Nedostatak se pojavio nakon primopredaje: ko je odgovoran i do kada
Za 30 sekundi
Španska novogradnja ima tri zasebna garantna roka: jednu godinu za završne radove, tri za instalacije i deset za konstrukciju. Za svaki od njih odgovara druga grupa učesnika u izgradnji. Desetogodišnje pokriće je obavezno osiguranje i ostaje na snazi čak i ako investitor prestane da posluje. Nekretnina sa sekundarnog tržišta nema ništa od navedenog. Kod nje postoji samo zahtev zbog skrivenih nedostataka u roku od šest meseci.
Sva zaštita koju pruža novogradnja, na prvi pogled
Ljudi govore o "garanciji za novogradnju" kao da je reč o jednoj stvari sa jednim rokom. U stvarnosti je to pet zasebnih mehanizama. Oni štite različite interese i za njih odgovaraju različite strane. Samo neki od njih ostaju na snazi i nakon što kompanija koja je izgradila nekretninu prestane da posluje. Ova stranica prikazuje sve mehanizme na jednom mestu, uz link ka stranici koja svaki od njih detaljno objašnjava.
Primopredaja10 godina
- Završni radovi1 godina
- Useljivost3 godine
- Konstrukcija10 godina
- Skriveni nedostaci: sekundarno tržište6 meseci
- 6 meseci
- Celokupan rok za nekretninu sa sekundarnog tržišta, prikazan u istoj razmeri
| Sloj | Kada se primenjuje | Šta pokriva i ko za to odgovara |
|---|---|---|
| Bankarska garancija (aval bancario) | Od Vaše prve uplate za kupovinu nekretnine u izgradnji do primopredaje nekretnine. | Vaš novac, a ne zgrada. Ovo pokriva svaki iznos koji je uplaćen investitoru pre okončanja kupoprodaje, uključujući porez, kao i zakonsku kamatu. Novac Vam se vraća ako nekretnina nikada ne bude predata. Za to odgovara banka ili osiguravač, a nikada sam investitor. |
| Primopredaja i lista nedostataka | Jedan dan: potpisivanje kod javnog beležnika. Svaki rok u nastavku počinje ovde. | Sama po sebi ništa, upravo zato je važna. Lista nedostataka dogovorena tog dana predstavlja dokaz koji se mesecima kasnije koristi za ostvarivanje prava na jednogodišnju garanciju. Investitor je dužan da otkloni nedostatke navedene na listi. |
| 1 godina, nedostaci u izvođenju | Godinu dana od okončanja | Završni radovi: farbanje, postavljanje pločica, ugradnja opreme i sve što je estetsko ili površinsko na završenim radovima. Za njih odgovara isključivo izvođač radova. |
| 3 godine, nedostaci useljivosti | Tri godine od okončanja kupoprodaje. | Vodovodne instalacije, električne instalacije, izolacija i hidroizolacija: kvarovi zbog kojih nekretnina ne ispunjava osnovne uslove stanovanja. Za njih odgovara izvođač radova, a u praksi i izvođač koji je izveo neispravne radove. |
| 10 godina, konstruktivni nedostaci | Ten years from completion. | Temelji, nosači, grede, međuspratne ploče, noseći zidovi. Investitor, arhitekta, tehničar za nadzor gradilišta i izvođač radova odgovaraju zajedno i solidarno kada se uzrok ne može pripisati samo jednom od njih. |
| Desetogodišnja polisa | Isti period od deset godina, ali ne zavisi od toga da li neko i dalje posluje. | Obavezno osiguranje koje obezbeđuje desetogodišnju garanciju za konstruktivne elemente. Zahtev se podnosi protiv osiguravača, a ne izvođača, pa garancija ostaje na snazi i ako se ta kompanija zatvori, spoji sa drugom ili postane insolventna. Ona je vezana za zgradu i prenosi se na sledećeg vlasnika. |
Ko odgovara kada se nešto pokvari nakon useljenja?
Poznati sažetak, deset godina za konstrukciju, tri za instalacije i jedna za završne radove, navodi koliko svaka garancija traje. Retko navodi kome treba da se obratite kada nešto iz neke od tih kategorija otkaže, a odgovor nije svaki put ista osoba.
| 1 godinaNedostaci u izvođenju | 3 godineNedostaci useljivosti | 10 godinaKonstruktivni nedostaci | |
|---|---|---|---|
| Šta obuhvata | Završni radovi: farbanje, pločice, oprema | Vodovod, električne instalacije, izolacija, hidroizolacija | Temelji, nosači, grede, noseći zidovi |
| Ko odgovara? | Samo izvođač radova | Izvođač i odgovarajući instalater | Svi učesnici u izgradnji, solidarno |
| Garancija | Pokriće | Ko odgovara? |
|---|---|---|
| 1 godina, nedostaci u izvođenju | Završni radovi i elementi završne obrade: farbanje, pločice, oprema, kao i sve što je estetsko ili površinsko na završenom objektu. | Samo izvođač radova. Ovo je najuža i najkraćeg trajanja od tri vrste odgovornosti. |
| 3 godine, nedostaci useljivosti | Konstruktivni elementi ili instalacije čiji kvar znači da nekretnina više ne ispunjava osnovne uslove useljivosti: vodovod, električne instalacije, izolacija, hidroizolacija. | Izvođač radova i, u praksi, instalater ili podizvođač koji je izvršio konkretan rad sa nedostatkom. |
| 10 godina, konstruktivni nedostaci | Temelji, nosači, grede, međuspratne ploče, noseći zidovi i drugi konstruktivni elementi: oštećenja koja ugrožavaju mehaničku otpornost i stabilnost zgrade. | Svi učesnici u izgradnji zajedno, odnosno investitor, arhitekta, tehničar za nadzor gradilišta i izvođač radova, odgovaraju zajedno i solidarno kada se konkretan uzrok ne može pripisati samo jednom od njih. |
Da li pre podnošenja zahteva moram tačno da utvrdim koji je od četiri učesnika prouzrokovao konstruktivni nedostatak?Ne, upravo tome služi pravilo solidarne odgovornosti. Kada se uzrok zaista ne može pripisati jednom učesniku ili je u nastanku štete učestvovalo više njih, možete zahtev za celokupan iznos usmeriti protiv bilo kog od njih. To je obično investitor, jer ga je najlakše identifikovati i pozvati na odgovornost. Oni potom međusobno uređuju raspodelu.
Šta se dešava ako izvođač ili investitor više ne postoji kada Vam zatreba?
Desetogodišnje osiguranje je obavezno osiguranje koje pokriva konstruktivne nedostatke na novoj zgradi. Špansko građevinsko pravo ga zahteva. Ono je vezano za zgradu, a ne za Vas, pa se prenosi na sledećeg vlasnika. Ovaj detalj je najvažniji u praksi: pokriće postoji zato što se konstruktivni nedostatak može pojaviti dugo nakon što se mala građevinska kompanija zatvori, spoji sa drugom ili jednostavno prestane da posluje. Garancija koja bi zavisila od toga da li ta kompanija i dalje postoji bila bi bezvredna upravo onda kada je najpotrebnija.Tehničko telo pod nazivom Organismo de Control Técnico (OCT) mora da pregleda projekat pre nego što osiguravač izda ovo pokriće. Njegovo učešće je zakonski obavezno za zgrade prvenstveno namenjene stanovanju. Za kupca nije najvažniji sam OCT, sa kojim ćete retko neposredno kontaktirati. Važno je da upravo njegova saglasnost omogućava postojanje polise osiguranja. Zato treba da potvrdite da polisa postoji, a ne samo da pretpostavite da postoji zato što je zgrada završena i prodata.
- Da li je nekretnina prvenstveno bila namenjena stanovanju?What it grantsOrganismo de Control Técnico mora da pregleda projekatIf noMože se primeniti uzak izuzetak za gradnju za sopstvene potrebe. Potvrdite to sa advokatom.
- Da li je OCT odobrio pre okončanja kupoprodaje?What it grantsOsiguravač može izdati obavezno desetogodišnje pokrićeIf noBez potpisa, nema pokrića. Vredi proveriti da ono postoji pre nego što kupite.
- Da li je decenijska polisa važeća i da li u njoj piše naziv zgrade?What it grantsZahtev zbog konstrukcionog nedostatka podnosi se protiv osiguravača, a ne protiv izvođača.If noBez nje zahtev nema protiv koga da bude usmeren ako prvobitna kompanija više ne postoji.
Zahtev po ovom osiguranju podnosi se protiv osiguravača, a ne protiv prvobitnog izvođača. To funkcioniše veoma slično zahtevu po garanciji za uplatu, koji se podnosi protiv banke, a ne protiv investitora u stečaju. Ako je investitor zasebno prošao kroz formalni stečaj iz nepovezanih razloga, to ne utiče na zahtev zbog konstrukcionog nedostatka podnet godinama kasnije protiv decenijskog osiguravača. To su potpuno različite obaveze koje duguju potpuno različite kompanije.Provera da li ova polisa postoji i da li je važeća pre nego što kupite, a ne tek nakon pojave nedostatka, upravo je ono što proverava Arevontova usluga tehničkog pregleda.
Umesto toga kupujete nekretninu sa sekundarnog tržišta? Šta Vam ostaje bez garancije?
Ništa od navedenog ne primenjuje se na nekretninu sa sekundarnog tržišta, za koju ne postoji zakonska garancija ove vrste. Ono što takva nekretnina pruža jeste znatno uže pravo: zahtev protiv prodavca zbog skrivenog nedostatka (vicio oculto) koji je postojao u trenutku prodaje, a za koji je prodavac znao i sakrio ga. Materijali na sajtu oduvek su ovaj rok opisivali kao „kratak“, bez navođenja njegovog trajanja. On iznosi šest meseci od datuma primopredaje i predstavlja strogi rok prekluzije, a ne uobičajeni rok zastarelosti. Za razliku od većine zahteva, ne može se zaustaviti niti ponovo pokrenuti slanjem formalnog zahteva. Zbog toga je mnogo manje povoljan nego što zvuči.
Predaja5 godina (redovni rok zastarelosti)
- Rok za reklamaciju skrivenih mana6 meseci
- 6 meseci
- Stroga prekluzija. Ne može se zaustaviti slanjem formalnog zahteva.
| Uslov | Šta to znači za Vas | Odakle potiče |
|---|---|---|
| Nedostatak mora biti ozbiljan, skriven i već postojeć. | Mora biti reč o nečemu ozbiljnom, što nije bilo vidljivo pri razumnom pregledu pre nego što ste kupili nekretninu i što je već postojalo u trenutku prodaje, a nije nastalo naknadno. | Građanski zakonik, čl. 1484 |
| Birate između dva pravna leka | Možete u potpunosti raskinuti prodaju (acción redhibitoria) ili zadržati nekretninu i zahtevati srazmerno umanjenje cene (acción quanti minoris). | Građanski zakonik, čl. 1486 |
| Rok je šest meseci od primopredaje | Strogi krajnji rok, a ne opšti petogodišnji rok zastarelosti koji se primenjuje na većinu drugih ugovornih zahteva i koji se ne može prekinuti slanjem formalnog zahteva. | Građanski zakonik, čl. 1490 |
Šta prikupiti čim se pojavi nedostatak
Četiri stvari, prikupljene bez odlaganja. Dva od tri roka počinju da teku od trenutka kada se nedostatak pojavi ili kada se nekretnina preda, a ne od trenutka kada stignete da preduzmete radnju.| Prikupite | Zašto | Kako izgleda slaba verzija |
|---|---|---|
| Datiran pisani zapis o tome kada ste prvi put primetili nedostatak | I dvogodišnji rok za zahtev po LOE i šestomesečni rok za nekretninu sa sekundarnog tržišta počinju da teku od određenog datuma. Ako otkriće nije datirano, slabi se upravo činjenica od koje Vaš zahtev zavisi. | Oslanjanje na sećanje o tome otprilike kada je nešto prvi put primećeno. |
| Nezavisno stručno mišljenje o uzroku i verovatnoj kategoriji nedostatka | Da li je pukotina kozmetička, predstavlja problem za podobnost za stanovanje ili je zaista konstrukciona, određuje koja garancija, koji rok i koja strana se primenjuju. | Pretpostavljanje kategorije na osnovu toga koliko nedostatak izgleda alarmantno, umesto na osnovu stručne procene. |
| Kod novogradnje: potvrda da desetogodišnje osiguranje postoji i da je važeće | Na ovo se podnosi zahtev za naknadu štete zbog konstrukcije ako prvobitni izvođač više ne posluje. | Ne postoji evidencija o polisi osiguranja ili se pretpostavlja da „mora da postoji“ zato što je zgrada pravno okončana. |
| Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta: dokazi o tome šta je prodavac zaista znao | Zahtev zbog skrivenih nedostataka zahteva dokaz da je prodavac znao za nedostatak i da ga je sakrio, a ne samo da je nedostatak postojao. | Zahtev zasnovan samo na pretpostavci „morali su da znaju“, bez ikakvih potkrepljujućih dokaza. |
Garancija za konstrukciju novogradnje naspram zahteva zbog skrivenih nedostataka kod nekretnine sa sekundarnog tržišta
U oba slučaja se na kraju isplaćuje naknada za stvaran i ozbiljan problem, ali je postupak do toga potpuno drugačiji.| Sekundarna nekretnina (skriveni nedostaci) | Novogradnja (LOE garancija) | |
|---|---|---|
| Pravni osnov | Građanski zakonik, čl. 1484-1490. | Zakon 38/1999 (LOE), čl. 17-19. |
| Rok | Šest meseci od primopredaje, uz strogi prekluzivni rok koji se ne može prekinuti. | Do deset godina, uz rok od dve godine za podnošenje zahteva nakon pojave konkretne štete. |
| Šta morate dokazati | Da je nedostatak postojao u trenutku prodaje, da je bio ozbiljan i skriven, kao i da je prodavac znao za njega i sakrio ga. | Da šteta spada u jednu od tri utvrđene kategorije, u okviru njenog sopstvenog roka. |
| Protiv koga možete podneti zahtev ako prvobitna odgovorna strana više ne postoji | Uglavnom ni protiv koga. Ovo je lični zahtev protiv konkretnog prodavca. | Obavezni osiguravač desetogodišnjeg osiguranja, za konstrukcijski nivo, bez obzira na to da li izvođač još posluje. |
Ovim se navodi pravni okvir, a ne donosi se zaključak o vašem konkretnom nedostatku
Ovo je važeće špansko pravo na dan avgust 2026. godine, zasnovano neposredno na LOE i Građanskom zakoniku, a ne na pretpostavkama izvedenim iz uobičajenih sažetaka ovih garancija. Ovo su opšte informacije, a ne procena konkretnog nedostatka. Da li određena pukotina, curenje ili kvar spadaju u jedan garantni nivo, a ne u drugi, kao i da li je prodavac zaista znao za nešto na nekretnini sa sekundarnog tržišta i to sakrio, jesu tehnička i činjenična pitanja. Na njih za vašu konkretnu nekretninu odgovaraju nezavisni stručnjak i advokat. To niko ne može utvrditi apstraktno.Ne izdajemo desetogodišnje osiguranje i nismo strana u vašoj garanciji niti u vašem zahtevu. Naše usluge snagging i tehničkog pregleda služe za pronalaženje i dokumentovanje nedostataka u najvažnijim trenucima: pre nego što potpišete ugovor za novogradnju i pre nego što kupite nekretninu sa sekundarnog tržišta. Tada je većina onoga što je gore opisano znatno jeftinija za rešavanje nego kasnije.
Najčešća pitanja o građevinskim nedostacima
- Da li mi je potreban advokat za podnošenje zahteva protiv desetogodišnjeg osiguranja ili mogu sam da kontaktiram osiguravača?
- Osiguravača možete direktno kontaktirati, ali advokat ili nezavisni tehnički stručnjak čini ovakav zahtev znatno jačim, jer osiguravač želi jasnu tehničku osnovu za klasifikovanje štete kao konstrukcijske, a ne kao štete niže kategorije. Za sve osim manjeg i očiglednog slučaja, trošak takvog stručnog mišljenja obično je mali u poređenju sa vrednošću konstrukcijskog zahteva.
- Ako sam kupio novogradnju, a desetogodišnja garancija za konstrukciju još nije istekla, da li je važno to što nisam prvobitni kupac?
- Ne. Seguro decenal je vezan za samu zgradu, a ne za osobu koja ju je prva kupila. Zato kasniji vlasnik koji kupi nekretninu u okviru prvobitnog desetogodišnjeg perioda nasleđuje isto pokriće za preostalo vreme. Ovo je važno posebno potvrditi prilikom kupovine prilično nove nekretnine sa sekundarnog tržišta koja se još nalazi u svom prvobitnom desetogodišnjem roku, jer je to stvarna i prenosiva imovina nekretnine.
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, da li se nedostatak za koji prethodni vlasnik jednostavno nije znao tretira isto kao nedostatak koji je namerno sakrio?
- Ne, i upravo je to centralna teškoća zahteva zbog skrivenih nedostataka. Prodavac odgovara samo za nedostatak za koji je zaista znao i koji je sakrio, a ne za nedostatak koji je postojao bez njegovog znanja. Ovo je stvarno i značajno pravo, ali je dokazivanje onoga što je druga osoba znala mnogo teži zadatak od ukazivanja na zakonski garantni rok. Upravo zato je pregled pre kupovine važniji kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje.
