Novogradnja ili nekretnina sa sekundarnog tržišta na Costa del Sol
Razlika nije samo u tome da li je nekretnina nova. Porez, plan plaćanja, garancije, vreme čekanja i prostor za pregovore se menjaju. Nijedna opcija nije bolja; odgovaraju različitim planovima.
Tri stvari, ne dve
Ljudi kažu „kupovina nekretnine u izgradnji ili nekretnina sa sekundarnog tržišta“ kao da postoje dve opcije. Na Costa del Sol postoje tri, a ona srednja je opcija koju većina kupaca nije razmatrala.
- Off-planKupljena od investitora pre završetka zgrade, a ponekad i pre početka gradnje. Plaćate u etapama kako gradnja napreduje, a čekanje je cena niže početne cene i mogućnosti izbora stambene jedinice.
- Novogradnja, useljivaIsti projekat, kupljen blizu ili nakon okončanja kupoprodaje. Poreski tretman je isti kao kod kupovine nekretnine u izgradnji, čekanje gotovo nestaje, a izbor stambene jedinice svodi se na ono što je preostalo. Često je to razumna srednja opcija.
- Sekundarne nekretnineKupljena od postojećeg vlasnika. Drugačiji porez, mnogo kraći put do ključeva, bez garancije i jedini način da dođete do adresa izgrađenih pre više decenija.
Porez i plan plaćanja zajedno prate prve dve razlike: za poreske svrhe, novogradnja je novogradnja bilo da je kupujete kada postoji samo rupa u zemlji ili nedelju dana pre njenog završetka.
Poreska razlika je manja nego što izgleda
To je brojka kojom počinje većina poređenja i ona se najčešće pogrešno tumači. Kod novogradnje plaćate 10 % IVA plus 1,2 % AJD, odnosno ukupno 11,2 % poreza. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta plaćate jedinstveni porez na prenos, ITP, od 7 %.Razlika od četiri procentna poena u porezu zvuči odlučujuće. Nije tako, jer porez nije celokupan trošak kupovine. Kada se dodaju advokat, javni beležnik, katastar nepokretnosti i manji troškovi, ukupna cifra iznosi oko 13 % preko cene kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta.
Šta ljudi poredeŠta zaista odlučuje
- 11,2 % prema 7 % poreza
- Oko 13 % prema približno 9 % ukupnog troška, pri čemu su oba procenta obračunata na cenu koja je već različita.
- Pobeđuje niži porez
- Nekretnina sa sekundarnog tržišta kojoj su potrebne nova kuhinja, nova kupatila i novi klima-uređaji može ukupno koštati više od novogradnje koju ste odbacili zbog poreza.
- Porez je glavna promenljiva
- Stanje, lokacija i ono što morate da potrošite nakon primopredaje menjaju ukupan iznos mnogo više nego četiri procentna poena poreza.
Zato nemojte birati na osnovu poreza. Izračunajte ukupan trošak svake konkretne nekretnine, uključujući ono što joj je potrebno nakon što preuzmete ključeve, i uporedite ta dva iznosa.
Kako i kada plaćate
Plan plaćanja je praktična razlika koju većina kupaca najpre oseti, jer određuje koliko Vam je novca potrebno i kada.
| Faza | Novogradnja | Sekundarne nekretnine |
|---|---|---|
| Rezervacija | Obično od 6.000 do 11.000 €, u zavisnosti od projekta. | Obično od 6.000 do 11.000 €, a kod skupljih nekretnina do 1 % cene. |
| Pri potpisivanju ugovora | Obično od 20 do 40 % cene, plus IVA. | Obično se time ukupan iznos povećava na 10 do 20 % cene. |
| Dok čekate | Dalja plaćanja prate plan plaćanja konkretnog projekta. Kod nekih projekata raspoređena su tokom izgradnje, dok se kod drugih plaća još jedna rata, a ostatak po okončanju kupoprodaje. | Ništa. Čekate datum okončanja kupoprodaje dogovoren kod javnog beležnika. |
| Kod javnog beležnika | Preostali iznos, po okončanju kupoprodaje i prenosu vlasništva. | Preostali iznos pri potpisivanju ugovora. |
Posledica koju treba planirati jeste sledeća: kod novogradnje će Vam možda biti potreban veliki deo sopstvenog novca unapred, mesecima ili godinama pre nego što budete imali nešto što možete da koristite ili izdajete. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta novac se pomera kasnije, ali brže.
Šta je kasnije pokriveno
Ovo je razlika sa najoštrijim posledicama i ona se primećuje tek kada nešto pođe po zlu.Novogradnju prate zakonske garancije: deset godina za konstrukciju, tri godine za instalacije i godinu dana za završne radove. Nekretninu sa sekundarnog tržišta ne prate nikakve garancije. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prećutao, a to je mnogo teže dokazati nego potraživanje po osnovu garancije.
To ne čini nekretninu sa sekundarnog tržišta lošijom kupovinom. To znači da je tehnički pregled kod jedne obavezan, a kod druge pogodnost. Kod starije nekretnine pregled arhitekte ili procenitelja jedina je garancija koju ćete dobiti.
Prostor i najbolje lokacije
Dva kompromisa kreću se u suprotnim smerovima i zajedno odlučuju o većem broju kupovina nego porez.
- Nekretnina sa sekundarnog tržišta obično Vam pruža više prostora u unutrašnjostiStariji stanovi građeni su izdašnije. Kod novogradnje veći deo površine odlazi na terase i zajedničke sadržaje kompleksa, pa za isti novac često dobijate manje kvadratnih metara u unutrašnjosti, a više prostora napolju.
- Novogradnja obično donosi niže tekuće troškoveNajviše energetske ocene, savremena izolacija i savremene instalacije, što se vidi na računima i po tome što godinama ne morate ništa da menjate.
- Najbolje adrese uz more su nekretnine sa sekundarnog tržištaZemljište najbliže vodi izgrađeno je pre više decenija. Većina novih projekata nalazi se u zaleđu autoputa A7. Novogradnje na prvoj liniji ima, ali veoma malo i cena joj je u skladu s tim.
- Novogradnja Vam omogućava izborDok je projekat u izgradnji, obično birate materijale, površine i boje, a neki investitori će pomeriti i pregradni zid. Nekretnina sa sekundarnog tržišta kupuje se u zatečenom stanju, a za njeno menjanje potrebno je renoviranje.
Koliko do ključeva
Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta put od rezervacije do ključeva obično traje od jednog do tri meseca. Kod novogradnje sve zavisi od faze projekta: kupovina pred okončanje kupoprodaje može biti gotovo jednako brza, dok kupovina dok su temelji tek u izgradnji može značiti čekanje od dve do tri godine.Čekanje kod novogradnje nije izgubljeno vreme, ali je to period tokom kojeg posedujete ugovor, a ne nekretninu. Ako Vam je potrebno mesto koje ćete koristiti već sledećeg leta, to samo po sebi daje odgovor.
Gde ima prostora za pregovore
NovogradnjaSekundarne nekretnine
- Popust na cenu je izuzetak.
- O ceni se obično može pregovarati, mada ne uvek.
- Šta se umesto toga menja: plan plaćanja, kvalitetnija oprema i neke dodatne usluge.
- Šta se menja: cena, datum okončanja kupoprodaje, oprema i ostali uslovi transakcije.
- Najbolji slučaj su obično poslednje jedinice u završenom projektu, kojih investitor želi da se reši.
- Odlučujuće je koliko je prodavac motivisan, a upravo to kupac ne može sam da vidi.
Nakon snažnog rasta prethodnih godina, tržište usporava, pa su neki investitori spremniji da razgovaraju o ceni nego ranije. To je razlog da pitate, a ne da računate na popust.
Šta Vam odgovara
Ovo nije sistem bodovanja. To su uslovi pod kojima je svaka od opcija jasan odgovor.
Novogradnja je jednostavniji izbor akoNekretnina sa sekundarnog tržišta je jednostavniji izbor ako
- Želite savremeni standard bez potrebe za dodatnim radovima i uz garancije koje ga prate.
- Želite ključeve za nekoliko meseci, a ne za nekoliko godina.
- Želite niske troškove korišćenja i najbolji energetski razred.
- Želite da budete što bliže plaži, koliko to obala dozvoljava.
- Želite da bazen, teretana, spa centar ili prostor za rad budu deo kompleksa.
- Želite više kvadratnih metara unutrašnjeg prostora za isti novac.
- Ne smeta Vam da čekate i želite da birate raspored i završne obrade.
- Radije biste renovirali prema sopstvenom ukusu nego prihvatili tuđe izbore.
- Želite nekoliko godina bez značajnih troškova za popravke.
- Želite uređeno naselje sa zrelim zelenilom i komšijama koji zaista žive tu.
Šta proveriti kod obe
Ove dve opcije imaju različite rizike, pa pravna provera nije ista za obe.
| Kod novogradnje | Sekundarna nekretnina | Zašto je važno |
|---|---|---|
| Investitora, zemljište, dozvole i ugovornu dokumentaciju. | Vlasništvo, terete, naloge za izvršenje i dugovanja prema zajednici vlasnika. | Dug vezan za nekretninu može preći na Vas, a projekat bez potrebnih dozvola može biti zaustavljen. |
| Bankarska garancija izdata na Vaše ime i za Vaša konkretna plaćanja. | Zakonitost svih građevinskih radova i svake neprijavljene dogradnje. | To su dva mesta na kojima se novac zaista gubi, a oba se mogu proveriti unapred. |
| Datum okončanja kupoprodaje i ono što ugovor predviđa ako dođe do kašnjenja. | Pravila zajednice, naročito ako nameravate da izdajete nekretninu. | Kašnjenje u okončanju kupoprodaje oduzima vreme, a ograničenje izdavanja može ukloniti razlog zbog kog ste kupili nekretninu. |
Poređenje koje ljudi žele nije pravo poređenje
Na gotovo svaku verziju ovog pitanja na internetu odgovara se poreskom tabelom, jer je porez jedini broj koji je isti za sve. To je ujedno broj koji je najmanje važan.Kupovine koje krenu po zlu ne krenu po zlu zato što je neko platio 11.2 % umesto 7 %. Krenu po zlu zato što je nekretnina sa sekundarnog tržišta zahtevala radove u vrednosti od četrdeset hiljada evra koje niko nije uračunao, ili zato što je stan kupljen u izgradnji na osnovu vizuelnog prikaza, a ispostavilo se da gleda na sever, prema padini, ili zato što je nekretnina kupljena radi izdavanja, a zajednica je već izglasala ograničenje izdavanja.Zato na ovo pitanje ne odgovaramo uopšteno. Poredimo dve konkretne nekretnine, sa svim troškovima, uključujući ono što je svakoj od njih potrebno nakon primopredaje, i kažemo koju bismo mi kupili.
Česta pitanja
- Da li je kupovina nekretnine u izgradnji jeftinija od završene novogradnje u istom projektu?
- Obično jeste, a popust je naknada za čekanje i preuzimanje građevinskog rizika. Kako se projekat rasprodaje i približava okončanju kupoprodaje, preostali stanovi obično imaju višu cenu od prvih.
- Da li mogu da dobijem hipotekarni kredit za kupovinu nekretnine u izgradnji?
- Da, ali ne još. Banka odobrava kredit otprilike dva meseca pre okončanja kupoprodaje, pa ranija prijava ne donosi ništa. Zato i depozitne rate kod novogradnje moraju da se plate iz sopstvenih sredstava.
- Da li kod novogradnje plaćam porez dva puta, IVA i ITP?
- Ne. Nekretnina je ili predmet prvog prenosa, kada se plaćaju IVA i AJD, ili predmet naknadnog prenosa, kada se plaća ITP. Nikada oba.
- Šta se dešava ako investitor ne završi projekat?
- Svaka uplata koju ste izvršili pre okončanja kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na vaše ime, koja vraća novac sa zakonskom kamatom. Vaš advokat proverava tačnu formulaciju te garancije pre nego što bilo koja uplata bude izvršena.
- Da li je nekretnina sa sekundarnog tržišta uvek jeftinija po kvadratnom metru?
- Ne. Blizu mora ona je često skuplja od te dve opcije, jer je zemljište tamo odavno izgrađeno i nekretnina sa sekundarnog tržišta jedini je način da ga kupite.
