Prevare pri kupovini nekretnina u Španiji
Za 30 sekundi
Namerna prevara je retka na ovoj obali. Postoje četiri oblika: lažni prodavac koji prodaje nekretninu bez prava da je proda, za šta je prema jednom zakonu predviđena kazna zatvora od jedne do četiri godine, ukradeni depozit, lažni najam i prevara pri kupovini nekretnine u izgradnji, kod koje se naplate vrše u fazama bez bankarske garancije.
Šta se ovde smatra prevarom, a šta ne?
Većina onoga što na španskom oglasu deluje sumnjivo nije prevara. Reč je o zajedničkoj oglasnoj mreži, staroj ceni ili prodajnoj tehnici, a cela ta tema pripada posebnoj stranici. Ova stranica obuhvata samo slučajeve u kojima neko uzima Vaš potpis ili novac za nešto što nema pravo da Vam pruži: lažni prodavac, ukradeni depozit, lažni najam ili uplata za nekretninu u izgradnji bez garancije.Jedan član španskog krivičnog zakona obuhvata prva tri obrasca istovremeno. Član 251.1 zakonika Código Penal kažnjava svakoga ko lažno tvrdi da ima pravo da raspolaže nekretninom koja nije njegova, a zatim je proda, optereti ili izda drugom licu, čime mu nanosi štetu. Prodaja, opterećenje i izdavanje navedeni su zajedno u istoj rečenici zakona. Zato su lažni prodavac i lažni najam pravno isto krivično delo u dva različita oblika.
- Lažni prodavac
- Kako izgleda
- Potpisuje se lice koje nije upisani vlasnik, često na osnovu falsifikovanog ili isteklog punomoćja.
- Zakon koji se primenjuje
- Código Penal, čl. 251.1: 1 do 4 godine zatvora za prodaju nekretnine bez prava na prodaju.
- Kako se otkriva
- Vlasnik upisan u dokumentu nota simple, proveren u odnosu na lice koje potpisuje.
- Ukradeni depozit
- Kako izgleda
- Novac se traži pre nego što advokat pročita ugovor o rezervaciji, a uplaćuje se na račun koji se ne podudara sa prodavcem.
- Zakon koji se primenjuje
- Código Penal, čl. 251.2, uz isto krivično delo neovlašćenog raspolaganja.
- Kako se otkriva
- Naziv vlasnika računa, proveren u odnosu na prodavca ili agenciju navedenu u ugovoru.
- Lažni najam
- Kako izgleda
- Oglas za odmor ili dugoročni najam u kojem se traži uplata pre razgledanja nekretnine ili video-poziva.
- Zakon koji se primenjuje
- Isti član 251.1, deo koji se odnosi na izdavanje.
- Kako se otkriva
- Video-poziv uživo iz nekretnine, organizovan pre nego što uplatite novac.
- Prevara u izgradnji
- Kako izgleda
- Uplate investitoru u fazama, bez pojedinačne bankarske garancije.
- Zakon koji se primenjuje
- Zakon 38/1999, dodatna prva odredba, pooštrena Zakonom 20/2015.
- Kako se otkriva
- Sama garancija, proverena pre dospeća svake uplate.
Izgleda kao prevaraŠta to zaista znači
- Isti stan je oglašen šest puta po različitim cenama
- Ovo je problem dupliranog oglasa, a ne prevara. O tome postoji poseban vodič, sa proverama koje rešavaju problem za deset minuta.
- Nepokretnost koja je prodata pre nekoliko meseci i dalje se oglašava
- Ovo je stari oglas koji niko nije uklonio. Vodič za oglašavanje bavi se ovim problemom, a ne kriminalnim obrascima opisanim na ovoj stranici.
- Neko traži novac pre nego što ste videli nepokretnost ili dokumenta o vlasništvu
- Ovo je pravi kriminalni obrazac: novac ili potpis uzima neko ko nema pravo da primi ni jedno ni drugo.
Kako neko može da proda nepokretnost koju nema pravo da proda?
Problem je gotovo uvek u identitetu, a ne u samoj nepokretnosti: falsifikovan pasoš ili lična karta, punomoćje koje je opozvano, isteklo ili nikada nije zaista izdato, ili tvrdnja o naslednim pravima koja nikada nisu zaista razrešena. Ciljane nepokretnosti obično imaju zajedničke karakteristike: dugo su prazne, u vlasništvu su osobe koja živi u inostranstvu ili su nedavno nasleđene, a podaci u registru još nisu ažurirani. To su situacije u kojima niko ne prati dovoljno pažljivo šta se dešava da bi primetio stranca koji postupa u ime vlasnika.Zaštita je ista provera registra koju advokat već obavlja, ali iz sasvim drugih razloga. U dokumentu nota simple navodi se registrovani vlasnik. Punomoćje korišćeno za potpisivanje u ime druge osobe mora biti autentično, važeće i posebno izdato za ovu prodaju. Advokat to proverava u javnobeležničkom spisu iz kojeg je punomoćje poteklo, umesto da dokumentu samo veruje. Besplatna provera oglasa koju pruža Arevont potvrđuje ko zaista stoji iza oglasa, uključujući proveru imena registrovanog vlasnika, pre nego što pošaljete novac ili rezervišete let da biste ga videli.
- Stanite i proveriteIme prodavca ne podudara se sa imenom registrovanog vlasnika u dokumentu nota simpleNeko ko nema pravo da proda nepokretnost pokušava da potpiše ugovorWhat to do insteadZatražite nota simple i uporedite imena pre prenosa novca
- Prvo proveriteProdavac potpisuje preko punomoćja koje niste videliDokument može biti opozvan, istekao ili nikada nije zaista izdatWhat to do insteadProverite broj protokola kod javnog beležnika koji ga je izdao
- Prvo proveriteNepokretnost je nasleđena, a podaci u registru deluju zastareloRegistar možda ne pokazuje ko zaista danas može da proda nepokretnostWhat to do insteadZatražite rešenje o nasleđivanju zajedno sa izvodom iz registra
Da li bi javni beležnik automatski otkrio lažnog prodavca, bez prethodne provere mog advokata?Javni beležnik u trenutku potpisivanja ponovo proverava identitet i upis u registar. To je stvarna, nezavisna provera, ali se obavlja na samom kraju postupka, nakon što je depozit za rezervaciju obično već promenio vlasnika. Provera Vašeg advokata obavlja se nekoliko nedelja ranije. To znači da se lažni prodavac otkriva dok je još realno moguće odustati, a ne tek nakon što je novac već prenet.
Šta se dešava sa ukradenim depozitom i po čemu se razlikuje od pravog depozita?
Pravi depozit za rezervaciju predstavlja stvaran novac izložen stvarnom riziku, i to namerno: to je jedina uplata pri kupovini u Španiji koja je izvan čitavog sistema garancija uspostavljenog da zaštiti sve što sledi nakon nje. Upravo zato prevara cilja ovu uplatu. Obrazac je gotovo uvek isti: novac se traži pre nego što advokat pročita ugovor o rezervaciji, uplaćuje se na račun čiji se naziv ne podudara sa imenom prodavca ili agencije, a ponekad se opisuje kao povratan novac, „samo da se nepokretnost zadrži“, umesto kao stvarna obaveza koju rezervacija zaista predstavlja.Legitiman depozit za rezervaciju uplaćuje se na račun naveden u samom ugovoru o rezervaciji, nakon što Vaš advokat pročita uslove ugovora pod kojima se novac može vratiti. Služba Arevont za pravnu koordinaciju čita taj ugovor pre nego što novac napusti Vaš račun, bez naknade, zato što advokat zastupa Vas, a ne prodavca ili agenciju.
Gde se Vaš novac zaista nalazi
- RezervacijaUplaćeno pre bilo kakve garancije ili zaštite na računu klijentaJedina uplata pri kupovini u Španiji koja je u potpunosti izvan sistema garancija. Upravo zato prevara cilja ovu uplatu.
- Pravna proveraAdvokat čita ugovor o rezervacijiPotvrđuje naziv računa i uslove povraćaja novca pre bilo kakvog narednog prenosa sredstava.
- arras / kupoprodajni ugovorNa posebnom računu klijenta kod advokataIsplaćuje se tek po okončanju kupoprodaje, uz zaštitu koju rezervacija nikada nije imala.
- Okonč. kupoprodajePlaćeno javnom beležnikuOstatak iznosa prelazi iz ruku u ruke prilikom samog potpisivanja, a ne nekontrolisanim prenosom nekoliko dana ranije.
Ono što ljudi smatraju uobičajenim oprezomŠta zaista štiti depozit
- Plaćanje manjeg iznosa za rezervisanje nekretnine pre nego što ju je iko video samo je uobičajeni oprez
- Prava rezervacija plaća se tek nakon što Vaš advokat pročita ugovor, i to na račun naveden u samom ugovoru. Sve što je plaćeno pre toga ne štiti nikoga osim onoga ko je to zatražio.
- Usmeno obećanje da je depozit „povratan“ vredi koliko i da je zapisano
- Samo uslovi navedeni u ugovoru o rezervaciji odlučuju da li će novac biti vraćen. Usmeno obećanje nema dejstvo kada je prenos već izvršen.
- Naziv računa nije važan sve dok cena izgleda odgovarajuće
- Pravi depozit uplaćuje se na račun koji glasi na prodavca ili agenciju koja oglašava nekretninu. Drugačiji naziv računa, naročito lični ili strani, najjasniji je znak ovog obrasca.
Ako mi je depozit zaista ukraden, postoji li realan način da ga povratim?Postoje dva odvojena načina, ali nijedan nije brz. Vaša banka može pokušati da istog dana opozove SEPA transfer, a izgledi za uspeh naglo opadaju nakon prvih 24 do 48 sati, zato je brzina važnija od svega drugog što preduzmete. Odvojeno od toga, krivična prijava (denuncia) za prevaru prema članu 251 takođe otvara mogućnost da se novac povrati u okviru istog krivičnog postupka. To je postupak za koji je potreban advokat, a ne jednostavan obrazac, i vredi ga odmah pokrenuti umesto čekanja da se novac sam pojavi.
Može li neko da naplaćuje zakup za nekretninu čiji nije vlasnik?
Da, a špansko pravo to izričito navodi: član 251.1 obuhvata izdavanje nekretnine pod lažno navedenim pravom raspolaganja njome, u istoj rečenici sa prodajom i naplatom. Ovaj obrazac obično cilja ljude kojima je potreban smeštaj, a ne kupce: oglas za odmor ili dugoročni zakup, ponekad sa fotografijama preuzetim iz stvarnog oglasa, uz zahtev da se novac uplati na lični račun pre bilo kakvog razgledanja nekretnine i pre nego što „stanodavac“ pristane na video-poziv iz stvarne nekretnine.Strani kupac se sa ovim rizikom uglavnom susreće tokom putovanja radi razgledanja nekretnina, kada je primamljivo brzo rezervisati smeštaj tamo gde cena izgleda najpovoljnije. Metode koje oglas za zakup čine uverljivim, uključujući ukradene fotografije i ponovo korišćene opise, iste su kao one koje su već objašnjene za oglase za prodaju u vodiču za oglašavanje na sajtu. Razlika je u tome što je ovde ugrožen novac za boravak, a ne za nekretninu.
- Stanite i proverite„Stanodavac“ odbija video-poziv uživo iz nekretninePravi stanodavac nema šta da krije i nema razloga da odbije pozivWhat to do insteadZatražite poziv u realnom vremenu, a ne snimljeni obilazak
- Stanite i proveriteTraži da platite bankarskim transferom, izvan platforme za rezervacijeAko zaobiđete platformu, gubite evidenciju plaćanja i zaštitu kupca koju ona pružaWhat to do insteadPlatite preko sopstvenog sistema platforme, a ne direktno vlasniku
- Prvo proveriteIsta adresa je drugde oglašena pod drugim nazivomOglas je možda duplikat ili skup ukradenih fotografijaWhat to do insteadPretražite naziv ulice ili kompleksa među drugim oglasima
Da li je investitor mogao jednostavno da nestane sa uplaćenim ratama pre nego što je postojala garancija iz perioda krize?
Ovo je nekada bila najštetnija vrsta prevare sa nekretninama u Španiji. Vredi je razumeti kao istorijsku pojavu, jer zakon kojim je ova pravna praznina zatvorena upravo štiti kupca danas. Zahtev za garanciju za plaćanja za novogradnju u ratama postoji još od zakona Ley 57/1968. Međutim, sprovođenje pre finansijske krize 2008. bilo je neujednačeno. Investitori su redovno naplaćivali ratu za ratom prema fazama izgradnje, bez stvarne garancije izdate na ime samog kupca. Kada bi projekat propao, kupci bi otkrili da garancija za koju su mislili da je imaju ili nije postojala ili je pokrivala grupnu polisu u kojoj nisu bili lično navedeni.Ley 20/2015 pooštrio je isto pravilo, koje se sada nalazi u okviru dodatne odredbe Ley 38/1999. Njime je zatvorena upravo ona pravna praznina koja je omogućila staru prevaru. Svaka uplata izvršena pre okončanja kupoprodaje sada mora biti pokrivena garancijom izdatom na ime samog kupca i uručena prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne obećana naknadno. Sam mehanizam, ono što dokument mora da sadrži i šta se danas dešava ako investitor ipak ne ispuni obaveze, zasebna je tema obrađena u celosti na posebnoj stranici.
Pre zakona Ley 20/2015Od zakona Ley 20/2015
- Garancija je postojala na papiru, ponekad kao grupna polisa koja je pokrivala ceo kompleks, a ne pojedinačnog kupca po imenu.
- Garancija mora biti izdata pojedinačno, na ime samog kupca, za konkretne uplate kupca i uručena prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
- Sprovođenje je bilo neujednačeno. Kupac je često tek nakon propasti projekta otkrivao da garancija ne vredi ništa.
- Sam dokument može se proveriti pre dospeća svake uplate. Upravo tada treba da ga zatražite, a ne nakon potpisivanja.
- Da li garancija uopšte postoji?Who decidesDirektno pitate investitoraWhat it grantsPrelazi na sledeću proveruIf noNe plaćajte. Bez dokumenta nema zaštite, ma šta Vam usmeno govorili.
- Da li je izdata konkretno na Vaše ime?What it grantsPotvrđuje da pripada Vama, a ne da je grupna polisaIf noGarancija u kojoj je naveden kompleks, a ne Vi, ne pruža Vam ličnu zaštitu.
- Da li pokriva ceo iznos, uključujući porez?What it grantsPotvrđuje da je cela uplata pokrivenaIf noDelimična garancija ostavlja upravo prazninu koju ova prevara koristi.
- Da li ju je izdala banka ili osiguravač?What it grantsPotvrđuje da iza nje stoji stvarni garant, koga možete pozvati na odgovornostIf noSve drugo nije garancija koju zakon zahteva.
Oblik ove prevare koji se i danas dešava manji je i teže uočljiv od situacije u kojoj investitor jednostavno nestane. Može izgledati kao plan plaćanja koji napreduje brže nego što se izdaje garancija ili kao dokument garancije koji postoji, ali nikada nije izdat za vaše konkretne uplate. Zatražite da ga vidite pre dospeća uplate, a ne nakon toga.
Da li kupovina od velikog, poznatog investitora uklanja ovaj rizik?Smanjuje rizik. Veliki investitor sa javnim ugledom i drugim aktivnim projektima ima mnogo više da izgubi ako ne isporuči ono što je obećao nego mali ili tek osnovani investitor. Ali to ne zamenjuje samu proveru. Zakon zahteva istu ličnu garanciju bez obzira na veličinu investitora. Dokument štiti vas, a ne samo ugled investitora.
Šta možete proveriti sami, a gde je zaista potrebna pomoć nekoga ovde
Svaka provera u nastavku je stvarna i možete je obaviti. Kolona sa desne strane nije jedini način da se provera obavi. Ona pokazuje šta se menja kada se provera obavlja ovde na obali, umesto sa ekrana koji se nalazi daleko.| Sami iz Češke | Uz lokalnu proveru | |
|---|---|---|
| Da li prodavac poseduje nekretninu | Možete zatražiti dokument nota simple i pročitati ime vlasnika. Ali samostalno prevođenje i razumevanje španskog dokumenta iz registra jeste mesto na kom većina ljudi zastane. | Besplatna Arevontova provera oglasa poredi registrovanog vlasnika sa osobom ili agencijom sa kojom poslujete, pre nego što novac promeni vlasnika. |
| Da li je račun za depozit za rezervaciju stvaran | Možete zatražiti ime vlasnika računa i uporediti ga sa imenom prodavca ili same agencije u pisanoj formi. | Arevontova pravna koordinacija proverava uslove ugovora o rezervaciji pre nego što novac napusti vaš račun, bez naknade. |
| Da li je oglas za iznajmljivanje stvaran | Pretraga fotografija po obrnutom principu, ista provera od deset minuta koja otkriva zastareo ili dupliciran oglas za prodaju. | Video poziv uživo iz nekretnine, organizovan u vaše ime kada još ne možete da otputujete i sami to uradite. |
| Da li garancija investitora pokriva vašu uplatu | Možete zatražiti da vidite dokument i proveriti da li je u njemu navedeno upravo vaše ime i konkretan iznos, pre nego što platite. | Potvrđeno u okviru pravne koordinacije pre dospeća svake uplate po fazama, a ne nakon toga. |
Koliko je ovo zaista retko?
Ne postoji objavljena statistika koja konkretno meri namernu prevaru sa nekretninama usmerenu protiv stranih kupaca na Costa del Sol. Izmišljanje takve statistike bilo bi gore nego iskreno priznati da ne postoji. Ono što možemo iskreno reći jeste sledeće: većina onoga što pri kupovini ovde deluje alarmantno, zajednički oglasi, stare cene i prodajne tehnike, uopšte nije prevara. Ako se sve to tretira kao prevara, kupac će brinuti o pogrešnim stvarima, a biti neoprezan prema stvarnim rizicima.Četiri prethodno opisana obrasca predstavljaju stvarna krivična dela, a iza svakog od njih stoji konkretan član Código Penal. Provere koje ih otkrivaju, čitanje registra, čitanje ugovora pre plaćanja, pozivanje "stanodavca" putem video poziva i pregled garancije pre dospeća uplate, iste su provere koje bi pažljiv kupac ionako trebalo da obavi, iz uobičajenih razloga, pri svakoj kupovini. Ovo su opšte informacije o tome kako špansko pravo tretira ove obrasce. One nisu pravni savet za bilo koju konkretnu transakciju i nijedna od njih ne obavlja opisane provere. To u vaše ime radi nezavisni advokat. Vodič na ovoj stranici o tome šta advokat proverava detaljno objašnjava ovaj postupak.Arevont ne prima naknadu za preporuku od advokata sa kojima sarađuje i kupcu ništa ne naplaćuje za gore opisane provere. To ne čini nijednu kupovinu potpuno bezrizičnom. To znači da su provere koje otkrivaju ova četiri obrasca dostupne pre nego što se na bilo šta obavežete.
Često postavljana pitanja o prevarama pri kupovini
- Kako se ukradeni oglas pretvara u prevaru, a ne ostaje samo loš oglas?
- Sam oglas, čak i sa kopiranim fotografijama, nije krivično delo. Krivično delo nastaje onog trenutka kada neko koristi taj lažni oglas da prikupi novac ili potpis za nekretninu ili najam na koji nema pravo da vam ga ponudi. Ukradeni oglas za koji nikada niste ništa platili samo je loš oglas. Isti oglas postaje prevara kada pošaljete depozit na nepovezan račun.
- Da li kupovina preko agencije kao što je Arevont znači da se ovo meni ne može dogoditi?
- Ne, i niko ovde ne tvrdi tako nešto. Besplatne Arevontove provere potvrđuju registrovanog vlasnika, čitaju ugovor o rezervaciji pre nego što platite i, kada to zatražite, proveravaju oglas za iznajmljivanje putem video poziva uživo, sve pre nego što novac promeni vlasnika. One uklanjaju konkretne nedostatke u informacijama sa kojima se kupac u Češkoj suočava dok gleda u ekran. One ne čine prevaru nemogućom bilo gde u svetu.
- Koji je najvažniji znak da je nešto jedan od ova četiri obrasca, a ne samo uobičajen loš oglas?
- Zahtev za novac ili potpis pre nego što je moguća provera, bilo da to znači razgledanje nekretnine, čitanje ugovora od strane advokata ili video poziv iz nekretnine. Svaki od prethodnih obrazaca ima ovu zajedničku karakteristiku. Legitimni prodavac, agencija ili investitor nemaju razlog da odbiju redosled prvo provera, zatim plaćanje, jer provera i njima potvrđuje da je transakcija stvarna.
- Mogu li da povratim ukradeni depozit putem španskih sudova, a ne samo preko svoje banke?
- Podnošenje krivične prijave za prevaru na osnovu člana 251. otvara mogućnost da povratite novac u okviru istog krivičnog postupka. Vaš advokat to može pokrenuti uporedo sa zasebnom građanskom tužbom ili umesto nje. Povrat novca nikada nije zagarantovan, naročito kada je novac već napustio Španiju. Upravo zato postoje navedene provere: da spreče gubitak od samog početka, a ne da ga naknadno popravljaju.
- Pronašao sam mnogo jeftiniju verziju oglasa koji mi se dopada, ponovo objavljenu na nekom neformalnom mestu, na primer u Facebook grupi. Da li treba da pretpostavim da je reč o jednoj od tih prevara?
- Ne automatski. Najčešće je to upravo obrazac starog, pogrešno cenjenog ili dupliranog oglasa koji objašnjava vodič sajta za oglašavanje, a ne prevara. Krivična prevara postoji tek kada neko traži da platite ili potpišete nešto pre nego što Vi ili Vaš advokat možete da proverite ko su oni zaista. Posmatrajte ponovljeni oglas kao trag koji vredi proveriti, a ne kao samostalan dokaz bilo kog od tih obrazaca.
