Porezi na najam u Španiji: stope, odbici i Modelo 210
Za 30 sekundi
Kao poreski rezident Češke ili Poljske, plaćate 19 % na prihod od izdavanja u Španiji nakon odbitka priznatih troškova. Rezident države izvan EU/EEP plaća 24 % od bruto iznosa, bez ikakvih odbitaka. Oba rezidenta podnose isti obrazac, Modelo 210.
Koja poreska stopa važi za moj prihod od izdavanja?
Modelo 210 je španski poreski obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a obaveza postoji čak i kada se nekretnina nikada ne izdaje. Stopa koju primenjujete određuje se prema vašem poreskom rezidentstvu u trenutku nastanka prihoda.
Da li ste poreski rezident EU ili EEP?
- Da (uključujući rezidente Češke i Poljske)19 % na neto prihod od izdavanja, nakon odbitka priznatih troškova povezanih sa izdavanjem.
- Ne, rezident ste drugde24 % na bruto prihod od izdavanja, bez ikakvog odbitka troškova.
| Mesto vašeg poreskog rezidentstva | Stopa | Osnovica |
|---|---|---|
| EU, EEP, Island, Norveška, Lihtenštajn | 19 % | Neto prihod, nakon odbitka priznatih troškova povezanih sa izdavanjem nekretnine. |
| Bilo koja druga država | 24 % | Bruto prihod, bez odbitka troškova, „bez ikakvog odbitka troškova“. |
Mogu li odbiti troškove od zakupnine?
Ako se na vas primenjuje stopa od 19 %, možete. To važi prema istim pravilima koja se primenjuju kod španskog poreza na dohodak građana ili poreza na dobit preduzeća, pod uslovom da vaša država rezidentstva ima efikasnu razmenu poreskih informacija sa Španijom. To važi za svaku državu članicu EU. Ako se na vas primenjuje stopa od 24 %, odgovor je trenutno ne. Porez se obračunava na bruto zakupninu, bez ikakvog odbitka.
- Kamata na hipotekuOvaj trošak možete odbiti samo od prihoda za konkretni period izdavanja koji je finansirao, a ne od prihoda za celu godinu ako je nekretnina bila izdata samo tokom njenog dela.
- Upravljanje i naknade platforme za izdavanjeProvizija koju naplaćuje upravnik ili platforma priznaje se, pod uslovom da je dokumentovana i povezana sa prihodom od izdavanja na koji se odnosi.
- Održavanje i popravkeStvarno održavanje povezano sa izdavanjem nekretnine može se priznati. Poboljšanja koja povećavaju vrednost, umesto da je održavaju, pripadaju drugoj kategoriji i ne mogu se odbiti.
- OsiguranjePolisa osiguranja koja pokriva izdatu nekretninu priznaje se za period tokom kojeg je nekretnina bila izdata.
- Naknade za održavanje i lokalni poreziIBI i naknada comunidad priznaju se srazmerno vremenu tokom kojeg je nekretnina zaista bila izdata u toj godini.
Prema navodima, presuda Audiencia Nacional iz jula 2025. proširuje pravo na odbitak troškova i na rezidente država izvan EU. To bi naročito bilo važno vlasniku iz Ujedinjenog Kraljevstva. Međutim, presuda je predmet žalbe pred Vrhovnim sudom i još nije deo zvaničnog objavljenog stava Agencia Tributaria. Smatrajte ovo razvojem događaja koji treba pratiti, a ne nečim što danas treba primeniti u poreskoj prijavi.
Ja sam poreski rezident Češke. Da li ovaj prihod prijavljujem i u matičnoj zemlji?To je pitanje za poreskog savetnika u Češkoj, a ne za španski vodič. Ipak, korisno je znati opšti princip pre nego što pitate: sporazum Češke i Španije o izbegavanju dvostrukog oporezivanja postoji upravo zato da isti prihod ne bi bio oporezovan dva puta. To se obično rešava poreskim kreditom u matičnoj zemlji za porez u Španiji koji ste već platili. Detalji ostvarivanja tog kredita spadaju u obaveze prijavljivanja u Češkoj, a ne u Španiji.
Da li i dalje dugujem porez kada je nekretnina prazna?
Da, za svaki period tokom kojeg se ne iznajmljuje i nije Vaš stalni dom. Španija smatra da druga nekretnina koja se ne iznajmljuje ostvaruje pripisani prihod, a od tog pripisanog iznosa nije moguće odbiti nikakve troškove.
| Pripisani prihod1,1 % katastarske vrednosti | 1.650 € |
|---|---|
| Porez, rezident EU/EEA19 % pripisanog prihoda | 313,50 € |
| Porez, ostali rezidenti24 % pripisanog prihoda | 396 € |
| Katastarska vrednost ažurirana | Pripisani prihod | Šta to znači u praksi |
|---|---|---|
| Važi za period nakon 1. januara 2012. | 1,1 % katastarske vrednosti | Niža i češća osnovica za noviju izgradnju i opštine sa nedavnom revizijom katastarske vrednosti. |
| Nije revidirana od tada ili je ranije revidirana | 2 % katastarske vrednosti | Viša podrazumevana osnovica, koja se i dalje primenjuje na veliki deo starijih nekretnina u centrima gradova na Costa del Sol. |
Ko podnosi prijavu umesto Vas?
Ne Arevont. Mi nismo poreski savetnici, a čitanje o podnošenju prijave nije isto što i njeno podnošenje. Postoje tri mogućnosti. Koja se isplati zavisi od toga koliko je Vaša prijava zaista jednostavna.
- Option 1Podnesite je samiMoguće za jednu jednostavnu nekretninu bez komplikacija.
- Trošak
- Bez naknade stručnjaka
- Trud
- HighŠpanski poreski portal, na španskom jeziku, svakog tromesečja.
- Rizik
- HigherLako je pogrešno klasifikovati kategoriju EU/EEA ili odbitni trošak.
- Option 2Poreski agentUobičajena usluga podnošenja prijave za jednostavan slučaj.
- Trošak
- Umereno po prijavi
- Trud
- LowVi dostavljate podatke, a agent podnosi obrazac.
- Rizik
- LowerUobičajene prijave, bez poreskog planiranja ili savetovanja o sporazumima.
- Option 3PreporučenoPoreski savetnikKvalifikovani poreski savetnik, za sve što prevazilazi najjednostavniji slučaj.
- Trošak
- Više, po prijavi
- Trud
- LowPodnosi prijavu i planira sve u vezi s njom.
- Rizik
- LowestSavetuje i o primeni ugovora na češkoj strani u matičnoj zemlji.
Nezavisna advokatska kancelarija Arevont, koju Arevont obično preporučuje za pravnu proveru, naknadno obavlja i godišnje prijave poreza za nerezidente i poreza na prihod od izdavanja. To je jedan od razloga zbog kojih ta preporuka obuhvata više od same kupovine. Ako se nekretnina izdaje preko Arevontove usluge upravljanja izdavanjem, mesečni izveštaj koji ona sastavlja već navodi svaku rezervaciju, trošak i proviziju u obliku koji je potreban poreskom savetniku. Zato su iznosi korišćeni u vašoj prijavi isti kao u dokumentu koji već dobijate, a ne naknadno rekonstruisani podaci u vreme podnošenja poreske prijave.
Šta treba prikupiti pre svake prijave Modelo 210
Četiri stavke, bez obzira na to da li prijava obuhvata iznajmljene ili prazne mesece.| Prikupite | Zašto je potrebno | Kako izgleda propust |
|---|---|---|
| Vaša potvrda o poreskom rezidentstvu za relevantnu godinu | Ona određuje da li spadate u stopu od 19 % ili 24 %, a ne vaše državljanstvo niti mesto na kojem se nekretnina nalazi. | Pretpostavka o rezidentstvu umesto posedovanja potvrde koja ga dokazuje. |
| Svaki izveštaj o izdavanju za dati period | Osnovica za stopu od 19 % je neto prihod. Bez pratećih iznosa nema od čega da se odbiju troškovi. | Jedan godišnji zbir bez evidencije po mesecima. |
| Računi za priznate troškove, ako ste u stopi od 19 % | Naknada za održavanje zajedničkih delova, osiguranje, provizija za upravljanje i održavanje se priznaju, ali samo uz dokaze. | Prijavljeni troškovi bez računa koji ih potkrepljuje. |
| Katastarska vrednost i datum njene poslednje revizije | Određuje da li se za period bez izdavanja podnosi prijava po stopi od 1,1 % ili 2 %. | Korišćenje kupoprodajne cene umesto katastarske vrednosti. |
Poresko rezidentstvo menja iznose, ne samo papirologiju
Isti prihod od izdavanja oporezuje se na dva različita načina, u zavisnosti od toga gde živite. Poreski rezident Češke nalazi se u desnoj koloni.| Rezident van EU/EEP | Rezident EU/EEP (uključujući rezidente Češke) | |
|---|---|---|
| Stopa | 24 % | 19 % |
| Osnovica | Bruto, bez odbitaka | Neto, nakon dozvoljenih troškova |
| Šta to znači za 12.000 € godišnje zakupnine uz 3.000 € troškova | Porez na punih 12.000 €, po stopi od 24 % | Porez na 9.000 €: 19 % |
| Pripisani prihod za prazan period | Oporezovano sa 24 % pripisane osnovice | Oporezovano sa 19 % iste pripisane osnovice |
Šta vam može reći samo poreski savetnik
Ovo su opšte informacije o pravilima IRNR koje je Agencia Tributaria objavila 17. avgusta 2026. One ne predstavljaju poreski savet za vašu konkretnu prijavu. Stope, pragovi i pravila o odbicima vremenom se menjaju. Obaveze poreskog rezidenta Češke u matičnoj zemlji na osnovu ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja ovde uopšte nisu obuhvaćene.Pitanje odbitka za rezidente van EU i dalje je zaista otvoreno. Stav naveden iznad jeste onaj koji Agencia Tributaria danas objavljuje. Ukazujemo na postupak koji je u toku pred sudom, umesto da zauzimamo stranu. Svako ko spada u stopu od 24 % trebalo bi direktno da pita svog poreskog savetnika, a ne da se oslanja ni na jednu od verzija sa veb-stranice.Nijedan broj ovde vam ne govori koliko će nekretnina verovatno prihodovati. Na to se odgovara u vodiču o prinosima, a poreska stopa se primenjuje na stvarni iznos, kakav god on bude, a ne na projekciju.
Često postavljana pitanja o porezima na prihod od izdavanja
- Da li se stopa od 19 % automatski primenjuje čim postanem državljanin EU?
- Ne, zavisi od poreskog rezidentstva, a ne od državljanstva. Državljanin Češke koji je postao poreski rezident izvan EU spadao bi u kategoriju od 24 %. Obrnuto takođe važi. Važno je gde ste poreski rezident u godini u kojoj prihod nastaje.
- Koliko često podnosim Modelo 210?
- Svako tromesečje, za periode u kojima je nekretnina ostvarivala prihod od najma. Odvojeno od toga, jednom godišnje, za imputirani prihod za svaki period u kojem nije ostvarivala prihod. Nekretnina iznajmljena tokom dela godine, a prazna tokom ostatka, zahteva obe vrste prijave u istoj poreskoj godini.
- Da li kratkoročni umesto dugoročnog najma nekretnine menja poresku stopu?
- Ne. Stopa IRNR i pravilo o odbitku zavise od Vašeg rezidentstva, a ne od toga da li je najam VUT registrovan kao kratkoročni najam ili je reč o dugoročnom najmu prema LAU. Razlika između njih je u tome da li prihod postoji i kako se ostvaruje, a ne u načinu oporezivanja kada prihod već postoji.
- Može li Arevont podneti Modelo 210 u moje ime?
- Ne, nismo poreski savetnici i ne podnosimo poreske prijave. Advokatska kancelarija koju obično preporučujemo za pravnu proveru vodi godišnje prijave za nerezidente i prijave prihoda od najma u okviru svog kontinuiranog angažmana. Ako je nekretnina obuhvaćena našom uslugom upravljanja najmom, svakog meseca dobijate podatke u obliku spremnom za prosleđivanje licu koje podnosi prijavu u Vaše ime.
