Kada prodavac premine: nekretnina iz zaostavštine ili prekinuta transakcija
Za 30 sekundi
Ova stranica obrađuje dve različite situacije. Kupovina nekretnine koja već pripada zaostavštini jeste uobičajena kupovina, ali uz više dokumenata i više lica čija je saglasnost potrebna. Ako prodavac premine nakon što ste potpisali ugovor, ugovor se ne poništava. Naslednici stupaju na mesto prodavca kada prihvate nasleđe.
Šta znači kada nekretnina „pripada zaostavštini“?
Herencia yacente je pravni izraz za zaostavštinu u periodu između smrti i njenog formalnog prihvatanja i podele među naslednicima. Tokom tog perioda nekretnina i dalje pravno pripada preminulom licu. Još niko nije stupio na njegovo mesto na način koji zakon priznaje za potpisivanje dokumenata. To je privremeni status, a ne trajna prepreka prodaji.
Šta kupci pretpostavljajuŠta dopušta španska notarska praksa
- Nekretnina u statusu herencia yacente ne može se prodati dok se zaostavština u potpunosti ne okonča
- Može se prodati u okviru istog postupka. Španska notarska praksa to naziva unidad de acto: naslednici formalno prihvataju i dele nasleđe, a zatim potpisuju kupoprodaju tokom jednog koordinisanog odlaska kod javnog beležnika. Ne moraju uvek da čekaju da se prethodno završi zaseban postupak upisa.
- Jedan naslednik može potpisati u ime svih ostalih
- Ne kada je reč o potpunoj prodaji nekretnine. Za prodaju imovine koja pripada nepodeljenoj zaostavštini uglavnom je potrebno jedno od troje: saglasnost svih naslednika, izvršilac testamenta (albacea) imenovan testamentom sa dovoljno širokim ovlašćenjima ili sudski imenovani upravnik, ako naslednici ne mogu da postupaju ili da se saglase.
- Kupovina iz zaostavštine je uvek sporija od kupovine od živog vlasnika
- Često jeste, ali ne uvek. Uređena zaostavština sa jasnim testamentom, naslednicima koji sarađuju i već prikupljenim dokumentima može se odvijati gotovo uobičajenom brzinom. Postupak usporavaju neslaganja među naslednicima ili dokumenti koji još nisu zatraženi, a ne sam status herencia yacente.
Da li prodavac mora da mi kaže da se nekretnina prodaje iz zaostavštine?U praksi, da. Dokumenti potrebni za okončanje prodaje su drugačiji, a Vaš advokat će ih u svakom slučaju zatražiti: izvod iz matične knjige umrlih, testament ili declaración de herederos i dokaz da je svako lice ovlašćeno za prodaju dalo saglasnost. Ako strana prodavca izbegava ovu temu, samo odlaže razgovor koji mora da se obavi pre okončanja kupoprodaje.
Ko je ovlašćen da potpiše prodaju u ime zaostavštine?
To je lice koje je zaostavština postavila na tu funkciju, a postoje samo tri mogućnosti. Ili su naslednici prihvatili nasleđe i potpisuju zajedno, ili je testamentom imenovan izvršilac sa dovoljno širokim ovlašćenjima koja obuhvataju i prodaju, ili je sud imenovao upravnika jer nijedna od prve dve mogućnosti nije dostupna. Koja mogućnost se primenjuje jeste činjenica utvrđena dokumentacijom, a ne izbor bilo kog lica. To se rešava pre nego što odete kod javnog beležnika.Praktična posledica za kupca jeste da lice koje Vam nudi nekretninu možda nije lice koje može zakonito da Vam je proda. Srodnik koji je oduvek upravljao nekretninom ili naslednik koji govori u ime više njih nema ovlašćenje samo zbog toga. Ovlašćenje dokazuje dokument: escritura de aceptación y adjudicación, odredba testamenta kojom se izvršiocu daje ovlašćenje za prodaju ili sudsko rešenje o imenovanju upravnika. Pitajte koja se od te tri mogućnosti primenjuje i zatražite da vidite dokument koji to dokazuje pre nego što uplatite depozit.
- Option 1Svi naslednici, zajedničkiNajčešći postupak: postoji važeći testament ili declaración de herederos, a naslednici se slažu da prodaju imovinu.
- Ko
- Svaki naslednik
- Šta to dokazuje
- Potpis ili punomoćjeOd svakog naslednika pojedinačno
- Koliko traje
- FastestAko se svi brzo slože
- Option 2Izvršilac testamentaTestament imenuje izvršioca sa dovoljno širokim ovlašćenjima, koja uključuju i prodaju.
- Ko
- Imenovani izvršilac
- Šta to dokazuje
- Tačna formulacija testamenta
- Koliko traje
- Medium
- Option 3Sudski imenovani administradorIzvršilac ne postoji ili naslednici ne mogu da se međusobno dogovore.
- Ko
- Sudski imenovani upravnik
- Šta to dokazuje
- Sudska odluka
- Koliko traje
- Slowest
Ovo je naše tumačenje španske pravne prakse u vezi sa neraspodeljenom zaostavštinom, provereno u više izvora, a ne zasnovano na čitanju samo jednog članka izvornog pravnog teksta. Pre nego što se oslonite na ovlašćenje koje navodno ima neki prodavac za potpisivanje, proverite tačan postupak i dokument kojim se on dokazuje sa nezavisnim advokatom.
Šta se dešava ako samo neki od više naslednika žele da prodaju?Za prodaju cele nekretnine uglavnom je potrebna saglasnost svih, pa jedan naslednik koji odbija može da zaustavi ili odloži prodaju. Ostali naslednici tada imaju dve spore pravne mogućnosti: sudski postupak za deobu zajedničke zaostavštine ili neposredne pregovore sa naslednikom koji se protivi. Advokat kupca ne može ubrzati nijednu od tih mogućnosti. Zato je važno rano potvrditi da su svi naslednici saglasni, pre nego što uplatite rezervaciju.
Koja dodatna dokumenta su potrebna za kupovinu iz zaostavštine?
Pet dokumenata, pored svega što je potrebno za običnu nekretninu sa sekundarnog tržišta. Svaki od njih dokazuje jednu kariku u lancu koji vodi od smrti do potpisa koji ćete staviti. Lanac funkcioniše samo ako je prisutna svaka karika: sama smrt, postojanje ili nepostojanje testamenta, prihvatanje nasledstva od strane naslednika, podnošenje prijave poreza na nasleđe i upis naslednika kao vlasnika u katastar nepokretnosti.Ovih pet dokumenata posmatrajte kao celinu, a ne kao običan spisak, jer nedostatak bilo gde u sredini zaustavlja prodaju, bez obzira na to koliko je ostatak potpun. Naslednici koji nisu formalno prihvatili nasledstvo ne mogu da prodaju. Katastar koji ih nije upisao neće upisati prenos sa njih. Poreska prijava je zasebna prepreka, čak i kada oslobođenje u Andaluziji znači da se ništa ne duguje, jer katastar zahteva samo da je samoobračun podnet, a ne da je novac promenio vlasnika. Vaš advokat prikuplja svih pet dokumenata pre nego što se zakaže okončanje kupoprodaje, a ne nakon toga.
- Izvod iz matične knjige umrlih (certificado de defunción)Polazna tačka za svaki naredni dokument i prvo što vaš advokat potvrđuje da postoji u zvaničnom i važećem obliku.
- Potvrda o poslednjoj volji (certificado de actos de última voluntad)Potvrđuje koji testament je, ako ga ima, važeći i poslednji, sprečavajući da se ranija verzija greškom ili u lošoj veri upotrebi.
- Sam testament ili declaración de herederos abintestatoUtvrđuje ko su zakonski naslednici. Bez testamenta, ovo je poseban notarski ili sudski postupak i jedan od najvećih izvora kašnjenja.
- escritura de aceptación y adjudicación de herenciaJavnobeležnička isprava kojom naslednici formalno prihvataju nasledstvo. To je dokument koji im daje ovlašćenje da ga prodaju kao vlasnici.
- NIE za svakog naslednika koji ga još nemaNijedan strani naslednik ne može bez njega biti naveden u ispravi o prihvatanju nasledstva niti potpisati kasniju prodaju.
Da li je zaostavštini potreban i sertifikat o dugovanju zajednici, na isti način kao i svakom drugom prodavcu?Da, na isti način. Zaostavština nije izuzeta od sertifikata iz člana 9.1.e, koji mora da dostavi svaki drugi prodavac. Dugovanje zajednici nastalo nasleđivanjem proverava se na isti način, bez obzira na to da li je prodavac zaostavština ili živo lice.
Zbog čega je kupovina iz zaostavštine u praksi sporija?
Lanac postupaka, a ne status zaostavštine, usporava stvari. Neraspodeljena zaostavština sama po sebi ne usporava ništa. Vreme oduzima to što svaki korak mora biti završen pre nego što sledeći može da počne, a između smrti i vašeg potpisa postoje četiri ili pet koraka. Niko ne može skratiti ovaj redosled. Zato se kupovina iz zaostavštine obično meri mesecima, a ne nedeljama.Četiri stvari mogu sve dodatno usporiti, pa vredi raspitati se o njima na vreme, jer sve četiri možete proveriti pre nego što se obavežete. Najčešći problem predstavljaju naslednici koji žive u različitim zemljama ili se međusobno ne slažu. Prikupljanje potpisa i NIE brojeva preko granica zaista traje nedeljama, a stvarni spor može zaustaviti prodaju, a ne samo je odložiti. Ako ne postoji testament, najpre mora da se sprovede declaración de herederos. Katastar nepokretnosti neće preduzeti ništa dok poreska prijava za porez na nasleđe ne bude podneta. Sudski postavljeni upravnik očigledno je sporiji od druga dva načina potpisivanja, jer sud mora da odobri i imenovanje i uslove prodaje.
Od smrti do okončanja kupoprodaje
- SmrtZaostavština postaje herencia yacenteJoš niko nije stupio na mesto preminulog radi potpisivanja.
- PrihvatanjeNaslednici prihvataju nasledstvo putem escritura de aceptación y adjudicaciónTo im daje ovlašćenje da prodaju.
- ISD prijavaPodneta poreska prijava za porez na nasleđeObavezno je čak i kada zbog andaluzijske poreske olakšice nema dugovanja.
- Upis u registarKatastar nepokretnosti upisuje naslednike, a zatim i prodajuPostupak neće biti nastavljen bez podnete poreske prijave.
- Okončanje kupoprodajePotpis kod javnog beležnikaMoguće je tek kada je svaka prethodna karika u lancu uspostavljena.
- Naslednici koji žive u inostranstvu ili se međusobno ne slažuPrikupljanje potpisa ili NIE broja od više naslednika koji žive u različitim zemljama zaista traje nedeljama. Svako stvarno neslaganje u vezi sa tim da li ili kako prodati može u potpunosti zaustaviti postupak, a ne samo ga usporiti.
- Nema testamenta, što znači da najpre mora da se sprovede declaración de herederosTo uvodi dodatni notarski ili sudski korak pre nego što bilo ko bude formalno priznat kao naslednik, povrh svega što je već potrebno za uobičajenu prodaju.
- Poreska prepreka samog katastra nepokretnosti, čak i kada nema poreza za plaćanjeKatastar nepokretnosti neće upisati nepokretnost na ime naslednika, niti kasniju prodaju Vama, dok poreska prijava za porez na nasleđe ne bude barem podneta poreskom organu. Ovo važi čak i kada zbog andaluzijske poreske olakšice od 99 % nema dugovanja: prepreka je podnošenje, a ne plaćanje.
- Sudski postavljeni upravnik, kada je potrebanUbedljivo najsporiji od tri načina potpisivanja, jer sud mora da odobri i imenovanje i, naknadno, uslove prodaje.
Izvori
Da li se pre obavezivanja može proceniti koliko će trajati kupovina od zaostavštine?Ne sa sigurnošću u fazi rezervacije. Zato vredi zatražiti i pregledati navedena dokumenta pre nego što platite bilo koji značajniji iznos. Zaostavština sa testamentom, naslednicima koji sarađuju i već prikupljenom dokumentacijom može se odvijati približno u roku uobičajene kupovine nekretnine sa sekundarnog tržišta. Ako nedostaje više od navedenog, to nije moguće. Ne postoji način da se izbegne utvrđivanje u kojoj se situaciji zaista nalazite.
Ako prodavac premine nakon što smo potpisali ugovor, da li ugovor i dalje važi?
Da. Ovo kupce iznenađuje više nego situacija herencia yacente, jer deluje kao da bi ugovor trebalo da prestane da važi. Prema članu 1257 Código Civil, ugovor obavezuje strane koje su ga potpisale I njihove naslednike. Smrt sama po sebi ne poništava potpisani rezervacioni ugovor ili ugovor o arras. Naslednici koji prihvate nasledstvo stupaju na mesto preminulog u okviru tog ugovora, uključujući njegove obaveze.Da li naslednici mogu da promene mišljenje zavisi od toga kako je ugovor sastavljen. Španska sudska praksa ugovor o arras smatra potvrđujućim, odnosno obavezujućim i izvršivim, OSIM ako jasno daje pravo na odustajanje. Na osnovu tog prava kupac može odustati od depozita, ili prodavac može vratiti dvostruki iznos, kako bi odustao od ugovora. Ugovor u kojem se ovo ne navodi uglavnom se tumači kao obavezujući, a ne kao opcioni.
Da li ste potpisali kada je vlasnik preminuo?
- DaUgovor ostaje na snazi. Kada prihvate nasledstvo, naslednici stupaju na mesto prodavca i od njih se uglavnom očekuje da okončaju prodaju.
- Ne, a ugovor ne sadrži odredbu o odustajanjuSudska praksa ga uglavnom tumači kao obavezujući (confirmatoria), bez automatskog prava naslednika da odustanu.
- Ne, a ugovor dozvoljava odustajanje uz gubitak depozitaNaslednici mogu da se pozovu na istu klauzulu i odustanu, uz ugovoreni trošak, umesto da budu primorani da okončaju prodaju.
Gore navedeno tumačenje sudske prakse predstavlja prihvaćeni stav u nezavisnim pravnim izvorima koje smo proverili. To nije konkretna sudska odluka koju smo neposredno pročitali.Pitanje šta ovo znači za Vaš depozit često je hitnije, a odgovor se nalazi na posebnoj stranici i ovde se ne ponavlja. Gde se novac nalazi dok se ovo rešava, bilo da je reč o rezervaciji koja se čuva izvan sistema garancija ili o uplati koja je već prosleđena na klijentski račun advokata, tema je vodiča za zaštitu novca.Potvrđivanje ko je preuzeo položaj prodavca i da li ih potpisani ugovor i dalje obavezuje jeste ono što servis pravne koordinacije kompanije Arevont proverava pre nego što uplatite bilo šta dodatno.
Mogu li dobiti nazad svoj depozit ako jednostavno ne želim da se bavim naslednicima?Ne automatski, ako je ugovor confirmatoria i ne daje Vam pravo na odustanak po osnovu penitentnih arras. Saglasili ste se da kupite nekretninu, a obaveza je prešla na naslednike umesto da nestane. Želja da izbegnete dodatni postupak sama po sebi nije razlog koji je u većini ugovora naveden za odustajanje. Da li Vam konkretni ugovor daje mogućnost izlaska iz posla pitanje je na koje treba da odgovori Vaš advokat na osnovu njegovog stvarnog teksta, a ne ove opšte stranice.
Šta treba zatražiti pre kupovine iz zaostavštine
Pet dokumenata, pored standardne kontrolne liste za nekretninu sa sekundarnog tržišta, koje treba zatražiti pre rezervacije, a ne otkriti tokom pravne provere.| Zatražite | Šta Vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Testament ili izjava o naslednicima ako testament ne postoji | Utvrđuje ko su zakonski naslednici i koja su ovlašćenja, ako ih ima, data izvršiocu testamenta. | Usmena tvrdnja o tome ko su naslednici, bez predočenog dokumenta. |
| Pismeno, jednoglasno ovlašćenje svakog naslednika ili sudsko rešenje o imenovanju upravnika | Potvrđuje da lice koje pred Vama potpisuje ima ovlašćenje da proda celu nekretninu. | Potpis samo jednog naslednika ili uveravanje da se „ostali slažu“, bez ičega u pisanom obliku. |
| Dokaz da je podneta poreska prijava za samoprocenu poreza na nasleđe | Katastar nepokretnosti neće upisati prodaju bez toga, čak i kada je dugovani porez nula, pa to neposredno utiče na Vaš rok za okončanje kupoprodaje. | Nema nikakvog pomena podnošenja prijave ili se pretpostavlja da rezultat sa nultim porezom znači da ništa ne treba podneti. |
| NIE za svakog naslednika koji nije poreski rezident Španije | Strani naslednik ne može biti naveden u ispravi o prihvatanju nasleđa niti može potpisati prodaju bez njega. | Naslednici u inostranstvu koji još nisu započeli ovaj postupak, a to se otkrije tek neposredno pred planirani datum okončanja kupoprodaje. |
| Potvrda o dugovanjima zajednici, ista kao kod svake druge nekretnine sa sekundarnog tržišta | Zaostavština nije izuzeta od člana 9.1.e, a nasleđena dugovanja prema zajednici proveravaju se na isti način bez obzira na to ko je prodavac. | Pretpostavka da status zaostavštine nekako menja pravila o periodu za koji se proverava dug. |
Sređena zaostavština naspram one koja se još rešava
Ista nekretnina, isti pravni put u oba slučaja. Razlikuje se količina posla koja je već obavljena pre nego što se Vi uključite.| Bez sređene zaostavštine | Sa sređenom zaostavštinom | |
|---|---|---|
| Ko može da potpiše | Nejasno dok se naslednici ne utvrde i ne saglase ili dok sud ne imenuje nekoga. | Imenovani izvršilac testamenta ili svi naslednici koji su se već jednoglasno saglasili i spremni su za potpisivanje. |
| Dokumenti na raspolaganju | Prikupljeni tokom Vaše transakcije, što može dodati stvarne nedelje. | Izvod iz matične knjige umrlih, testament, isprava o prihvatanju nasleđa i NIE već su obezbeđeni. |
| Status poreske prijave | Još nije podneta, a Katastar nepokretnosti bez nje neće nastaviti postupak. | Već je podneta, čime je otklonjena jedina prepreka koja važi bez obzira na iznos dugovanog poreza. |
| Realističan rok u poređenju sa uobičajenom nekretninom sa sekundarnog tržišta | Primetno duži i teško ga je unapred proceniti. | Blizu roka uobičajenog za nekretninu sa sekundarnog tržišta. |
Ovo je opšti prikaz, a ne zaključak o Vašoj konkretnoj zaostavštini
Ovo su opšte informacije o ležećoj zaostavštini, članu 1257 Código Civil i članu 254 Ley Hipotecaria, važeće na dan 17. avgusta 2026. Neke pojedinosti, kao što su to koji se put za utvrđivanje ovlašćenja primenjuje i kako sud tumači tekst konkretnog ugovora o arras, označene su kao nepotvrđene. Proverili smo ih u nezavisnim pravnim izvorima, a ne u izvornom pravnom tekstu. Nezavisni advokat, koji pregleda stvarni testament, ugovor i dokumente naslednika, jeste taj koji može da razreši konkretan slučaj.Nijedna od ove dve situacije nije dovoljno retka da bi se smatrala neuobičajenom, niti je ijedna automatski razlog da odustanete od kupovine. Važno je da na vreme utvrdite koji dokumenti postoje, ko ima ovlašćenje za potpisivanje i da li je poreska prijava podneta, pre nego što uplatite depozit za rezervaciju, a ne nakon toga.Koordiniramo zahtev za ove dokumente u okviru procesa pravne koordinacije kompanije Arevont, kod svake kupovine koja obuhvata zaostavštinu. Ne utvrđujemo ko su zakonski naslednici, ne odobravamo upravnika koga je imenovao sud i ne zamenjujemo nezavisnog advokata čiji je to posao.
Često postavljana pitanja o smrti prodavca
- Da li je kupovina nekretnine iz zaostavštine sama po sebi rizičnija od kupovine od živog vlasnika?
- Ne, ne po svojoj prirodi. Sama nekretnina, položaj u zajednici i legalnost zgrade proveravaju se na isti način, bez obzira na to ko je prodaje. Razlika je administrativne prirode: potrebno je potvrditi ko je ovlašćen da potpiše ugovor i prikupiti nekoliko dodatnih dokumenata. To je procesni rizik, a ne rizik u vezi sa nekretninom.
- Ako sam već platio rezervaciju, a zatim saznam da je prodavac preminuo, šta prvo treba da uradim?
- Zatražite od svog advokata da potvrdi status zaostavštine, da li postoji testament i ko su naslednici. Nemojte pretpostaviti da je posao propao ili da će biti zaključen prema prvobitnom roku. Ugovor gotovo sigurno ostaje na snazi na osnovu člana 1257. Menja se to ko je sada druga ugovorna strana i koliko brzo može da postupi.
- Da li andaluzijsko umanjenje poreza na nasleđe od 99 % znači da zaostavština ne mora ništa da prijavi pre nego što meni proda nekretninu?
- Ne, a to je česta i skupa pretpostavka. Umanjenje smanjuje dugovani porez, često na nulu za bliske članove porodice, ali ne ukida obavezu podnošenja poreske prijave po samoobračunu. Poreska kontrolna tačka katastra nepokretnosti proverava da li je prijava podneta, a ne da li je porez plaćen, tako da i ishod sa nultim porezom mora biti prijavljen pre nego što vaša kupovina može biti upisana.
- Da li naslednici mogu da prodaju nekretninu pre formalnog prihvatanja nasleđa?
- Uopšteno, ne mogu. Prihvatanje nasleđa je ono što im najpre daje zakonsko pravo da ga prodaju. Zato se prihvatanje nasleđa i prodaja često usklađuju u okviru istog termina kod javnog beležnika, umesto da se tretiraju kao dve odvojene transakcije u razmaku od nekoliko meseci.
