Investiranje u nekretnine na Costa del Sol i potražnja za zakupom
Costa del Sol ima jedno od najaktivnijih tržišta nekretnina u južnoj Evropi. Investitori dolaze zbog stabilne međunarodne potražnje, duge turističke sezone i ograničene ponude atraktivnih nekretnina na obali. Prihod od izdavanja je stvaran, ali bruto iznos koji vidite nikada nije iznos koji Vam ostaje. Ova stranica pruža približne prinose, realne troškove i pravila koja mogu sprečiti kratkoročno izdavanje nekretnine. Shvatite je kao početnu tačku, a ne kao obećanje. Cene nekretnina mogu rasti i padati, zato svaki ovde naveden iznos posmatrajte kao orijentacioni i potražite sopstveni stručni savet.
Zašto investitori kupuju ovde
Obala privlači kupce iz mnogih zemalja, a ne samo iz jedne. Britanski, skandinavski, belgijski, holandski, nemački i, u novije vreme, američki kupci takmiče se za istu ponudu. Ova raznovrsnost potražnje čini tržište stabilnijim od tržišta koje zavisi od jedne grupe.
Turistička sezona traje veći deo godine, a ne samo u julu i avgustu. Aerodrom u Malagi jedan je od najprometnijih u Španiji. Vrhunsko građevinsko zemljište uz more je ograničeno, pa nekretnine na dobrim lokacijama uglavnom bolje zadržavaju vrednost od nekretnina u unutrašnjosti.
Ipak, potražnja može oslabiti ako privreda oslabi ili dođe do promena valutnih kurseva. Nijedna lokacija nije imuna na pad tržišta.
- Međunarodna potražnja raspoređena među mnogim zemljama
- Duga turistička sezona, ne samo leto
- Ograničena ponuda vrhunskih obalnih nekretnina podržava vrednost
- Odlične vazdušne veze preko aerodroma u Malagi
Prinosi od zakupa i potražnja
Postoje dva načina za izdavanje nekretnine. Kratkoročni zakup za odmor i dugoročni zakup. Oni donose veoma različite rezultate.
Turistička licenca
Da biste kratkoročno izdavali nekretninu turistima, potrebna Vam je turistička licenca. U Andaluziji je to registracija VFT, a nekretnina mora biti upisana u regionalni registar turizma pre nego što je oglasite.
Licenca nije uvek moguća. Pravila zajednice vlasnika mogu zabraniti kratkoročno izdavanje u zgradi. Neka područja imaju regionalna ili lokalna ograničenja koja zaustavljaju ili ograničavaju izdavanje novih licenci. Grad Malaga već je ograničio nove turističke najmove u delovima centra.
- Registracija VFT potrebna je za kratkoročno izdavanje za odmor
- Pravila zajednice vlasnika mogu to zabraniti
- Neki gradovi ograniče ili obustave dozvole
- Pre kupovine pisanim putem potvrdite situaciju
Troškovi kupovine
Predvidite oko 9 do 10% povrh kupoprodajne cene za nekretninu iz preprodaje i 12 do 14% za novogradnju, uključujući troškove hipoteke. To je novac koji potrošite jednom, a koji smanjuje Vaš stvarni prinos u prvim godinama.
Kod nekretnine iz preprodaje glavni trošak je porez na prenos, koji u Andalusia iznosi oko 7%. Za novogradnju umesto toga plaćate PDV od 10% plus taksu na dokumenta. Na to se dodaju notarske naknade, naknade katastra i pravne naknade, kao i troškovi hipoteke ako se zadužujete.
Uvek angažujte nezavisnog advokata koji ne zastupa prodavca. Uključite ove troškove u svaki obračun prinosa, jer bruto prinos od 6% izgleda drugačije kada na ulaznu cenu dodate 12%.
- Nekretnine sa sekundarnog tržišta: porez na prenos oko 7% u Andaluziji
- Novogradnja: 10% PDV plus taksa na prenos
- Javni beležnik, katastar i pravne takse dodatno
- Angažujte nezavisnog advokata, a ne advokata prodavca
Gde su prinosi
Vrednost i prinos često nisu na samom vrhu tržišta. Estepona, Fuengirola i Benalmadena obično nude bolje prinose za uloženi novac, uz veliku tražnju za iznajmljivanjem i niže ulazne cene. Mijas i Manilva mogu ponuditi rast uz nižu početnu cenu.
Marbella i Benahavis predstavljaju premium segment. Cene su više, a bruto prinosi često niži, ali su kapitalne vrednosti otpornije, a tražnja za kvalitetnim nekretninama velika. Sotogrande je zasebno luksuzno tržište.
Ne postoji samo jedno najbolje područje. Uskladite grad sa svojim ciljem, bilo da je to prihod od najma, dugoročna vrednost ili kombinacija oba.
- Bolji prinosi za uloženi novac: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Niža početna cena uz potencijal rasta: Mijas, Manilva
- Premium i otporna tržišta: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Birajte prema cilju, a ne samo prema oglašenom prinosu
Novogradnja naspram nekretnine sa sekundarnog tržišta za investiranje
Novogradnja se obično dobro iznajmljuje. Moderni stanovi sa dobrim energetskim razredom, savremenim dizajnom i kvalitetnim zajedničkim sadržajima postižu više cene po noćenju i veću popunjenost od zastarelih nekretnina. Kupovina nekretnine u izgradnji može dobiti na vrednosti tokom izgradnje, iako to nikada nije zagarantovano i zavisi od tržišta.
Bruto prinos nije neto prinos. Nakon troškova upravljanja, čišćenja, poreza, komunalija i praznih nedelja, stvarni prinos može biti znatno niži od onog koji se ističe u oglasu. Turistička licenca nije uvek dostupna, pa plan izdavanja za odmor može propasti pre nego što počne. Cene nekretnina mogu i da padaju i da rastu, a ovo tržište je ciklično. Ako zarađujete u valuti koja nije evro, promene kursa utiču i na vaše troškove i na prihode. Niko vam ne može obećati prinos. Pre nego što se obavežete, zatražite nezavisni pravni i poreski savet.
Investiciona nekretnina po oblastima
Česta pitanja o investiranju na Costa del Sol
Kakav prinos od najma mogu očekivati na Costa del Sol?
Nekretnine za odmor na dobrim lokacijama ostvaruju bruto prinos od približno 5 do 8% godišnje, iako je neto iznos niži nakon troškova i praznih nedelja. Dugoročni najam ostvaruje bruto prinos od približno 3 do 4%, uz stabilnije prihode. Ovo su okvirne cifre, a ne obećanja, i razlikuju se u zavisnosti od područja i nekretnine.
Da li mi je potrebna licenca za izdavanje nekretnine turistima?
Da. Kratkoročni najam za odmor u Andaluziji zahteva turističku licencu VFT, a nekretnina mora biti upisana u regionalni registar turizma. Pravila zajednice vlasnika ili lokalna ograničenja mogu to onemogućiti, zato pre kupovine zatražite pisanu potvrdu.
Koliko troškovi kupovine povećavaju cenu?
Predvidite oko 9 do 10% povrh kupoprodajne cene za nekretninu iz preprodaje i 12 do 14% za novogradnju. To obuhvata porez na prenos ili PDV, notarske naknade, naknade katastra i pravne naknade. Uvek uključite ove troškove kada izračunavate svoj stvarni prinos.
Gde su najbolji prinosi na obali?
Estepona, Fuengirola i Benalmadena često nude bolje prinose za uloženi novac. Marbella, Benahavis i Sotogrande predstavljaju premium segment, sa višim cenama i otpornijim vrednostima. Pravo područje zavisi od toga da li želite prihod ili dugoročnu vrednost.
Da li je za investiranje bolja novogradnja ili nekretnina sa sekundarnog tržišta?
Novogradnja se dobro iznajmljuje i zahteva malo održavanja, a kupovina nekretnine u izgradnji može dobiti na vrednosti tokom izgradnje. Nekretnine sa sekundarnog tržišta mogu ponuditi nižu početnu cenu, postojeću evidenciju prihoda od najma i ponekad već pribavljenu licencu. Nijedna opcija nije uvek bolja, zato birajte prema svojoj strategiji.
Mehanizmi, detaljno:
Deo našeg kompletnog vodiča za Costa del Sol
Nazad na vodič za Costa del Sol
Razmišljate o nekretnini ovde?
Naše usluge su besplatne i nezavisni smo. Recite nam šta tražite, a mi ćemo Vam poslati iskrene opcije koje Vam odgovaraju, bez pritiska.