Investitor je prekoračio rok: Vaš ugovor, a ne brošura, predstavlja dokaz
Za 30 sekundi
Kod novogradnje računa se samo datum okončanja kupoprodaje naveden u Vašem ugovoru, a ne procena iz brošure. Kada taj datum prođe i istekne eventualni poček predviđen ugovorom, imate pravo na potpuni povraćaj novca uvećan za zakonsku kamatu. To proizlazi iz iste bankarske garancije koja pokriva neispunjenje obaveza investitora. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta postupak je drugačiji i sporiji.
Koji datum se računa kao datum okončanja kupoprodaje?
Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta kupac i prodavac ugovaraju ovaj datum u ugovoru i on obično ostaje nepromenjen. Kod novogradnje datum zavisi od toga kada je zgrada završena i dobije dozvole, a investitori često kasne sa planom. Jedini datum koji ima pravnu važnost jeste onaj koji je naveden u Vašem privatnom ugovoru. „previsión de entrega“ (procenjeni datum primopredaje) naveden u brošuri ili pomenut u prodajnom razgovoru pre nego što ste bilo šta potpisali ne računa se.Mnogi ugovori za novogradnju takođe uključuju poček. U praksi je to često dodatna tri do šest meseci nakon navedenog datuma, pre nego što se kašnjenje uopšte smatra propuštenim rokom. Ovaj poček predstavlja uobičajenu tržišnu praksu, o kojoj izveštavaju pravni izvori. Nije propisan zakonom. Stvarno trajanje je ono koje navodi Vaš ugovor, ako ga uopšte navodi. Ako ugovor o tome ništa ne kaže, ne postoji automatski poček.
Klauzula o primopredajiPrivatni ugovor o kupoprodaji
- Predviđeni datum isporuke
- [DD/MM/YYYY]
- Poček
- [X meseci]
- Posledica kašnjenja
- [klauzula]
- Predviđeni datum isporuke. Jedini datum koji ima pravnu težinu. Nikada procena „previsión de entrega“ iz brošure.
- Poček. Obavezujući je samo ako je naveden u Vašem ugovoru. Ako ugovor o njemu ništa ne kaže, ne postoji poček.
- Posledica kašnjenja. Šta se dešava kada datum, zajedno sa eventualnim dodatnim rokom, istekne.
| Rok | Šta to zaista znači | Da li obavezuje investitora |
|---|---|---|
| Predviđeni rok predaje (marketinška procena) | Neobavezujuća procena. Često se navodi pre nego što zgrada uopšte dobije građevinsku dozvolu. | Ne. Njome se postavljaju očekivanja, a ne zakonski rok. |
| Datum predaje (ugovoreni datum) | Tačan datum ili formula za njegovo izračunavanje, navedeni u privatnom kupoprodajnom ugovoru koji ste potpisali. | Da. Garancija i svaka klauzula o penalu počinju da se računaju od tog datuma. |
| Klauzula o dodatnom roku, ako je ugovor sadrži | Dodatno vreme, unapred ugovoreno, pre nego što se propuštanje datuma prema ugovoru smatra kašnjenjem. | Samo ako je ugovor sadrži. Zakon ne određuje njeno trajanje niti propisuje da mora postojati. |
Da li kašnjenje mora biti ozbiljno da biste mogli da raskinete ugovor?
Iskren odgovor zavisi od toga šta kupujete: novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta. Odgovor Vas može iznenaditi.
Novogradnja ili sekundarna nekretnina?
- NovogradnjaGarancija počinje da važi kada ugovoreni datum prođe i istekne svaki dodatni rok. Ne procenjuje se koliko je kašnjenje ozbiljno.
- Sekundarne nekretninePrimenjuje se član 1124 Građanskog zakonika. Sud odlučuje da li je kašnjenje dovoljno ozbiljno da bi se ugovor raskinuo.
Šta kupci pretpostavljajuŠta garancija zaista zahteva
- Kod novogradnje moram da dokažem da je kašnjenje ozbiljno ili da sačekam odluku suda da bih dobio novac nazad
- Ne. Ista garancija koja Vas štiti ako investitor ode u stečaj obuhvata i jednostavno propuštanje datuma. Kada datum okončanja kupoprodaje prođe i istekne svaki dodatni rok, uslov za aktiviranje garancije je ispunjen: zgrada nije završena na vreme. Nije potrebno da sud procenjuje koliko je kašnjenje bilo ozbiljno. Zahtev možete direktno podneti banci ili osiguravaču.
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta propušteni datum kod javnog beležnika funkcioniše na isti način
- Ne, ne funkcioniše. Za datum okončanja kupoprodaje nekretnine sa sekundarnog tržišta ne postoji ekvivalentna zakonska garancija. Opšti pravni lek je član 1124 Građanskog zakonika. Oštećena strana može da bira: da zahteva da se prodaja realizuje ili da raskine ugovor. U oba slučaja može da zahteva i naknadu štete i kamatu. Međutim, sud najpre mora da odluči da li je kašnjenje dovoljno ozbiljno za raskid ugovora, umesto da se ugovor samo prinudno izvrši. Kupac novogradnje koji koristi garanciju ne mora da prođe ovu procenu.
- Šest meseci je zakonski prag da bi se kašnjenje računalo
- Ovaj rok se često navodi u komentarima, ali sam zakon, odnosno LOE, ne određuje šest meseci kao uslov za aktiviranje garancije. Verovatnije je da pokazuje koliko je dugo sud, primenjujući član 1124 u sporu u vezi sa nekretninom sa sekundarnog tržišta, smatrao da kašnjenje mora trajati da bi bilo dovoljno ozbiljno za raskid ugovora. Kod novogradnje, u okviru garancije, odlučujući je tačan datum iz ugovora, a ne fiksni broj meseci.
Ako bih radije sačekao da se zgrada završi umesto da tražim povraćaj novca, da li mogu to da uradim?Da. Dostizanje datuma za aktiviranje garancije daje Vam mogućnost izbora. Ono Vas ne primorava da tražite povraćaj novca. Mnogi kupci odlučuju da sačekaju, naročito kada je kašnjenje malo, a projekat očigledno napreduje. Važno je da je izbor Vaš kada datum prođe. To nije odluka investitora.
Kako u praksi izgleda podnošenje zahteva zbog kašnjenja?
Zahtev zbog kašnjenja jednostavniji je nego što većina kupaca očekuje. Kod korišćenja garancije nije potrebno pokretati sudski postupak protiv investitora.
- Pismeno potvrdite da je ugovoreni datum prošaoVaš advokat proverava tačan datum i svaku klauzulu o dodatnom roku u odnosu na kalendar.
- Potvrdite da je potvrda o garanciji važeća i da pokriva Vaša plaćanjaZahtev podnosite na osnovu iste potvrde koja je proverena pre nego što ste izvršili uplatu.
- Watch out
- Ako potvrda nedostaje ili je zastarela, jednostavan zahtev postaje podjednako težak i neizvestan kao postupak zbog insolventnosti investitora.
- Odlučite: čekati ili tražitiKada prođe datum koji predstavlja okidač, odluka je na Vama, a ne na investitoru.
- Ako podnesete zahtev, postupak se vodi protiv banke ili osiguravača.Ne protiv investitora. Stranica o povraćaju depozita ovo u potpunosti objašnjava, uključujući i osporene zahteve.
- Where
- Banka ili osiguravač koji su izdali garanciju.
Ponekad je problem veći od propuštenog datuma. Investitor je možda u potpunosti obustavio gradnju, prestao da se oglašava ili ušao u formalni postupak insolventnosti. To su različite i složenije situacije. Svaka od njih ima svoj vodič.Koraci 1 i 2 iznad zavise od dve činjenice: da li je datum koji predstavlja okidač prošao i da li je potvrda o garanciji još važeća. Arevont-ova služba pravne koordinacije proverava obe činjenice pre nego što kašnjenje preraste u spor, a ne tek nakon toga.
Šta treba da proverite u svom ugovoru pre nego što kašnjenje preraste u spor
Proverite četiri stvari. Pročitajte ih u ugovoru pre nego što ga potpišete. Ne čekajte da datum već prođe.| Potvrdite | Zašto je važno | Kako izgleda loša verzija |
|---|---|---|
| Tačan datum okončanja kupoprodaje ili formula za njegovo utvrđivanje moraju biti navedeni u samom ugovoru. | To je jedini datum koji ima pravnu težinu. Ništa što je usmeno rečeno ili napisano u marketinškom materijalu ne računa se. | Ugovor navodi „procenjeni rok isporuke koji je saopštio investitor“, umesto fiksnog datuma ili jasne formule. |
| Da li postoji odredba o dodatnom roku i koliko on tačno traje | Time se menja tačan datum od kog garancija počinje da važi. Ako ugovor o tome ništa ne kaže, dodatni rok ne postoji. | Neodređene formulacije poput „razumnog dodatnog roka“, bez navođenja broja. |
| Da li je potvrda o garanciji ažurna za svaku dosad izvršenu uplatu | Zahtev zbog kašnjenja snažan je onoliko koliko je snažna garancija na kojoj se zasniva. Zastarela potvrda slabi prethodno opisani zahtev. | Potvrda je izdata jednom, na početku, i nikada nije ažurirana za kasnije uplate. |
| Šta konkretno ugovor kaže o propuštenom datumu zaključenja kupoprodaje kod nekretnine sa sekundarnog tržišta | Za razliku od novogradnje, ovde ne postoji garancija na koju se možete osloniti. Prema članu 1124, Vaš advokat polazi od tačne formulacije ugovora o kašnjenju. | Ugovor uopšteno govori o odustajanju kupca ili prodavca, ali ništa ne kaže o propuštenom datumu koji je prouzrokovala bilo koja strana. |
Propušteni datum kod novogradnje u poređenju sa propuštenim datumom kod nekretnine sa sekundarnog tržišta
Reč „kašnjenje“ opisuje dve veoma različite situacije. Koja se od njih primenjuje zavisi od toga šta kupujete.| Sekundarne nekretnine | Novogradnja | |
|---|---|---|
| Koji pravni lek važi | Član 1124 Građanskog zakonika: možete zahtevati da se kupoprodaja okonča ili raskinuti ugovor, uz naknadu štete u oba slučaja. | Bankarska garancija: potpuni povraćaj novca uvećan za zakonsku kamatu, pod istim uslovima kao da je investitor u potpunosti odustao. |
| Da li je ozbiljnost kašnjenja važna | Da. U praksi, sud odlučuje da li je povreda ugovora dovoljno ozbiljna za raskid ugovora. | Ne. Okidač je datum propušten u ugovoru, bez obzira na dužinu kašnjenja. |
| Da li je za povraćaj novca potreban sud | Često jeste, ako se druga strana ne slaže. Član 1124 predstavlja pravo za čije ostvarivanje ćete možda morati da se obratite sudu. | Ne. Zahtev podnosite neposredno banci ili osiguravaču koji su izdali garanciju. |
| Šta Vaš advokat prvo proverava | Šta sam ugovor o arras kaže o propuštenom datumu, pošto zakon za to ne utvrđuje pravilo. | Da li je potvrda o garanciji ažurna i da li pokriva svaku dosad izvršenu uplatu. |
Ovo navodi opšte pravilo, a ne ono što Vaš konkretni ugovor dozvoljava.
Ovo je važeće špansko pravo zaključno sa avgustom 2026. Tumačimo ga na osnovu izvornih tekstova, a ne na osnovu marketinga ili načina na koji se kašnjenja obično opisuju. Ovo su opšte informacije, a ne pregled Vašeg konkretnog ugovora. Samo nezavisni advokat, koji prouči Vaša dokumenta, može da Vam kaže da li je datum iz Vašeg ugovora prošao, da li se na Vas primenjuje dodatni rok i da li je Vaša potvrda o garanciji ažurna.Ova stranica namerno obrađuje jednu usku situaciju: kašnjenje dok je investitor i dalje solventan i dok se gradnja i dalje odvija. Ako je investitor u potpunosti obustavio radove ili je ušao u formalni postupak insolventnosti, reč je o složenijoj i drugačijoj situaciji koja je obrađena na posebnoj stranici. Ne zastupamo stranke pred sudom u sporovima iz ugovora i nismo strana u Vašoj garanciji. Naša služba pravne koordinacije proverava da li su datumi i potvrda ispravni pre nego što kašnjenje preraste u spor, a ne tek nakon toga.
Često postavljana pitanja o kašnjenjima u okončanju kupoprodaje
- Ako moj ugovor sadrži sopstvenu ugovornu kaznu za kašnjenje, da li ona zamenjuje zakonsku kamatu po garanciji?
- Ne. To su dve različite stvari, a Vaš ugovor može sadržati obe. Zakonska kamata na garanciju duguje se automatski čim prođe datum koji pokreće njeno obračunavanje. Obračunava se od datuma svake uplate, bez obzira na to da li Vaš ugovor sadrži kaznenu klauzulu. Privatna kaznena klauzula, ako je Vaš ugovor sadrži, počinje da važi od istog datuma i predstavlja zasebno pravo, povrh kamate. Zato vredi proveriti da li je imate, kao i datum i grejs period.
- Može li mi investitor ponuditi nešto drugo osim novca, poput nadogradnje ili popusta, umesto povraćaja novca po osnovu garancije, kada dođe do kašnjenja?
- Da, može to ponuditi. Neki kupci prihvataju zaista dobru alternativu umesto raskida kupovine. Važno je sledeće: već imate jasno zakonsko pravo na puni povraćaj novca. Investitor Vam ne čini uslugu. Da li ponuđena alternativa zaista vredi više od novca, odluka je koju treba doneti od slučaja do slučaja, uz savet advokata, a ne pod vremenskim pritiskom u prodajnoj kancelariji.
- Ako sam kupio nekretninu uz hipotekarni kredit, a datum okončanja kupoprodaje se pomeri, da li to kašnjenje utiče i na odobrenje mog kredita?
- Može. Odobrenja hipotekarnih kredita i fiksne kamatne stope često važe samo ograničeno vreme. Odloženo okončanje kupoprodaje može značiti da banka mora ponovo da odobri kredit ili da promeni njegove uslove, jer je bio ugovoren u skladu sa prvobitnim datumom. To je zaseban praktičan problem. Obratite se banci čim kašnjenje postane verovatno, a ne tek kada novi datum bude potvrđen.
