Beskućnici će zauzeti Vaš stan dok se vratite kući, a godinama nećete moći da ih iselite.
Kako zaista stoje stvari
Iseljenje je danas znatno brže nego pre nekoliko godina. U stambenim kompleksima u kojima se uobičajeno živi, to je takođe veoma retka situacija.
Šta to menja
Najčešće se to odnosi na napuštene kuće ili vile koje mesecima niko ne nadgleda. Stan u stambenom kompleksu potpuno je drugačija situacija.
Šta mi preduzimamo
Preporučujemo odgovarajuće mere bezbednosti, proveravamo stanje nekretnine pre kupovine i, ako niste u Španiji, pomažemo da organizujete redovne kontrole.
2025. · prijavljeni slučajevi / broj stambenih jedinica
Málaga0,0349 %1 slučaj na 2.864 nekretnina
Španija0,0559 %1 slučaj na 1.790 nekretnina
Barcelona0,1695 %1 slučaj na 590 nekretnina
Češka Republika0,0444 %1 slučaj na 2.252 nekretnina
Razlike unutar Španije su ogromne. Zato u nastavku objavljujemo potpune podatke za svaku provinciju, a ne samo podatak za Malagu.
Prikažite sve podatke za Španiju 2025↓
Sve španske provincije · 2025
Prijavljeni slučajevi allanamiento i usurpación po provincijama za 2025, u odnosu na broj stambenih jedinica
Provincija
Prijavljeni slučajevi
Stambene jedinice
Slučajevi / godina
1 slučaj na
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Ukupno za Španiju
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Češka Republikaradi poređenja
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Dakle, Malaga nije među provincijama koje povećavaju španski prosek. U 2025. godini bila je ispod španskog proseka i ispod podatka izračunatog na isti način za Češku Republiku. Istovremeno, ne želimo da iz jedne godine izvučemo univerzalan zaključak: 2024. godine Malaga i Češka Republika bile su praktično na istom nivou.
Kada se 2024. i 2025. godina posmatraju zajedno, Malaga u proseku iznosi približno 0.040 % godišnje, a Češka Republika 0.045 %. Zato je preciznije reći da se Malaga nalazi približno u istom rasponu kao Češka Republika i znatno ispod najugroženijih delova Španije.
Odakle potiče španski prosek
Katalonija39.8 % svih evidentiranih slučajeva14.7 % španskih stambenih jedinica
Andaluzija12.8 % svih evidentiranih slučajeva17.6 % španskih stambenih jedinica
Prosek za Španiju stoga nije dobar opis nijednog pojedinačnog regiona. Katalonija je 2025. godine činila gotovo 40 % svih evidentiranih slučajeva, iako se u njoj nalazi nešto manje od 15 % stambenih jedinica u Španiji. Andaluzija je, nasuprot tome, činila 12.8 % slučajeva, sa 17.6 % svih stambenih jedinica.
Broj slučajeva potiče iz policijske statistike za 2025. To su evidentirana krivična dela, a ne broj trenutno zauzetih nekretnina niti broj pravosnažnih presuda. Broj stambenih jedinica potiče iz popisa iz 2021. godine, poslednjeg potpunog uporedivog popisa.
Španski podaci obuhvataju kategorije allanamiento de morada i usurpación de inmuebles. Češki podaci obuhvataju povredu nepovredivosti doma (§ 178, statistička stavka 39) i protivpravno ometanje prava na kuću, stan ili nestambeni prostor (§ 208, stavka 115). Parovi odgovaraju: ulasku u nastanjenu stambenu jedinicu s jedne strane i zauzimanju nekretnine s druge.
Dva sistema su slična, ali nisu identična. Razlikuju se po zakonima i načinu evidentiranja krivičnih dela, a španska kategorija obuhvata i neke slučajeve koji uključuju poslovne prostore. Zato ove podatke posmatrajte kao poređenje reda veličine, a ne kao potpuno uporedivu meru.
Ovo je prikaz za jednu godinu. U 2024. godini provincija Malaga iznosila je približno 0.045 %, a i Češka Republika približno 0.045 %, što je praktično isto. Razlika u 2025. godini uglavnom je nastala zato što je broj slučajeva u Malagi opao u odnosu na prethodnu godinu.
Zvanična statistika se ne objavljuje na nivou Marbelje, Esteponе ili pojedinačnih gradova Costa del Sol. Najdetaljniji dostupan nivo jeste provincija Malaga.
Za 30 sekundi
Bespravno useljenje u Španiji obuhvata dva različita krivična dela, a ne jedno. Prazna nekretnina predstavlja sporiji prekršaj za koji se izriče samo novčana kazna, dok nastanjen dom sa nameštajem i priključenim komunalijama predstavlja ozbiljnije krivično delo, kod kog policija može odmah da postupi. Tokom 2025. prijavljeni slučajevi u provinciji Malaga bili su ređi nego u vašoj matičnoj zemlji.
Da li je bespravno useljenje jedno krivično delo ili dva različita?
Špansko pravo potpuno drugačije tretira praznu i nastanjenu nekretninu, a gotovo sve u vezi sa tim koliko je bespravno useljenje zaista zastrašujuće zavisi od toga u koju kategoriju nekretnina spada. Mirno zauzimanje nekretnine u kojoj niko ne živi predstavlja uzurpaciju prema članu 245.2 Krivičnog zakonika. To je lakše krivično delo za koje se izriče novčana kazna, a ne zatvor, i policija ne može samostalno da iseli lica koja su je zauzela. Upravo to je situacija na koju se odnosi gotovo svaka duga i mučna priča objavljena u medijima: prazan nasleđeni stan, neprodata investitorska nekretnina ili nekretnina banke preuzeta zbog neizmirenog duga, koja mesecima ostaje bez nadzora.Ulazak u nečiji stvarni dom ili ostajanje u njemu bez dozvole predstavlja drugo krivično delo, neovlašćeni ulazak u tuđi dom, član 202. Za njega je predviđena kazna zatvora od 6 meseci do 2 godine, a više ako je bilo nasilja ili zastrašivanja, dok policija može odmah da postupi kada se lice zatekne na delu. Tribunal Supremo je 2020. godine tačno utvrdio šta se za ovu svrhu smatra domom: nameštaj unutra, uz priključene vodu, struju i gas. Koliko često vlasnik dolazi nije važno. Apartman za odmor koji se koristi dva puta godišnje, potpuno je namešten i ima priključene komunalije, pravno je dom, a ne prazna ljuštura.
Uzurpacija (prazna nekretnina)
Kako izgleda
Prazna nekretnina bez nameštaja koju niko nije posetio mesecima.
Zakon
Član 245.2 Krivičnog zakonika: novčana kazna, a ne zatvor.
Može li policija odmah da ih iseli?
Ne. Ovaj postupak zahteva sudski nalog i sporiji je.
Allanamiento (pretres doma)
Kako izgleda
Opremljena nekretnina sa priključenim vodom, strujom i gasom, koja se povremeno obilazi ili u kojoj se živi.
Zakon
Codigo Penal, član 202: od 6 meseci do 2 godine zatvora.
Može li policija odmah da ih iseli?
Da, ako je situacija zatečena na delu. Ovo je brzi postupak.
Upravljani stan za odmor nalazi se u drugoj koloni, a ne u prvoj.
Da li samo nameštaj odlučuje o tome ili neko mora stalno da živi u nekretnini?O tome odlučuju nameštaj i priključene komunalne usluge, a stalni boravak nije neophodan. Odluka Tribunal Supremo iz 2020. godine izričita je: stambeni objekat je svako mesto u kojem se živi, čak i povremeno, a ne samo glavno prebivalište. Drugi dom koji se koristi nekoliko nedelja godišnje, propisno je opremljen i priključen na komunalne usluge, predstavlja moradu prema španskom pravu.
Šta odlučuje da li će policija odmah postupiti, umesto da slučaj uputi sudu?
To što se objekat pravno smatra „domom“ samo po sebi nije dovoljno za neposredno udaljavanje policije. Primenjuje se još jedan uslov, koji se naziva flagrancia: situacija mora biti zatečena u toku ili neposredno nakon izvršenja, uz neposredne dokaze, kao što su obijena vrata, aktiviran alarm, komšija koji je to video ili snimak. Ako vlasnik sazna za slučaj tek posle nekoliko dana ili nedelja, neposrednost više ne postoji i predmet ide sudiji kao i svaki drugi. Isto važi ako lica koja su zauzela objekat pokažu bilo kakvu dokumentaciju koja ukazuje na to da već žive tamo, čak i falsifikovani ugovor o zakupu: policija prestaje da odlučuje na licu mesta i predmet predaje sudu.Za sve ovo ne postoji zakonski utvrđen rok. Nekoliko španskih kompanija za alarme i firmi za iseljenje neovlašćenih korisnika oglašava „pravilo od 48 sati“. Ono ne postoji ni u jednom zakonu ili zvaničnom uputstvu, a nezavisna provera činjenica to je neposredno potvrdila sa krivičnim sudijom i profesorom prava. Ishod zapravo odlučuje brzina kojom neko primeti slučaj i prijavi ga, a ne rok propisan zakonom.
Ono što se obično tvrdiŠta zakon zapravo kaže
Policija mora da iseli uzurpatore u roku od 48 sati
Takvo pravilo ne postoji nigde u španskom pravu. Neposredno udaljavanje zavisi od flagrancije, odnosno od toga da li je situacija zatečena u toku, a za to nije propisan fiksni rok.
Opremljeni stan za odmor ne može biti uzurpiran jer će vlasnik dobiti spor na sudu
Verovatno je da će vlasnik dobiti spor na sudu, ali postupak i dalje traje kada predmet stigne do sudije. Pravo pitanje je da li je slučaj otkriven dovoljno rano da bi se sud u potpunosti izbegao.
Ako lica koja su zauzela objekat pokažu bilo kakav dokument, policija mora da im poveruje
Policija ne odlučuje ko govori istinu. Bilo kakva dokumentacija, stvarna ili falsifikovana, dovoljna je da se predmet uputi sudiji umesto da se reši na licu mesta. Upravo zato je brzina otkrivanja važnija od same dokumentacije.
1
Da li je nekretnina opremljena i da li su komunalne usluge priključene?
Who decidesOdlučeno presudom Tribunal Supremo STS 587/2020
What it grantsNekretnina se pravno smatra moradom; može se primeniti brzi postupak
If noPrazna nekretnina bez priključenih komunalnih usluga podleže sporijem postupku usurpacion, bez obzira na adresu.
2
Da li je ulazak zatečen na delu, uz neposredne dokaze?
Who decidesPolicija procenila na licu mesta, Instruccion 6/2020
What it grantsPolicija može odmah udaljiti lica koja su zauzela objekat
If noNe postoji fiksni rok; predmet se umesto postupanja na licu mesta upućuje sudiji.
3
Od 3. aprila 2025: da li predmet uopšte dospeva pred krivični sud?
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grantsAllanamiento i nasilna usurpacion sada podležu ubrzanom suđenju
If noMirna usurpacion prazne nekretnine i dalje se vodi po redovnom, sporijem postupku, što potvrđuje i sopstveni cirkular tužilaštva iz juna 2025. godine.
Jedno NE na bilo kojoj kapiji odlučuje između telefonskog poziva i sudskog postupka, a ne predstavlja razlog za pretpostavku najgoreg.
Da li je reforma zakona iz 2025. ubrzala iseljenje u svim vrstama predmeta?Ne, i važno je biti precizan. Reforma je teška krivična dela, nastanjen dom i nasilnu okupaciju uključila u sistem ubrzanog suđenja. Sopstveni cirkular tužilaštva, objavljen nekoliko meseci kasnije, potvrdio je da je mirna okupacija prazne nekretnine, najčešća prijavljena vrsta, namerno ostavljena u redovnom, sporijem postupku. Reforma je pomogla kategoriji kojoj pripada stan za odmor, ali nije ubrzala kategoriju koja se nalazi iza većine medijskih izveštaja.
Ako do toga dođe, šta vlasnik ne bi trebalo da radi sam?
Samostalna promena brava, čak i na sopstvenoj nekretnini, može biti krivično gonjena kao coaccion prema članu 172 Codigo Penal. Za to je predviđeno od 6 meseci do 3 godine zatvora ili novčana kazna, ako neko već zauzima nekretninu. U posebnoj odluci iz 2026. godine utvrđeno je da uskraćivanje komunalnih usluga osobi koja nema pravni osnov za korišćenje nekretnine uglavnom ne predstavlja isto krivično delo. Ovo je nov i usko formulisan zaključak. Ne odnosi se na promenu brave i ne primenjuje se na zakupca koji jednostavno prestane da plaća zakupninu. Svako ko se nađe u ovoj situaciji trebalo bi da angažuje španskog advokata pre preduzimanja fizičkih radnji, a ne nakon toga.Najkorisnija stvar koju vlasnik može da obezbedi jeste datirani dokaz da je nekretnina bila u upotrebi neposredno pre neovlašćenog useljenja. To je važno i policiji na licu mesta i u svakom kasnijem sudskom postupku: evidencija čišćenja, odjava gosta, zapisnik alarma, komšija ili upravnik zgrade koji je nešto primetio. Nekretnina koju niko ne posećuje mesecima ne pruža ništa od toga. To je pravi razlog zbog kog se dugotrajni slučajevi koncentrišu upravo oko takvih nekretnina.Stanaru koji prestane da plaća kiriju i odbija da se iseli, odnosno „inquiokupa“, radi se o potpuno drugačijoj, građanskopravnoj situaciji, a ne o krivičnom delu. Takvi slučajevi se ne pojavljuju u policijskoj statistici nijedne od dve zemlje. To je stvaran rizik za svakoga ko izdaje nekretninu, ali nije tema ove stranice. Kupovina nekretnine u kojoj je stanar već useljen detaljno je obrađena u posebnom vodiču.
Da li je stanar koji ne plaća kiriju isti problem kao i bespravni useljenik?Ne. Stanar koji prestane da plaća kiriju ima zakonsko pravo da bude u nekretnini sve dok ga građanski postupak iseljenja ne ukloni. Taj postupak se potpuno razlikuje od bilo kog od dva gore opisana krivična dela. To je stvaran rizik koji vredi predvideti ako nameravate da izdajete nekretninu. Ali to nije bespravno useljenje i ne pojavljuje se u statistici krivičnih dela nijedne od dve zemlje.
Šta to zaista sprečava i šta pokriva osiguranje?
Brzina otkrivanja odlučuje gotovo sve što je gore navedeno, više nego sam zakon. U stanu kojim se upravlja, u zatvorenom stambenom kompleksu, problem se primećuje u roku od nekoliko sati: čistačica ili upravnik dolaze i odlaze, komšije su prisutne tokom cele godine, a smena zakupaca odvija se svakih nekoliko dana. Nenamještena nekretnina koju niko ne posećuje mesecima može ostati neprimećena znatno duže. Može ostati neprimećena dovoljno dugo da jedina dostupna opcija bude spori postupak za koji je predviđena samo novčana kazna, bez obzira na to kako se na kraju reši.Standardna španska polisa osiguranja domaćinstva obično uključuje pokriće pravne zaštite, uz uobičajeno pokriće objekta i stvari u njemu. Osiguranje plaća advokatske troškove upravo za vrstu postupka opisanu na ovoj stranici. Ono nije garancija da do neovlašćenog useljenja neće doći i samo po sebi nikoga ne uklanja iz nekretnine. Plaća pravni postupak kada vam on bude potreban. Osiguranje za stan na Costa del Sol obično košta nekoliko stotina evra godišnje i ugovara se približno u vreme primopredaje ključeva. Predstavljamo vam specijalizovanog pružaoca usluge, umesto da sami prodajemo polisu.
Da li kupovina u kompleksu kojim se upravlja zaista uklanja rizik ili ga samo čini manje verovatnim?Čini ga mnogo manje verovatnim, ali ne i nemogućim. Ništa ne uklanja rizik u potpunosti. Ono što se menja u kompleksu kojim se upravlja i u kojem ljudi žive jeste brzina otkrivanja: stranac u zgradi sa portirom, komšijama i redovnom smenom stanara brzo će biti primećen. To je jedini faktor koji dosledno odlučuje da li će slučaj ostati na telefonskom pozivu ili prerasti u višemesečni sudski postupak.
Bez uvijanja
Koliko bi kupac na Costa del Sol zaista trebalo da bude zabrinut?
U 2025. godini, provincija Malaga zabeležila je krivična dela neovlašćenog zauzimanja i provale u domove koja su obuhvatila približno 0.035 procenata stambenog fonda, odnosno oko 1 nekretninu na 2.864. To je bilo manje od odgovarajuće stope u Republici Češkoj, koja je iste godine iznosila 0.044 procenta. Kada se saberu 2024. i 2025. godina, dve zemlje su blizu jedna drugoj, a Malaga je u proseku neznatno niža. To nije važilo za 2024. godinu posmatranu zasebno, kada su rezultati bili približno izjednačeni, pa je pošteno tvrditi samo da se radi o podatku za određeni period, a ne o trajnom prirodnom zakonu. Podaci takođe obuhvataju više vrsta krivičnih dela i broje prijave, a ne presude. Posmatrajte ih kao gornju granicu, a ne kao preciznu meru.Praktičan odgovor je jednostavniji od statistike: namešten stan koji se povremeno koristi u kompleksu kojim se upravlja predstavlja pravno težu kategoriju za ciljanje prema španskom zakonu. To je ujedno kategorija u kojoj će se problem najbrže primetiti ako do njega ipak dođe. Spori i zastrašujući slučajevi o kojima se izveštava u medijima gotovo uvek odnose se na drugu vrstu nekretnina: prazne, isključene nekretnine koje niko ne posećuje, koncentrisane u Barseloni i njenoj okolini, a ne na Costa del Sol. Ovo su opšte informacije o tome kako španski zakon i reforma iz 2025. godine zaista funkcionišu, a ne pravni savet za konkretnu nekretninu. Naročito je važno da se nedavna odluka o komunalnim uslugama potvrdi sa advokatom pre nego što se bilo ko na nju osloni.Arevont proverava vrstu kompleksa, njegovu bezbednost i koliko će nekretnina realno biti prazna pre nego što je preporuči, bez ikakvih troškova za kupca. Takođe pomažemo u organizovanju predstavljanja specijalizovanog osiguravača i lokalnog rasporeda obilazaka kada vlasnik ne živi u nekretnini.
Često postavljana pitanja o bespravnim useljenjima
Ako svoj stan posećujem samo dva puta godišnje, da li je zbog toga lakša meta prema španskom zakonu?
Ne. Odluka Tribunal Supremo iz 2020. godine direktno je razjasnila ovo pitanje: ono što nekretninu čini zaštićenim „morada“ jesu nameštaj i priključena voda, struja i gas, a ne učestalost fizičkog prisustva vlasnika. Vikendica ili stan za odmor koji se posećuje dva puta godišnje, a koji je namešten i priključen na mreže, spada u istu pravnu kategoriju kao i dom u kojem se živi tokom cele godine.
Kako se statistika za Malagu zapravo obračunava i mogu li je samostalno proveriti?
Ministarstvo unutrašnjih poslova, Ministerio del Interior, objavljuje prijavljene slučajeve po provincijama na javnom portalu kriminaliteta, a INE objavljuje broj stambenih jedinica iz nacionalnog popisa. Deljenjem jednog podatka drugim dobija se stopa navedena ovde. Ona obuhvata prijave policiji, a ne presude, i objedinjuje nekoliko povezanih krivičnih dela, pa ju je najbolje tumačiti kao gornju granicu, a ne kao tačan podatak. Obe izvorne tabele povezane su na ovoj stranici.
Šta je najkorisnije što mogu da uradim pre nego što postanem vlasnik nekretnine, a ne tek nakon toga?
Izaberite kompleks kojim se upravlja i u kojem ljudi žive, umesto izolovanog ili sezonskog kompleksa, i organizujte raspored obilazaka ako nećete živeti u nekretnini. Brzina otkrivanja je ono što zaista odlučuje ishod, više nego bilo koji pojedinačni bezbednosni proizvod. Ona odlučuje da li će slučaj ostati na telefonskom pozivu istog dana ili se pretvoriti u spor sudski postupak.
Da li je sam alarm dovoljan?
Alarm vam pomaže da brzo saznate šta se dešava, ali sam po sebi ne dovodi nikoga na vrata. Potrebna je lokalna osoba koja može brzo da reaguje i prikupi dokaze, upravo ono što pružaju kompleks kojim se upravlja ili lokalna služba za obilaske, a što sam alarm ne može.
Ostale tri nedoumice
Kratkoročni najam
Kupite nekretninu da biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek onda saznate da to nije dozvoljeno.