Kupovina nekretnine preko preduzeća: kada ima smisla
Za 30 sekundi
Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Preduzeće uvodi godišnje prijave, oporezuje vaše korišćenje nekretnine i čini prodaju složenijom. Takođe ne smanjuje porez pri kupovini ni za jedan evro.
Koliko španskih nekretnina i da li iza toga zaista stoji poslovanje?
- Jedna kuća za odmorKupite kao fizičko lice. To je jednostavan i uobičajen odgovor za gotovo svakog kupca.
- Više nekretnina izdatih u zakup kao pravo poslovanjeKompanija može imati smisla. Pre osnivanja pribavite nezavisan poreski savet na osnovu Vaših podataka.
Da li kompanija obično ima smisla za jednu kuću za odmor?
Ne, i to treba jasno reći, umesto predstavljati kao neutralan izbor između dve podjednako dobre opcije. Ako kupujete jednu nekretninu za sopstvene potrebe i potrebe svoje porodice, lično vlasništvo je gotovo uvek jednostavnije, jeftinije za vođenje i jeftinije za prodaju. Svaka stvarna prednost koju kompanija pruža odnosi se na drugačiju situaciju od Vaše.Ovo pitanje se stalno postavlja, obično zbog pretpostavke iz Češke da kompanija može zaštititi prihod od poreza, kao što ponekad čini u matičnoj zemlji. U Španiji, kada je reč o jednoj kući za odmor, obično postiže suprotan efekat. Plaćate isti porez na kupovinu, dodatni sloj poreza na sopstveno korišćenje nekretnine i niz godišnjih prijava o kojima fizičko lice nikada ne mora da razmišlja.
Pretpostavke ljudiKako porez zaista izgleda
- Kompanija smanjuje porez plaćen pri kupovini nekretnine
- Ne smanjuje. ITP ili IVA, zajedno sa AJD, jednokratni porez na kupovinu, obračunava se na isti način bez obzira na to ko je kupac, fizičko ili pravno lice.
- Kompanija štiti nekretninu od uračunavanja u ličnu imovinu
- Same akcije su i dalje imovina u Vašem vlasništvu, vrednovana kroz bilans stanja kompanije, i i dalje se uračunavaju za potrebe poreza na imovinu. Za mehanizam pogledajte poseban vodič o porezu na imovinu.
- Korišćenje sopstvene nekretnine preko sopstvene kompanije poreski je neutralan aranžman
- Uglavnom nije. Ako je kompanija vlasnik nekretnine, a Vi ili Vaša porodica je lično koristite, aranžman se tretira kao da Vam je kompanija izdala nekretninu po tržišnoj zakupnini, a tako pripisani prihod od zakupa oporezuje se.
Kada je kompanija vredna tog troška?
Postoje četiri stvarna slučaja i svima je zajedničko jedno: nijedan se ne odnosi na jednu kuću za odmor. Kompanija donosi stvarno administrativno i finansijsko opterećenje, a to opterećenje opravdava se samo kada se odvija dovoljno aktivnosti da bi upravljanje njome imalo smisla. Slučajevi nasleđivanja i odgovornosti navedeni su kao stvarna razmatranja, a ne detaljno prikazani brojkama, jer stvarni mehanizmi zavise od prekograničnih ugovornih pravila i okolnosti koje nijedno opšte pravilo ne može obuhvatiti.
- Pravi portfelj, a ne jedna nekretninaInvestitor koji poseduje više španskih nekretnina za izdavanje, a ne jednu kuću za odmor, ima više stvarnih razloga da koristi korporativnu strukturu: zajedničku administraciju, jedinstvene račune za više sredstava i strukturu koja može obezbediti finansiranje na osnovu celog portfelja.
- Pravilno planiranje nasleđivanja kroz generacijePrenos akcija kompanije kroz porodicu u nekim slučajevima može biti jednostavniji od prenosa nekretnine u direktnom vlasništvu. Međutim, to u potpunosti zavisi od konkretnog ugovora o nasleđivanju i nasledstvu između Španije i Vaše matične zemlje i pitanje je za stručnjaka u obe zemlje.
- Postojeće poslovanje kojem je već potrebno prisustvo u ŠpanijiKompanija koja zaista posluje u Španiji, na primer tako što obavlja delatnost izdavanja u zakup kao svoje stvarno poslovanje, ima drugačiji poreski položaj od fiktivne kompanije osnovane samo radi držanja jednog apartmana za odmor.
- Odvajanje odgovornosti za rizičnije poslovanje izdavanja u zakupKada se nekretnina komercijalno izdaje u velikom obimu, uz stvarni operativni rizik, neki vlasnici razmatraju korporativnu strukturu zbog ograničenja odgovornosti. To je opravdano razmatranje. Međutim, administrativni trošak mora se pošteno odmeriti u odnosu na rizik koji kvalitetna polisa osiguranja možda već pokriva jeftinije.
Obratite pažnju na ono čega nema na ovom spisku: kupovina jednog apartmana za porodični odmor i povremeno izdavanje. To je uobičajen slučaj za koji se često nepotrebno uvodi korporativna struktura, što ne bi trebalo činiti.
Šta morate prijaviti i kada, nakon što kompanija postane vlasnik nekretnine?
Tri redovne prijave, koje se sve podnose u istom delu godine. Od kada je Real Decreto 609/2023 uspostavio nacionalni Registro de Titularidades Reales, svaka španska kompanija mora prijaviti stvarnog vlasnika, fizičko lice koje je krajnji vlasnik ili kontrolor. To se radi dva puta: jednom u samom aktu o osnivanju, a zatim ponovo kao prilog godišnjim računima koji se svake godine predaju registru Registro Mercantil. Ovo je nacionalni zahtev, a ne zahtev specifičan za nekretnine, i primenjuje se bez obzira na to da li kompanija miruje ili aktivno posluje.Pored toga, kompanija mora nacionalnoj poreskoj upravi, AEAT, podneti godišnju prijavu poreza Impuesto sobre Sociedades. To važi čak i za godinu bez ikakve aktivnosti, što se naziva nultom prijavom. Preskakanje prijave nije bezbedna opcija. Kazne rastu što duže obavezna prijava izostaje, po istom pravilu koje vodič ove stranice o porezu za nerezidente opisuje za godišnju prijavu fizičkog lica.
| jan | feb | mar | apr | maj | jun | jul | avg | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prijava poreza na dobit kompanije (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Godišnji finansijski izveštaji deponovani u Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Obelodanjivanje stvarnog vlasništva (titularidad real) | jul |
- Prijava poreza na dobit kompanije (Impuesto sobre Sociedades)
- Rok je 25. jul za kompaniju čija se poslovna godina poklapa sa kalendarskom. Nestandardna poslovna godina pomera datum, zato ga potvrdite sa svojim računovođom.
- Godišnji finansijski izveštaji deponovani u Registro Mercantil
- Podnosi se zajedno sa poreskom prijavom ili ubrzo nakon nje.
- Obelodanjivanje stvarnog vlasništva (titularidad real)
- Prilaže se uz podnošenje godišnjih finansijskih izveštaja, kao i još jednom prilikom osnivanja, kad god ono pada u tu godinu.
Dobijanje NIE broja za svakog direktora i sređivanje sopstvenog španskog poreskog broja kompanije pre osnivanja, umesto otkrivanja problema kod javnog beležnika, upravo je ono čime se bavi usluga za NIE i administraciju koju Arevont pruža uz kupovinu poput ove.
Koliko košta vođenje kompanije, pored same kupovine?
Otprilike 500 do 1 000 € godišnje, samo za administraciju neaktivnog društva, pored poreza na kupovinu koji je isti kao kod lične kupovine. Neaktivno društvo, koje poseduje nekretninu i ne obavlja ništa drugo, i dalje mora da vodi formalno knjigovodstvo, podnosi godišnju prijavu poreza na dobit i predaje godišnje finansijske izveštaje registru. To je stvarni, ponavljajući trošak koji ne postoji kod nekretnine u ličnom vlasništvu, osim redovnih godišnjih troškova vlasništva koje svaki kupac već ima.Godišnji namet od 3 % na katastarsku vrednost jeste iznos o kojem vredi biti precizan, jer plaši više kupaca nego što bi trebalo. Primenjuje se samo na društvo sa rezidentstvom u zemlji koju Španija klasifikuje kao nekooperativnu jurisdikciju, ranije nazvanu poreskim rajem. Ni Češka ni Poljska nisu na toj listi, tako da ga ne aktivira uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo, niti špansko SL društvo u vlasništvu češkog ili poljskog akcionara. Ovo vredi jasno navesti, jer je strah od tog nameta čest, dok je stvarni rizik za kupce kojima je ovaj sajt namenjen praktično jednak nuli.
| Porez na kupovinu (ITP ili IVA plus AJD)Isto kao lična kupovina | Nema uštede |
|---|---|
| Godišnja administracija neaktivne kompanijeKnjigovodstvo, poreska prijava, podnošenje registru | 500 do 1 000 € |
| 3 % posebnog nameta na katastarsku vrednostSamo nekooperativne jurisdikcije, ne Češka ili Poljska | Nije primenljivo |
| 25 % poreza na prihod od najmaUporedite sa svojom ličnom stopom za nerezidente na isti prihod | Zavisi od zakupnine |
| Umesto toga lično vlasništvoBez sloja kompanije | 0 €, bez dodatnog sloja |
Da li bi češka ili poljska kompanija bila odgovarajuća alternativa osnivanju španske SL?Strana kompanija može posedovati nekretninu u Španiji i u tom pogledu ne postoji ograničenje na osnovu državljanstva. U praksi, većina kupaca kojima je zaista potrebna korporativna struktura koristi špansku SL, jer su španske banke, javni beležnici i registri svakodnevno organizovani za rad sa njom. Strana kompanija povrh svega navedenog uvodi i dodatni sloj prekograničnog izveštavanja. Koja je opcija zaista jednostavnija u Vašoj situaciji pitanje je za advokata koji posluje u obe jurisdikcije.
Šta treba potvrditi pre izbora strukture kompanije
Ovo je iskrena kontrolna lista, a ne prodajni argument za bilo koju od opcija. Većina kupaca koji je pročitaju potvrdi da se ništa od navedenog ne odnosi na njih i kupi nekretninu lično.- Da li je ovo zaista jedna nekretnina za ličnu i porodičnu upotrebu?Ako jeste, ovo je uobičajen slučaj i važi iskren odgovor iznad: kupite lično. To ne znači da je kompanija nezakonita ili neuobičajena, već samo da ovde donosi trošak bez odgovarajuće koristi.
- Da li već posedujete ili planirate da posedujete nekoliko nekretnina u Španiji?Kod portfolija, administrativni trošak kompanije ima veću korist koja ga može nadoknaditi. To čak ni tada ne znači automatski da je kompanija pravo rešenje. Obračun se i dalje mora napraviti.
- Da li je nasleđivanje između generacija stvarna briga u bliskoj budućnosti?Ovo je jedini slučaj u kojem struktura zaista može pomoći, ali samo uz odgovarajuće prekogranično savetovanje. To ne znači da će svaka struktura funkcionisati na isti način prema češkim ili poljskim pravilima nasleđivanja. To se mora zasebno proveriti.
- Da li se nekretnina nalazi u zemlji koja je na španskoj listi nekooperativnih jurisdikcija?Ovo je jedina situacija u kojoj se godišnji namet od 3 % uopšte primenjuje. Kod uobičajeno osnovane češke ili poljske kompanije odgovor je ne i ova stavka se jednostavno ne primenjuje na Vas.
Lično ili preko kompanije
Ista nekretnina, dva načina posedovanja. Za jednu kuću za odmor, desna kolona je uobičajen odgovor.| Preko kompanije | Lično | |
|---|---|---|
| Porez pri okončanju kupoprodaje | Isto: ITP ili IVA plus AJD, obračunavaju se na isti način. | Isto: ni lična kupovina ne donosi uštedu. |
| Lično korišćenje nekretnine | Može pokrenuti obračun pretpostavljene tržišne zakupnine, koja se oporezuje kao prihod kompanije. | Takav problem ne postoji: jednostavno posedujete i koristite sopstvenu nekretninu. |
| Godišnje prijave pored same nekretnine | Godišnja prijava poreza na dobit kompanije, čak i kada nema aktivnosti, kao i godišnji finansijski izveštaji i prijava stvarnog vlasništva. | Uobičajena godišnja prijava nerezidenta koju poreski vodiči na ovom sajtu već pokrivaju, i ništa više. |
| Tekući troškovi pored nekretnine | otprilike 500 do 1 000 € godišnje za osnovnu administraciju neaktivnog društva. | Nema dodatnih troškova pored troškova samog posedovanja nekretnine. |
| Kasnija prodaja | Ili prodajte nekretninu iz kompanije, ili prodajte same udele. Ova druga opcija je mnogo složenija transakcija i zahteva specijalizovano poresko savetovanje na obe strane. | Uobičajena prodaja nekretnine, postupak koji je već opisan u vodiču ovog sajta o troškovima prodaje i izlaska iz ulaganja. |
| Wealth-tax exposure | Udele se i dalje računaju, a njihova vrednost se utvrđuje na osnovu bilansa stanja kompanije. | Sama nekretnina se računa. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste videli na koga se on zaista odnosi. |
Šta rešava opšte pravilo, a šta mogu samo Vaši podaci
Stopa poreza na dobit preduzeća (25 %) i obaveza prijavljivanja stvarnog vlasništva predstavljaju utvrđena pravila, preuzeta iz izvornog izvora. Posebni namet od 3 % i njegov obuhvat nekooperativnih jurisdikcija takođe su preuzeti iz izvornog izvora (Ley IRNR, čl. 40-45). Jasan zaključak da se ne primenjuje na uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo direktno proizlazi iz tog obuhvata. Iznos tekućih troškova od približno 500 do 1 000 € godišnje procena je tržišta proverena u dva izvora, a ne zvanično objavljen iznos. Stvarne ponude razlikuju se od pružaoca do pružaoca.Nijedno opšte pravilo ne može utvrditi da li će Vam kompanija uštedeti novac u Vašem konkretnom slučaju. To zavisi od toga da li nekretninu uopšte izdajete, po kojoj zakupnini, od Vašeg ličnog poreskog položaja u matičnoj zemlji, kao i od prekograničnih pitanja nasleđivanja i poreskih ugovora na koja zaista može odgovoriti samo poreski savetnik koji posluje u obe jurisdikcije. U uobičajenom slučaju, jedna nekretnina, lično korišćenje uz povremeno izdavanje, poštena početna pretpostavka jeste da Vam to neće uštedeti novac. Teret dokazivanja je na strukturi sa kompanijom, koja mora opravdati sopstveni trošak.Ovde niko ne vrši gore opisani obračun. Arevont kroz pravnu koordinaciju angažuje nezavisnog savetnika pre nego što se obavežete na rezervacioni depozit. Na taj način se ovako važna odluka donosi na osnovu stvarnih podataka, a ne na osnovu pretpostavke iz Češke koja je ovde dospela slučajno.
Često postavljana pitanja o kupovini preko kompanije
- Da li bez razloga brinem zbog poreza od 3 %?
- Za uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo, gotovo sigurno da. Godišnji namet od 3 % primenjuje se samo na društvo sa rezidentstvom u zemlji koju Španija klasifikuje kao nekooperativnu jurisdikciju, a ni Češka ni Poljska nisu na toj listi. To je jedan od najčešćih nepotrebnih strahova u vezi sa ovom temom.
- Mogu li da prodam udele kompanije umesto da prodam nekretninu?
- Da, a kupci ponekad strukturiraju prodaju na ovaj način kako bi promenili poreski tretman transakcije. To je mnogo složenija transakcija od uobičajene prodaje nekretnine. Zahteva specijalizovano poresko savetovanje i na strani prodavca i na strani kupca. Kupac treba da bude oprezan kada prihvata prodaju udela umesto prodaje nekretnine, a da prethodno nije tačno razumeo koje obaveze ti udelI nose.
- Da li posedovanje nekretnine preko kompanije izbegava španski porez na imovinu?
- Ne. Sami udelI predstavljaju imovinu koju lično posedujete, njihova vrednost se utvrđuje na osnovu bilansa stanja same kompanije i računaju se na isti način kao nekretnina u direktnom vlasništvu. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste videli na koga se on zaista odnosi. Za većinu uobičajenih kupaca, to se uopšte ne odnosi na njih, bez obzira na to da li postoji kompanija.
- Šta se dešava sa minimalnim trajanjem zakupa ako kompanija dugoročno izdaje nekretninu?
- Menja se. Minimalno trajanje zakupa za zakupodavca koji je kompanija, prema španskom Zakonu o zakupu, iznosi 7 godina, umesto 5 godina koliko važi za zakupodavca fizičko lice. Vodič o nekretninama koje se izdaju detaljno obrađuje ovo pitanje. To je stvarna i konkretna posledica koju vredi znati pre nego što odlučite kako ćete držati nekretninu koju planirate da izdajete dugoročno.
