Dvostruko oporezivanje u Španiji: koliko vlasnici iz Češke i Poljske zaista duguju
Za 30 sekundi
Španija najpre oporezuje Vaš prihod od izdavanja, prodaju i nasleđe, jednostavno zato što se nekretnina nalazi u Španiji. Kod prihoda od izdavanja i prodaje sporazumi sprečavaju da budete dvostruko oporezovani. Za nasleđe takav sporazum ne postoji.
Koja država prva oporezuje Vašu nekretninu u Španiji?
Jedno pravilo pojednostavljuje sve ostalo. Kada je reč o nekretninama, poreski sporazumi između Češke i Španije, odnosno Poljske i Španije, kao i gotovo svi poreski sporazumi u svetu, daju državi u kojoj se nekretnina stvarno nalazi prvenstveno pravo da oporezuje prihode i dobit od nje. Španija najpre oporezuje prihod od izdavanja u Španiji, prodaju u Španiji i nasleđe u Španiji, bez obzira na to gde živite.Vaša matična zemlja, Češka ili Poljska, zatim mora da obračuna taj već oporezovani prihod kada u njoj prijavite svoj prihod iz celog sveta. Tu mehanizmi ugovora, odnosno poreski kredit za ono što ste već platili, zaista postaju važni i tu se ta dva sistema stvarno razlikuju, kao što je objašnjeno u odeljcima u nastavku.
Kako se vaš prihod od izdavanja oporezuje na obe strane?
Kao vlasnik koji nije poreski rezident, oporezujete se prema IRNR-u, porezu na dohodak nerezidenata, koji se prijavljuje na obrascu Modelo 210. Kao rezident EU/EEA, što obuhvata i vlasnike iz Češke i Poljske, stopa iznosi 19% na vaš NETO prihod od izdavanja: kamate na hipoteku, popravke, naknade za upravljanje, IBI i osiguranje zgrade odbijaju se pre primene te stope. Rok za prijavu prihoda od izdavanja ostvarenog tokom određene godine traje od 1. do 20. januara naredne godine.Ako nekretninu NE izdajete, Španija je i dalje oporezuje. Pravilo o pripisanom prihodu primenjuje se jednostavno zato što je nekretnina dostupna za vašu sopstvenu upotrebu, a porez se plaća godišnje po istoj stopi od 19%, ponovo na obrascu Modelo 210. Ovo razotkriva jednu uobičajenu zabludu: to što nekretninu ne izdajete ne znači da nema španskog poreza o kojem treba voditi računa.
U matičnoj zemlji, poljski poreski rezident prijavljuje prihod od izdavanja u Španiji kao deo prihoda iz celog sveta, a zatim traži poresko umanjenje za već plaćeni španski porez, koji se uračunava u poljsku poresku obavezu na isti prihod, što je mehanizam u vidu poreskog kredita direktno potvrđen u izvoru. Češki poreski rezident takođe se oporezuje na prihod iz celog sveta i postoji poresko umanjenje za prihod iz stranih izvora, ali u ovoj proveri nije potvrđeno koji se konkretan metod, kredit ili izuzeće, primenjuje prema ugovoru između Češke i Španije na prihod od izdavanja nekretnina. Češkom vlasniku to treba predstaviti kao: „Poresko umanjenje postoji, ali tačan mehanizam treba da potvrdi vaš računovođa“, a ne kao konačno utvrđenu činjenicu u bilo kom smeru.Ova stranica navodi stopu samo u meri potrebnoj za prikaz mehanizma ugovora. Tačna tabela stopa, osnovica pripisanog prihoda i potpuni kalendar prijava predstavljaju celokupnu temu zasebnog vodiča.
Izvori
Ako nekretninu nikada ne izdajem, da li ipak moram nešto da prijavim u Španiji?Da. Pravilo o pripisanom prihodu primenjuje se bez obzira na to da li nekretninu stvarno izdajete, a prijava se podnosi na isti način, na obrascu Modelo 210, po istoj stopi od 19% za rezidenta EU/EEA. Preskakanje ove obaveze zato što je nekretnina prazna stvarna je i česta greška.
Šta se dešava sa poreskim računom kada prodate nekretninu?
Kao rezidenti EU/EEA, i prodavac iz Češke i prodavac iz Poljske oporezuju se po stopi od 19% na kapitalni dobitak, odnosno prodajnu cenu umanjenu za nabavnu cenu i dozvoljene troškove. Izvori se razlikuju u pogledu toga da li je stopa od 19% sada jedinstvena za sve nerezidente ili u nekim tumačenjima i dalje postoji uz višu stopu za nerezidente izvan EU; u svakom slučaju, prodavac iz Češke ili Poljske, kao građanin EU, plaća 19%, i na taj iznos se vredi osloniti.Pri okončanju kupoprodaje, kupac je zakonski obavezan da zadrži 3% prodajne cene i uplati ih direktno španskoj poreskoj upravi u roku od 30 dana, kao garanciju za vašu konačnu obavezu po osnovu poreza na kapitalni dobitak. Ovo direktno utiče na iznos koji zaista dospeva na vaš račun kod javnog beležnika, a ne samo na vaš konačni poreski račun, i važno je da to znate pre nego što ugovorite prodajnu cenu.
| Korak | Šta se dešava | Gde je navedeno |
|---|---|---|
| Kod javnog beležnika, pri okončanju | Kupac zadržava 3% prodajne cene i uplaćuje ih poreskoj upravi u roku od 30 dana. | Modelo 211 |
| Naknadna sopstvena prijava | Podnosite sopstvenu prijavu kapitalnog dobitka. Ako je 19% stvarnog dobitka manje od zadržanih 3%, tražite povraćaj razlike. Ako je više, doplaćujete razliku. | Modelo 210 |
| U matičnoj zemlji, u godišnjoj prijavi | Poljska: prijavljujete dobitak i tražite kredit za već plaćeni španski porez, prema istom mehanizmu prihoda iz celog sveta kao kod prihoda od izdavanja. Češka: prijavljujete dobitak i poresko umanjenje prema ugovoru postoji, ali konkretan metod za ovaj ugovor nije potvrđen u ovoj proveri. | Poreska prijava matične zemlje |
Postoji li ugovor koji sprečava dvostruko oporezivanje vaših naslednika?
Ne. Ovo je najvažnija činjenica na ovoj stranici i iznenađuje većinu kupaca iz Češke i Poljske: Španija NIJE potpisala ugovor o porezu na nasleđe ni sa Češkom ni sa Poljskom. Mreža španskih ugovora o porezu na nasleđe obuhvata samo tri zemlje: Francusku, Grčku i Švedsku.Poresko umanjenje prema ugovoru za prihode i kapitalne dobitke opisano iznad uopšte se ne proširuje na nasleđe. Naslednik iz Češke ili Poljske koji nasledi vašu nekretninu u Španiji oporezuje se u Španiji na imovinu u Španiji bez obzira na sve, prema regionalnim pravilima mesta na kojem se nekretnina nalazi, a Češka ili Poljska mogu zasebno primeniti sopstvena domaća pravila o porezu na nasleđe na isto nasleđe, bez bilateralnog mehanizma osmišljenog da spreči dvostruko oporezivanje.
| Umanjenje | Čemu služi | Uslov |
|---|---|---|
| Srodničko umanjenje, grupe I-II | Smanjuje oporezivu vrednost nasleđa za najviše 1.000.000 EUR. | Supružnik, deca, unuci, roditelji ili babe i dede. |
| Umanjenje po osnovu prebivališta | Potpuno umanjenje od 99% vrednosti sopstvenog doma preminulog, bez gornjeg limita. | Samo ako je ta nekretnina bila uobičajeno prebivalište preminulog i ako je naslednik zadrži tokom naredne tri godine. |
| Bonifikacija od 99% | Umanjuje porez koji bi inače bio dugovan, nakon prethodno navedenih umanjenja, za 99%. | Primenjuje se na grupe I i II, u skladu sa sopstvenim regionalnim propisima Andaluzije. |
Jedno pravilo na nivou EU ovde je važno iz drugog razloga: Uredba EU o nasleđivanju 650/2012 određuje pravo koje zemlje, a ne poresko pravo, uređuje način pravne raspodele Vaše zaostavštine, i može biti važna za dokumentaciju. Ona sama po sebi ne sprečava dvostruko oporezivanje i predstavlja zasebno pitanje u odnosu na sve prethodno navedeno.Celokupan postupak oporezivanja nasleđa u Španiji, rok za podnošenje prijave, pitanje izbora merodavnog prava i obračunski primeri predstavljaju celokupnu temu zasebnog vodiča. Ono što ova stranica dodaje jeste jedina činjenica koju taj vodič ne obuhvata: sam nedostatak ugovora i razlog zbog kog je prethodno navedeno umanjenje jednostrano i primenjuje se samo na strani Španije.
Izvori
Da li bi moji naslednici zaista mogli da budu oporezovani i u Španiji i u Češkoj ili Poljskoj za istu nekretninu?To je stvaran, nerešen rizik. Španija će na svojoj strani oporezovati nasleđe, koristeći prethodno navedeno regionalno umanjenje. Da li će Češka ili Poljska zatim ponovo oporezovati isto nasleđe i da li bilo koja od tih zemalja ima sopstveno jednostrano umanjenje za porez na nasleđe plaćen u inostranstvu, ovo istraživanje nije potvrdilo ni za jednu od njih. Za to je potreban imenovani stručnjak za porez na nasleđivanje u Vašoj zemlji, a ne nagađanje.
Šta podnošenje prijave zapravo obuhvata svake godine?
Vlasnik iz Češke ili Poljske koji ostvaruje prihod od izdavanja u Španiji ili prodaje nekretninu u Španiji zaista mora da vodi računa o DVE poreske prijave, a ne o jednom procesu koji se automatski usklađuje. Na španskoj strani, Modelo 210 za prihod od izdavanja ili pripisani prihod, a zasebno za prodaju i dokumentaciju o zadržavanju 3% koju priprema javni beležnik. Na strani matične zemlje, Vaša uobičajena godišnja prijava, koja mora da obuhvati isti prihod ili dobitak ostvaren u Španiji, uz aktivno potraživanje poreskog kredita po osnovu ugovora.Nijedna strana to ne čini umesto Vas. Španija automatski ne obaveštava češke ili poljske poreske organe o onome što ste platili, a ni prijava u Vašoj matičnoj zemlji automatski ne uzima to u obzir. Vi ili Vaš računovođa morate sami da zatražite umanjenje na obe strane, svake godine u kojoj se ono primenjuje.
Upravo za ovakvu koordinaciju između dve zemlje postoji španski gestor koji radi zajedno sa Vašim računovođom u matičnoj zemlji, umesto da sami pokušavate da sastavite celinu iz dve zbirke dokumenata na dva jezika.
Šta treba pripremiti pre nego što Vaša nekretnina u Španiji stvori dva poreska računa
Pet stavki koje treba prikupiti pre prve uplate zakupnine ili prve prodaje, umesto da ih otkrijete tek po isteku roka za podnošenje prijave.| Pripremite | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Imenovani računovođa na španskoj strani koji podnosi Modelo 210 za Vas | Neto stopa od 19% zavisi od potraživanja stvarnih odbitnih troškova; ako ih izostavite, platićete previše. | Da jednom sami podnesete prijavu i nadate se da će isti pristup funkcionisati svake godine. |
| Imenovani računovođa ili poreski savetnik u Vašoj zemlji za isti prihod ili dobitak | Poreski kredit po osnovu ugovora nije automatski; morate ga aktivno zatražiti u prijavi u svojoj zemlji. | Pretpostaviti da će Španija i Vaša matična zemlja međusobno uskladiti porez. |
| Jasan odgovor na pitanje da li se nekretnina smatra izdatom ili praznom | Obe mogućnosti se oporezuju u Španiji po istoj stopi, ali prema različitim pravilima i kroz različite prijave. | Pretpostavka „Mi je zapravo ne izdajemo, tako da nemamo šta da prijavimo“ upravo je ono što nije tačno. |
| Zabeležite period od 1. do 20. januara za podnošenje prijave prihoda od izdavanja ostvarenog prethodne godine | Propuštanje roka predstavlja neispunjavanje obaveza, a ne manje kašnjenje. | Saznati za rok tek nakon što je istekao. |
| Rani savet o planiranju nasleđivanja, imajući u vidu prethodno navedeni nedostatak ugovora | Ne postoji bilateralno rešenje za porez na nasleđe, pa planiranje mora da se obavi unapred, a ne nakon smrti. | Ostaviti sve do trenutka kada postane zaista važno, kada više ništa ne može da se isplanira. |
Šta je ovde zaista nerešeno
Ovo predstavlja opšte informisanje na dan 21. avgusta 2026. godine, a ne poreski savet za Vašu konkretnu situaciju. Zasniva se na ograničenom istraživanju sa navedenim izvorima za svaki prethodni odeljak, a nekoliko stvarnih nedostataka otvoreno je navedeno, umesto da se o njima nagađa.Sopstveni metod umanjenja, poreski kredit ili izuzeće, iz ugovora između Češke i Španije za prihod od izdavanja i kapitalne dobitke nije potvrđen na osnovu samog teksta ugovora u ovom istraživanju. Pre nego što bilo ko iznese konačan stav u bilo kom smeru, potreban je neposredan uvid u ugovor ili savet češkog poreskog savetnika.Tačan mehanizam dokazivanja već plaćenog španskog poreza pri korišćenju poreskog kredita u matičnoj zemlji, odnosno da li je potreban sertifikat ili potvrda o uplati Modelo 210, nije potvrđen ni za jednu zemlju. Takođe nije provereno da li Češka ili Poljska imaju sopstveni domaći prag koji pokreće posebnu obavezu prijavljivanja imovine u inostranstvu, što je drugačije pitanje od samog prihoda ili dobiti.Pre svega: u ovom krugu istraživanja nisu proučene sopstvene domaće jednostrane odredbe Češke ni Poljske o olakšicama za već plaćen porez na nasleđe u inostranstvu. S obzirom na to da za nasleđe uopšte ne postoji sporazum, ovo je najvažnija praznina koju treba razjasniti sa imenovanim stručnjakom pre nego što se kupac osloni na zaštitu bilo koje od te dve zemlje.
Najčešća pitanja o dvostrukom oporezivanju
- Da li život u Češkoj ili Poljskoj, umesto u Španiji, menja bilo koje stope koje se primenjuju u Španiji?
- Ne. Španija oporezuje nekretninu zato što se ona nalazi u Španiji, po istoj stopi za svakog rezidenta EU/EEP, bez obzira na to u kojoj zemlji EU živi. Razlika između vlasnika iz Češke i vlasnika iz Poljske odnosi se na ono što se zatim dešava u matičnoj zemlji, a ne na ono što sama Španija naplaćuje.
- Ako već plaćam porez u Španiji, da li i dalje moram da prijavim isti prihod u matičnoj zemlji?
- Da. I Češka i Poljska oporezuju svoje rezidente na prihod ostvaren širom sveta, pa isti prihod ili dobit iz Španije mora da se navede i u Vašoj poreskoj prijavi u matičnoj zemlji. Sporazum postoji upravo zato da biste tamo dobili poreski kredit za već plaćeni španski porez, ali samo ako ga zaista zatražite.
- Da li je 3% zadržanog poreza pri prodaji isto što i moj konačni porez na kapitalnu dobit?
- Ne, a smatrati da jeste česta je greška. To je garancija, odnosno iznos zadržan kao predujam za Vašu konačnu obavezu. Nakon toga sami podnosite poresku prijavu: ako je stvarni porez na dobit od 19% manji od zadržanog iznosa, tražite povraćaj razlike; ako je veći, plaćate ostatak.
- Može li španski testament da izbegne problem dvostrukog oporezivanja nasleđa?
- Španski testament pomaže Vašoj porodici da izbegne višemesečnu dodatnu papirologiju nakon smrti i omogućava Vam da izaberete pravo koje će uređivati nasleđe. On sam po sebi ne rešava prethodno navedeno poresko pitanje: ne postoji sporazum ni u jednom smeru, pa poresku izloženost na obe strane treba posebno razmotriti sa savetnikom, bez obzira na to da li testament postoji.
