Kupovina nekretnine sa zakupcem u Španiji
Za 30 sekundi
Kupovina španske nekretnine sa zakupcem ne daje Vam prazan dom sa prihodima. Preuzimate postojeći zakup za preostali deo njegovog minimalnog roka od pet ili sedam godina, pod uslovima koje je prethodni vlasnik ugovorio, bez obzira na to da li su registrovani. Zakupac takođe može imati zakonsko pravo da kupi nekretninu pre Vas.
Šta se dešava sa zakupom kada kupim nekretninu?
U potpunosti stupate na mesto prodavca. Kupac iznajmljene nekretnine preuzima prava i obaveze zakupodavca do isteka prvih 5 godina ugovora, odnosno 7 godina ako je prethodni zakupodavac bila kompanija. Ovo važi bez obzira na to da li je zakup bio upisan u katastar nepokretnosti. Zakupnina koju zakupac plaća, rok koji je već u toku i svi uslovi iz prvobitnog ugovora prenose se sa nekretninom, upravo onako kako su bili ugovoreni.Šta to praktično znači: ne možete povećati zakupninu prvog dana, ne možete skratiti preostali rok zato što ste novi vlasnik, a tvrdnja prodajnog agenta da „zakupac uskoro odlazi“ nije dokument. To je najviše nešto što je zakupac rekao prodavcu.
Nasleđeni zakup
- Okonč. kupoprodajePreuzimate zakupIsta zakupnina, isti uslovi, isti preostali rok kao kod prethodnog vlasnika.
- 5. ili 7. godina od prvobitnog potpisivanjaIstek minimalnog rokaZakupac može da ode, ili se zakup može ponovo automatski produžiti.
Šta možete da radite sa nepokretnošću
- Okončanje kupoprodaje do rokaNije Vam dostupnoNe možete je koristiti sami niti je izdavati drugima.
- Po isteku rokaZa korišćenje ili izdavanjeTek kada nasleđeni minimalni rok zaista istekne.
| Šta možete pretpostaviti | Šta nalaže zakon | Izvor |
|---|---|---|
| Prodaja okončava postojeći zakup | Ne okončava. Kupac preuzima zakup do isteka njegovog minimalnog roka. | LAU, član 14 |
| Neregistrovani zakup ne obavezuje novog vlasnika | Obavezuje. Upis u katastar nepokretnosti nije uslov da kupac nasledi zakup. | LAU, član 14 |
| Mogu podići zakupninu kad postanem vlasnik | Samo ako postojeći ugovor dozvoljava promenu zakupnine i ako su ispunjeni u njemu navedeni uslovi. Kupovina nepokretnosti ništa ne menja u toj odredbi. | LAU, član 14, u vezi sa postojećim ugovorom |
Da li je važno da li kupujem nepokretnost da bih u njoj lično živeo?Ne, Vaši planovi ne skraćuju nasleđeni rok zakupca. Da li ćete na kraju moći da vratite nepokretnost radi sopstvenog korišćenja zavisi od toga da li je prvobitnim ugovorom to pravo zadržano i da li je dostavljeno odgovarajuće obaveštenje, kao što bi bilo i u slučaju prodavca. To ne zavisi od činjenice da je vlasništvo promenjeno.
Da li zakupac dobija pravo da kupi nepokretnost pre mene?
Potencijalno da. Trenutni zakupac ima zakonsko pravo preče kupovine, derecho de adquisición preferente, osim ako se tog prava valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom njegovog potpisivanja. To je uobičajeno, ali ne i univerzalno, u španskoj praksi. Ako se zakupac odrekao tog prava, zakupodavac i dalje mora da ga obavesti o nameri da proda nepokretnost, najmanje 30 dana pre okončanja kupoprodaje. Javnobeležnički akt mora da zabeleži da je obaveštenje dostavljeno. Ako se to izostavi, katastar nepokretnosti može odbiti upis Vaše kupovine.Ovo je provera dokumenta, a ne pregovaranje. Vaš advokat potvrđuje da li konkretni ugovor o zakupu sadrži valjano odricanje i da li je obaveštenje zaista dostavljeno, pre nego što se obavežete na kupovinu.
- Tanteo: prvo pravo zakupca na kupovinuPre okončanja kupoprodaje zakupcu se mora pružiti mogućnost da kupi nepokretnost pod istim uslovima, osim ako se tog prava valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom potpisivanja.
- Where
- Provereno u ugovoru o zakupu.
- Ako se zakupac odrekao prava, prodavac i dalje mora da obavestiZakupac mora biti obavešten o nameri prodaje, a javnobeležnički akt mora da zabeleži da je to učinjeno.
- How long
- Najmanje 30 dana pre okončanja kupoprodaje.
- Watch out
- Ako se to izostavi, katastar nepokretnosti može odbiti da upiše Vašu kupovinu.
- Retracto: naknadno pravo zakupca nakon nevaljale prodajeAko zakupcu nepokretnost nije bila pravilno prvo ponuđena, on može nakon okončanja kupoprodaje stupiti na mesto kupca.
- Watch out
- Prodaja izvršena bez poštovanja ovog prava može biti osporena. Zato su dokumenti o obaveštenju jednako važni kao i ugovor o prodaji.
Suština člana 25 iznad potvrđena je u više nezavisnih španskih pravnih izvora pregledanih 17. avgusta 2026, a ne neposredno u tekstu BOE-a. Vaš advokat potvrđuje tačan tekst u odnosu na konkretni ugovor o zakupu pre nego što se na njega oslonite.
Šta treba da se prenese sa prodavca prilikom okončanja kupoprodaje?
Četiri stvari, pored same nepokretnosti, i nijedna od njih ne čeka da ih zatražite.
- Depozit i njegova evidencijaDepozit koji je zakupac prvobitno uplatio treba da bude prenet na Vas kao novog zakupodavca, zajedno sa njegovom evidencijom kod regionalnog stambenog organa, tako da ga Vi vraćate na kraju zakupa, a ne prodavac.
- Već naplaćena, srazmerna kirijaSvaka zakupnina već plaćena za period nakon okončanja kupoprodaje pripada Vama, podeljena po danima od dana primopredaje.
- Datirani popis inventaraOno što je zakupac primio na početku zakupa, što je važno ako ikada dođe do spora u vezi sa depozitom.
- Potvrda o uplati zakupninePotvrđuje da nema dugovanja koja biste inače nasledili zajedno sa zakupom.
Postojeći zakupi i pravila o korišćenju i izdavanju konkretne nekretnine već predstavljaju jednu od standardnih stavki na kontrolnoj listi za pravnu koordinaciju kompanije Arevont, koja se primenjuje pri svakoj kupovini, a ne dodaje posebno samo zato što je nekretnina izdata. To je ista provera koju vodi advokat, primenjena na još jedan dokument.
Mogu li nasleđena dugovanja stambenoj zajednici biti odvojena od pitanja zakupa?Da, i proveravaju se odvojeno. Dugovanje stambenoj zajednici prati nekretninu bez obzira na to ko u njoj živi, zakupac ili vlasnik, i predstavlja drugačiju potvrdu od statusa zakupčevih obaveza po osnovu zakupnine. Obe potvrde se pribavljaju pre okončanja kupoprodaje i nijedna ne zamenjuje drugu.
Šta ako želim da nekretnina bude prazna?
Kupovina nekretnine sa zakupcem ne daje Vam brži put do prazne nekretnine nego što ga je imao prodavac, a ne možete ga ni prinuditi. Postoje tri stvarne opcije i nijedna od njih se automatski ne smatra „preporučenom“. Koja je najbolja zavisi od zakupca i vremena koje imate.
- Option 1Dogovorite dobrovoljno ranije iseljenjeUobičajeno, ali se ne može nametnuti, već samo dogovoriti.
- Cena
- Obično uz naknadu
- Sigurnost
- Nije zagarantovanoZakupac može reći ne.
- Vreme
- Najbrže, ako uspe
- Option 2Iskoristite ugovoreno pravo, ako postojiPrenosi se na Vas zajedno sa nekretninom, pod istim uslovima otkaznog roka kao kod prodavca.
- Cena
- Nije potrebna naknada
- Sigurnost
- Samo ako je ugovorenoKupovina nekretnine ne stvara to pravo.
- Vreme
- U utvrđenom otkaznom roku
- Option 3Sačekajte istek preostalog rokaNajjednostavnija opcija i jedina koja je uvek dostupna.
- Cena
- Bez dodatnih troškova
- Sigurnost
- Uvek dostupno
- Vreme
- Ceo preostali rok
Postoji i korist: nekretnina koja od prvog dana ostvaruje stabilnu, zakonski zaštićenu zakupninu predstavlja drugačiju vrstu imovine od one za koju sami morate da pribavite potrebne dozvole, opremite je i oglašavate. Vredi to uzeti u obzir, umesto da zakupca posmatrate samo kao prepreku.
Kupovina sa zakupcem u odnosu na kupovinu prazne nekretnine: u čemu je razlika?
Ista nekretnina u dva različita stanja, sa stvarnim prednostima i nedostacima. Nijedna opcija nije jednostavno bolja.
| Aspekt | Sa zakupcem | Prazna |
|---|---|---|
| Prihod od prvog dana | Da, po već ugovorenoj zakupnini, koju ne možete povećati van postojećeg ugovora. | Nijedan, dok ne pronađete sopstvenog zakupca ili gosta. |
| Lično korišćenje nekretnine | Nije moguće dok rok ne istekne ili zakupac ne pristane da se iseli. | Immediate. |
| Uobičajena tražena cena | Često snižena u odnosu na uporedivu praznu nekretninu, zbog tog ograničenja. | Potpuno poređenje sa tržištem, bez uračunatog ograničenja. |
| Šta pravna provera mora da obuhvati | Zakupni ugovor, odredbu člana 25, depozit i istoriju plaćanja zakupnine, pored standardnih provera. | Samo standardne provere nekretnine i pravne provere. |
Šta treba zatražiti pre kupovine nekretnine sa zakupcem
Pet dokumenata, koji se traže pre rezervacije, a ne tokom pravne provere.| Zatraži | Šta Vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Ceo zakupni ugovor, a ne njegov sažetak | Preostali rok, zakupnina, svaka klauzula o usklađivanju i svako odricanje od prava preče kupovine nalaze se u ovom jednom dokumentu. | „Uslovi su standardni“ bez predočenog dokumenta. |
| Dokaz o dostavljanju obaveštenja iz člana 25, ako se od tog prava odustalo | Bez njega katastar nepokretnosti može odbiti da upiše Vašu kupovinu. | Uveravanje umesto evidentiranog obaveštenja. |
| Potvrda o depozitu i mestu gde je položen | Trebalo bi da bude prenet na Vas, zajedno sa obavezom da ga kasnije vratite. | Nema evidencije o tome gde se kaucija drži. |
| Potvrda o plaćanju zakupnine za zakupca | Potvrđuje da uz zakup ne postoje neizmirena dugovanja. | „Uvek plaćaju na vreme“ bez ičega napisanog. |
| Datirani popis iz vremena početka zakupa | Jedina stvarna zaštita u kasnijem sporu oko depozita. | Nema popisa ili nije datiran. |
Šta ne možemo obećati u vezi sa konkretnim zakupom
Ovo su opšte informacije o članovima 14 i 25 LAU, važeće na dan 17. avgusta 2026. Član 14 smo direktno pročitali u zakonu, a član 25 proverili u nezavisnim pravnim izvorima. Ovo nije pravni savet o konkretnom zakupu. Tačan preostali rok, da li se odustalo od prava preče kupovine i svaka klauzula o usklađivanju zakupnine zavise od formulacije tog jednog dokumenta. Samo Vaš advokat, nakon što ga pročita, može da Vam kaže šta se primenjuje.Špansko pravo zakupa snažno štiti zakupca, više nego što strani kupac obično očekuje. Kupovina zasnovana na pretpostavci da će „zakupac samo otići“ jeste kupovina zasnovana na nagađanju. Ako je to da nekretnina bude prazna čitava svrha kupovine, to morate proveriti pre rezervacije, a ne nakon nje.Mi koordiniramo proveru. Mi nismo advokat. Obaveštenje iz člana 25 i zakupni ugovor su dokumenti koje čita i potvrđuje nezavisni advokat, a ne nešto što Arevont overava.
Često postavljana pitanja o kupovini nekretnine sa zakupcem
- Mogu li da iselim zakupca samo zato što sam kupio nekretninu da bih u njoj živeo?
- Ne. Želja da živite tamo sama po sebi nije razlog za prevremeni raskid nasleđenog zakupnog ugovora. To je moguće samo kada je prvobitnim ugovorom zakupodavcu ostavljeno pravo da povrati nekretninu za ličnu upotrebu i kada se dostavi odgovarajuće obaveštenje na osnovu te klauzule. Ovo pravo se prenosi zajedno sa nekretninom, ne nastaje prodajom.
- Da li je nekretnina sa zakupcem obično jeftinija za kupovinu od odgovarajuće prazne nekretnine?
- Često jeste, jer je ograničenje slobodnog korišćenja ili izdavanja nekretnine stvarni trošak za kupca, a tržište obično uračunava umanjenje cene zbog toga. Da li je umanjenje dovoljno veliko da opravda ograničenje zavisi od toga koliko je minimalnog roka preostalo i šta zaista želite od nekretnine.
- Šta ako mi prodavac kaže da je zakupac već pristao da se iseli pre okončanja kupoprodaje?
- Pribavite to u pisanoj formi, sa potpisom zakupca i datumom, pre nego što se na to oslonite. Usmeno uveravanje koje prenese agent prodavca nije obavezujuće za zakupca i nije nešto što ni Vi ni prodavac možete da sprovedete ako se zakupac predomisli.
- Da li kupovina preko kompanije umesto lično menja nešto od ovoga?
- Menja minimalni rok koji ostaje uz zakup, a ne to da li se zakup prenosi. Zakup se prenosi u oba slučaja. Razlika je u tome što je minimalni rok za zakupodavca koji je kompanija 7 godina, a ne 5, što treba da znate pre nego što odlučite kako ćete držati nekretninu.
