Energetski sertifikat za nekretninu u Španiji
Za 30 sekundi
Svaka nekretnina u Španiji mora da ima važeći energetski sertifikat pre nego što može da se oglašava za prodaju ili izdavanje. Sertifikat ocenjuje zgradu ocenama od A do G. Važi deset godina, odnosno pet godina za ocenu G, a košta od 50 do 300 €. To je dokument koji treba da obezbedi prodavac, a ne Vi.
Šta sertifikat meri?
Ovo je teorijska ocena same zgrade. Ne zasniva se na navikama Vašeg domaćinstva niti na računu za komunalne usluge iz prošle godine. Ovlašćeni tehničar izračunava ili meri procenjene energetske potrebe nekretnine i emisije CO2 na osnovu njene konstrukcije, izolacije, prozora i ugrađenih sistema, a zatim ih pretvara u jedno slovo, od A, kao najefikasnije ocene, do G, kao najmanje efikasne. Dva naizgled slična stana u istoj zgradi mogu dobiti različite ocene ako je jedan renoviran boljom izolacijom ili efikasnijim prozorima, a drugi nije.Slovo ne pokazuje koliko ćete Vi lično trošiti na električnu energiju. To zavisi od toga kako se nekretnina zaista koristi. Slovo samo pokazuje koliko je zgrada projektovana i izgrađena da bude efikasna. Na ovoj obali loša ocena manje utiče na troškove grejanja i hlađenja nego što bi uticala u hladnijoj klimi. Ipak, ona ima stvaran uticaj: zakon nalaže da bude navedena u svakom oglasu za nekretninu, na svakoj platformi.
Sertifikat o energetskim performansamaOznaka ocene od A do G
- Energetski razred
- [A-G]
- Potrošnja energije
- [XXX] kWh/m² godišnje
- Emisije CO2
- [XX] kg CO2/m² godišnje
- Važenje
- [DD/MM/AAAA]
- Energetski razred. Jedno slovo koje po zakonu mora da se nalazi u svakom oglasu.
- Potrošnja energije. Teorijska vrednost. Zasniva se na samoj zgradi, a ne na stvarnim računima Vašeg domaćinstva.
- Emisije CO2. Izračunava se na isti način kao podatak o energiji.
- Važenje. Važi 10 godina od izdavanja, odnosno 5 godina za ocenu G.
Kada je tačno zakonski obavezan, a kada nije?
Sertifikat je obavezan pre nego što se prodaja ili najam bilo kog trajanja uopšte može oglašavati. Pravilo je postalo strože 2021. godine. Kratkoročni najam ili najam za odmor ranije je bio izuzet ako je nekretnina bila iznajmljena na manje od četiri meseca godišnje. To izuzeće više ne važi. Za najam za odmor koji se sada oglašava na bilo kojoj platformi potreban je isti važeći sertifikat kao i za dugoročni najam ili prodaju.Preostao je mali broj stvarnih izuzeća i ona su uska. Ona nisu opšti način da se izbegne ovo pravilo.
Da li prodajete ili iznajmljujete nekretninu, u bilo kom obliku?
- ProdajaObavezan je uvek, pre nego što se nekretnina uopšte može oglašavati.
- Dugoročni najamObavezan je uvek. Isti zahtev važi kao i za prodaju.
- Kratkoročni ili najam za odmor, bilo kog trajanjaObavezan je od 2021. godine. Staro izuzeće za najam kraći od četiri meseca više ne važi.
- Ni jedno ni drugo: samostalna zgrada manja od 50 m² ili nekretnina kupljena radi rušenjaNije obavezan, samo u okviru tih uskih izuzeća.
Stanje na dan 17. avgusta 2026. godine, na osnovu propisa Real Decreto 390/2021, članova 2 i 3.2, neposredno provereno prema tekstu objavljenom u BOE. Nekoliko nezavisnih sekundarnih izvora potvrđuje ukidanje izuzeća za najam kraći od četiri meseca i dosledno opisuje istu promenu. Ovaj članak nismo proveravali član po član prema samom tekstu u BOE.
Da li je i za potpuno novu nekretninu, u kojoj još niko nije živeo, potreban sertifikat pre nego što može da se proda?Da. Novogradnja dobija sertifikat u okviru procesa izgradnje. Za njega se brine tehnički tim investitora. Trebalo bi da ga dobijete zajedno sa ostalom dokumentacijom o okončanju kupoprodaje, a ne da ga kao kupac pribavljate zasebno.
Ko ga izdaje i kako ga prodavac dobija?
Sertifikat može da izda samo kvalifikovani stručni tehničar, kao što su arhitekta, tehnički arhitekta ili odgovarajuće kvalifikovani inženjer. Vlasnik ne može neposredno da organizuje njegovo izdavanje niti da ga registruje. Svaki korak naveden u nastavku obavlja se preko tehničara.Pravna koordinacija kompanije Arevont prikuplja sertifikat prodavca kao jedan od standardnih dokumenata koji se pribavljaju pre potpisivanja, zajedno sa dokumentom nota simple i potvrdom o dugovanju zajednici vlasnika. Na taj način proveravamo da li je važeći i registrovan pre nego što se na njega oslonite, umesto da kod javnog beležnika otkrijemo da nedostaje.
- Obilazak nekretnineTehničar lično pregleda nekretninu, najviše tri meseca pre izdavanja sertifikata.
- Where
- Sama nekretnina
- ObračunIzgradnja, izolacija, prozori i ugrađeni sistemi pretvaraju se u energetsku ocenu od A do G.
- Elektronsko podnošenje regionalnom registruU Andaluziji, Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Andaluzijska energetska agencija
- Watch out
- Podnošenje može da izvrši samo tehničar koji izdaje sertifikat, nikada neposredno vlasnik.
Šta se dešava ako prodavac nema važeći sertifikat?
Prodaja se ne obustavlja automatski. Javni beležnik i dalje može da overi ispravu ako je kupac jasno obavešten o tome da sertifikat nedostaje ili je istekao i ako se kupac pisanim putem odrekne tog zahteva u samoj ispravi. Ono što ne nestaje jeste rizik prodavca pred nadležnim organima: neposredovanje ili nepostojanje važećeg sertifikata predstavlja prekršaj za koji se može izreći novčana kazna, u skladu sa širim pravilima urbanističkog razvoja i zaštite potrošača na koja se propis poziva. U nekoliko nezavisnih izvora kazne se uobičajeno navode u rasponu od 300 do 6.000 evra. Tačne iznose kazni nismo potvrdili prema samom osnovnom zakonu, zato angažujte advokata da ih proveri i nemojte ovo smatrati obećanjem.U ovoj kasnoj fazi nedostatak sertifikata korisniji je kao znak upozorenja nego kao pravno sredstvo. Vredi pitati zašto nedostaje i da li je za nekretninu ikada postojao. Ako prodavac nerado želi da ga dostavi, postupite prema tome isto kao prema svakom drugom dokumentu koji nedostaje, a koji bi uredna transakcija trebalo da ima spremnog.
- Pitajte pre potpisivanjaProdavac uopšte nema sertifikat koji bi pokazaoNekretnina ga možda nikada nije imala ili mu je istekao rok važenjaWhat to do insteadPitajte zašto i tretirajte to kao bilo koji drugi dokument koji nedostaje
- Nizak rizik po VasOd Vas se traži da se odreknete ovog zahteva kako bi se potpisivanje ubrzaloJavni beležnik i dalje može da odobri ispravu kada se kupac pisanim putem odrekne tog zahtevaWhat to do insteadImajte na umu da se odricanjem od Vašeg prava ne uklanja rizik prodavca da bude kažnjen
- Pitajte pre potpisivanjaOglas za kratkoročni najam nema ocenuOd 2021. godine svaki oglas za izdavanje za odmor mora da je ima. Izuzetak za period kraći od četiri meseca više se ne primenjuje.What to do insteadZatražite je pre rezervacije ili oglašavanja iste jedinice
Tačni iznosi novčanih kazni navedeni su kao raspon, dosledno prijavljen u nekoliko nezavisnih izvora, a ne kao iznos neposredno pročitan iz osnovnog zakona. Neka ih advokat potvrdi, umesto da ih smatrate tačnim.
Ako se odreknem uslova kako bi prodaja bila brže potpisana, da li to odricanje štiti i prodavca od novčane kazne?Ne. Odricanje kupca, zabeleženo u ispravi, utiče samo na to da li će javni beležnik pristupiti potpisivanju. Ono nema nikakav uticaj na sopstvenu odgovornost prodavca prema nadležnom organu zato što najpre nije imao važeći sertifikat. To je odvojeno pitanje između prodavca i države.
Da li loša ocena zaista ima značaja za kuću za odmor na obali?
Ovo su opšte informacije o zakonskom zahtevu, važeće na dan 17. avgusta 2026. godine. Proverili smo ih u odnosu na izvorni tekst BOE propisa Real Decreto 390/2021, u pogledu zahteva, perioda važenja i izuzetaka koji su u njemu neposredno navedeni. Za raspon novčanih kazni i promenu izuzetka iz 2021. godine koristili smo nekoliko nezavisnih sekundarnih izvora, koji su prethodno označeni, umesto da ih predstavimo kao sigurne činjenice. Ovo nije pravno mišljenje o bilo kojoj konkretnoj nekretnini.U praksi, loše slovo ovde ima manji značaj nego što bi imalo u hladnijoj klimi. Grejanje i hlađenje predstavljaju manji deo stvarnih troškova korišćenja doma na blagoj mediteranskoj obali i nema smisla pretvarati se da je drugačije. Ali bez obzira na klimu, sertifikat i dalje ima pravnu ulogu. Mora da bude naveden u svakom oglasu, mora da postoji pre potpisivanja, a njegovo odsustvo je još jedna stvar o kojoj vredi pitati, zajedno sa ostalom dokumentacijom koja je u celosti obuhvaćena detaljnim vodičem sajta kroz spisak za proveru sa advokatom.Arevont ne izdaje sertifikate i nije sertifikacioni tehničar. Pravna koordinacija prikuplja i proverava sertifikat prodavca kao jedan od nekoliko dokumenata, besplatno, pre nego što bilo šta potpišete.
Često postavljana pitanja o energetskom sertifikatu
- Koliko zaista traje izdavanje novog sertifikata ako ga prodavac nema?
- Obično je potrebno nekoliko dana, a ne nedelja, nakon što se angažuje tehničar. Obavlja se jedna poseta lokaciji, nakon čega slede obračun i elektronsko podnošenje. Češće se čeka na pronalaženje i angažovanje tehničara nego na sam postupak sertifikacije.
- Da li dobra energetska ocena zaista povećava prodajnu cenu nekretnine?
- Ne postoji pouzdan, objavljen podatak koji ovaj efekat izdvaja konkretno za Costa del Sol, a izmišljanje takvog podatka bilo bi gore nego priznati da ne postoji. Ono što možemo reći jeste da je ocena sada zakonom vidljiva u svakom oglasu. Zbog toga je to još jedna činjenica koju kupac usmeren na poređenje vidi pre nego što uopšte kontaktira agenta.
- Mogu li dobiti energetski sertifikat za nekretninu o čijoj kupovini tek razmišljam, pre nego što postanem njen vlasnik?
- Ne. Sertifikat pripada nekretnini. Obezbeđuje ga lice koje je trenutno vlasnik ili je prodaje, a ne potencijalni kupac. Ako oglas ne prikazuje sertifikat, vredi to pokrenuti sa prodavcem ili njegovim zastupnicima. U međuvremenu ne možete sami da ga dobijete.
- Da li je slovna ocena ista u celoj Španiji ili Andaluzija koristi drugačiju skalu?
- Skala od A do G i metod koji stoji iza nje utvrđeni su na nacionalnom nivou propisom Real Decreto 390/2021. Primenjuju se na isti način u Andaluziji kao i bilo gde drugde u Španiji. Jedina regionalna razlika jeste registar u koji se sertifikat podnosi. U Andaluziji je to sopstveni sistem Agencia Andaluza de la Energía.
- Da li će loša ocena kasnije postati stvaran problem, čak i ako to danas nije?
- Moguće, tokom dužeg perioda. Nekoliko izvora iz industrije dosledno izveštava o trendu koji pokreće EU, iako on još nije potvrđen španskim zakonom. Ovaj trend ukazuje na to da bi do 2030. godine za izlazak nekretnine na tržište mogla biti potrebna minimalna ocena E, koja bi do 2033. godine porasla na D. Shvatite ovo kao trend koji treba pratiti, a ne kao potvrđeno špansko pravilo. To ne znači da nekretnina sa ocenom G neće moći da se proda na određeni datum. Druga promena, za koju se već izveštava da je na snazi od avgusta 2025. godine, zahteva važeći sertifikat za zvaničnu procenu vrednosti za hipoteku (tasación). To je neposredniji razlog zbog kog loša ocena ili njeno odsustvo mogu imati značaja pre 2030. godine. I ovo navodimo na osnovu izveštaja iz industrije, a ne samog zakona.
