Dugoročni zakup nekretnine u Španiji: šta zakon zahteva
Za 30 sekundi
Dugoročno izdavanje nekretnine u Španiji obavezuje fizičko lice zakupodavca na najmanje pet godina, a kompaniju na sedam godina, bez obzira na sadržaj ugovora. Možete uzeti depozit u visini jedne mesečne zakupnine i najviše još dva meseca dodatnog jemstva, ali ne više od toga.
Koliko dugo sam vezan za zakupca?
Duže nego što piše u ugovoru, gotovo u svakom slučaju. Ako potpišete ugovor na jednu godinu ili na tri godine, zakon ima prednost. Rok se automatski produžava iz godine u godinu, sve dok ne dostigne 5 godina za zakupodavca fizičko lice ili 7 godina za kompaniju. Ne možete ga ranije okončati samo zato što je istekao rok naveden u ugovoru. Kada se dostigne taj minimum, ugovor se može ponovo automatski produžiti za najviše još 3 godine, osim ako neko dostavi obaveštenje o otkazu: 4 meseca unapred sa vaše strane, odnosno 2 meseca unapred sa strane zakupca.Zakupac ima mnogo veću slobodu da ode nego što je vi imate da okončate ugovor. Već nakon prvih 6 meseci zakupac koji želi da ode dostavlja pismeno obaveštenje 30 dana unapred i može otići u bilo kom trenutku tokom trajanja ugovora. Ne postoji odgovarajuća mogućnost prevremenog izlaska za zakupodavca koji se jednostavno predomisli.
Godina 0Godina 7
- Zakupodavac fizičko lice, minimalni rok5 godina
- Zakupodavac kompanija, minimalni rok7 godina
- Zakupac ovde može dati otkaz
- Pismeno obaveštenje 30 dana unapred, moguće bilo kada nakon prvih 6 meseci.
| Situacija | Šta zakon zaista propisuje | Gde je to navedeno |
|---|---|---|
| Potpisujete ugovor na 1 godinu | Ugovor se automatski obnavlja iz godine u godinu dok ne prođe 5 godina za fizičko lice ili 7 godina za kompaniju, bez obzira na sadržaj ugovora. | LAU čl. 9.1 |
| Dostignut je minimalni rok, a nijedna strana ne preduzima ništa | Dodatno prećutno produženje do još 3 godine primenjuje se automatski. | LAU čl. 10.1 |
| Želite da zakupac iseli na kraju minimalnog roka | Pismeno obaveštenje 4 meseca pre isteka roka. Ako to propustite, produženje se ipak primenjuje. | LAU čl. 10.1 |
| Zakupac želi da ode | Pisano obaveštenje 30 dana unapred, u bilo kom trenutku nakon prvih 6 meseci zakupa. Odbijanje daljeg produženja od 3 godine na kraju minimalnog perioda zahteva obaveštenje 2 meseca unapred. | LAU čl. 11 (prevremeni raskid); čl. 10.1 (produženje) |
Mogu li ranije dobiti nekretninu nazad ako moram sam da živim u njoj?Samo ako ugovor jasno zadržava to pravo i ako je potrebno obaveštenje dato nakon prve godine trajanja zakupa. Čak i tada, advokat treba da potvrdi tačnu formulaciju i rok za obaveštenje pre nego što se na to oslonite. Ovo nije automatsko pravo stanodavca, kao što bi moglo biti kod zakupa u Češkoj.
Šta mogu da tražim kao depozit i šta se s njim dešava?
Fianza, obavezni depozit, ograničen je na jednu mesečnu zakupninu kod stambenog zakupa. Pored toga, stanodavac može tražiti dodatnu garanciju, kao što su gotovina, bankarska garancija ili lični jemac, u iznosu do još dve mesečne zakupnine. To praktično ograničava sve što možete tražiti unapred na tri mesečne zakupnine. Ne možete povećati fianzu tokom minimalnog perioda, čak i ako se sama zakupnina poveća.Fianza se polaže kod regionalnog stambenog organa, umesto da je stanodavac jednostavno zadrži. Vraća se zakupcu u zakonskom roku nakon završetka zakupa, umanjena za stvarnu štetu koja prevazilazi uobičajeno habanje.
| Fianza (obavezni depozit)1 mesečna zakupnina | 1.000 € |
|---|---|
| Dodatna garancija (opciono)do 2 mesečne zakupnine | 2.000 € |
| Maksimum, sve unapredfianza i garancija | 3.000 € |
Jednomesečna fianza, zajedno sa dvomesečnim maksimumom za bilo koju dodatnu garanciju, potvrđena je na isti način u tri nezavisna izvora pravne prakse, a ne neposrednim čitanjem samog člana 36. Ovo je standardno i nesporno špansko pravo zakupa, ali je ovde posebno naznačeno, umesto da bude predstavljeno kao citat pročitan iz izvornog izvora.
Šta se dešava ako ne položim depozit kod regionalnog organa?To je administrativna obaveza stanodavca, odvojena od samog depozita, a nepoloženi depozit može dovesti do posebne kazne prema regionalnim propisima. To takođe slabi Vašu poziciju ako spor u vezi sa depozitom ikada dospe pred sud, jer je evidentirani zapis referentna tačka na koju se obe strane pozivaju.
Šta se menja ako iznajmljujete dugoročno umesto kratkoročno?
Dugoročni zakup i turistički najam dva su različita pravna sistema, a ne dve verzije iste stvari, i Vaš izbor u potpunosti menja pravila koja se primenjuju.
| Kratkoročni najam (VUT) | Dugoročni zakup (LAU) | |
|---|---|---|
| Dozvola za turistički najam | Obavezni regionalni i nacionalni broj. | Ne primenjuje se. |
| Glasanje zajednice sa tri petine | Može odobriti, ograničiti ili zabraniti od 3. aprila 2025. | Ne postoji uporediv veto zajednice. |
| Uredba o uslovima za stanovanje, kapacitetu i pravilima o inventaru | Propisani uslovi: kapacitet, klimatizacija, inventar. | Samo uobičajeni uslovi za stanovanje. |
| Minimalna obaveza stanodavca | Nema ih. Rezervacija je rezervacija. | 5 ili 7 godina, kako god ugovor predviđa. |
Ako se ispostavi da kratkoročni najam nije moguć za neku nekretninu, zato što je zajednica glasala protiv njega ili je grad obustavio nove registracije, tim Arevont-a za upravljanje najmom može na zahtev oglasiti nekretninu na Idealista-i kao nekretninu za dugoročni ili srednjoročni najam, bez naknade za uključivanje, umesto da ostane prazna. Ovo je stvarna, objavljena mogućnost, a ne teorijska opcija.Bez obzira na to koji put izaberete, sam ugovor je dokument koji određuje većinu onoga što će se kasnije dogoditi, a vredi prihvatiti malo kašnjenje koje donosi njegova provera pre potpisivanja, koju Arevont organizuje sa nezavisnim advokatom.
Šta prevremeno raskida ugovor, a šta ne?
Tri stvari mogu okončati zakup u Španiji pre isteka minimalnog roka, a promena mišljenja stanodavca nije među njima.
- Neplaćanje ili povreda obaveza zakupcaOvo se okončava postupkom iseljenja, formalnim sudskim postupkom za iseljenje, a ne tako što stanodavac promeni brave. Taj postupak traje duže nego što većina čeških stanodavaca očekuje, ponekad i mnogo meseci, upravo zbog čega su depozit i jemac toliko važni.
- Lična potreba stanodavcaOvo važi samo ako je ugovorom jasno zadržano to pravo i ako su ispunjeni uslovi za obaveštavanje. Stanodavac koji ovu klauzulu nije uneo u ugovor ne može je naknadno koristiti samo zato što su se okolnosti promenile.
- Otkaz zakupcaPisana najava kada se dostigne minimalni rok, kao što je gore navedeno. Odlazak zakupca tokom prve godine predstavlja drugačije i specifičnije ugovorno pitanje.
Prodaja nepokretnosti takođe ne okončava zakup. Član 14 obavezuje kupca da preuzme postojeći zakup do isteka minimalnog roka. To je celokupna tema posebnog vodiča, ako ste Vi kupac, a ne osoba koja izdaje nepokretnost.
U čemu ovde greši instinkt češkog stanodavca?
Četiri pretpostavke ne mogu se dobro preneti iz češkog ugovora o zakupu u zakup u Španiji. Sve četiri donose trošak ili gubitak vremena kada se pojave nakon potpisivanja, umesto pre njega.
- Skupo ako se propustiOčekujete da se zakup završi istekom pisanog roka, kao što je uobičajeno kod ugovora na određeno vremeRok se automatski produžava na 5 ili 7 godina, osim ako se konkretni uslovi za obaveštavanje ne ispune na vreme.What to do insteadUnesite u kalendar rok za obaveštavanje od 4 meseca pre isteka roka, umesto da pretpostavite da ugovor jednostavno ističe.
- IzbegljivoPretpostavljate da se zakupnina može povećavati svake godine u skladu sa tržištem, kao što često funkcionišu usklađivanja sa inflacijom u Vašoj zemljiMoguće je samo ako ugovor to izričito predviđa, a čak i tada je ograničeno važećim indeksom.What to do insteadUnesite u ugovor izričitu klauzulu o usklađivanju zakupnine pre potpisivanja, a ne naknadno.
- NajskupljeOčekujete da će problem sa zakupcem koji prestane da plaća biti rešen za nekoliko nedelja nakon slanja obaveštenjaNeplaćanje se rešava formalnim sudskim postupkom za iseljenje, koji može trajati mnogo meseci.What to do insteadTemeljno proverite zakupce i uz depozit uzmite i dozvoljenog jemca.
- Skupo ako se propustiPretpostavljate da prodaja nepokretnosti okončava svaki postojeći ugovor o zakupuKupac preuzima zakup do isteka minimalnog roka na osnovu člana 14.What to do insteadUračunajte preostali rok u svaku odluku o prodaji, umesto da za njega saznate od kupca.
Šta treba da pripremite pre nego što zaključite dugoročni zakup sa zakupcem
Šest stavki koje treba prikupiti pre naplate prve mesečne zakupnine, a ne naknadno otkrivati.| Pripremite | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Pisani ugovor, a ne usmeni dogovor | Usmeni zakupi su tehnički važeći, ali obe strane ostavljaju nezaštićenima ako se kasnije pojavi bilo kakav spor. | „Dogovorili smo se porukom“, bez ičega potpisanog. |
| Depozit položen kod regionalnog stambenog organa | Obaveza stanodavca koja je odvojena od njegovog preuzimanja i predstavlja osnovu za svaki kasniji spor. | Depozit na sopstvenom računu stanodavca, bez podnetog zapisa. |
| Klauzula o usklađivanju zakupnine, izričito navedena ili je uopšte nema | Bez izričite klauzule zakupnina se uopšte ne može usklađivati tokom roka, bez obzira na to postoji li indeks. | Pretpostavka da zakupnina automatski raste, kao što bi mogla u Vašoj zemlji. |
| Jemac ili dodatno jemstvo, ako su prihodi zakupca nedovoljni | Dodatna 2 meseca pored garantnog depozita jedina su stvarna sigurnosna rezerva stanodavca iznad depozita. | Preskakanje jer je bilo neprijatno pitati. |
| Datirani popis sa fotografijama | Izgled nekretnine pri primopredaji jedina je odbrana od kasnije osporenog odbitka od depozita. | Nema evidencije ili nije datirana. |
| Potvrda da li je nekretnina uobičajeno mesto stanovanja zakupca | Glavno prebivalište i zakup koji nije namenjen stanovanju tretiraju se različito, što sam ugovor neće pokazati. | Ne pitati i saznati tek kada bude važno. |
Jedini broj koji nije konačan
Ovo su opšte informacije o LAU, važeće na dan 17. avgusta 2026. godine, preuzete iz zvaničnog teksta BOE u delu koji se odnosi na pravila o trajanju i otkaznom roku. Ovo nije pravni savet za konkretan zakup: tačnu formulaciju ugovora, konkretan status zakupca i eventualne regionalne razlike treba da potvrdi advokat.Indeks za usklađivanje zakupnine jedina je cifra ovde označena kao nepotvrđena, umesto da bude navedena kao konačna. Zakon 12/2023 promenio je referentni sistem za ugovore počev od određenog datuma, a tržišni izveštaji navode aktuelnu vrednost IRAV-a koju nismo proverili u izvornom dokumentu. Da li se na određeni ugovor primenjuje IRAV ili stariji indeks zavisi od datuma ugovora, pa to treba potvrditi, a ne pretpostaviti jedno ili drugo.Ništa ovde ne govori da li je za konkretnu nekretninu pogodniji dugoročni ili kratkoročni zakup. To je pitanje tržišta i pravne podobnosti za određenu namenu, na koje se odgovor nalazi drugde, a iskren odgovor zavisi od zgrade, mesta i onoga što zaista želite od nekretnine.
Najčešća pitanja o dugoročnom zakupu
- Da li pisani ugovor mora biti na španskom da bi bio izvršiv?
- Ugovor se izvršava prema španskom pravu bez obzira na jezik na kojem je sastavljen. Međutim, verzija koju ne razumete u potpunosti predstavlja stvaran rizik, a ne samo formalnost. Pre potpisivanja obezbedite prevod, a ne tek nakon što nastane spor.
- Da li mogu da izdajem nekretninu na duži period dok je moja VUT registracija u toku?
- Da, ova dva sistema su nezavisna i nekretnina može prelaziti iz jednog u drugi. Ono što nije moguće jeste oglašavati je kao turistički smeštaj bez registracije, uz istovremeno zaključivanje dugoročnog zakupa za istu jedinicu. Za svaki period zakupa izaberite jedan sistem i jasno obavestite zakupca koji se sistem primenjuje.
- Kako je zaštićen depozit zakupca iz Češke ako izdajem nekome iz matične zemlje?
- Potpuno isto kao i kod zakupca iz Španije. Garantni depozit se polaže kod regionalnog stambenog organa, bez obzira na državljanstvo bilo koje strane. Špansko zakupno pravo u tom pogledu ne razlikuje zakupce na osnovu prebivališta.
- Šta ako želim da prodam nekretninu tokom minimalnog perioda zakupa, a kupac ne želi zakupca koji već stanuje u njoj?
- Zakup opstaje i nakon prodaje prema članu 14, osim ako zakupac pristane da se iseli. Zato kupcu treba otvoreno reći da se nekretnina prodaje sa zakupcem koji u njoj već stanuje. Moguće je pregovarati sa zakupcem o ranijem dobrovoljnom iseljenju, ali nijedna strana ne može biti primorana na to.
