Godišnji troškovi posedovanja nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Posedovanje stana na Costa del Sol košta približno od 2.900 do 11.600 € godišnje. To obuhvata pet stavki: IBI, naknadu za održavanje zajedničkih delova, naknadu za odvoz otpada, osiguranje i fiksne naknade za struju i vodu. Takođe morate podneti jednu špansku poresku prijavu, čak i tokom godine u kojoj niko nije boravio u stanu.
| jan | feb | mar | apr | maj | jun | jul | avg | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Struja i voda | jan | feb | mar | apr | maj | jun | jul | avg | sep | okt | nov | dec |
| Poreska prijava nerezidenta (neizdata nekretnina) | apr | maj | jun | jul | avg | sep | okt | nov | dec |
- Struja i voda
- Obračunava se mesečno, bez obzira na to da li se nekretnina koristi.
- Poreska prijava nerezidenta (neizdata nekretnina)
- Rok za podnošenje zahteva počinje 1. aprila, a završava se 31. decembra naredne godine.
Kojih pet stvari plaćate svake godine?
Dve su dažbine koje određuje gradska uprava. Jedna je naknada koju određuje Vaša zgrada. Dva su tržišni troškovi, pa možete uporediti cene i izabrati pružaoca usluge. Svih pet troškova nastavlja se bez obzira na to da li koristite nekretninu.IBI je godišnji španski porez na nekretninu, koji gradskoj upravi plaća vlasnik nekretnine. Obračunava se na osnovu katastarske vrednosti nekretnine, a ne cene koju ste platili. Zato dva stana slične cene mogu imati različite iznose IBI-ja.
| Nizak | Visok | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| Naknada za otpad | 80 € | 200 € |
| Osiguranje | 300 € | 800 € |
| Struja i voda | 1.200 € | 3.600 € |
| Ukupno | 2.880 € | 11.600 € |
| Stavka | Uobičajeni raspon | Ko određuje |
|---|---|---|
| IBI (porez na nepokretnosti) | Od 400 do 1.000 €, ponekad i više, godišnje. | Gradska uprava, na osnovu katastarske vrednosti. Nacionalni zakon određuje raspon u kojem mora da se kreće: od 0,4 do 1,10 % te vrednosti za urbane nepokretnosti. |
| comunidad (naknada zajednice vlasnika) | Od 900 do 6.000 € godišnje, obično se obračunava mesečno ili tromesečno. | Skupština vlasnika, glasanjem, na osnovu budžeta same zgrade. |
| Naknada za otpad (basura / tasa de residuos) | Od 80 do 200 € godišnje. | Gradska uprava, na osnovu sopstvene odluke. Od donošenja Ley 7/2022, ova naknada mora da odražava stvarni trošak usluge odvoza otpada, a ne da bude fiksni dodatak, pri čemu svaka opština određuje sopstveni iznos. |
| Osiguranje | Od 300 do 800 € godišnje po stanu. | Tržište. Zakonom nije obavezno, iako hipotekarni poverilac može zahtevati osiguranje založene nepokretnosti. |
| Struja i voda | Od 100 do 300 €, ponekad i više, mesečno: od 1.200 do 3.600 € godišnje. | Tržište, prema potrošnji, uz fiksnu naknadu (naknada za ugovorenu snagu električne energije) koja se obračunava i kada je nepokretnost prazna. |
Koliko to ukupno iznosi za jedan stan?
Približno od 2.900 do 11.600 € godišnje. Raspon je širok, ali to nije greška. Najviše zavisi od dve stavke: naknade comunidad i računa za energiju. Ova dva troška razlikuju se između nepokretnosti mnogo više nego IBI, naknada za otpad ili osiguranje.
- Skroman stan u starijoj zgradi, bez bazenaNalazi se pri dnu raspona. Ima nisku naknadu comunidad, umerenu potrošnju energije i niske iznose IBI i naknade za otpad.
- Noviji stan u kompleksu sa kompletnom uslugomNalazi se pri vrhu raspona. Sama naknada comunidad može dostići nekoliko hiljada evra godišnje u zgradi sa bazenom, baštama, liftom, obezbeđenjem i recepcijom sa upravljanjem.
- Nepokretnost koja je prazna veći deo godineI dalje nosi većinu ovih troškova, uključujući fiksnu naknadu za električnu energiju. Prazna nepokretnost nikada nije besplatna za posedovanje.
Ovo je aritmetički zbir pet stavki iz gornje tabele, za avgust 2026. godine, a ne zasebno potkrepljen iznos.Usluga upravljanja nekretninama koju pruža Arevont postoji upravo da bi premostila ovaj nedostatak. Naknadu za comunidad i IBI držimo na direktnom zaduženju i proveravamo da li su uplate zaista povučene sa Vašeg računa. Tako godinu dana kasnije u Češkoj nećete otkriti da jedna od uplata nije izvršena.
Šta od ovoga možete osporiti, a šta jednostavno morate platiti?
IBI i naknada za odvoz otpada su porezi. Gradska uprava određuje iznos prema sopstvenom pravilu i o njemu se ne može pregovarati. Imate samo pravo da proverite katastarsku vrednost na kojoj se zasniva. Naknada za comunidad je drugačija.Comunidad de propietarios je zajednica vlasnika koja upravlja zajedničkim delovima kompleksa i određuje mesečnu naknadu. Slična je udruženju vlasnika kakvo postoji u većini zemalja, ali nije potpuno ista institucija.
Šta kupci pretpostavljajuŠta se menja svake godine
- Svih pet stavki je fiksirano nakon kupovine
- Samo IBI i naknadu za odvoz otpada zaista određuje nadležni organ. Naknada za comunidad menja se u skladu sa budžetom same zgrade, o kojem se glasa svake godine. Osiguranje i komunalne usluge predstavljaju tržišne troškove, pa možete uporediti cene prilikom obnove.
- Niža kupoprodajna cena znači niže godišnje troškove
- Ne uvek. IBI se zasniva na katastarskoj vrednosti, koja se ne podudara uvek sa tržišnom cenom. Naknada za comunidad zasniva se na onome što je potrebno za održavanje konkretne zgrade. To nema nikakve veze sa iznosom koji ste platili za svoju jedinicu.
Kada stiže svaki račun i šta se dešava ako neki propustite?
Gotovo nijedan od ovih pet troškova ne dospeva kao jedna godišnja uplata. To je važno ako njima upravljate iz druge zemlje.
| Stavka | Uobičajena dinamika plaćanja | Ako ostane neplaćeno |
|---|---|---|
| IBI | Jedan godišnji račun, obično uz direktno zaduženje. | Dug je zakonski vezan za samu nekretninu, bez obzira na to ko je sada njen vlasnik. Advokat to proverava i izmiruje pre okončanja kupoprodaje nekretnine sa sekundarnog tržišta. |
| comunidad | Mesečno ili tromesečno, prema budžetu same zgrade. | Neplaćeni dug comunidad može biti vezan za nekretninu. Kupac preuzima ograničeni deo neplaćenog duga prethodnog vlasnika. |
| Otpad | Godišnje, ponekad zajedno sa računom za IBI, a ponekad odvojeno. | Prati sopstveni postupak naplate gradske uprave, slično kao IBI. |
| Osiguranje | Godišnja obnova, jednom uplatom ili u ratama, u zavisnosti od osiguravača. | Pokriće jednostavno prestaje. Dug se ne vezuje za nekretninu, ali prekid osiguranja tokom, na primer, sezone oluja predstavlja stvaran rizik, a ne samo problem sa dokumentacijom. |
| Struja i voda | Monthly. | Dobavljač može obustaviti uslugu ako ne platite. To predstavlja stvaran problem ako niko ne nadzire nekretninu. |
Pravovremeno pribavljanje NIE i otvaranje španskog bankovnog računa omogućavaju navedena direktna zaduženja. Bez oba elementa ne možete podesiti automatsko plaćanje nijednog od ovih pet troškova. Usluga Arevonta za NIE i administraciju to planira zajedno sa ostatkom kupovine.
Da li dugujete nešto Španiji ako nekretninu nikada ne izdajete?
Da. To je najčešće neprijatno iznenađenje tokom prve godine. Nerezident koji poseduje nekretninu u Španiji i nikada je ne izdaje ipak mora da podnese godišnju poresku prijavu u Španiji. Ovaj porez se zasniva na pretpostavljenom prihodu, odnosno iznosu za koji država pretpostavlja da ga ostvarujete samo na osnovu posedovanja nekretnine. To nema nikakve veze sa prihodom koji ste zaista primili. Za običan stan to obično iznosi nekoliko stotina evra godišnje, a ne veliki iznos.
Da li ste ove godine uopšte izdavali nekretninu?
- Da, deo godine ili celu godinuPlaćate porez na prihod od zakupa koji ste ostvarili. Pogledajte vodič o porezima na prihod od zakupa za poresku stopu i odbitke.
- Ne, nikada iznajmljivanPlaćate porez na pretpostavljeni prihod. Za običan stan to obično iznosi nekoliko stotina evra godišnje.
Šta proveriti pre nego što se oslonite na raspon
Četiri stvari koje treba proveriti za konkretnu nekretninu, a ne prema objavljenom rasponu.| Zatražite | Šta Vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Poslednji kompletni godišnji obračuni comunidad | Stvarna naknada za ovu konkretnu zgradu, a ne prosek za obalu. Ovde biste videli i planiranu posebnu naknadu (derrama) za velike radove. | Usmena cifra bez priloženih računa ili odgovor „zavisi“. |
| Račun za IBI za tekuću godinu | Potvrđuje da za nekretninu nema neplaćenog IBI duga i prikazuje stvarni iznos umesto gornjeg raspona. | Niko ga nije zatražio ili postoji obećanje da će se „srediti nakon okončanja kupoprodaje“. |
| Da li se naknada za odvoz otpada u ovom konkretnom mestu naplaćuje odvojeno od IBI-ja | Neke gradske uprave objedinjuju ove dve stavke u jedan račun. Druge šalju odvojene račune. Ako ne znate za odvojeni račun, mali dug može neprimetno da se nagomila. | Pretpostavka, a ne proveren odgovor gradske uprave ili prodavčev poslednji račun. |
| Da su račun u španskoj banci i direktna zaduženja zaista podešeni | Najveći razlog zbog kog nerezident ne plati jedan od ovih pet računa nije trošak. Razlog je to što niko nije podesio direktno zaduženje sa postojećeg računa. | Plan da se „svaki put ručno izvrši prenos“. |
Vila u odnosu na stan
Iste stavke, na dve različite vrste nekretnina. Nijedna od navedenih cifra nije izmišljena. Ovo je napomena sa početne stranice, ovde navedena radi poređenja.| Vila | Stan | |
|---|---|---|
| IBI | Obično viša. Veća izgrađena površina vile i veća parcela obično znače višu katastarsku vrednost. | Obično pri donjem kraju raspona od 400 do 1.000 €. |
| comunidad | Često niža ili je nema kod samostalne vile izvan stambenog kompleksa kojim se upravlja. I dalje može da se primenjuje unutar ograđenog kompleksa. | Od 900 do 6.000 €, u zavisnosti od zgrade. |
| Osiguranje i energija | Viši za obe vrste. Bazen i bašta takođe imaju sopstvene tekuće troškove, a nijedni od njih nisu prikazani u gornjoj tabeli. | U okviru raspona iz gornje tabele. |
| Šta treba proveriti | Niko osim Vas, osim ako odvojeno ne ugovorite upravljanje. | Zgradom, bezbednošću i održavanjem upravlja comunidad, a sve je već organizovala zajednica. |
Budžetski raspon, a ne Vaš konkretni račun
Svi gornji rasponi važe zaključno sa avgustom 2026. To je ista cifra koju Arevont već objavljuje u sopstvenoj tabeli troškova na početnoj stranici, proverena u odnosu na nacionalne i andaluzijske propise za dve stavke koje su zaista porezi. Ukupan iznos od 2.900 do 11.600 € predstavlja jednostavan zbir tih pet objavljenih raspona. To nije jedna proverena cifra za jednu nekretninu. Ona pokazuje koliko stvarni raspon može biti širok. Koristite gornju kontrolnu listu da ga suzite za konkretnu adresu.Neke teme su umesto toga obrađene u zasebnim vodičima: kompletna pravila comunidad, uključujući potrebne većine za glasanje, rezervni fond i glasanje o turističkom iznajmljivanju, pune stope poreza na pripisani prihod i prihod od zakupnine, kao i španski porez na imovinu. Početna stranica takođe pominje porez na imovinu. On se gotovo nikada ne primenjuje na običnog vlasnika stana zbog regionalnog umanjenja od 100% u Andaluziji. Svaka od ove tri teme ima sopstveni vodič i ovde ih ne ponavljamo.Ovo su opšte informacije za planiranje, a ne račun. Advokat ili gestor koji radi na osnovu stvarne dokumentacije nekretnine saopštiće Vam stvarni iznos. Dok ne dobijete taj iznos, koristite ove raspone za planiranje budžeta.
Često postavljana pitanja o godišnjim troškovima
- Zašto je raspon za comunidad toliko širok, od 900 do 6.000 €?
- Zato što zavisi od toga šta konkretna zgrada mora da održava, a ne od proseka za obalu. Mala zgrada bez lifta i bazena može biti pri donjem kraju raspona. Stambeni kompleks sa kompletnom uslugom, bazenom, baštama, obezbeđenjem i recepcijom kojom se upravlja ima znatno veće troškove. Jedina pouzdana cifra nalazi se u računima konkretne zgrade. Zato gornja kontrolna lista traži te račune pre nego što se oslonite na bilo koji iznos.
- Da li naknada za odvoz otpada uvek stiže na zasebnom računu?
- Ne. Neke gradske uprave je uključuju u račun za IBI. Druge je šalju odvojeno, ponekad prema potpuno drugačijem rasporedu. Zakon 7/2022 zahteva da naknada odražava stvarni trošak usluge, a ne fiksni istorijski iznos. Zbog toga sve više mesta prelazi na odvojeni račun za otpad. Međutim, ne postoji jedinstveno nacionalno pravilo, pa to morate proveriti za svako mesto.
- Da li svih ovih pet stavki može automatski da se plaća ako retko boravim u Španiji?
- IBI, comunidad, osiguranje i komunalne usluge obično mogu da se podese za direktno zaduženje sa računa u španskoj banci, čim račun postoji. Tako njima upravlja većina nerezidentnih vlasnika. Jedina stavka koja ne može automatski da se plaća jeste godišnja poreska prijava nerezidenta. To je poreska prijava koju treba pripremiti i podneti. To nije račun koji jednostavno stigne i bude plaćen.
