačije. Kod deljenog oglasa proverite da li je još dostupan. Kod fantomskog oglasa zastanite i nemojte nastavljati.
Vaše iskustvoŠta se zaista dogodilo
- Cena u oglasu nije bila stvarna cena
- Oglas je često jednostavno star. Ili je kancelarija preuzela cenu iz mreže i nikada je nije ažurirala. Cene na ovoj obali rastu i padaju tokom trajanja oglasa. Cena koju ste pronašli pokazuje samo poslednji dan kada je ta kancelarija ažurirala svoj dosije, ništa više.
- Rekli su mi da je upravo prodato i ponudili mi nešto drugo
- Ponekad je to trik: oglašava se jedna nekretnina da biste došli, a zatim Vam se ponudi nešto drugo. Češće je ipak reč o istini, a oglas jednostavno nikada nije uklonjen, jer uklanjanje prodate nekretnine sa trideset veb-sajtova nikome nije prioritet. Da biste ih razlikovali, pitajte kada je nekretnina rezervisana i da li je potpisana kod javnog beležnika, i pitajte to pre nego što uđete u avion.
- Isti stan bio je oglašen šest puta po četiri cene
- To je deljena mreža koja funkcioniše onako kako je osmišljena, a ne šest prodavaca koji se međusobno nadmeću. To takođe znači da najniža od četiri cene nije povoljna ponuda. To je jednostavno stari iznos jedne kancelarije za istu nekretninu. Prodavac neće prihvatiti tu cenu samo zato što ste je pronašli.
- Fotografije nisu nimalo ličile na nekretninu
- Obično to nije namerno. Širokougaoni objektivi, sunčan dan i obrada fotografija mogu učiniti da prostorija izgleda bolje nego što jeste, a fotografije mogu biti stare godinama. Posetili smo nekretninu koja je jednostavno bila mnogo starija nego što su fotografije sugerisale. To nije prevara. To je jednostavno ono što fotografija može da uradi. Zato video obilazak uživo može odgovoriti na pitanje na koje fotografije ne mogu.
Zašto se isti stan oglašava po tri različite cene?Zato što tri kancelarije oglašavaju nekretninu jednog prodavca iz zajedničke mreže, a svaka kancelarija je poslednji put ažurirala svoj dosije drugog dana. Postoji samo jedna stvarna tražena cena i određuje je prodavac. Različite cene Vam govore koja kancelarija obraća pažnju, a ne koja je jeftinija. Kupovina preko oglasa sa najnižom cenom ne znači da ćete platiti najnižu cenu.
Četiri vrste oglasa koji nisu ono što izgledaju
Nemar, prodajna tehnika i prava obmana mogu u rezultatu pretrage izgledati isto. Nisu isti kada postavite jedno pitanje. Svaka kolona u nastavku daje Vam to pitanje.
| Deljeni oglasZakonito i ovde uobičajeno | Zastareli oglasZakonito i ovde uobičajeno | Mamna cenaLegalno i prodajna tehnika | Fiktivni oglasNije legalno i retko je | |
|---|---|---|---|---|
| Kako izgleda | Jedna nekretnina na mnogim sajtovima, sa različitim cenama i fotografijama. | Još je na internetu, a prodat je ili rezervisan pre nekoliko nedelja. | Očigledno ispod nivoa područja, a nikada sasvim dostupno. | Ponovo korišćene fotografije, 20 do 40 % ispod tržišne cene, kontakt samo putem aplikacije. |
| Da li je neko lagao | Ne. Jedan prodavac, zajednički za kancelarije. | Ne. Kancelarija nema nikakvu korist od njegovog uklanjanja. | Nije laž, već tehnika. | Da. Napravljeno da prikupi Vaše podatke. |
| Pitanje koje razjašnjava stvar | Koja je od ovih cena tražena cena prodavca danas? | Da li je rezervisan, pod rezervacijom ili overen kod javnog beležnika? | Mogu li dobiti referentnu i trenutnu cenu napismeno? | Da li ćete se sastati sa mnom kod nekretnine, nakon što moj advokat prvo pregleda dokumentaciju? |
Nekretnina je prodata pre nekoliko meseci, a oglas je i dalje aktivan. Zašto?Zato što njegovo uklanjanje ne donosi ništa agenciji, a oglas i dalje privlači upite. Kada je jedna stambena jedinica oglašena na trideset veb-sajtova, većinu od tih trideset agencija koja je postavila oglas nikada nije ažurirala. Nemojte ništa pretpostavljati samo zato što je oglas i dalje na internetu. Uvek potvrdite dostupnost, umesto da je pretpostavite.
Crvene zastavice, redosledom kojim se pojavljuju
Jedna zastavica sama po sebi obično ne znači ništa. Dve zajedno razlog su da usporite i zatražite nešto napismeno.
- Vredi pitati o tomeCena znatno ispod nivoa područjaDvadeset procenata ili više ispod cene sličnih nekretnina, bez objašnjenja u oglasu. Prave povoljne prilike obično imaju razlog: prodaju ostavine, prinudnu prodaju, pravni problem ili već useljenog zakupca.What to do insteadPitajte zašto je cena tako niska. Ako niko ne može da objasni popust, to je samo po sebi znak za uzbunu.
- Vredi pitati o tomeKontakt samo putem aplikacije za porukeNema adrese agencije, fiksnog telefona ni naziva kompanije koji možete proveriti.What to do insteadPrava španska agencija ima fizičku kancelariju, registrovanu kompaniju i poreski broj. Ništa od toga nije tajna. Zatražite te podatke.
- Ovde staniteNema razgledanja pre uplateZahtev za uplatu, naknadu za rezervaciju ili depozit pre nego što je iko ušao u nekretninu.What to do insteadStanite. Ovo je najjasnija granica u čitavom postupku.
- UsporiteLažna hitnostJoš deset kupaca, cena raste u ponedeljak, još jedno razgledanje večeras. Ništa od toga ne može da se proveri.What to do insteadStvarna oskudica može se dokazati dokumentom. Zatražite da vidite taj dokument.
- Brzo se proveravaFotografije iz fotobanke ili fotografije bez ijednog detalja nekretnineEnterijeri iz drugih oglasa, isečen vodeni žig, kolekcija koja prikazuje bazen, ali nijednu prostoriju.What to do insteadIzvršite pretragu po slikama za dve od njih. Potrebno je samo minut.
- Vredi pitati o tomeNišta napismenoNema referentnog broja, osnove stana, adrese ni spremnosti da se cena pošalje imejlom.What to do insteadPravi oglas ima sve ove podatke negde zapisane, a agent prodavca može da Vam ih pošalje za pet minuta.
- Ovde staniteGotovina ili neobičan računRačun privatnog lica, kompanija u nepovezanoj zemlji ili zahtev za plaćanje u gotovini.What to do insteadNijedno od ova tri nije uobičajeno pri kupovini u Španiji. Prekinite.
Kako funkcioniše oglašavanje „cena od“ i kako izgleda poštena verzija
Najefikasnija obmanjujuća cena na ovoj obali nije lažna. To je stvarna cena za jedinicu koju gotovo niko ne želi: stan u prizemlju okrenut ka severu, najmanji raspored u kompleksu ili stan pored prostorije za odlaganje kanti. Taj stan se zaista prodaje po toj ceni, ali svaki drugi stan u kompleksu košta znatno više.Zato objavljujemo obe cifre. Najniža oglašena cena predstavlja početnu cenu za tu vrstu nekretnine. Stvaran izbor počinje s većim budžetom. Prema našem iskustvu, to je budžet pri kojem počinjete da dobijate ono zbog čega su ljudi zaista došli: pogled na more, kratku šetnju do plaže, sunce na terasi zimi i mirnu ulicu.
| Stanovi | Gradske kuće | Penthausi | Vile | |
|---|---|---|---|---|
| Najniža oglašena cena | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Gde izbor postaje stvaranPogled na more, nekoliko minuta do plaže, orijentacija i privatnost pomeraju cenu za šestocifrene iznose | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Da li je kompjuterski prikaz u oglasu za novogradnju obmanjujući?Ne sam po sebi, jer na neizgrađenom projektu nema ničeg stvarnog što bi se moglo fotografisati. Važno je da li oglas navodi da je slika prikaz, da li slike odgovaraju tačno onom stanu koji Vam se nudi, a ne samo pokaznom stanu, i šta je zaista uključeno u specifikaciju. Zatražite pisanim putem planove, spisak materijala i procenjeni datum okončanja kupoprodaje. Ako je na slici bazen koji nije u planovima, posmatrajte je kao crtež, a ne kao obećanje.
Provera od deset minuta koju možete sami da obavite
Za ovo nam niste potrebni. Obavite proveru za bilo koju nekretninu zbog koje nameravate da putujete.
- Obrnuto pretražite dve fotografijeAko se pojavljuju u starijim oglasima za drugu nekretninu, drugi grad ili biblioteku fotografija, dobili ste odgovor.
- Where
- Google Images ili alat za obrnutu pretragu.
- How long
- Kraće od jednog minuta.
- Pretražite adresu ili stambeni kompleks na portalimaUobičajeno je da postoji nekoliko verzija istog stana. Ako pronađete samo jednu verziju, na jednom sajtu, bez referentnog broja, pažljivije je pregledajte.
- Where
- Idealista i Fotocasa, ako ste kupac iz inostranstva.
- Proverite postojanje agencijeNaziv kompanije, poreski broj, fizička adresa kancelarije i recenzije na platformi koju agencija ne može da uređuje.
- Where
- Sajt same agencije i pretraga mape.
- Zatražite referentni broj i važeću cenu u pisanoj formiPravi prodavac može brzo da Vam dostavi oba podatka.
- Watch out
- Ako naiđete na ćutanje ili izbegavajući odgovor, to je koristan rezultat provere, a ne neuspešna provera.
- Pitajte u kojoj je faziDostupno, zakazano razgledanje nekretnine, u pregovorima, rezervisano ili overeno kod javnog beležnika (potpisano kod javnog beležnika). Ako zatražite da neko izabere jednu od ovih pet opcija, najbrže ćete saznati da li se nekretnina zaista prodaje.
- Nikad ne šaljite novac za razgledanjeBez naknade za rezervaciju, bez naknade za razgledanje nekretnine, bez depozita pre razgledanja nekretnine i bez uplate na privatni račun.
- Watch out
- Ovo je pravilo koje svih ostalih pet provera treba da zaštiti.
Šta da uradite s oglasom koji Vam se zaista dopada
Za kupca iz inostranstva, ovo obično počinje oglasom koji je podeljen u Facebook grupi ili pronađen na češkom sajtu za objedinjavanje oglasa. Često je star nekoliko nedelja, a ponekad prikazuje cenu u češkim krunama po kursu koji danas niko ne koristi. Sama nekretnina može biti potpuno stvarna, čak i ako oglas oko nje ništa ne dokazuje. Tri jednostavna koraka rešavaju nedoumicu.
- Pošaljite link, a ne opisURL sadrži referentni broj, naziv kancelarije i cenu koju ste videli. To omogućava proveru. Snimak ekrana gubi sva tri podatka.
- Recite šta želite da znateDa li je još dostupno? Koja je današnja cena? Da li je to isti stan kao u drugim sličnim oglasima? Ova tri pitanja obuhvataju gotovo svaku verziju problema.
- Pitajte pre bilo kakve rezervacijeLetovi, hoteli i slobodni dani na poslu najskuplji su deo pogrešnog oglasa. Provera pre rezervacije zahteva jedno popodne nečijeg vremena, a to ne mora biti Vaše popodne.
Ovo radimo čak i za nekretnine s kojima nemamo nikakvu povezanost, uključujući one koje oglašavaju druge agencije, a ni u jednom slučaju Vam to ništa ne košta. Ono što mi možemo da vidimo, a Vi ne možete, jeste trenutna dostupnost u profesionalnoj mreži, cena koju prodavac danas zaista navodi i to da li su četiri oglasa zapravo jedna nekretnina ili četiri odvojene.
Šta možete proveriti sami, a za šta je potrebna mreža agencija
Polovinu ove liste možete proveriti bolje od nas, jer Vi odlučujete šta želite. Za drugu polovinu potreban je pristup sistemu u koji Vi ne možete da se prijavite.| Samostalno na portalima | Na strani kupca | |
|---|---|---|
| Ukradene ili reciklirane fotografije | Obrnuta pretraga slike rešava to za minut. Za ovo vam niko nije potreban. | Ista provera, bez prednosti. |
| Da li je agencija stvarna | Naziv kompanije, adresa kancelarije, recenzije koje možete pročitati. Jednostavno iz Češke. | Kancelariju obično već poznajemo, što je brže, ali ne i bolje. |
| Da li je još dostupno danas | Oslanjate se na osobu koja se javi na telefon kancelarije koja je postavila oglas. | Ažurne informacije o dostupnosti iz profesionalne mreže koju agencije dele, uz direktan poziv kancelariji koja je objavila oglas. |
| Cena koju prodavac sada traži | Vidite cenu koju je svaka kancelarija poslednju unela, a koja može biti stara i nekoliko meseci. | Trenutna tražena cena i da li se menjala tokom perioda oglašavanja. |
| Četiri oglasa ili četiri nekretnine | Teško je utvrditi. Fotografije, površine i podaci razlikuju se među kancelarijama za istu jedinicu. | Otkrivanje duplikata među agencijama, što zbunjujući izbor nekretnina pretvara u stvarni izbor. |
| Koliko dugo je na prodaju | Nije vidljivo na portalima. | Vidljivo je i predstavlja jednu od korisnijih informacija koje treba znati pre nego što date ponudu. |
| Šta fotografije skrivaju | Oglas uopšte ne daje odgovor. | Neko se nalazi u nekretnini s fotoaparatom i odgovara na konkretno pitanje koje ste postavili. |
Ovo nije tekst o nepoštenim agentima
Većina agencija na ovoj obali je poštena, a opisano ponašanje uglavnom nije obmana. Reč je o zajedničkoj mreži oglasa, trideset kancelarija koje nemaju razloga da ažuriraju stare oglase i jednoj prodajnoj tehnici koja funkcioniše. Ako sve to smatrate prevarom, bićete previše sumnjičavi prema pogrešnim stvarima, a nemarni prema stvarnim rizicima.Ni mi ne možemo da vidimo sve. Možemo da potvrdimo dostupnost, trenutnu cenu, duplikate i koliko je dugo nekretnina na tržištu. Ne možemo Vam preko ekrana reći da li je zid vlažan, da li krov susedne kuće zaklanja pogled sa prostora oko bazena ili kako ulica zvuči u osam ujutru. Za to je potrebno da neko bude tamo lično, što je drugačija usluga, a takođe je besplatna.I portali su i dalje pravo mesto za pretragu. Pregledajte ih, sačuvajte ono što Vam se dopada i proverite pre nego što rezervišete let, a ne tek pre nego što pošaljete upit. Cena pogrešnog oglasa nikada nije slanje upita. To je putovanje.
Najčešća pitanja o oglasima za nekretnine u Španiji
- Oglas je nestao. Da li to znači da je nekretnina prodata?
- Ne nužno. Oglasi nestaju kada je nekretnina rezervisana, kada je prodavac povuče, kada prodavac pređe u drugu agenciju ili kada neko konačno ažurira podatke. Oglas se kasnije može ponovo pojaviti, po drugoj ceni i pod drugim referentnim brojem. Ako Vam se nekretnina dopala, pitajte šta se dogodilo umesto da pretpostavljate. Povučena nekretnina ponekad je i dalje na prodaju kupcu koji je razgleda lično.
- Prodavac traži depozit da bi sačuvao nekretninu pre nego što je razgledam. Da li je to uobičajeno?
- Rezervacioni depozit je uobičajen za nekretninu koju ste odlučili da kupite, nakon što Vaš advokat pročita ugovor o rezervaciji i nakon što depozit uplatite na račun naveden u tom ugovoru. Uplata za čuvanje nečega što niste videli i što niko nije proverio sasvim je druga stvar. Ako razgledanje nekretnine zavisi od prethodne uplate novca, odgovor je ne i nije Vam potrebno objašnjenje.
- Kako da proverim da li je španska agencija stvarna pre nego što stupim u kontakt s njom?
- Potražite naziv kompanije i poreski broj na njenom sajtu, adresu kancelarije koju možete pronaći na mapi i recenzije na platformi koju agencija ne kontroliše. Andaluzija ima i javni registar agencija za nekretnine, a ugledna kancelarija će Vam rado reći gde možete da ga pronađete. Ne tražite logo na sajtu. Tražite zvanične evidencije koje vodi neko drugi.
- Da li da prestanem da koristim španske portale?
- Ne. Tu se nalazi tržište, a pregledanje ovih sajtova je način na koji većina naših klijenata prvi put sazna šta želi. Posmatrajte ih kao izlog, a ne kao bazu podataka. Fotografije, planovi i lokacija obično su tačni. Cena i dostupnost su dva podatka koja prva zastarevaju.
- Neko je ponovo objavio oglas u češkoj grupi na Facebooku, sa cenom u češkim krunama. Da li je to bezbedno?
- Nekretnina je često stvarna. Oglas oko nje obično niko ne održava. Može biti star nedeljama ili mesecima, cena u češkim krunama koristi kurs koji više niko ne primenjuje, a referentni broj često nedostaje, pa se ništa ne može povezati sa prodavcem. Posmatrajte ga kao fotografiju nečega što je nekada postojalo. Pronađite originalni oglas na španskom i proverite podatke odatle.
