Dozvole za renoviranje u Španiji: kada vam je potrebna licenca za radove?
Za 30 sekundi
Za svako renoviranje u Španiji koje zahvata konstrukciju, fasadu ili izgrađenu površinu potrebna je licenca za velike radove, uz projekat koji je potpisao arhitekta, pre početka radova. Čisto kozmetički radovi po principu zamene istim obično zahtevaju samo jednostavnu prethodnu prijavu. Ako izostavite licencu koja je zaista bila potrebna, problem ne ostaje kod onoga ko je radove izveo. Kao novi vlasnik, vi ga nasleđujete.
Da li je renoviranje manje ili veće?
Španija deli renoviranje na dve kategorije dozvola, a od toga koja se primenjuje zavisi sve ostalo: ko može da podnese zahtev, da li arhitekta mora da ga potpiše i koliko će postupak trajati. Dozvola za manje radove obuhvata kozmetičke radove ili radove na održavanju: postavljanje novih pločica, krečenje, zamenu kupatila i slične izmene koje ostaju unutar postojećih zidova. Dozvola za veće radove obuhvata konstruktivne izmene, dogradnju, izgradnju bazena ili promenu namene, a pre nego što gradska uprava uopšte razmotri zahtev, potreban je kompletan projekat koji je izradio i potpisao arhitekta.Praktični test je jednostavno objasniti, čak i kada dokumentacija nije jednostavna: da li radovi zadiru u bilo koji konstruktivni element, poput nosećeg zida, omotača zgrade ili krova? Da li menjaju ukupnu kvadraturu objekta? Da li menjaju zakonsku namenu prostora? Potvrdan odgovor na bilo koje od ovih pitanja znači da se radovi smatraju većim. Jasan odričan odgovor, kada je reč o čisto kozmetičkoj zameni istim elementima unutar postojećih zidova, obično znači da su u pitanju manji radovi i da se u mnogim gradovima mogu prijaviti prethodnom prijavom, odnosno jednostavnim obaveštenjem gradskoj upravi, umesto podnošenja kompletnog zahteva za dozvolu i čekanja na odobrenje.
| Manji radoviKozmetički radovi, zamena istim | Veći radoviKonstrukcija, dogradnja, bazen | |
|---|---|---|
| Zadire u konstrukciju, fasadu ili kvadraturu | Ne | Da |
| Ko potpisuje projekat | Vlasnik ili gestor, arhitekta obično nije potreban | Arhitekta, gotovo uvek |
| Kako podneti zahtev | Prethodna prijava, u mnogim gradovima | Formalni zahtev za dozvolu za veće radove |
| Opštinska provera | Jednostavna provera, ne kompletan pregled dozvole | Kompletan tehnički pregled pre početka radova |
Izvori
Da li renoviranje može početi kao manji radovi, a zatim preći u veće?Da, i to je čest način na koji vlasnici slučajno, a ne namerno, završe sa radovima bez dozvole. Ako se obim radova proširi tako da zahvati konstruktivni element, fasadu ili kvadraturu, projekat prelazi u kategoriju većih radova i potrebna mu je posebna dozvola s potpisom arhitekte, čak i ako je prvobitna prijava bila ispravno podneta za manji obim radova od kojeg ste počeli.
Koliko dozvola za radove zapravo košta u Španiji?
Sama prijava ili dozvola za manje radove obično košta od 200 do 800 evra, uz ICIO, opštinski porez na građevinske radove, koji se najčešće obračunava u visini od 3 do 4 procenta prijavljenog budžeta radova. Naknada za dozvolu za veće radove obično se navodi u iznosu od približno 3 do 3,5 procenta referentnog budžeta koji arhitekta navede u sopstvenom projektu. Taj procenat se dodaje posebnoj naknadi arhitekte za izradu projekta, a ne zamenjuje je.U istraživanju za ovu stranicu nije sastavljen jedinstven, važeći cenovnik naknada za neki konkretan grad na Costa del Sol, na primer poređenjem sopstvene uredbe Marbelje sa uredbom Esteponе. Rasponi u nastavku su opšti i objedinjeni, a ne objavljeni cenovnik jedne gradske uprave. Zato ih koristite samo kao okvir za planiranje i pribavite tačnu ponudu od konkretne gradske uprave, svog arhitekte ili gestora pre nego što utvrdite budžet renoviranja.
| Naknada za dozvolu ili prijavu manjih radovaOpštinska paušalna taksa | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO građevinski porez, za manje ili veće radove3-4% prijavljenog budžeta radova | 3-4% budžeta |
| Naknada za veće radove~3-3.5% referentnog budžeta | ~3-3.5% budžeta |
Da bismo te procente uporedili sa stvarnim iznosom: osvežavanje kupatila i kuhinje vredno 50.000 evra, bez strukturalnih izmena, predstavlja jasan slučaj radova tipa obra menor i podrazumeva naknadu od približno 200 do 800 evra, uz oko 1.500 do 2.000 evra poreza ICIO, što daje ukupan trošak na strani dozvole od približno 1.700 do 2.800 evra. Proširenje vile vredno 300.000 evra, sa novim bazenom, predstavlja jasan slučaj radova tipa obra mayor. Sama naknada za dozvolu iznosila bi približno 9.000 do 10.500 evra, pre sopstvene naknade arhitekte za projektovanje i pre višemesečnog roka navedenog u sledećem odeljku. Oba iznosa su izvedena iz opštih procentualnih raspona navedenih iznad, samo radi ilustracije, a ne iz stvarnog računa jednog konkretnog projekta.
Koliko je vremena potrebno da se dobije dozvola za renoviranje?
Dva nezavisna izvora navela su različite raspone rokova za ista dva nivoa, pa ova stranica prikazuje raspon umesto da nameće jednu lažno preciznu cifru. Najkraći rok iz bilo kog od ta dva raspona posmatrajte kao povoljan scenario, a ne kao obećanje: brzina kojom gradska uprava zaista obrađuje zahtev zavisi od njenog trenutnog opterećenja i potpunosti dostavljene dokumentacije.
Nedelja 0~8 meseci
- Obra menor, realan raspon2 do 12 nedelja
- Obra mayor, realan raspon2 do 8 meseci
| Izvor | Manji radovi | Veći radovi |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 do 6 nedelja | 2 do 6 meseci, u zavisnosti od složenosti i opštine |
| TerretaSpain | 1 do 3 meseca | 3 do 6 meseci, ponekad do 8 meseci |
| Realni raspon za planiranje | 2 do 12 nedelja | 2 do 8 meseci |
Da li i zajednica vlasnika mora da odobri radove?
Dozvola gradske uprave nije jedino odobrenje koje renoviranje može zahtevati. Kada se nekretnina nalazi u zgradi comunidad vlasnika, stambenoj zgradi ili zatvorenom kompleksu sa zajedničkim elementima, španski zakon tretira fasadu, konstruktivne elemente zgrade i druge zajedničke delove kao vlasništvo zajednice u celini, iako Vi imate puno vlasništvo nad svojom jedinicom. Radovi koji su sa stanovišta gradske uprave potpuno zakoniti i dalje mogu zahtevati posebno odobrenje zajednice ako zadiru u neki od tih zajedničkih elemenata.
- Postavljanje klima-uređaja na vidljiv spoljni zidSam zid je prema španskom zakonu zajednički element, pa činjenica da gradska uprava nema primedbi sama po sebi ne rešava pitanje.
- Zatvaranje balkona ili teraseTime se menja spoljašnji izgled zgrade, o čemu odlučuje zajednica, a ne samo pojedinačni vlasnik.
- Izmena spoljnih prozora ili roletniBoju, materijal i oblik često utvrđuju sopstvena pravila zajednice, što je odvojeno pitanje od svega što proverava gradska uprava.
- Bilo koja druga izmena spoljne konfiguracije zgradeAko radovi zadiru u fasadu, konstruktivni element ili drugi zajednički deo, pribavite odobrenje zajednice pre početka radova, a ne naknadno.
Preskakanje ovog koraka predstavlja stvaran, sudski potvrđen rizik, a ne samo teorijsku mogućnost. Zajednica može tužiti vlasnika i zahtevati uklanjanje radova čak i nakon njihovog završetka, a sudija može naložiti vlasniku da vrati prvobitno stanje i plati troškove toga. Pribavljanje glasa zajednice, uz većinu koju njeni propisi zahtevaju za ovu vrstu izmene, predstavlja odvojen korak od dobijanja dozvole gradske uprave: jedno odobrenje ne zamenjuje drugo.
Izvori
Ako gradska uprava odobri dozvolu, da li to obuhvata i saglasnost zajednice?Ne. To su dva odvojena odobrenja koja izdaju dva odvojena tela, a posedovanje jednog ne zamenjuje drugo. Dozvola gradske uprave odnosi se na urbanistička pravila, dok se glasanje zajednice odnosi na samu zajedničku zgradu. Pribavite oba odobrenja pre nego što zahvatite bilo šta što utiče na spoljašnjost ili konstruktivni element.
Ko zapravo podnosi zahtev za dozvolu: Vi ili arhitekta?
Ko podnosi zahtev i šta mu se prilaže u potpunosti zavisi od toga u koju kategoriju spada Vaše renoviranje.
| Kategorija | Ko podnosi zahtev | Šta se podnosi |
|---|---|---|
| Manji radovi | Najčešće neposredno vlasnik ili gestor koji postupa u njegovo ime | Prethodno obaveštenje opštini. Za ovaj obim radova potpisani projekat arhitekte obično nije potreban. |
| Veći radovi | Ovlašćeni stručnjak, gotovo uvek arhitekta, a ponekad aparejador za uži obim radova | Potpisani projekat, tehnički opis, planovi i proračuni konstrukcije prema potrebi, koje pre izdavanja dozvole pregledaju nadležni organi opštine za urbanizam. |
Šta se dešava ako radovi na renoviranju uopšte nisu bili zakonski odobreni?
Ovo je najvažniji deo, bilo da sami planirate renoviranje ili razmatrate nekretninu sa sekundarnog tržišta na kojoj su možda već izvedeni radovi prethodnog vlasnika. Svaka gradnja izvedena bez dozvole koju je stvarni obim radova zahtevao, promena nivoa obra mayor izvedena na osnovu prijave obra menor ili radovi bez ikakvog postupka izdavanja dozvole predstavljaju urbanistički prekršaj. To važi bez obzira na to da li završeni radovi sami po sebi izgledaju dobro.Nelegalni radovi ili radovi bez dozvole ne mogu biti valjano evidentirani u Katastru nepokretnosti niti u vlasničkom listu, zbog čega nastaje nesaglasnost između stvarnog fizičkog stanja nekretnine i njenog upisanog pravnog opisa. Banke odobravaju kredite na osnovu tog upisanog opisa, pa upravo ta nesaglasnost može otežati ili onemogućiti hipoteku kod nekretnine sa sekundarnog tržišta i odvratiti opreznog kupca.
- NajskupljeNekretnina sa sekundarnog tržišta ima završene i useljene radove na renoviranjuRadovi izvedeni izvan onoga što je dozvola dopuštala ili bez ikakvog postupka izdavanja dozvole predstavljaju urbanistički prekršaj, bez obzira na to da li izgledaju dobro.What to do insteadZatražite od advokata da uporedi licencia de obra sa stvarno izvedenim radovima pre nego što bilo šta potpišete.
- Najskuplje„To su nelegalni radovi prethodnog vlasnika, a ne moji“Obaveza da se radovi legalizuju, ili da se snose posledice ako se to ne učini, prelazi na novog vlasnika čim se vlasnički list prenese. Promena vlasništva ne poništava tu obavezu.What to do insteadUračunajte rizik u ponudu ili odustanite, umesto da pretpostavite da on ostaje kod prodavca.
- Skupo ako se propustiGodine su prošle, a opština nije preduzela ništaTo može biti važno, ali tek nakon opšteg roka zastarelosti, koji se opisuje kao približno četiri godine i za koji se smatra da se razlikuje među autonomnim zajednicama. To menja ovlašćenje opštine da izrekne sankciju, ali ne rešava problem hipoteke ili nekretnine sa sekundarnog tržišta koji je već nastao zbog nesaglasnosti u registru.What to do insteadZatražite pisanu potvrdu o statusu nekretnine neposredno od opštine, a ne samo uveravanje prodavca da se na to niko nikada nije žalio.
Ako su izvedeni radovi u potpunosti usklađeni sa važećim planskim pravilima za parcelu, ponekad se naknadno mogu legalizovati podnošenjem projekta legalizacije preko ovlašćenog stručnjaka. To ne znači automatski da je situacija bezizlazna, ali u potpunosti zavisi od toga da li izvedeni radovi odgovaraju onome što bi zahtevao uredan zahtev, a naknadno formalizovanje iziskuje stvaran novac i vreme, za razliku od postupka sprovedenog unapred. Povezan, ali zaseban dokument o kojem vredi pitati kod svake nekretnine sa sekundarnog tržišta jeste licencia de primera ocupación, kojom se potvrđuje da izgrađeni objekat odgovara izdatoj dozvoli i da je podoban za useljenje. Nekretnina bez tog dokumenta može se suočiti sa sličnim poteškoćama pri prodaji ili dobijanju hipoteke.Posebnosti Andaluzije u vezi sa već postojećim nelegalnim objektom, uključujući koliko dugo zaista traje ovlašćenje opštine da sprovede mere i kako klasifikacija zemljišta utiče na to, predstavljaju zasebnu temu. Naš vodič o nedozvoljenim dogradnjama obrađuje jednu nelegalnu dogradnju na inače legalnoj nekretnini, što je bliže renoviranju koje je premašilo odobrenu dozvolu; cela zgrada bez ikakvog pravnog osnova obrađena je zasebno u našem vodiču o nelegalnoj gradnji.
Izvori
Da li nelegalni radovi otkriveni nakon moje kupovine postaju moja odgovornost, iako ih nisam izveo?Da. Špansko pravo ne ukida obavezu legalizacije niti posledice njenog neizvršavanja samo zato što je vlasništvo preneto. Ovo je najvažnija činjenica koju treba zapamtiti iz ovog odeljka: problem snosi onaj ko je sada vlasnik nekretnine, a ne onaj ko je radove izveo.
Da li sve opštine na Costa del Sol na isti način tretiraju iste radove na renoviranju?
Opšta razlika između obra menor i obra mayor, kao i prethodno navedena pravila o saglasnosti zajednice, primenjuju se na nacionalnom nivou. Konkretne kategorije dozvola, obim postupka comunicacion previa i sami cenovnici naknada utvrđuju se u skladu sa sopstvenom opštinskom ordenanzom svake andaluzijske opštine, u okviru regionalnog planskog sistema. U načelu, isti obim renoviranja može se obrađivati nešto drugačije, kroz brži postupak comunicacion previa u jednoj opštini, a uz potpunu obavezu pribavljanja dozvole u susednoj, između susednih opština na Costa del Sol. Nemojte pretpostaviti da će se rokovi iz prethodnog projekta u jednoj opštini potpuno primenjivati u drugoj.Potvrđivanje tačne kategorije dozvole i naknade kod konkretne opštine, pre nego što utvrdite budžet za renoviranje, upravo je vrsta provere koju Arevont-ova služba pravne koordinacije obavlja zajedno sa vašim advokatom, umesto da odgovor nagađate na osnovu opšteg vodiča poput ovog.
Šta proveriti pre utvrđivanja budžeta za renoviranje
Pet stavki koje treba proveriti pre prve fakture, a ne otkriti tek nakon nje.| Pripremite | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Pisani odgovor opštine o tome da li su radovi obra menor ili obra mayor | Pogrešna pretpostavka je ovde najčešći uzrok izvođenja radova bez dozvole. | Pogađanje kategorije poređenjem sa sličnim projektom na drugom mestu. |
| Pisana saglasnost zajednice za sve što utiče na fasadu ili zajednički element | Opštinska dozvola ne pokriva ovo. Te dve saglasnosti su odvojene. | Pretpostavka da je zakonita opštinska dozvola sama po sebi dovoljna. |
| Provera postojeće licencia de obra u odnosu na stvarno izvedene radove, pre kupovine nekretnine sa sekundarnog tržišta | Neprijavljeni radovi postaju problem novog vlasnika onog trenutka kada se izvrši prenos vlasničkog lista. | „To je uradio prethodni vlasnik, a ne ja“: uverenje bez pravnog osnova. |
| Naknada arhitekte za izradu sopstvenog projekta, predviđena odvojeno od naknade za licencu, za svaki projekat većih građevinskih radova | Naknada za licencu predstavlja samo jednu stavku u stvarnom ukupnom trošku. | Određivanje cene projekta samo na osnovu procenta naknade za licencu. |
| Pitanje o licenci za prvu upotrebu nekretnine, a ne samo o njenoj istoriji renoviranja | Nekretninu kojoj nedostaje ovaj dokument kasnije može biti teško prodati ili staviti pod hipoteku, iz sličnih razloga kao kod radova bez licence. | Nikada ne pitati, jer zvuči kao puka formalnost. |
Šta ova stranica nije mogla da svede na jednu cifru
Jedna napomena, izrečena jasno. Za ovu stranicu nismo proučili pravilnik nijedne pojedinačne opštine, niti je potvrđen jedinstveni važeći cenovnik, procenat ICIO naknade ili fiksna naknada za manje građevinske radove u nekoj konkretno imenovanoj opštini na Costa del Sol. Rasponi u nastavku su opšti. Važeće su cifre vaše opštine i vredi zatražiti ih u pisanom obliku.Ni tačan prag većine glasova koji je zajednici potreban za odobravanje radova na spoljašnjosti nije moguće svesti na jednu univerzalnu cifru. Španski izvori navode da se u nekim slučajevima primenjuju pravila iz sopstvenog statuta zajednice, a u drugim opšta zakonska pravila o većini. Stvarni statut konkretne zajednice mora se proveriti od slučaja do slučaja.Približan četvorogodišnji rok zastarelosti za prekršaj gradnje bez licence navodi se kao opšta vrednost i smatra se da se razlikuje u zavisnosti od autonomne zajednice. Rok specifičan za Andaluziju, koji se zaista primenjuje na već postojeću nelegalnu građevinu, obrađen je i zasebno potkrepljen izvorima u našim vodičima o nelegalnoj gradnji i dogradnjama bez dozvole, umesto da se ovde ponavlja kao jedan konačan broj.
Najčešća pitanja o dozvolama za renoviranje
- Mogu li da počnem kozmetičke radove renoviranja pre nego što komunikacija unapred bude u potpunosti obrađena?
- To zavisi od postupka konkretne opštine za ovaj način obaveštavanja i ne treba unapred pretpostavljati odgovor bez provere. Neke opštine smatraju da potpuna prethodna komunikacija omogućava početak postupka čim se podnese, dok druge prvo očekuju kratku potvrdu prijema. Potvrdite konkretan odgovor sa opštinom ili svojim gestorom pre nego što zakažete bilo kakve radove.
- Da li je za licencu za manje građevinske radove ikada potreban potpis arhitekte?
- Obično nije. Kategorija manjih građevinskih radova obuhvata kozmetičke radove po principu „isto za isto“, koje vlasnik ili gestor najčešće mogu neposredno prijaviti. Ako projekat započet na ovaj način preraste u radove koji obuhvataju bilo šta konstruktivno, prelazi u kategoriju većih građevinskih radova i tada je potreban projekat sa potpisom arhitekte.
- Da li mi je potrebno odobrenje zajednice za radove koji se u celosti izvode unutar mog stana?
- Obično nije, pod uslovom da ništa ne utiče na zajednički element: fasadu, noseću konstrukciju ili zajedničke instalacije koje prolaze kroz stan. Čisto unutrašnje, nekonstruktivne izmene uglavnom su odluka samog vlasnika. Čim radovi obuhvate spoljašnjost ili konstruktivni element, pitanje odobrenja zajednice postaje relevantno, bez obzira na to koliko se izmena čini neznatnom.
