Javni beležnik pri kupovini u Španiji
Za 30 sekundi
Španski javni beležnik potvrđuje Vaš identitet, čita escritura naglas i istog dana je podnosi katastru nepokretnosti. On ne proverava dugovanje zajednici etažnih vlasnika, dokumentaciju zgrade niti da li je cena razumna. To je posao Vašeg advokata.
escritura o kupoprodajiJavna escritura, prva strana
- Otorgantes (strane u poslu)
- IME PREZIME · NIE X XXXXXXX L
- Cena kupoprodaje
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (izjave)
- Bez tereta, prema izjavi prodavca
- Potpis i datum
- Javni beležnik · DD/MM/GGGG
- Otorgantes (strane u poslu). Identitet kupca i prodavca, potvrđen na osnovu pasoša i dokumenta NIE. To je ključni deo uloge javnog beležnika.
- Cena kupoprodaje. Cena navedena u escritura. Javni beležnik je evidentira, ali ne procenjuje da li je pravična.
- Manifestaciones (izjave). Izjava samog prodavca, proverena u odnosu na izvod nota simple koji javni beležnik zatraži. To nije nezavisna garancija izvan podataka u evidenciji katastra.
- Potpis i datum. Potpisano, pročitano naglas i istog dana elektronski poslato katastru nepokretnosti.
Šta proverava španski javni beležnik?
Španski javni beležnik prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu escritura. On ne proverava da li je nekretnina dobra odluka. Španski javni beležnik proverava mnogo manje nego što većina stranih kupaca pretpostavlja, a u ovoj kupovini zaštitu pruža Vaš advokat, a ne kancelarija javnog beležnika. Zato je ova razlika važna: reč "javni beležnik" u većini zemalja označava poznatu ulogu, dok ovde označava suštinski drugačiju ulogu.Šta radi tog dana: potvrđuje identitet i pravnu sposobnost kupca i prodavca, sam pribavlja izvod nota simple kako bi potvrdio da je prodavac zaista vlasnik nekretnine, bez tereta koje ste već proverili, sastavlja javnu escritura, čita je naglas pre nego što je obe strane potpišu i istog dana elektronski šalje kopiju katastru nepokretnosti. Šta ne radi: ne proverava da li je naknada zajednici etažnih vlasnika u potpunosti plaćena izvan onoga što pokazuju dokumenti koji su pred njim, ne potvrđuje da zgrada odgovara građevinskoj dozvoli, ne procenjuje da li je cena pravična niti savetuje bilo koju stranu da li je posao dobra odluka.
Za šta je odgovoran javni beležnikŠta nije njegov posao
- Potvrđivanje identiteta obe strane i njihove pravne sposobnosti za potpisivanje
- Da, to je suština ove uloge.
- Traženje izvoda iz katastra i glasno čitanje isprave pre potpisivanja
- Da, i to se dešava prilikom samog potpisivanja, a ne ranije.
- Slanje isprave katastru nepokretnosti
- Da, elektronski, istog dana.
- Provera da li je prodavac platio obaveze zajednici i lokalne poreze
- Ne. Vaš advokat zasebno pribavlja potvrde za to, pre tog dana.
- Potvrđivanje da zgrada odgovara dozvoli i planskom statusu parcele
- Ne. To je pravna i tehnička provera koju Vi unapred organizujete.
Ko bira javnog beležnika i da li hipoteka menja odgovor?
Kod uobičajene kupovine za gotovinu, pravo izbora javnog beležnika uglavnom prati raspodelu troškova: bira ga onaj ko plaća veći deo, što je u praksi najčešće kupac. Ako prodavac bez opravdanog razloga insistira na svom javnom beležniku, kupac to može prijaviti službi za korisnike lokalnog Colegio Notarial.Kod kupovine uz HIPOTEKU odgovor proizlazi iz zakonskog prava, a ne iz običaja. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario jasno garantuje zajmoprimcu slobodan izbor javnog beležnika i sprečava zajmodavca da usmerava taj izbor. Otprilike u isto vreme, zakon je većinu povezanih troškova prebacio na banku: uredba iz 2018. godine prenela je porez na hipotekarne takse na zajmodavca, a od zakona iz 2019. godine zajmodavac plaća i javnog beležnika, upis u katastar nepokretnosti i gestoría za sam kredit. Jedini trošak koji ostaje na zajmoprimcu jeste sopstvena procena vrednosti nepokretnosti koju naručuje banka.
Kako plaćate kupovinu?
- Gotovina, bez hipotekeTo je običaj, a ne formalno pravo: bira onaj ko plaća veći deo troškova, što ste u praksi najčešće Vi.
- Uz hipotekuZakonsko pravo prema Ley 5/2019: imate slobodu izbora javnog beležnika, a zakon sprečava zajmodavca da Vas usmerava ka onome koga on preferira.
Šta se razmenjuje u kancelariji i da li to morate biti Vi?
escritura pública je javnobeležnička kupoprodajna isprava, dokument koji se potpisuje pred javnim beležnikom i kojim se vlasništvo prenosi na Vas. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta u ovom trenutku obično plaćate preostali iznos: novac i ključevi prelaze iz ruke u ruku u istoj prostoriji i istovremeno.cheque bancario je bankarski ček izdat na teret Vašeg španskog računa i često se njime kod javnog beležnika predaje preostali deo kupoprodajne cene.Ne morate lično biti u toj prostoriji. Tokom cele kupovine samo jedno putovanje u Španiju je zaista strogo obavezno, a ljudi najčešće umesto toga ovlašćuju drugo lice za ovaj termin. Ako Vaš advokat ima punomoćje koje obuhvata potpisivanje isprave, može u Vaše ime obaviti ceo termin. Upravo zato se isplati da punomoćje uredite rano u postupku, čak i ako se u tom trenutku ne čini naročito važno.
- Sekundarna nekretninaPreostali iznos plaćate putem cheque bancario ili, sve češće, potvrđenim bankarskim transferom koji je organizovan tako da bude izvršen pre termina. Javni beležnik u tekstu isprave potvrđuje koji je način plaćanja korišćen.
- Kod završene i useljive novogradnjePrimjenjuju se ista pravila. Pored toga, desetogodišnja garancija za konstrukciju, trogodišnja garancija za instalacije i jednogodišnja snagging garancija počinju da teku od tog dana. Zato je tačan datum okončanja kupoprodaje važan i izvan same transakcije.
Koliko košta javni beležnik, pored svega ostalog?
Španska vlada utvrđuje naknade javnih beležnika prema fiksnoj tarifi i ne možete ih slobodno pregovarati. Izvori na engleskom jeziku tarifu obično opisuju kao približno 0,2 do 0,5 % cene, pri čemu procenat opada sa rastom cene. Naša objavljena procena objedinjuje naknadu javnog beležnika sa naknadom za upis u katastar nepokretnosti koja sledi, jer ih kupac na završnom obračunu vidi kao jednu stavku. Kao okvirno pravilo, naknada katastra iznosi oko 60 % naknade javnog beležnika.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Javni beležnik + katastar, ukupnoDržavna tarifa, bez pregovaranja | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Šta mora biti rešeno pre nego što uđete u kancelariju javnog beležnika
Dobar postupak rešava ove četiri stvari PRE tog dana, jer je termin kod javnog beležnika pogrešan trenutak za njihovo otkrivanje.- Prodavac nema neizmirena dugovanja prema zajednici vlasnika ni poreska dugovanjaJavni beležnik čita ispravu, ali za Vas ne pribavlja potvrde. Vaš advokat ih traži pre zakazanog termina. U lošem postupku, na dan potpisivanja otkriva se neizmireni dug, a cheque bancario je već izdat.
- Potvrda o bankarskoj garanciji kod novogradnjeVaš advokat je trebalo da proveri ovu uplatu po uplatu, mnogo pre poslednje. Dan kod javnog beležnika samo je formalnost ako je ovaj posao ranije pravilno obavljen. U lošem postupku, tekst garancije prvi put se pregleda na dan okončanja kupoprodaje.
- Sudski tumač ako ne govorite španski i lično prisustvujeteImate pravo da Vam se isprava pravilno objasni na jeziku koji razumete pre nego što je potpišete. U lošem postupku potpisuje se na poverenje, jer prostorija deluje prijatno, a svi izgledaju kao da žure.
- Ko prisustvuje i sa kojim ovlašćenjemAko ne prisustvujete lično, punomoćje Vašeg advokata mora jasno da obuhvati potpisivanje ove isprave. U lošem postupku pretpostavlja se da punomoćje sastavljeno za drugi, raniji korak obuhvata i ovaj.
Javni beležnik štiti interes države u transakciji, a ne Vaš interes
Ovo su opšte informacije o ulozi javnog beležnika kakva je bila 17. avgusta 2026. godine i nisu pravni savet u vezi sa Vašim konkretnim okončanjem kupoprodaje. Javni beležnik je zaista neutralni javni službenik: ne zastupa ni kupca ni prodavca. Očekivati od njega da uoči problem koji je Vaš advokat trebalo da pronađe najčešći je nesporazum u vezi sa njegovom ulogom.Prisustvujemo ili se staramo da prisustvuje neko sa odgovarajućim ovlašćenjem i nadgledamo primopredaju dokumenata i ključeva. Mi nismo advokat i sami ne proveravamo vlasništvo, dugovanja ni plansku dokumentaciju. Taj posao se obavlja ranije, uz nezavisnog advokata koga Vi plaćate, kako bi sastanak kod javnog beležnika bio formalnost kakva treba da bude, a ne trenutak kada se nešto otkriva.
Najčešća pitanja o javnom beležniku
- Ko bira javnog beležnika?
- Po običaju, bira ga onaj ko plaća veći deo troškova, što je kod uobičajene kupovine najčešće kupac. Kod kupovine opterećene hipotekom to je zakonsko pravo, a ne običaj: Ley 5/2019 jasno garantuje zajmoprimcu slobodan izbor i sprečava kreditora da ga usmerava ka javnom beležniku kog preferira.
- Zašto koristiti cheque bancario umesto običnog bankarskog transfera?
- Bankarski ček izdat na Vaš španski račun omogućava da novac i ključevi promene vlasnika u istoj prostoriji i u istom trenutku. To je tradicionalni način organizovanja okončanja kupoprodaje u Španiji. Ljudi sve češće koriste potvrđeni transfer koji je organizovan tako da legne pre zakazanog termina, što je podjednako važeće. U svakom slučaju, javni beležnik u ispravi tačno beleži koji je način korišćen.
- Mogu li da imam sudskog tumača pri potpisivanju?
- Da, i vredi to organizovati unapred, umesto da pitate na sam dan. Imate pravo da Vam se isprava pravilno objasni pre nego što je potpišete, a sudski tumač je formalni način da se to garantuje, umesto oslanjanja na dvojezičnog prijatelja ili užurbano objašnjenje u prostoriji.
- Šta se dešava ako javni beležnik baš tog dana uoči problem sa dokumentima?
- Potpisivanje se ne obavlja dok se problem ne reši. To je retko upravo zato što se u pravilno vođenom postupku problemi sa dokumentima rešavaju nedeljama ranije, tokom pravne provere i faze privatnog ugovora. To je suštinski razlog da se sastanak kod javnog beležnika ne smatra prvom pravom kontrolnom tačkom.
