Koliko košta kupovina nekretnine u Španiji: novogradnja naspram nekretnine sa sekundarnog tržišta
Za 30 sekundi
Planirajte približno 13 % dodatno za novogradnju i približno 9 % dodatno za preprodaju. Ovo obuhvata porez, notara, katastar i advokata. Razlika između ta dva broja gotovo u potpunosti proizlazi iz poreza.
| Novogradnja | Sekundarne nekretnine | |
|---|---|---|
| Porez11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Javni beležnik i katastar | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE i prevodi | 150 € | 150 € |
| Prebacivanje komunalija | 600 € | 600 € |
| Ukupno dodatno | 63.250 € | 42.250 € |
Šta čini tih dodatnih 8 do 13 procenata?
Šest stavki, od kojih su samo dve porezi. Ostalo su javni beležnik, upis u katastar nepokretnosti, advokat, NIE i prevodi, kao i prenos ugovora za komunalne usluge na Vaše ime. Svih šest stavki primenjuje se i na novogradnju i na nekretninu sa sekundarnog tržišta. Menja se samo poreska stavka.IVA je španski PDV i kod potpuno novog doma iznosi 10 % kupoprodajne cene. To je veća od dve poreske stavke za novogradnju navedene u nastavku. Detaljnije objašnjenje razloga primene ovog poreza i osnovice na koju se obračunava porez za nekretnine sa sekundarnog tržišta nalazi se na stranici o porezima.
| Stavka | Novogradnja (od investitora) | Nekretnine sa sekundarnog tržišta (od vlasnika) |
|---|---|---|
| Porez | 10 % IVA (španski PDV) plus 1,2 % AJD (porez na overenu ispravu) u Andaluziji, ukupno 11,2 %. | 7 % ITP (porez na prenos), obračunat na višu od sledeće dve vrednosti: ugovorenu cenu ili zvaničnu referentnu vrednost nekretnine. |
| Javni beležnik i katastar | Otprilike 1.000 do 1.700 € ukupno za cene od 350.000 do 500.000 €, odnosno približno 1.400 do 2.200 € za cenu od 1.000.000 €, prema zvaničnim tarifama. Iznos blago raste sa cenom, a ne linearno. | Ista tarifa. Javni beležnik i katastar nepokretnosti ne naplaćuju drugačije za nekretninu sa sekundarnog tržišta. |
| Advokat | Oko 1 % cene, sa uračunatim PDV-om, za nezavisnu pravnu proveru i samo okončanje kupoprodaje. | Isto. Ovo je jedina stavka koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne fiksnu državnu tarifu. To je ujedno i jedina stavka za koju će Vam Vaš advokat dostaviti pisanu ponudu pre nego što ga angažujete. |
| NIE i prevodi | Oko 150 €, fiksno, a ne kao procenat cene. | Isti fiksni iznos. |
| Prenos i priključak komunalija | Oko 600 € za prebacivanje vode, električne energije i, kada je relevantno, internet priključka na Vaše ime. | Isto, iako distributer možda neće naplatiti ništa za jednostavnu promenu nosioca ugovora. Pogledajte napomenu „Otvoreno i direktno“ u nastavku. |
Koliko to ukupno iznosi za tri stvarne cene?
Sam procenat prikriva način na koji se pojedinačni troškovi menjaju. U nastavku je ista tabela obračunata za 350.000 €, 500.000 € i 1.000.000 €, za oba načina kupovine. Procenat blago opada sa rastom cene. Razlog je to što tri od šest stavki (javni beležnik i katastar nepokretnosti, minimalna naknada advokata, NIE i prevodi, kao i prenos komunalnih usluga) ne rastu srazmerno ceni.
- 350.000 €Novogradnja: ukupno 394.950 €, dodatno 12,8 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 380.250 €, dodatno 8,6 %.
- 500.000 €Novogradnja: ukupno 563.250 €, dodatno 12,7 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 542.250 €, dodatno 8,5 %.
- 1.000.000 €Novogradnja: ukupno 1.124.750 €, dodatno 12,5 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 1.082.750 €, dodatno 8,3 %.
Ova tri ukupna iznosa predstavljaju objavljene podatke samog sajta, važeće za avgust 2026. (ista tabela nalazi se i u kalkulatoru troškova na početnoj stranici). Pretpostavlja se da nema ničeg neuobičajenog: nema snižene poreske stope, neočekivane referentne vrednosti niti složene strukture vlasništva. Ako Vaša situacija nije uobičajena, ukupan iznos se menja. Upravo zato kontrolna lista u nastavku traži pisani iznos, a ne objavljeni raspon.
Kada dospevaju?
U tri ili četiri odvojena trenutka, a ne odjednom, pri čemu se raspored razlikuje za svaki način kupovine. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta najveći deo novca plaća se prilikom okončanja kupoprodaje. Najpre se plaća mali rezervacioni depozit, zatim ostatak depozita prilikom ugovora arras, dok traju pravne provere, a potom porez, naknade i ostatak cene u jednom danu kod javnog beležnika. Kod novogradnje isti ukupan iznos raspoređuje se tokom perioda izgradnje, kroz fazna plaćanja koja mogu trajati dve godine ili duže, pre nego što ključevi budu dostupni.Planiranje samo na osnovu ukupnog iznosa dovodi ljude u problem, jer ukupan iznos nije ono što Vaš bankovni račun mora da izdrži na svaki datum plaćanja. Važno je koliko novca morate imati na raspolaganju svakog datuma, a hipoteka ne pomaže jednako kod svih plaćanja. Mnogo lakše pokriva konačni saldo nego fazno plaćanje dve godine pre okončanja kupoprodaje. Jedino plaćanje koje funkcioniše na isti način kod oba načina kupovine jeste rezervacioni depozit, a to je ujedno i jedino plaćanje koje se u potpunosti nalazi izvan sistema garancija.
Sekundarne nekretnine
- RezervacijaDepozitMali iznos, izvan sistema garancija.
- Ugovor arrasSaldo umanjen za depozitPravna provera teče istovremeno.
- Okonč. kupoprodajePorez, naknade i ostatak ceneITP, javni beležnik, katastar, advokat i preostali iznos, uglavnom odjednom.
Novogradnja
- RezervacijaDepozitIsti mali iznos, ista pravila.
- Tokom izgradnjePlaćanja u ratamaSvaka od njih pokrivena je bankarskom garancijom pre dospeća.
- Okonč. kupoprodajeIVA, AJD, naknade i konačni iznosIzmiruje se tek na kraju.
Šta kupci pretpostavljajuKada svaka uplata zaista dospeva
- Celokupan dodatni iznos dospeva pri okončanju kupoprodaje
- Depozit za rezervaciju dospeva prvi i izvan je celokupnog sistema garancija i poreza. To je mali iznos koji se plaća da bi se nekretnina povukla sa tržišta, a vraća se pod uslovima navedenim u ugovoru o rezervaciji. Pogledajte vodič o bankarskim garancijama da biste saznali šta ga štiti, a šta ne.
- Novogradnja se plaća na isti način kao nekretnina sa sekundarnog tržišta
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično se plaća jedan račun poreza na prenos i jedan set naknada, sve pri okončanju kupoprodaje ili približno tada. Kod novogradnje se stvarni novac raspoređuje kroz fazne uplate tokom izgradnje. Svaka uplata zakonski mora biti pokrivena bankarskom garancijom pre dospeća, a porez i preostali iznos izmiruju se tek na kraju. Pogledajte vodič za zaštitu novca da biste pratili ceo put svakog evra.
- Advokatski honorar plaća se unapred
- Obično se plaća zajedno sa okončanjem kupoprodaje, nakon završene pravne provere i realizacije kupovine. Zatražite to u pisanom obliku pre nego što angažujete bilo koga. To je jedina stavka u gornjoj tabeli koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne državnu tarifu.
Šta treba da dobijete potvrđeno u pisanom obliku pre nego što se oslonite na neki iznos?
Četiri stvari, sve u pisanom obliku i sve dostupne pre nego što se na bilo šta obavežete. Procenat naveden u vodiču predstavlja planski iznos. On vam približno govori o veličini iznosa, što je dovoljno za poređenje opcija, ali nije dovoljno za potpisivanje ugovora. Ono što ga pretvara u vaš stvarni iznos jesu referentna vrednost same nekretnine, pisana procena naknade advokata kojeg zaista angažujete, plan plaćanja investitora sa priloženim tekstom garancije, kao i procena javnog beležnika i katastra za vaš cenovni raspon, a ne prepisana procena iz drugog raspona.Razlog za traženje pisanog iznosa nije sumnja. Reč je o tome da se usmeni iznos kasnije ne može proveriti u odnosu na ono što vam je fakturisano. Svaka od četiri stavke ima i prepoznatljiv loš odgovor, a čuti takav odgovor korisnije je nego čuti neki iznos. Loši odgovori su: niko nije proverio referentnu vrednost, zaokružena naknada bez specifikacije, plan plaćanja bez dokumenta o garanciji ili iznos javnog beležnika prepisan iz drugog cenovnog raspona. Bilo šta od toga znači da procena na osnovu koje radite još nije zaista izrađena.
| Zatražite | Šta Vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Nekretnina: valor de referencia | Da li će porez na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta biti obračunat na osnovu dogovorene cene ili više zvanične referentne vrednosti. Detaljno objašnjenje nalazi se na stranici o porezima. | Niko je nije proverio ili ste dobili uveravanje da to „obično nije problem“. |
| Pisana procena advokatskog honorara | Stvarni procenat za vašu konkretnu cenu i situaciju, sa pojedinačnim stavkama, pre nego što ga angažujete. | Zaokružen iznos bez specifikacije, saopšten usmeno. |
| Plan plaćanja investitora i tekst garancije (samo novogradnja) | Kada svaka fazna uplata dospeva i šta je konkretno pokriva. Pogledajte vodič o bankarskim garancijama. | Plan bez priloženog dokumenta o garanciji. |
| Procena javnog beležnika i katastra za vaš cenovni raspon | Jedina stavka u ovoj tabeli koja se menja u koracima, a ne postepeno sa cenom. | Iznos naveden za drugi cenovni raspon i prepisan bez provere. |
Šta kupce iznenadi kod ovog iznosa?
Tri stvari u vezi sa ovim iznosom iznenađuju stranog kupca češće nego bilo šta drugo, a sve tri predstavljaju probleme sa vremenom, a ne sa računanjem. Svaku od njih je jeftino proveriti pre nego što se obavežete, a skupo otkriti nakon okončanja kupoprodaje. Zato ih vredi navesti odvojeno od prethodno navedenih procenata.
- SkupoNiko nije proverio valor de referencia nekretnineŠpanija obračunava porez na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta prema višoj od dve vrednosti: dogovorenoj ceni ili zvaničnoj referentnoj vrednosti. Kada je referentna vrednost viša, račun iznosi više od 7 % onoga što ste stvarno platili.What to do insteadZatražite referentnu vrednost u pisanom obliku pre nego što se obavežete. Vodič o porezima sadrži detaljno objašnjenje i izvor.
- SkupoNovogradnja planirana kao da ceo iznos dospeva na krajuFazne uplate tokom izgradnje obično zahtevaju 20 do 40 % cene u gotovini pre nego što ključevi budu dostupni, pored poreza koji je već uračunat iznad. Hipoteka obično ne pokriva ove uplate na isti način kao konačni iznos.What to do insteadZatražite plan plaćanja pre rezervacije i precizno proverite šta vaše finansiranje pokriva i kada.
- IzbegljivoPlan za prenos novca za kupovinu u gotoviniPrekogranični prenos gotovine veći od 10.000 € pokreće obavezu podnošenja španske carinske prijave, koja se podnosi pre putovanja i odvojena je od svega što banka traži u vezi sa poreklom sredstava.What to do insteadPrebacite novac bankarskim transferom ili podnesite prijavu pre nego što otputujete avionom. Procedura podnošenja tema je vodiča o porezima.
Ista kupovina, dva načina okončanja kupoprodaje
Dva zaista različita puta do istih ključeva, a poreska stopa je najmanja od razlika među njima.| Novogradnja | Sekundarne nekretnine | |
|---|---|---|
| Porez povrh cene | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksno, bez pitanja o referentnoj vrednosti. | 7 % ITP, ali se obračunava na višu od cene ili referentne vrednosti: pogledajte stranicu o porezima. |
| Kada novac dospeva | U fazama, tokom izgradnje. Svaku fazu pokriva bankarska garancija pre uplate. | Uglavnom pri ili neposredno pre okončanja kupoprodaje, u jednom ili dva trenutka. |
| Gotovina potrebna pre hipoteke | Često 20 do 40 % cene, jer finansiranje retko doseže fazne uplate pre okončanja kupoprodaje. | Obično samo depozit i naknade; hipoteka može pokriti veći deo ukupnog iznosa. |
| Vreme od rezervacije do ključeva | Od otprilike dva meseca do tri godine, u zavisnosti od faze izgradnje u trenutku rezervacije. | Otprilike jedan do tri meseca. |
| Šta štiti novac dok čekate | Zaštićeni građevinski račun plus individualna bankarska garancija. Pogledajte vodič za zaštitu novca. | Odvojeni klijentski račun advokata, sredstva se oslobađaju kod javnog beležnika. |
Planska cifra, ne vaš račun
Ove stope važe u avgustu 2026. godine i preuzete su direktno iz andaluzijskog poreskog zakona, a ne prepisane sa češkog bloga. Primenjuju se na standardnu kupovinu od strane fizičkog lica. Ovo nije lični poreski savet. Andaluzija takođe nije cela Španija: nekretnina u drugoj autonomnoj zajednici može imati drugačiju stopu ITP ili AJD, jer se obe stope utvrđuju na regionalnom nivou.Jedna stavka u gornjoj tabeli za neke kupce je manja nego što izgleda. Od 12. februara 2026. godine distributer ne sme da naplati ništa za prostu promenu nosioca ugovora o električnoj energiji, na osnovu propisa Real Decreto 88/2026. Iznos od 600 € za prenos komunalnih usluga iznad je objedinjena, oprezna procena za vodu, električnu energiju i internet. Vaš stvarni račun može biti manji.Nijedan objavljeni raspon ne može izračunati tačan iznos umesto vas. Stranica o porezima detaljnije objašnjava zašto se poreska stavka može menjati, a stranica o godišnjim troškovima obuhvata sve što počinje mesec dana nakon okončanja kupoprodaje. Advokat bi trebalo da proveri oba iznosa na osnovu vaših stvarnih dokumenata, a ne objavljenog raspona.
Često postavljana pitanja o troškovima kupovine
- Zašto neki izvori navode da troškovi iznose 10 do 16 %, a ne 8 do 13 %?
- Različiti izvori računaju različite stavke. Neki uključuju celu godinu troškova vlasništva (IBI, naknade za održavanje zajedničkih delova) u „troškove kupovine“. Tako raspon postaje širi i meša jednokratni trošak sa ponavljajućim. Gornji rasponi obuhvataju samo ono što plaćate za samo okončanje kupoprodaje. Zato je raspon uži i, po našem mišljenju, korisniji za planiranje samog troška transakcije.
- Da li je 13 % ili 9 % tačno za moju konkretnu cenu?
- Ne, a tri obrađena primera iznad pokazuju zašto. Procenat se blago smanjuje kako cena raste, jer se nekoliko od šest stavki gotovo uopšte ne menja sa cenom. Posmatrajte raspon kao plansku cifru, a pomoću gornje kontrolne liste pretvorite ga u stvarni iznos za jednu nekretninu.
- Može li se deo ovog dodatnog iznosa dodati hipoteci?
- Delimično, a zavisi od stavke. Iznos španske hipoteke određuje se na osnovu procene vrednosti nekretnine koju vrši sama banka, a ne na osnovu cene uvećane za troškove. Zato se gornji troškovi poreza i naknada obično plaćaju iz sopstvenih sredstava, a ne finansiraju hipotekom. Neki kupci deo toga uključe u veći kredit obezbeđen drugom imovinom. To je odluka o finansiranju za hipotekarnu uslugu, a ne pitanje troškova kupovine.
- Da li se ovi iznosi na isti način primenjuju na parcelu ili poslovni prostor?
- Ne. Svi iznosi ovde odnose se na kupovinu stambene nekretnine. Parcela ili poslovna nekretnina nosi 21 % IVA umesto 10 %, a način obračuna poreza ITP kod parcele razlikuje se od načina obračuna kod završene stambene jedinice. Ako to kupujete, ovo nisu pravi iznosi za upotrebu.
