Da li se u Španiji zaista može pregovarati o ceni nekretnine?

Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta uglavnom da, mada visina popusta mnogo više zavisi od motivacije prodavca nego od načina na koji se ponuda podnosi. Kod novogradnje se retko pregovara o samoj ceni. Svako ko na ovo pitanje odgovori procentom, nagađa.

Ima li prostora za pregovore sa investitorom?

Ima, ali obično ne kada je reč o ceni. Investitori utvrđuju fiksni cenovnik, a kvalitetan projekat sa listom čekanja nema razloga da je menja. Ono što se može menjati jesu kalendar plaćanja, opremanje i specifikacija, a ponekad i dodatne usluge. Do sniženja cene uglavnom dolazi kod poslednjih jedinica u završenom projektu.

O čemu se može dogovoriti osim o ceni?

O kalendaru plaćanja, rokovima, rezervaciji i njenim uslovima, opremanju i izmenama, kao i o primopredaji. Kod novogradnje to obično vredi više od razgovora o ceni, a spisak mogućih prilagođavanja vredi zatražiti pre rezervacije, a ne nakon nje.

Koliko me koštaju pregovori?

Ništa. Nama ne plaćate ništa ni u jednom trenutku kupovine. Naša naknada je deo provizije koju strana prodavca svakako plaća, a nekretnina Vas košta isto i ako odete direktno.

Koliki je depozit za rezervaciju i da li se vraća?

Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina oko 1 % cene. Da li će novac biti vraćen zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. To je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, pa bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno da navede uslove za njen povraćaj. Zato ga advokat čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.

Da li ćete pregovarati o nekretnini koju sam pronašao?

Da. Pošaljite nam link sa portala Idealista, veb-sajta druge agencije ili direktno od investitora. Proverićemo da li je zaista još dostupna i po kojoj ceni, reći Vam šta bismo pitali stranu prodavca i, ako to ima smisla, voditi pregovore i sprovesti Vas sve do ključeva.

Services

Pregovaranje o ceni nekretnine na Costa del Sol

Pregovaranje ovde nije trik i niko Vam ne može obećati popust: cenu određuje prodavac ili investitor, a ne agencija. Na ishod utiče to da li znate po kojoj se ceni takva nekretnina zaista prodaje u tom mestu, šta je prodavac već odbio i šta još, osim cene, zaista može da se promeni. Na ovoj obali to su često dinamika plaćanja, rokovi, nameštaj i uslovi rezervacije. Mi razgovaramo sa investitorom ili agentom prodavca sa Vaše strane stola, a kada je iskren odgovor da ponudu ne vredi ni podnositi, upravo to ćemo Vam i reći.

Ko je sa druge strane

Investitor, prodavac i agent prodavca žele da se posao zaključi. To je njihova uloga i u tome nema ničeg pogrešnog. Ipak, važno je da to bude jasno, jer upravo zato kupcu koristi da ima nekoga čija je uloga suprotna.Naša uloga je da saznamo uslove, dopunimo ono što ponuda izostavlja, uporedimo alternative i kažemo Vam da li ova konkretna kupovina zaista ima smisla.

Investitor i njegov prodajni timOni poseduju cenovnik i odlučuju koje jedinice će biti puštene u prodaju i kada. Na uspešnom projektu sa listom čekanja nemaju razloga da snize cenu i to neće učiniti.
Agent prodavcaZastupa prodavca, a ne Vas. Organizuje razgledanje nekretnine, odgovara na Vaša pitanja i zastupa interese prodavca. Njegov posao je da tu konkretnu nekretninu proda pod najboljim uslovima za prodavca.
ProdavacKod nekretnine sa sekundarnog tržišta to je ubedljivo najvažnija promenljiva. Koliko prostora za pregovore postoji mnogo više zavisi od toga zašto prodavac prodaje i koliko dugo pokušava da proda nego od bilo čega što je izrečeno za pregovaračkim stolom.
MiNemamo sopstveni portfelj koji treba prodati, a u retkom slučaju kada je oglas naš, to Vam kažemo pre nego što ga pogledate. Agencije na ovoj obali dele oglase, tako da je cena ista bez obzira na to preko koga dolazite, što znači da je jedina stvarna promenljiva osoba koja zastupa Vaše interese.

Zar agent prodavca ne bi trebalo da pomogne i meni?Pomoći će Vam i može biti potpuno iskren prema Vama. Ipak, njega angažuje i plaća prodavac kako bi tu nekretninu prodao pod najboljim uslovima za prodavca. To je njegov posao i ukazivanje na tu činjenicu nije kritika na njegov račun.

Da li imate sopstvene nekretnine koje morate da prodate?Ne. Nemamo sopstvene zalihe. To je ovde važnije nego što možda zvuči, jer agencija koja ima sopstveni inventar ima razlog da Vas usmerava ka njemu, a mi takav inventar nemamo.

Odakle potiču brojke

Živeti ovde tokom cele godine nije samo stavka na veb-sajtu. To znači svakodnevni kontakt sa agentima, investitorima i poslovima koji su u toku. Tako znamo po kojoj se ceni određena vrsta nekretnine u konkretnom mestu zaista prodaje i gde još ima smisla razgovarati o ceni.Oglašena cena i cena koju naši klijenti na kraju zaista plate obično se razlikuju. Većina korisnih informacija o toj razlici ne nalazi se u oglasu, niti na bilo kom portalu.

Šta Vam pokazuje portalŠta mi saznajemo

Tražena cena: Oglašena cena, ono što prodavac očekuje i cena po kojoj zaista ima smisla započeti razgovor tri su različita iznosa. Od prodavca saznajemo o kojem se od njih danas radi.
Da je nekretnina oglašena: Da li je zaista još dostupna, po toj ceni, i šta se promenilo od objavljivanja oglasa. Pregovaranje o jedinici koja je već rezervisana traći i Vašu i našu nedelju.
Ništa o već podnetim ponudama: U slučajevima kada je to relevantno, saznajemo koje je ponude prodavac već odbio. Jedan odbijeni iznos govori Vam više o prostoru za dogovor nego bilo koja tehnika.
Ništa o tome zašto nije prodata: Od prodavca saznajemo zašto je nekretnina još na tržištu. Ponekad je odgovor cena. Ponekad je to nešto što biste želeli da znate pre nego što uopšte date ponudu.
Da je jedinica prodata: Nije svaki investitor otvoren u vezi sa onim što je zaista prodato. Jedinice se puštaju u prodaju u grupama, najbolje se često zadržavaju, a jedinica označena kao prodata kasnije može ponovo da se pojavi. Reći ćemo Vam kada dom koji Vam se dopada deluje zadržano, a ne prodato, i pratićemo projekte koji su Vam važni kako biste čuli kada se neka jedinica pusti u prodaju.
Cena po kvadratnom metru, ako imate sreće: Izračunavamo medijalnu traženu cenu po kvadratnom metru iz sopstvenog kataloga, a ne iz nacionalne statistike. Medijana znači da je polovina ponuda u tom mestu jeftinija, a polovina skuplja. To nije najniža cena po kojoj tamo možete da kupite nekretninu i nije procena vrednosti jedne konkretne nekretnine.

Sada dolazimo do ograničenja svega ovoga, jer je važnije od svega ostalog. Prodajne cene u Španiji nisu javne. Ne postoji registar u kojem Vi ili mi možemo da proverimo po kojoj je ceni zaista prodat stan u prizemlju. Sve navedeno zasniva se na svakodnevnom prisustvu na tržištu, a ne na proverеним podacima, i svako ko Vam kao opšte pravilo navodi fiksni procenat ispod tražene cene zapravo Vam iznosi samo svoj utisak.Ni u šta od toga ne morate slepo da verujete. Tamo gde postoje uporedive nekretnine, pronaći ćemo ih, reći Vam koju cenu svaka traži i po čemu je zaista uporediva, a ne samo blizu, a zatim ćemo reći od koje cene smatramo da bi Vaša ponuda trebalo da počne i zašto. Ponekad ne postoji ništa pošteno sa čim bi se nekretnina mogla uporediti. U takvim slučajevima reći ćemo Vam to, umesto da pravimo poređenje sa nekretninama koje nisu slične.

Kvartalni pregled tržišta

Kako znate po kojoj se ceni nekretnina zaista prodaje?Na osnovu svakodnevnog kontakta sa agentima, investitorima i transakcijama koje su u toku na ovoj obali. Zato vam ni nećemo dati broj napismeno, kao da je izmeren: Španija nema javni registar prodajnih cena, pa niko na ovoj obali nema proverenu cifru, šta god vam tvrdili.

Kod novogradnje, cena je poslednja stvar koja se menja

Investitor ima cenovnik, a projekat sa listom čekanja nema razloga da odobrava popust. To ne znači da nema šta da se traži. To znači da ono što vredi tražiti nije cena i da se gotovo sve mora zatražiti pre rezervacije, jer je odgovor posle nje najčešće odričan.

Plan plaćanjaKoliko se plaća i kada. Prebacivanje dela iznosa između rata tokom izgradnje i iznosa po okončanju kupoprodaje često vredi kupcu više nego malo sniženje cene, a to je ono sa čim investitor najlakše može da se složi.
Unapređenje specifikacijeKuhinja, kupatila, podne obloge, klimatizacija, podno grejanje, tuš kabine. Ako se to uradi preko investitora dok se stan još gradi, košta delić onoga što bi isti radovi koštali kasnije, a na nekim projektima nudi se u paketu, umesto stavku po stavku.
Parking i ostavaNa mnogim projektima oni se zasebno naplaćuju i naknadno navode kao dodatni troškovi. Da li su uključeni i koliko mesta postoji predstavlja stvaran novac u transakciji, a to se redovno ostavlja za trenutak kada je prekasno pitati.
Paket nameštajaNeki investitori rade sa paketom opremanja za projekat. Vredi utvrditi da li takav paket postoji, šta se u njemu zapravo nalazi i da li može da bude uključen u transakciju pre rezervacije, a to je još važnije ako nameravate da izdajete nekretninu.
Izmene dok je još na papiruPomeranje zida, promena mesta utičnica, zamena kade tušem. Moguće rano, a kasnije nemoguće. Spisak onoga što će ovaj konkretni investitor uraditi i neće uraditi predstavlja dokument i možete ga zatražiti.
Period zajedničke naknadeKo snosi naknadu zajednici između vašeg okončanja kupoprodaje i trenutka kada je izgradnja završena i pravilno funkcioniše. Mali mesečni iznos, ali stvaran kroz nekoliko godina, i opravdano pitanje dok je ugovor još otvoren.

Ništa od ovoga nije obećanje i nećemo se pretvarati da vam investitor išta od toga duguje. Ovo je spisak stavki koje sa njim prolazimo u vaše ime i razlog zbog kog tražimo spisak prilagođavanja pre rezervacije, a ne posle nje.

Kada vam kažemo da uopšte ne date ponudu

Nismo ovde da svaku kupovinu dovedemo do javnog beležnika. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da uopšte ne kupujete. Ako je, po našem mišljenju, nekretnina precenjena, ima ozbiljan nedostatak ili njena cena nije u skladu sa tržištem, to ćemo vam reći, kao i da li vidimo prostor za pregovore ili smatramo da ponudu uopšte ne vredi dati.

CenaNa tržištu postoji bolja alternativa. Nekretnina može biti sasvim dobra, ali cena ove nekretnine, u poređenju sa onim što se za isti budžet može kupiti drugde, nije opravdana.
LokacijaOno što ne možete videti u oglasu menja značenje kupovine. Nije pitanje šta se danas nalazi pored nekretnine. Često jeste šta je dozvoljeno da se tamo nalazi sutra.
ProverePravni ili tehnički nalaz menja preporuku. U tom trenutku razgovor više uopšte nije o ceni, a insistiranje na boljoj ceni bilo bi pogrešan savet.

Jedan od naših slučajeva odnosio se na nekretninu sa sekundarnog tržišta u Marbelji, po ceni od 1.100.000 €, gde je veliki deo onoga što je klijent plaćao bio otvoren pogled. Ispostavilo se da je parcela ispred nekretnine građevinska i da bi ono što bi tamo zakonski moglo da se izgradi značajno promenilo taj pogled. Cena je odjednom izgledala drugačije: klijent ne bi kupovao samo stan i pogled, već i rizik da izgubi jednu od te dve stvari za koje je plaćao premiju. Preporučili smo da ga ne kupi.Ponekad je najbolji ishod transakcija do koje ne dođe. Pravi odgovor nije uvek potvrdan.

Da li zaista odvraćate klijente od kupovine?Da, i to smo radili u transakcijama za koje bismo bili plaćeni. Postoji stranica sa tim slučajevima, a objavljujemo ih zato što principi ne ubeđuju nikoga ko troši nekoliko stotina hiljada evra. Ubeđuju konkretni primeri.

Da li visina vaše naknade određuje šta preporučujete?

Naša naknada nije ista za svaku nekretninu. Zavisi od ponude i uslova dogovorenih sa investitorom ili agencijom prodavca, a ako pitate kolika je za konkretnu nekretninu, reći ćemo vam.Zato je sasvim opravdano pitati da li njena visina može da utiče na to koju nekretninu preporučujemo. Ne utiče, a za to postoje razlozi zbog kojih ne morate da nam verujete na reč.

Bolja nekretnina vredi više od veće naknadeAko je nekretnina koja za vas ima više smisla ona za koju je naša naknada niža, nju ćemo vam preporučiti. To se obično dešava kod nekretnina sa sekundarnog tržišta, gde je naša naknada često niža nego kod pojedinih projekata investitora.
Nema prodajnih ciljeva po projektimaNe primamo bonuse za obim prodaje niti nagrade za prodaju određenog broja jedinica u konkretnom projektu, pa ne postoji projekat ka kom moramo da vas usmeravamo.
Postoje konkretni slučajeviSavetovali smo klijentima da odustanu kada je pravna ili tehnička provera otkrila ozbiljan problem, a preporučili smo i drugu nekretninu iako je to značilo nižu naknadu za nas, jer smo smatrali da je to bolji izbor za klijenta.

Kako se plaćamo

Koju vrstu depozita zapravo potpisujete

Španska praksa poznaje više od jedne vrste depozita i oni nemaju isti učinak. Vrsta koju ugovor određuje odlučuje da li uopšte možete odustati, koliko vas odustajanje košta i šta prodavac duguje ako on odustane. To je jedina poluga na ovoj stranici koja štiti novac i mora biti utvrđena pre nego što bilo ko potpiše.

Šta ugovor određuje	Šta znači kada neko odustane	Šta mi preduzimamo
arras sa pravom odustanka	Bilo koja strana može da odustane po unapred utvrđenoj ceni. Kupac gubi depozit, a prodavac ga vraća u dvostrukom iznosu. Izlaz postoji i njegova cena je navedena u ugovoru.	To je aranžman za koji se zalaže advokat sa kojim sarađujemo, jer je to jedini aranžman koji Vam unapred poznatim troškom ostavlja mogućnost izlaza. Koja vrsta zaista odgovara Vašem slučaju, on procenjuje na osnovu Vašeg ugovora, a mi se staramo da se to pitanje postavi pre potpisivanja bilo čega, a ne naknadno.
arras potvrđujućeg karaktera	Niko nije kupio pravo na odustajanje. Depozit je deo uplate za prodaju koja je već dogovorena, tako da druga strana može da se obrati sudu kako bi Vas primorala da je okončate.	Ukazujemo na to čim se pojavi u nacrtu, a Vaš advokat Vam objašnjava šta to menja za Vas pre nego što bilo šta potpišete ili platite.
arras sa penalom	Odustajanje se tretira kao povreda ugovora uz ugovorenu kaznu, a u zavisnosti od formulacije druga strana može moći da zahteva da se prodaja ipak sprovede.	Isto važi i ovde: nazivamo to pravim imenom, umesto da pustimo da prođe kao formalnost, a advokat čita stvarnu formulaciju, a ne naslov iznad nje.

Naziv klauzule je manje važan od njenog sadržaja, a naslov u nacrtu nije dokaz mehanizma koji se iza njega nalazi. Čitanje formulacije je posao Vašeg advokata. Naš posao je da se ona pročita pre nego što novac napusti Vaš račun i da ono što ste usmeno dogovorili bude upravo ono što je dospelo u nacrt.

Ugovor o rezervaciji

Šta pregovaramo za Vas

Cena je samo jedna od šest stavki, a kod novogradnje je obično ona oko koje se najmanje može pregovarati. Ovo je čitav skup stavki, sa objašnjenjem šta se kod svake od njih realno može promeniti, jer stranica koja govori samo o ceni opisuje pregovore koji se ovde uglavnom ne vode.

Šta	Šta se realno može promeniti	Novogradnja i sekundarno tržište
Novac
Cena	Određuju ih prodavac ili investitor. Naš deo posla je da znamo po kojoj se ceni ista stvar prodaje u okolini, šta je već odbijeno i da li uopšte vredi dati ponudu.	Kod novogradnje je sniženje kupoprodajne cene pre izuzetak nego pravilo, najčešće kod poslednjih jedinica u završenom projektu kojih investitor želi da se oslobodi. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično ima više prostora, mada ne uvek, a visina popusta u velikoj meri zavisi od motivacije prodavca.
Plan plaćanja	Koliko plaćate i kada. Kod novogradnje se o tome češće pregovara nego o ceni, a većini kupaca to vredi više od malog popusta.	Kod novogradnje dinamiku određuje investitor: obično prvo ide rezervacija, zatim veća uplata prilikom zaključenja kupoprodajnog ugovora, potom rate tokom izgradnje, a ostatak kod javnog beležnika. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta ide rezervacija, zatim obično 10 do 20 % prema kupoprodajnom ugovoru i ostatak kod javnog beležnika.
Rokovi i uslovi
Rezervacija i njeni uslovi	Rezervacijom se nekretnina povlači sa tržišta i čuva za Vas dok advokat obavlja pravnu proveru. Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina može iznositi oko 1 % cene. To je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, zbog čega bi trebalo da bude mala.	Isti instrument se koristi u oba slučaja, ali ugovor je ono što je važno: mora jasno da navede šta se dešava sa depozitom ako pravna provera otkrije problem. Zato ga advokat čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Rokovi	Kada dobijate ključeve i šta se dešava ako taj datum bude pomeren. Na ovoj obali pomeranje datuma je uobičajeno, a ne izuzetak.	Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta datum okončanja kupoprodaje zaista je predmet pregovora i često vredi više od malog pomeranja cene. Kod novogradnje datum određuje investitor i on zavisi od dozvola i priključaka koji nisu pod njegovom kontrolom, zato planirajte kašnjenje od nekoliko meseci umesto da pregovarate o datumu koji Vam je obećan.
Sama nekretnina
Nameštaj i izmene	Šta dolazi uz nekretninu i šta smete da promenite u njoj. Kod novogradnje je to često najvrednija stvar o kojoj se zaista može pregovarati.	Kod novogradnje: završne obrade, ponekad i raspored dok je još na papiru, kao i praktični dodaci koji su mnogo jeftiniji tokom izgradnje. Zatražite taj spisak pre rezervacije, a ne nakon nje. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta: šta ostaje u nekretnini, što je stvarni deo cene i što se u oglasu redovno ostavlja nejasnim.
Primopredaja	Stanje u kojem se nekretnina predaje i šta se dešava sa bilo čim što se pronađe tog dana.	Kod novogradnje, spisak nedostataka prilikom primopredaje, od kojeg počinju da teku garantni rokovi. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, šta je ispražnjeno, šta je popravljeno i šta je jednostavno prihvaćeno u zatečenom stanju.
O čemu se ne pregovara
Vaša pravna zaštita	O tome se ne pregovara i važno je da niko ne tvrdi suprotno. Kod novogradnje je novac koji uplaćujete pre okončanja kupoprodaje zaštićen španskim zakonom i bankarskom garancijom, a ne klauzulom za koju se neko izborio.	Većina investitora neće menjati standardni kupoprodajni ugovor, a kod projekta sa sto jedinica to realno ni ne mogu. Posao advokata je da potvrdi da je garancija važeća i izdata na Vaše ime, što je jedna od najvažnijih provera u čitavoj kupovini.

Ništa u ovoj tabeli nije obećanje. Ono što možemo da obećamo jeste da će svaka od ovih šest stavki biti pokrenuta sa prodavcem pre nego što se na bilo šta obavežete i da ćete čuti iskren odgovor, uključujući i slučajeve kada je odgovor odričan.

Pregled ponude

Gde se pregovara tokom kupovine

Čitava kupovina obuhvata petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Dogovaranje sa prodavcem odvija se do petog koraka, odluka je Vaša u šestom, a sve što je dogovoreno unosi se u osmi korak, rezervaciju. U jedanaestom koraku ti uslovi postaju obavezujući. Od devetog koraka advokat preuzima posao.

Koraci 5, 6, 8 i 11 od 15

Dogovaranje sa prodavcemTokom razgledanja nekretnina
Tu se obavlja najveći deo stvarnog posla, a gotovo ništa od toga ne izgleda kao pregovaranje. Postavljaju se pitanja koja utvrđuju šta je zaista dostupno, po kojoj ceni i pod kojim uslovima.
New buildOrganizujemo razgledanje nekretnine sa investitorom i vodimo komunikaciju u Vaše ime.
ResaleRazgovaramo sa agentom prodavca i saznajemo ono što nećete pronaći u oglasu, uključujući i razlog zbog kojeg nekretnina još nije prodata.
Odluka bez pritiskaU bilo kom trenutku tokom procesa
Ne morate da kupite ni pri prvom, ni pri drugom dolasku. Možemo da radimo sa Vama mesecima. Ako ništa što je trenutno na tržištu nema dovoljno smisla, to ćemo Vam reći. Ponekad je prava odluka kupiti, ponekad promeniti kriterijume, a ponekad jednostavno sačekati.
RezervacijaKada pronađete pravu nekretninu
Rezervacija povlači nekretninu sa tržišta i čuva je za Vas dok advokat obavlja pravnu proveru. Tada uslovi prestaju da budu predmet razgovora i postaju dokument, zbog čega ugovor o rezervaciji mora jasno da navede uslove, uključujući i šta se dešava sa depozitom ako pravna provera otkrije problem.
New buildUgovor o rezervaciji sa investitorom. Iznos zavisi od projekta.
ResaleDepozit za rezervaciju i dogovoreni uslovi. Tada se utvrđuju cena, rokovi i eventualni nameštaj.
Obavezujući ugovorNakon uspešne provere
Tek tada stiže ugovor kojim se utvrđuju uslovi za okončanje kupoprodaje, rokovi, plaćanja i posledice nepoštovanja dogovora. U njemu treba da bude zapisano ono što je ranije dogovoreno, a provera da li je to zaista tako posao je Vašeg advokata, a ne naš.
New buildKalendar plaćanja utvrđuje investitor. Može obuhvatati nekoliko uplata tokom izgradnje ili veći deo tek pri okončanju kupoprodaje. Tačna struktura zavisi od projekta.
ResaleObično ugovor o arras i dodatni depozit. Uslovi, uključujući posledice odustajanja, navedeni su u samom ugovoru.

Koordinacija pravne provere

Isti pregovori, na dva različita načina

Ista nekretnina i isti prodavac, uz dva različita pristupa.

	Sami	Sa Arevontom
Koga agent zastupa	Zastupa prodavca ili investitora.	Zastupamo samo Vas.
Koja je njihova uloga	Njihova uloga je da prodaju konkretnu nekretninu.	Naš zadatak je da utvrdimo da li ima smisla kupiti je.
Šta znate pre nego što otvorite oglas	Tražena cena i sve što oglas navodi o nekretnini.	Po kojoj se ceni zaista prodaju uporedive nekretnine, šta je prodavac već odbio, kada to možemo da saznamo, i zašto nekretnina još nije prodata.
Ko će Vam saopštiti loše vesti	Osoba koja Vam govori o nekretnini takođe mora da je proda.	Reći ćemo Vam kada je nekretnina loš izbor i zašto. Čak i ako to znači da ćemo izgubiti posao.
Jezik i udaljenost	Na španskom ili engleskom, uz komunikaciju iz Vaše matične zemlje prema vremenskoj zoni druge strane.	Na češkom, uz ljude sa obale koji lično komuniciraju sa drugom stranom.
Koliko Vas to košta	Ništa direktno. Provizija prodavca je u svakom slučaju uključena u cenu.	Ništa. Provizija je ista, ali njen deo odlazi osobi koja zastupa Vas.

Konkretan primer

Poslednji dobar stan, 720.000 €

Novogradnja u Esteponi. Klijentu se dopao projekat, a konkretna jedinica ispunjavala je većinu kriterijuma. Postojao je i pritisak da se brzo odluči, jer nije ostalo mnogo uporedivih jedinica. To je najčešća pregovaračka situacija na ovoj obali i uopšte se ne tiče cene.

Šta je bilo na stoluJedinica po ceni od 720.000 € i razlog da se brzo odluči. Ograničena ponuda je stvarna činjenica kada je reč o dobrom projektu, ali je i najstariji razlog u ovom poslu da se prestane sa upoređivanjem.
Šta smo uporediliCena, orijentacija, raspored, pogled i uslovi projekta u poređenju sa drugim dostupnim opcijama u sličnom budžetu u tom trenutku. Sam stan nije bio problem. Za 720.000 € mogli smo da pronađemo alternative u kojima bi klijent za sličan novac dobio više na mestima koja su mu zaista bila važna.
Šta smo preporučiliDa je ne rezerviše iz straha da će nestati. Umesto toga, predočili smo mu konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za isti budžet.
Šta se dogodiloNije rezervisao jedinicu. Nastavili smo da tražimo i kupio je drugu nekretninu, onu koja je odgovarala onome što je zaista želeo od kupovine. Odluku je doneo na osnovu poređenja, a ne roka koji je postavila druga strana.

Ne odlučujemo da li je nekretnina dobra. Odlučujemo da li je dobra za Vas, po toj ceni.

Kada smo rekli ne

Koliko vas to košta?

Kupac0 €Bez naknade, bez fiksne naknade za angažovanje, bez ičega po okončanju kupoprodaje i bez naknade ako odustanete od posla na kojem smo radili nedeljama.
Investitor ili prodavac
Novogradnja
2,5 to 6 %
Sekundarne nekretnine
1,5 to 4 %
Provizija je već uključena u cenu i plaća je strana prodavca, bilo da dođete preko nas ili direktno.
ArevontNaša naknada je deo te provizije i plaća se samo ako dođe do kupovine. Kada Vas savetujemo da ne kupite, ostajemo bez naknade, upravo zbog čega naš savet ima vrednost.

Jednostavno je. Prodavac je ugovorio proviziju sa svojom agencijom. Ako dođete bez sopstvenog zastupanja, ceo iznos obično ostaje agenciji prodavca. Ako mi zastupamo Vas, agencija prodavca plaća naš deo iz iste te provizije. Cena nekretnine se za Vas ne menja i ne doplaćujete ništa.Ko plaća našu naknadu ne odlučuje koga zastupamo. Agencija prodavca zastupa prodavca. Mi zastupamo Vas. Naše poslovanje nije zasnovano na sopstvenoj ponudi koju moramo da prodamo, pa ako zaključimo da neka nekretnina nije dobra kupovina za Vas, to ćemo Vam reći, iako tada od tog posla nećemo zaraditi ništa.Ipak, na jednu stvar treba obratiti pažnju. Neke agencije na Costa del Sol naplaćuju proviziju i kupcu. Kod nas se s tim nećete susresti.

Cena nekretnine je ista čak i ako odete direktno. Kada je reč o novogradnji, slobodno zatražite cenovnik investitora i proverite ga sami.

Bez uvijanja

Šta pregovaranjem ovde nećete postići

Niko Vam ne može obećati procenat popusta i takvo obećanje treba da shvatite kao znak za uzbunu. Cenu određuje prodavac ili investitor, a ne agencija, i kod novogradnje je ista bez obzira na to preko koje agencije dođete. Agent koji obećava veliki popust na projektu pre nego što uopšte zna o kom je projektu reč koristi popust kao mamac.Kod novogradnje je prostor za pregovore ograničen. Najčešće se mogu prilagoditi kalendar plaćanja, kvalitetnije opremanje ili neki od dodataka. Sniženje kupoprodajne cene je izuzetak, a ne pravilo, na primer kod poslednjih jedinica u završenom projektu kojih investitor želi da se reši. Posle snažnog rasta prethodnih godina tržište postepeno usporava, pa su neki investitori možda spremniji da razgovaraju o ceni, ali unapred računati na popust nije realno. To je stanje tržišta sredinom 2026. godine i ujedno rečenica na ovoj stranici koja se najbrže menja, zato je proverite u aktuelnom kvartalnom izveštaju, umesto da joj verujete za godinu dana.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično ima više prostora za pregovore nego kod novogradnje, mada ne uvek. Cena, datum primopredaje, opremanje i ostali uslovi kupovine otvoreni su za dogovor, a mnogo toga zavisi od motivacije prodavca, što je jedino što mi možemo da saznamo, a Vi ne možete.I još jedna važna granica. Rezervacija ne znači da je sve provereno. Ne možemo sve da proverimo pre rezervacije, upravo zato slede pravna provera i ugovor o rezervaciji, koji mora da navede šta se dešava sa Vašim depozitom ako se tom proverom utvrdi problem.

Najčešća pitanja o pregovorima

Da li se u Španiji zaista može pregovarati o ceni nekretnine?: Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta uglavnom da, mada visina popusta mnogo više zavisi od motivacije prodavca nego od načina na koji se ponuda podnosi. Kod novogradnje se retko pregovara o samoj ceni. Svako ko na ovo pitanje odgovori procentom, nagađa.
Ima li prostora za pregovore sa investitorom?: Ima, ali obično ne kada je reč o ceni. Investitori utvrđuju fiksni cenovnik, a kvalitetan projekat sa listom čekanja nema razloga da je menja. Ono što se može menjati jesu kalendar plaćanja, opremanje i specifikacija, a ponekad i dodatne usluge. Do sniženja cene uglavnom dolazi kod poslednjih jedinica u završenom projektu.
O čemu se može dogovoriti osim o ceni?: O kalendaru plaćanja, rokovima, rezervaciji i njenim uslovima, opremanju i izmenama, kao i o primopredaji. Kod novogradnje to obično vredi više od razgovora o ceni, a spisak mogućih prilagođavanja vredi zatražiti pre rezervacije, a ne nakon nje.
Koliko me koštaju pregovori?: Ništa. Nama ne plaćate ništa ni u jednom trenutku kupovine. Naša naknada je deo provizije koju strana prodavca svakako plaća, a nekretnina Vas košta isto i ako odete direktno.
Koliki je depozit za rezervaciju i da li se vraća?: Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina oko 1 % cene. Da li će novac biti vraćen zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. To je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, pa bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno da navede uslove za njen povraćaj. Zato ga advokat čita pre nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Da li ćete pregovarati o nekretnini koju sam pronašao?: Da. Pošaljite nam link sa portala Idealista, veb-sajta druge agencije ili direktno od investitora. Proverićemo da li je zaista još dostupna i po kojoj ceni, reći Vam šta bismo pitali stranu prodavca i, ako to ima smisla, voditi pregovore i sprovesti Vas sve do ključeva.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us