Šta je IBI i koliko ćete zaista plaćati svake godine?
Za 30 sekundi
IBI se naplaćuje od svakog vlasnika, uključujući nerezidente i vlasnike praznih nekretnina, tako što se katastarska vrednost množi stopom koju određuje svaka opština, između 0,4 i 1,1 procenta, odnosno do 1,3 procenta u većim opštinama. Ne postoji jedinstvena stopa za Costa del Sol.
Šta je tačno IBI i ko mora da ga plaća?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, godišnji je opštinski porez na imovinu u Španiji. Naplaćuje ga opština u kojoj se nekretnina nalazi, od svakog vlasnika, svake godine, bez izuzetka. Plaćaju ga i nerezidenti koji tokom te godine uopšte nisu boravili u Španiji. Plaćaju ga i vlasnici prazne parcele. Ne postoji izuzeće za strano vlasništvo niti za nekretninu koja je prazna.Mnoge opštine na Costa del Sol ne naplaćuju ga direktno, već naplatu poveravaju organizaciji Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, pokrajinskom telu za naplatu.
Kako se obračunava vaš stvarni račun za IBI?
IBI se obračunava tako što se katastarska vrednost množi sa iznosom tipo de gravamen, odnosno opštinskom stopom. Katastarska vrednost je administrativni podatak koji utvrđuje Catastro, državni organ za katastar nepokretnosti, a ne tržišna cena niti cena koju ste stvarno platili. Ona je obično znatno niža od tržišne vrednosti i revidira se samo periodično po opštinama. Poslednja sveobuhvatna revizija katastarske vrednosti u Marbelji datira iz 2012. godine, što znači da procene tamo mogu zaostajati za stvarnim tržištem više od jedne decenije.Samu stopu svaka opština utvrđuje jednom godišnje, u okviru zakonom propisanog nacionalnog raspona: minimum iznosi 0,4 procenta, a opšta gornja granica za urbane nekretnine 1,1 procenat, odnosno 1,3 procenta u opštinama sa više od 100.000 stanovnika. Dve identične vile mogu imati veoma različite račune za IBI samo zato što se nalaze u različitim opštinama, sa različitim stopama i različitim, potencijalno zastarelim katastarskim procenama.
| Benahavis, zakonski minimum0.4% katastarske vrednosti | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% katastarske vrednosti | 725 € |
| Marbella0.65% katastarske vrednosti | 975 € |
Kolika je stvarna stopa IBI, od mesta do mesta?
Ne postoji jedinstvena „Costa del Sol IBI stopa“. Mora se proveravati od mesta do mesta, a raspon se kreće od zakonskog minimuma naviše.
| Opština | Stopa urbanog IBI | Napomena |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Zakonski minimum, potvrđeno stabilan najmanje od 2012. godine. Ruralno 0.6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Obuhvata Sotogrande, Alcaidesu i sam grad San Roque. Ista stopa važi i za ruralno zemljište. |
| Mijas | 0.483% | Prema podacima Ministarstva finansija za 2026. Ruralno 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Trenutna stopa prema agregatoru koji navodi zvanične podatke; smatrajte je aktuelnim iznosom, a ne fiksnom stopom. |
Estepona je zaseban, potvrđen slučaj: gradska uprava je za 2026. prosečno smanjila stvarni iznos IBI za oko 20 procenata, ali samo za vlasnike koji su lokalno registrovani kao empadronado. Vlasnik nerezident nije ostvario takvo smanjenje i platio je približno isto kao 2025. godine. Ukupna olakšica iznosila je 6,1 milion evra kroz 37.988 rešenja, a godišnji IBI za tipičan stan tamo se opisuje kao nekoliko stotina evra, pa smanjenje od 20 procenata vredi otprilike koliko i dobra večera, a ne iznos koji menja život. Fuengirola, zasebno, ukida popust od 30 procenata na IBI koji su ranije imale registrovane nekretnine za turističko iznajmljivanje, a za potrebe poreza na otpad ih takođe reklasifikuje kao komercijalne, što je stvarno povećanje troškova za kupca koji tamo ostvaruje prihod od najma.
Kada IBI zaista dospeva i šta se dešava ako ga propustite?
IBI se obračunava i naplaćuje jednom godišnje u opštini, ili, kada je reč o mnogim gradskim upravama na Costa del Sol, preko PRP Malaga u njihovo ime. Ne postoji jedan univerzalni datum za period plaćanja: on zaista zavisi od toga koje telo nadležno za naplatu koristi određena gradska uprava. U praksi očekujte jedan ili dva godišnja perioda za plaćanje, koji najčešće padaju u drugu polovinu godine i ponekad su podeljeni, a konkretne datume proverite direktno kod gradske uprave nadležne za nekretninu ili kod PRP Malaga prilikom kupovine.
| Ako Vi... | Šta se dešava | Šta preduzeti |
|---|---|---|
| Platite na vreme direktnim nalogom | Mnoge gradske uprave to nagrađuju malim popustom, koji određuje odluka svake opštine. | Prilikom kupovine ugovorite bankarsko direktno zaduženje sa španskog računa. |
| Propustite rok dobrovoljnog plaćanja | Primeniće se uvećanje od 5 do 20 procenata, u zavisnosti od toga koliko kasnite sa plaćanjem. | Platite čim primetite problem; ne dozvolite da se dalje uvećava. |
| Ostavite neplaćeno duže vreme | Nadležni organ može pokrenuti formalni postupak zaplene, odnosno izvršiti zaplenu nekretnine ili bankovnog računa vlasnika. | Svako pismo španskog poreskog organa tretirajte kao hitno, čak i ako ste u inostranstvu. |
Za vlasnika nerezidenta direktno zaduženje je vrlo verovatno najlakši način da istovremeno uštedi mali procenat i ukloni realan rizik od propuštanja roka za plaćanje za koji inače ne bi ni video papirno obaveštenje.
Koji drugi mali redovni troškovi prate IBI?
Većina opština naplaćuje posebnu godišnju naknadu za odvoz otpada, koja obično iznosi od 50 do 180 evra godišnje, u zavisnosti od opštine i vrste nekretnine. U nekim mestima ona je uključena u samo rešenje za IBI, dok se drugde naplaćuje zasebno, ponekad preko vodovodnog preduzeća, a ne gradske uprave. To se razlikuje od opštine do opštine i mora se proveriti lokalno, a ne pretpostaviti da važi duž cele obale.Vlasnik nerezident koji ne iznajmljuje nekretninu i dalje se prema španskim propisima smatra korisnikom fiktivne koristi od njenog posedovanja i svake godine plaća porez na mali procenat katastarske vrednosti putem posebne prijave, Modelo 210. Ako se nekretnina umesto toga iznajmljuje, prihod od najma oporezuje se po stopi od 19 procenata na neto iznos za rezidente EU i EEP, pri čemu je sam IBI među odbitnim troškovima, ili po stopi od 24 procenta na bruto iznos bez odbitaka za rezidente izvan EU. I u tom slučaju prijava se podnosi putem Modelo 210, a porez dospeva od 1. do 20. januara naredne godine.Naknade za održavanje zajedničkih delova, naknada comunidad, nisu porez, već gotovo univerzalan trošak za svaku nekretninu unutar comunidad vlasnika, a njihov iznos se veoma razlikuje u zavisnosti od nivoa sadržaja i usluga. Sopstveno istraživanje za Sotogrande navodi od 1.500 do 4.000 evra godišnje za stan upravo tamo, što ne treba shvatiti kao iznos koji važi duž cele obale.
Zašto isti račun za IBI utiče na dva različita poreska obračuna?
IBI nije samo zaseban godišnji račun. To je i odbitni trošak od španskog poreza na prihod od zakupa za vlasnika rezidenta EU koji izdaje nekretninu, a ulazi i u obračun pripisanog prihoda za vlasnika koji je ne izdaje. Isti godišnji iznos IBI-ja koji kupac planira kao jednu stavku neprimetno utiče na još dve poreske stavke: smanjuje oporezivu dobit vlasnika koji ostvaruje prihod od zakupa, ali nema takav kompenzujući efekat za vlasnika koji nekretninu čuva isključivo kao drugi dom. Važno je to jasno znati pre odluke o izdavanju nekretnine ili njenom zadržavanju isključivo za sopstvenu upotrebu, jer se poreski tretman istog računa za IBI značajno razlikuje u te dve opcije.
Šta treba proveriti u vezi sa IBI-jem nekretnine pre kupovine
Šest stavki koje treba rešiti sa advokatom pre okončanja kupoprodaje, a ne nakon što stigne prvi račun.| Pripremite | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Važeća stopa urbanog IBI-ja u konkretnoj opštini, a ne prosek za celu obalu | Zakonski minimum iznosi 0,4%, a svaki grad određuje sopstvenu stopu do 1,1%, odnosno 1,3% u većim gradovima. | „IBI je ovde obično oko pola procenta“, bez navođenja konkretnog grada. |
| Sopstvena katastarska vrednost nekretnine i godina njene poslednje revizije | I IBI i porez nerezidenta na pripisani prihod zasnivaju se na ovom iznosu, a ne na ceni koju ste stvarno platili. | Pretpostavka da katastarska vrednost prati prodajnu cenu. |
| Da li je odvoz otpada uključen u račun za IBI ili se naplaćuje zasebno | To se razlikuje od grada do grada, a ponekad se naplaćuje preko računa za vodu, a ne preko gradske uprave. | Planiranje samo troška IBI-ja i iznenađenje zbog drugog računa. |
| Ko zaista naplaćuje račun: sama gradska uprava ili PRP Malaga | To određuje gde se upit ili problem sa kašnjenjem u plaćanju zaista rešava. | Obraćanje pogrešnoj službi i gubljenje vremena dok se obračunava doplata. |
| Direktno zaduženje sa računa u Španiji | To je praktičan način da vlasnik nerezident izbegne propuštanje roka za plaćanje za koji nikada ne dobije papirno obaveštenje, a može doneti i mali popust. | Oslanjanje na poštu koja zapravo ne stigne na adresu u Pragu ili Varšavi na vreme. |
| Svaki važeći popust koji grad nudi posebno prijavljenim stanovnicima | Sniženje od oko 20 procenata u Esteponi za 2026. godinu važilo je samo za lokalno registrovane vlasnike, a ne za svakog vlasnika u gradu. | Pretpostavka da se istaknuta stopa popusta odnosi i na Vas kao nerezidenta. |
Šta nije razjašnjeno u vezi sa ovim iznosima
Tačne važeće stope urbanog IBI-ja u Esteponi, Fuengiroli i gradu Malaga treba ponovo potvrditi u primarnom izvoru, u tabeli poreske uprave Hacienda ili u sopstvenoj gradskoj poreskoj odluci, za razliku od Benahavisa, San Roquea i Mihasa, koji su provereni prema zvaničnoj tabeli stopa. One su izostavljene iz gornje tabele po gradovima, umesto da budu objavljene kao nagađanje agregatora.Ne postoji jedinstveni univerzalni datum za period plaćanja IBI-ja. On se zaista razlikuje u zavisnosti od toga koji ga organ naplaćuje, sama opština, PRP Malaga ili drugi pokrajinski organ, zato pri kupovini potvrdite konkretne mesece sa gradskom upravom nadležnom za nekretninu, umesto da pretpostavite da postoji jedinstveni datum za celu obalu.Godina revizije katastarske vrednosti potvrđena je u ovom krugu provere samo za Marbelju, 2012. Kupac bilo gde drugde treba da zatraži od svog advokata konkretnu referentnu katastarsku vrednost i godinu njene revizije za tačnu nekretninu, jer se ona koristi i za IBI i za poresku osnovicu pripisanog prihoda.Tačno pravilo praga za pripisani prihod od 1,1 ili 2 procenta, kao ni konkretan procenat popusta za direktno zaduženje ili model plaćanja na rate za svaki navedeni grad na Costa del Sol, nisu u ovom krugu provere nezavisno ponovo potvrđeni prema važećoj odluci svakog grada.
Najčešća pitanja o porezu IBI
- Da li postoji jedna stopa IBI-ja za celu Costa del Sol koju mogu jednostavno da uzmem u obzir pri planiranju troškova?
- Ne. Stope se kreću od zakonskog minimuma od 0,4 procenta do opšte gornje granice od 1,1 procenta, odnosno 1,3 procenta u gradovima sa više od 100.000 stanovnika, a svaka opština određuje sopstveni iznos. Uvek navedite konkretan grad, umesto da računate prosek za celu obalu.
- Da li se IBI ne plaća ako je nekretnina prazna tokom cele godine?
- Ne. Naplaćuje se od svakog vlasnika bez obzira na korišćenje, bez izuzeća za praznu nekretninu.
- Mogu li da odbijem IBI od nečega?
- Da, ako izdajete nekretninu: IBI je jedan od odbitnih troškova od poreza na prihod od zakupa za rezidente EU ili EEP. Ako nekretninu čuvate isključivo kao drugi dom, IBI nema takav kompenzujući efekat; to je jednostavno godišnji trošak, a ulazi i u zaseban obračun pripisanog prihoda za vlasnika koji nekretninu ne izdaje.
- Šta se dešava ako jednostavno zaboravim da platim jer živim u inostranstvu?
- U zavisnosti od kašnjenja, primenjuje se doplata od 5 do 20 procenata, a dugotrajno neplaćanje može dovesti do formalne zabrane raspolaganja nekretninom ili Vašim bankovnim računom. Uspostavljanje direktnog zaduženja sa računa u Španiji pri kupovini praktično rešava upravo ovaj rizik.