Руководства

Как купить недвижимость на Коста-дель-Соль

Автор: Samuel Špreňar, консультант покупателя на Коста-дель-СольОбновлено 2026-08

За 30 секунд

Вы выбираете из первичной подборки, осматриваете лучшие варианты за одну поездку и вносите резерв. Ваш адвокат проверяет объект, оформляет NIE и подготавливает договоры. Вы подписываете акт у нотариуса и получаете ключи. За все это Вы нам ничего не платите.

1
Первый звонок и первая подборка для обсуждения
2
Ознакомительная поездка: от одного до трёх дней на побережье
3
Ваш юрист, доверенность и бронирование
4
Юридическая проверка, NIE и обязывающий договор
5
Акт у нотариуса и ключи
6
Следующий год: счета, налоги и управление

Помимо цены9 до 13 %От вторичного жилья до новостройки. В разделе о расходах указана каждая статья.

От брони до ключей: вторичкаОт 1 до 3 месяцевТемп процесса определяется юридической проверкой.

Новостройка до ключейОт 2 месяцев до 3 летГотовый к заселению объект - это короткий вариант. Покупка на этапе проекта длится до даты завершения строительства.

Что покупатель платит нам0 €Нет ни комиссии, ни абонентской платы, ни платежа при покупке.

Покупка от начала до конца

Сколько времени занимает покупка недвижимости на Коста-дель-Соль?

От бронирования до получения ключей вторичная недвижимость обычно приобретается за один-три месяца, а новостройка требует от двух месяцев до трёх лет. До бронирования идёт поиск, и эта часть зависит от Вас: некоторым покупателям нужны дни, другим месяцы. При покупке новостройки Вы также ждёте завершения строительства, а не только оформления документов.Ваша собственная часть процесса невелика, а её объём зависит от Вас: некоторым покупателям достаточно нескольких звонков, другим требуется гораздо больше, а также как минимум одна поездка на побережье и несколько подписей. Если Вы используете доверенность, её подписание является одной из таких подписей.Приведённая ниже временная шкала показывает весь процесс. В следующем разделе тот же процесс представлен пошагово. Каждый шаг содержит ссылку на страницу с подробностями.

ПодготовкаЭтапы От 1 до 4
Вы обсуждаете по телефону, как хотите использовать объект. Затем мы отправляем первую подборку для обсуждения. После Вашей реакции мы готовим вторую подборку и проверяем то, чего никогда не показывает объявление. Для объектов, которые действительно Вас заинтересовали, мы организуем видеопросмотры или просмотры в прямом эфире.
Ваше время
От нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от Вас. Некоторым покупателям достаточно нескольких звонков, другим требуется гораздо больше.
ПоездкаЭтапы 5 и 6
Вы проводите на побережье от одного до трёх дней. Каждый день Вы осматриваете от пяти до восьми объектов. Между просмотрами мы показываем Вам районы. Затем решение принимаете Вы. Сроков нет.
Ваше время
Некоторые клиенты принимают решение сразу. Другим требуются месяцы, и они возвращаются два или три раза, прежде чем окончательно определиться.
До принятия решенияЭтапы 7 и 8
Мы можем порекомендовать независимого юриста, либо Вы можете привлечь своего. Если Вы хотите оформить документы без повторного перелёта, Вы подписываете доверенность. Затем Вы бронируете объект.
Ваше время
Вы можете встретиться с юристом лично или провести видеозвонок. Сам договор бронирования можно подписать из дома.
Юридическая частьЭтапы От 9 до 11
Ваш юрист проверяет объект и подаёт заявление на получение NIE. NIE - испанский идентификационный номер иностранца. Испанский банковский счёт можно открыть до или после покупки, поэтому он не обязан существовать до сделки. Ваш юрист и застройщик также должны проверить происхождение Ваших средств. Затем Вы подписываете обязывающий договор. При покупке новостройки это график платежей застройщику. При перепродаже это arras. Arras - обязывающий договор о задатке.
Ваше время
Именно на эту часть приходится большая часть Вашего личного времени. Вы собираете и отправляете документы, подтверждающие происхождение Ваших средств.
ЗавершениеЭтапы От 12 до 14
Вы платите в соответствии с графиком. При покупке новостройки готовый объект осматривается, а каждый дефект и незавершённая работа заносятся в список. Этот список называется snagging list. Многие застройщики проводят такую проверку только после подписания акта о праве собственности, поэтому она не всегда выполняется до визита к нотариусу. Акт подписывается у нотариуса, после чего Вы получаете ключи.
Ваше время
Одна встреча у нотариуса. Вы присутствуете лично либо за Вас присутствует юрист по доверенности. Продавца также представляет уполномоченное лицо, нотариус проводит подписание, и мы обычно тоже присутствуем.
После покупкиЭтапы 15
Ваш юрист оформляет коммунальные услуги и страховку, а также занимается Вашими налоговыми обязательствами, включая ежегодный налог на недвижимость. Если Вы хотите, чтобы кто-то присматривал за объектом в Ваше отсутствие, мы сами занимаемся управлением недвижимостью и арендой.
Ваше время
Очень немногое. Большую часть вопросов организует Ваш юрист, а мы остаёмся Вашим контактным лицом.

Один фактор вне списка определяет Ваши собственные сроки, и зависит он от того, что Вы покупаете, а не от процесса: перепродажа измеряется месяцами, а новостройка может измеряться годами. Оба показателя указаны вверху этой страницы и в приведенном ниже сравнении.

Что происходит по порядку от первого звонка до получения ключей

Первый звонок посвящен тому, как Вы будете использовать объект. Последний шаг - оформление акта у нотариуса и получение ключей. Между ними: четыре шага поиска, два на побережье, два до принятия обязательств, три юридических, три до завершения сделки и один на следующий год.

Весь процесс, 15 шагов

Подготовка
Первый звонокОт 20 до 60 минутМы обсуждаем, как Вы планируете использовать объект и какие планы строите на будущее в связи с ним. Бюджет важен и является вторым вопросом, поскольку одна цифра не позволяет понять, какие улицы следует рассматривать. В ходе того же звонка мы объясняем весь процесс покупки и отвечаем на все Ваши вопросы.Поиск недвижимости Расходы на покупку
Первая подборка и последующий звонокОт нескольких часов до нескольких днейМы ищем по всему рынку, а не только среди собственных объектов, поскольку агенты на этом побережье делятся объявлениями, а цена у всех агентов одинаковая. Подборка предназначена для обсуждения: в ней может быть шесть или двадцать объектов, в зависимости от Вашего запроса. Последующий звонок позволяет Вам высказать реакцию и сообщить нам, что следует изменить.Поиск недвижимости Заманчивые объявления
Вторая подборка и то, чего никогда не показывает объявлениеДниВторая подборка уже, и именно на этом этапе мы проверяем то, чего никогда не показывает объявление: ориентацию, реальный уровень шума, точное местоположение, урбанизацию и её окружение. Мы также подтверждаем, что объект всё ещё продаётся и какова его актуальная цена. Здесь исчезает большинство объектов из первого списка, а найденный Вами самостоятельно на портале объект проходит такую же проверку.Проверка объявления Зоны затопления
Видео- или онлайн-просмотры до бронирования авиабилетаВ течение нескольких днейЕсли объект из второй подборки действительно Вас заинтересовал, мы едем на него. Вы видите вид из окон, слышите уровень шума, оцениваете реальный путь до пляжа и состояние здания. Мы организуем прямой видеозвонок или записываем просмотр, который Вы сможете посмотреть дважды, чтобы не тратить поездку на объект, который можно было исключить с помощью камеры.Видео просмотры Влажность и качество строительства
Поездка
Поездка на просмотры: пять-восемь объектов в день1-3 дняВ течение одного-трёх дней Вы следуете полной программе, которую мы организуем. Вы едете в нашей машине или, если предпочитаете, на своей. Программа включает районы между просмотрами, чтобы Вы понимали, где расположен каждый объект, а не только видели его интерьер. В течение дня план меняется, если какой-либо вариант отпадает, что обычно и происходит.Поездки на просмотры Шум
Решение без каких-либо обязательствОт нескольких недель до нескольких месяцевБыстрое решение не является ошибкой, и многие покупатели принимают решение на месте, когда перед ними оказывается подходящий объект. Ошибка заключается в решении под давлением, поскольку обратный рейс домой в воскресенье не является причиной выбирать объект. Нормально также принимать решение в течение нескольких месяцев или возвращаться на повторный просмотр, а иногда честный ответ заключается в том, что этот год не подходит.Распространённые ошибки покупателей
Перед принятием решения
Ваш собственный юрист и доверенность, если она Вам нужнаОдна встреча, обычно онлайнМы можем порекомендовать независимого юриста или Вы можете привлечь своего. В любом случае юрист получает оплату от Вас и работает в Ваших интересах, а не в интересах продавца или застройщика. Фирма, с которой мы сотрудничаем, взимает около 1 % от цены, включая НДС. Доверенность является вторым решением на этом этапе, и она нужна не только для подписания документов: она позволяет Вашему юристу подать заявление на получение NIE и открыть Ваш банковский счёт. Это две задачи, которые действительно сложно выполнить самостоятельно из-за границы. В доверенности, которую подготавливает рекомендованный нами юрист, обычно указываются несколько сотрудников его офиса, включая помощников, поэтому при необходимости подписи кто-нибудь всегда доступен. Юристы здесь имеют профессиональную страховку, и никто из них не действует без предварительного подтверждения с Вашей стороны.Координация юридической проверки Доверенность
Резервация и условия возврата Ваших денегДниРезервация временно снимает объект с рынка, и Вы вносите сумму, небольшую по сравнению с покупной ценой. Это единственный платёж во всём процессе, который не входит в систему гарантий. До перевода денег в договоре точно указывается, какие выявленные обстоятельства обеспечивают Вам возврат денег. При покупке объекта на вторичном рынке это обстоятельства, выявленные в ходе юридической проверки: задолженность, обременение, незарегистрированное изменение или несуществующая лицензия.Переговоры Соглашение о резервации
Юридическая часть
Вы платите именно за юридическую проверку2-4 неделиЮридическая проверка охватывает право собственности, обременения и задолженности, соответствие здания его документам, правила сообщества собственников, а также возможность сдавать объект туристам. Нотариус эту работу не выполняет, и именно на этом этапе покупку можно остановить.Координация юридической проверки Что проверяет юрист
NIE, банковский счёт и остальные документыОдновременно, в основном по доверенностиВаш юрист подаёт заявление на получение NIE, и этот процесс проходит одновременно с юридической проверкой, а не после неё. NIE является испанским идентификационным номером иностранца. Без него Вы не сможете купить недвижимость, уплатить налог или подписать документы у нотариуса. Открытие испанского банковского счёта можно организовать до или после покупки, поэтому он не обязательно должен существовать до приобретения объекта.NIE и документы Испанский банковский счёт
Обязывающий договор и две возможные его формыНедели после бронированияПри покупке новостройки это договор с застройщиком и графиком платежей. Банковская гарантия на Ваше имя должна покрывать каждый платёж, внесённый Вами до завершения строительства. При покупке объекта на вторичном рынке это arras, частный договор о задатке. Обычно он составляет 10-20 % цены. Договор предусматривает штраф для стороны, которая отказывается от сделки.Координация юридической проверки Договор купли-продажи
Завершение сделки
Платежи и период ожидания, о котором рассказывают не всегдаОт месяцев до лет ожидания новостройкиДля новостройки это самый длительный этап, а график платежей действительно зависит от застройщика. Некоторые застройщики принимают только платёж по договору, а затем остаток при завершении сделки. Другие требуют один или два промежуточных платежа. Ежемесячные платежи существуют, но встречаются редко. Ваш юрист следит за тем, чтобы каждый платёж был отправлен вовремя и на правильный счёт. Банковская проверка может занять несколько дней, а пропущенная встреча у нотариуса может стоить нескольких недель.Координация завершения сделки Банковские гарантии
Перечень недостатков и то, что должен исправить застройщикДо или после оформления актаПриёмочная проверка представляет собой осмотр готовой новостройки на наличие дефектов и незавершённых работ. Каждый недостаток записывается и фотографируется, после чего перечень передаётся застройщику для устранения. Мы не проводим осмотр самостоятельно: мы организуем независимую инспекцию внешней компании, которая несёт профессиональную ответственность за свой отчёт. Проверка является необязательной, а многие застройщики проводят собственную приёмочную процедуру только после подписания правоустанавливающего документа, поэтому она не всегда происходит до внесения остатка платежа. При покупке объекта на вторичном рынке перечня недостатков нет: вместо этого мы сопровождаем Вас на финальном осмотре перед подписанием документа, чтобы проверить состояние объекта и соответствие описи имущества.Приёмка новостройки Техническая проверка
Нотариус, остаток платежа и ключиОдна подписьНотариус подтверждает личность и правоспособность обеих сторон. Он запрашивает собственную выписку из реестра, чтобы подтвердить, что продавец действительно владеет объектом. Он составляет публичный документ, зачитывает его вслух перед подписанием и в тот же день подаёт его в земельный реестр. Однако он не оценивает, является ли покупка разумной, и не проверяет задолженность перед сообществом собственников или наличие лицензий. Именно поэтому существуют этапы 9-13.Координация завершения сделки Нотариус
После покупки
Следующий год, который многие не планируютВ процессеВаш юрист переоформляет коммунальные услуги и страховку на Ваше имя и занимается налоговыми вопросами: ежегодным налогом на недвижимость, другими налогами собственника и декларацией нерезидента. Если Вы хотите, чтобы кто-нибудь заботился об объекте во время Вашего отсутствия, мы самостоятельно занимаемся управлением недвижимостью и краткосрочной арендой, а не передаём Вас третьей стороне. Именно на этом этапе владение недвижимостью за рубежом становится простым или создаёт непредусмотренные Вами заботы.Сервис после покупки Управление недвижимостью Ежегодные расходы

И Ваш юрист, и застройщик должны проверить источник Ваших денег. Это требование по противодействию отмыванию денег, которое распространяется на каждого покупателя. Вы подтверждаете происхождение денег: расчётные листки при получении зарплаты, решение акционеров о выплате дивидендов, документ о наследстве или документ о продаже недвижимости.Рекомендованный нами юрист надлежащим образом представляет эти документы и организует необходимый перевод. Обычным документам, например расчётному листку или решению акционеров, не требуется присяжный перевод. Застройщики обычно запрашивают документы на языке оригинала, а также копию на английском или испанском языке.Работа не заканчивается у нотариуса. Счета, страховка и налоговые декларации продолжаются каждый год, а налоговыми вопросами занимается Ваш юрист, а не мы. Остаётся только обеспечить уход за объектом во время Вашего отсутствия, и этим мы занимаемся самостоятельно.

Послепродажное обслуживание Управление недвижимостью

Именно список документов отнимает у Вас реальное время, и именно с него начинается большинство задержек. Ваш адвокат представляет документы и организует необходимый перевод. Мы сообщаем, какие документы запросит каждая сторона, и добиваемся предоставления недостающих, чтобы дело продолжалось.

Какие документы должна предоставить каждая сторона?

Документы делятся на две части, и обе готовятся одновременно. Первая часть касается Вас: паспорт, NIE, доверенность, если Вы ее используете, и документы, подтверждающие происхождение денег. Вторая часть состоит из трех договоров: резервирование, затем частный договор купли-продажи и, наконец, акт у нотариуса. Ваш адвокат читает или подготавливает почти все документы. Лично Вы подписываете доверенность и договоры, а при желании адвокат может подписать договоры за Вас на основании доверенности.

NIE, номер для покупки

NIE это испанский идентификационный номер иностранца, и без него нельзя купить недвижимость, уплатить налог или подписать документы у нотариуса. Вы получаете не карту, а один лист бумаги, где указаны номер, Ваше имя в точности как в паспорте и учреждение, выдавшее документ. Срок действия номера не истекает. Практически все административные процедуры в Испании затем осуществляются с его использованием: подача декларации по налогу на покупку, ежегодный налог на недвижимость и декларация нерезидента; банковский счёт, договоры на электричество и воду, сообщество собственников и страхование; а также любой договор аренды, который Вы подпишете. Каждый указанный собственник должен иметь собственный номер. На практике Ваш юрист подаёт заявление по доверенности, пока идёт юридическая проверка. Самостоятельное оформление означает запись на приём, правильную форму, правильный код платежа и правильные подтверждающие документы. В любом случае ожидание исчисляется неделями, а не днями.

Государственная пошлина9,84 €Вы платите её самостоятельно только в том случае, если сами подаёте заявление. Обычно этим занимается Ваш юрист в рамках собственного гонорара. (Национальная полиция)

Фактическое ожиданиеНедели, а не дниИменно поэтому этот процесс идёт одновременно с юридической проверкой, а не после неё.

Срок действия номераОн никогда не истекаетОдин лист бумаги, а не карта и не удостоверение личности с фотографией.

NIE

Банковский счёт в Испании

Вы можете открыть его до или после покупки, а Ваш адвокат оформит его по доверенности, если Вы предпочитаете не посещать отделение банка. Банку необходимо установить только два обстоятельства: кто Вы и откуда происходят Ваши деньги. Сама сумма покупки обычно вообще не проходит через Ваш собственный счёт. При покупке объекта на вторичном рынке она перечисляется на клиентский счёт Вашего адвоката, а при покупке новостройки поступает на защищённый счёт застройщика. На самом деле счёт нужен главным образом для последующих десяти лет. И вот что удивляет большинство иностранных покупателей: в Испании регулярные платежи списываются со счёта посредством прямого дебетования, а не оплачиваются Вами ежемесячно. Электроэнергия, вода, взнос за содержание комплекса, страховка и налог на недвижимость списываются со счёта, поскольку именно с него испанская система ожидает получать платежи.

Когда его можно открытьДо или после покупкиСумма покупки обычно вообще не проходит через него.

Пока счёт не станет доступным для использованияот 1 до 5 дней

Как оплачиваются счета в ИспанииПрямым дебетованием, а не ВамиПлата за электроэнергию, воду, содержание комплекса, страховку и налог на недвижимость списывается со счёта.

Испанский банковский счёт

Доверенность

Она позволяет Вашему адвокату оформить для Вас NIE, открыть банковский счёт и подписать документы у нотариуса, пока Вы находитесь дома. Благодаря этому покупка занимает одну поездку вместо трёх. Доверенность не обязывает Вас совершать покупку, и Вы можете отменить её в любое время до её использования. В ней должны быть указаны действия, для которых она выдана, поскольку формулировка, составленная для одного этапа, не принимается для другого. Если Вы подписываете её за пределами Испании, на ней должен быть апостиль, то есть международный сертификационный штамп, придающий документу юридическую силу в другой стране. Доверенность, которую обычно подготавливает рекомендованный нами адвокат, как правило, содержит имена нескольких сотрудников его офиса, включая ассистентов, чтобы при необходимости срочной подписи кто то всегда был доступен. Перед тем как беспокоиться о передаче полномочий, важно знать два обстоятельства: адвокаты здесь застрахованы от профессиональной ответственности, и никто из них не действует по доверенности, предварительно не подтвердив это с Вами.

Где её можно подписатьТри маршрута

Если подписать за пределами ИспанииАпостиль и перевод

Вы можете отменить еёВ любое времяЕсли доверенность не используется и не отменена, ею может пользоваться тот, у кого она находится.

Доверенность

Термины в порядке их появления

Испанские термины, связанные с покупкой недвижимости, не переводятся, а определяются, по одному надёжному предложению на каждый термин. Ниже приведены десять терминов, с которыми покупатель сталкивается в первую очередь. В полном глоссарии все термины расположены в порядке их появления в процессе покупки. В нём также отмечены слова, похожие на чешские, но имеющие другое значение, поскольку именно они могут привести к финансовым потерям. Испанский нотариус проверяет гораздо меньше, чем предполагает чешский покупатель. Nota simple носит информационный характер и не подтверждает безупречность права собственности. Испанский задаток представляет собой задаток с предусмотренной санкцией, а не часть платежа, от которой можно отказаться без каких либо потерь.

nota simpleNota simple представляет собой обычную выписку из испанского реестра недвижимости, в которой указано, кому принадлежит объект и какие обременения зарегистрированы в отношении него. Это первый документ, который Ваш адвокат изучает до внесения Вами каких либо платежей.
ЗадатокContrato de arras представляет собой частный договор купли продажи, подписываемый покупателем и продавцом после юридической проверки. Это первый документ, который юридически связывает обе стороны и определяет стоимость отказа от сделки. Нотариус в его оформлении не участвует.
БухгалтерияGestoría представляет собой испанское агентство по оформлению документов, которое подаёт документы в государственные органы от Вашего имени. Одного чешского слова с таким значением не существует.
Завершение сделкиЗавершение сделки происходит в день, когда выплачивается остаток суммы, подписывается акт и недвижимость становится Вашей. При покупке новостройки эта дата может измениться.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación представляет собой лицензию на первое заселение, необходимую новостройке до того, как в ней можно будет законно проживать и подключить коммунальные услуги.
Устранение дефектовПриёмка новостройки представляет собой проверку завершённого объекта на наличие дефектов и незавершённых работ. Их перечень передаётся застройщику для устранения.
Seguro DecenalSeguro Decenal представляет собой обязательную десятилетнюю страховку, покрывающую конструктивные дефекты нового здания.
IBIIBI представляет собой ежегодный испанский налог на недвижимость, который уплачивается в муниципалитет владельцем объекта.
Modelo 210Modelo 210 представляет собой испанскую налоговую форму, которую подаёт владелец нерезидент. Она подлежит подаче даже в том случае, если недвижимость никогда не сдаётся в аренду.
Налог на прирост стоимостиPlusvalía представляет собой муниципальный налог на прирост стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости. Это расход продавца, а не покупателя.

Глоссарий

Сам день завершения сделки проходит быстро, потому что вся подготовительная работа выполняется заранее. Ваш адвокат координирует платежи и подтверждает комплектность документов; мы обеспечиваем согласованное движение обеих сторон к одной дате и обычно присутствуем с Вами у нотариуса.

Сколько стоит отказ от сделки на каждом этапе?

В Испании нет периода охлаждения, поэтому изменение решения стоит ровно столько, сколько указано в уже подписанном Вами документе. Существует четыре положения, в которых можно находиться, и они не равноценны.

До подписания каких-либо документов: Совершенно ничегоДоговор не заключён, и Вы никому ничего не заплатили. Если процесс займёт несколько месяцев или Вы решите, что этот год не подходит, это ничего Вам не стоит.
После бронирования: от 6 000 до 11 000 €Вы теряете задаток, если только в договоре не указано, что определённое обстоятельство позволяет его вернуть. Закон не устанавливает, что именно должен содержать такой договор, поэтому его формулировки являются всей Вашей защитой.
После договора arras: Весь задатокОбычно этот задаток составляет 10 до 20 % цены. В рамках arras penitenciales продавец, отказавшийся от сделки, возвращает задаток в двойном размере, а покупатель, отказавшийся от сделки, теряет его. Именно такой вид задатка позволяет любой стороне отменить сделку за заранее установленную плату.
После подписания договора купли-продажи: Вы владеете этимПосле завершения сделки отказаться от неё нельзя. Остаётся только предъявить требование: требование в связи со скрытыми дефектами при перепродаже или гарантийное требование в отношении новостройки.
Если новостройка не будет передана: Возврат денег плюс предусмотренные законом процентыТребование предъявляется банку или страховщику, выдавшему гарантию, без обращения в суд. Проценты начисляются с даты каждого платежа до обещанной даты передачи объекта. Требование необходимо предъявить в срок, указанный в самой гарантии.
Если при перепродаже виновата другая сторона: Официальная претензия, затем обращение в судЗа задатком при перепродаже не стоит гарантия, поэтому применяется описанный ниже порядок.

Договор резервирования стоит прочитать внимательнее, чем можно предположить по его объему: это самое дешевое место во всей покупке, где еще можно исправить ошибку.

Соглашение о бронировании Договор купли-продажи Как вернуть депозит за бронирование

Договор бронирования

Он снимает объект с рынка на несколько недель, пока проводится юридическая проверка, и представляет собой первый платёж с Вашей стороны. Ни один испанский закон не устанавливает, что именно должен содержать договор бронирования. Именно поэтому его необходимо внимательно прочитать: предоставляемая Вам защита ограничивается тем, что в него включено. Ответ определяют четыре положения.

Объект недвижимостиПо полному адресу или кадастровому номеру, а не по квартире, которую мы осматривали во вторник.
Сумма и счёт, на который она перечисляетсяВ лучшем случае это клиентский счёт Вашего адвоката. Если деньги перечисляются продавцу, агентству или застройщику, что бывает часто, имя владельца счёта должно в точности совпадать с именем стороны, указанной в договоре. Остановитесь, если Вам предлагают частный счёт постороннего лица, требуют наличные или указывают корпоративный счёт в стране, не имеющей отношения к сделке.
Срок действияБез него бронирование может продолжаться неопределённо, и никто не будет уверен, сохраняет ли оно силу.
Основания для возврата денегПри покупке на вторичном рынке это обстоятельства, выявленные юридической проверкой: задолженность, обременение, незарегистрированное изменение или отсутствующая лицензия.

Что даёт задатокНесколько недель вне рынкаИли около 1 % цены более дорогого объекта.

Что его защищаетТолько формулировкаУзнайте, что защищает Ваши деньги

Договор бронирования

Договор arras и его три вида

Это первый договор, который юридически связывает обе стороны, и он является частным: покупатель и продавец подписывают его между собой за несколько недель до обращения к нотариусу. При покупке на вторичном рынке это contrato de arras, а задаток обычно составляет от 10 до 20 % цены. Испанское право признаёт три вида arras, и стоимость отказа от сделки различается для каждого из них. Поэтому в договоре должно быть указано, какой именно вид используется. Если это не указано, применяется толкование, при котором нельзя отказаться от сделки, просто потеряв сумму задатка. При покупке новостройки документ обычно называется частным договором купли продажи. Правила arras Гражданского кодекса обычно не применяются к нему, если договор прямо на них не ссылается, а обязательства являются более значительными: до передачи ключей следует ожидать оплаты от 20 до 40 % цены. При таком варианте деньги также перечисляются до подписания договора. Именно к этому покупатели оказываются наименее подготовлены, поэтому перед переводом средств прочитайте информационный блок в разделе о новостройках.

Виды arras в законодательстве3Penitenciales, confirmatorias, penales. Только один вид позволяет отказаться от сделки, потеряв сумму задатка. (BOE)

Новостройка до передачи ключей20 to 40 %Процент цены, наличными. Ипотека редко покрывает эти платежи.

Договор купли продажи

Возврат причитающегося Вам задатка

Право на получение денег и их взыскание являются двумя разными задачами. Гарантированный платёж за новостройку взыскивается непосредственно с банка или страховщика, выдавшего гарантию, без обращения в суд. В остальных случаях сначала направляется официальное требование посредством burofax, то есть услуги заказного письма с подтверждением, используемой в Испании, поскольку она создаёт доказательство того, что именно и когда было потребовано. Это доказательство важно: личное требование теряет силу через пять лет, а только официальное требование останавливает течение этого срока и запускает его заново. Электронное письмо или телефонный звонок не дают такого результата, даже если письмо составлено предельно ясно. После требования применяется соответствующая сумме судебная процедура. Если другая сторона официально признана неплатёжеспособной, обычная процедура больше не применяется, и требование заявляется в рамках дела о несостоятельности.

Срок предъявления требования5 летС даты, когда его впервые можно потребовать (BOE)

Что даёт burofaxПерезапускает отсчет

Где заканчивается ускоренный судебный путь15 000 €(BOE)

Для бесспорной задолженностиБез верхнего предела

Возврат задатка за бронирование

Самое дешевое место во всей покупке, где еще можно исправить ошибку, находится до движения денег. Ваш адвокат проверяет договор резервирования и несет за него ответственность; мы также разбираем его вместе с Вами и добиваемся включения условий возврата до подписания.

Что происходит у нотариуса и что Вы получаете после этого?

Завершение сделки представляет собой одну встречу, и к этому моменту все решения уже приняты. На встрече проверяют личность, зачитывают акт, проводят платеж и подают документы. После нее Вы получаете зарегистрированное право собственности, комплект ключей, а при покупке новостройки - список недоделок, которые застройщик еще должен устранить.

Нотариус и то, чего он не делает

Испанский нотариус удостоверяет подписание документов и превращает сделку купли продажи в публичный акт, но не проверяет, является ли покупка разумной. В день сделки он выполняет точно определённые действия. Он подтверждает личность и дееспособность обеих сторон по паспорту и NIE. Он запрашивает собственную выписку из реестра, чтобы подтвердить, что продавец действительно владеет объектом и что проверенные Вами обременения по прежнему являются единственными. Он составляет акт и зачитывает его перед подписанием. Он фиксирует заявленную цену. В тот же день он в электронном виде подаёт акт в реестр недвижимости. Сам визит занимает немного времени. Нотариус не проверяет задолженность перед сообществом собственников, лицензии, строительную документацию или обоснованность цены. Это не упущение, а зона ответственности Вашего адвоката. Его вознаграждение определяется государственным тарифом и не подлежит обсуждению. Вы оплачиваете его, поскольку акт на недвижимость оформляется на Ваше имя. Ипотека добавляет второй акт, относящийся к самому кредиту. После вступления в силу ипотечного закона 2019 года банк оплачивает нотариальные и регистрационные расходы по этому второму акту. Если Вы не читаете по испански, попросите присяжного переводчика, а не полагайтесь на случайного человека в помещении.

Тариф нотариуса0,2 to 0,5 %Процент от цены, уменьшающийся с ростом цены. Устанавливается государством и не подлежит обсуждению. (Генеральный совет нотариата)

Земельный кадастр на первом местеabout 60 %Процент от нотариального вознаграждения. В итоговом расчёте покупатель видит эти две суммы одной строкой.

Стоимость услуг Вашего адвокатаОколо 1 %, включая НДСПосмотреть, что проверяет адвокат

Нотариус

Два реестра, а не один

В Испании существуют две отдельные записи об одном и том же объекте недвижимости, и они не всегда совпадают. Registro de la Propiedad указывает, кому принадлежит объект и какие обременения на нём зарегистрированы. Catastro описывает объект и содержит стоимость, на основе которой рассчитывается налог. Выписка, на которую ссылаются все, называется nota simple и выдаётся реестром прав собственности. Это первый документ, который изучают при любой покупке. Вам не нужно заказывать её самостоятельно: Ваш адвокат получает её и направляет Вам. В ней указаны зарегистрированные ипотеки, аресты и сервитуты, но не указаны незарегистрированная пристройка, незаявленное изменение назначения или граница, с которой не согласен сосед. Различие между двумя записями, чаще всего в площади, является обычным явлением.

Nota simple онлайн10,91 €Официальная стоимость, включая налог. Её получает Ваш адвокат, а не Вы. (Коллегия регистраторов)

Чего она не подтверждаетИдеальное названиеВ ней указано то, что зарегистрировано. Незарегистрированная пристройка или спор о границе в ней никак не отражаются.

Реестр недвижимости

День завершения и ключи

Завершение сделки представляет собой одну встречу: подписывается акт, выплачивается остаток суммы, и недвижимость становится Вашей. Ключи передаются в тот же день и в том же месте. При покупке новостройки важно осмотреть объект до этой встречи и составить датированный перечень всех дефектов и незавершённых работ, приложив фотографии. Этот перечень передаётся застройщику для устранения недостатков. Мы не проводим осмотр самостоятельно, но организуем его. Осмотр выполняет независимая инспекционная компания, застрахованная от профессиональной ответственности за свой отчёт. Мы сопровождаем Вас при передаче объекта, чтобы проверить инвентарь и его окончательное состояние. Осмотр не является обязательным и может быть проведён до визита к нотариусу, а не после него. Не въезжайте до выдачи лицензии на первое заселение.

Когда передаются ключиУ нотариуса, в день подписания актаПредварительный осмотр не является обязательным, но настоятельно рекомендуется.

От бронирования до ключейМесяцы для вторичного жилья, годы для новостройкиНовостройка или вторичка

Передача ключей

Официальные источники для этой частиPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Ошибки и те, кому можно доверять

Какие ошибки обходятся покупателям дороже всего?

Дорогие ошибки здесь редко связаны с документами. Обычно это решения, принятые в другой стране без местных знаний. Шесть ошибок повторяются настолько часто, что их можно просто перечислить.

Шесть ошибок, которые мы постоянно видим

Каждой из этих ошибок можно избежать, но каждую из них на этом побережье по-прежнему совершают еженедельно.

Только запрашиваемая ценаРеальная итоговая сумма складывается из цены и дополнительных расходов. В разделе о деньгах ниже точно указано, что это за расходы.
Ожидание, что нотариус проверит недвижимостьНотариус проверяет акт и личности участников, но не то, выгодно ли покупать эту недвижимость. Эту работу выполняет Ваш собственный юрист.
Обращение к юристу стороны продавцаЮрист стороны продавца работает на продавца. Привлеките собственного юриста или позвольте нам порекомендовать независимого специалиста.
Подписание договора бронирования без прочтения условий возврата средствПлатёж за бронирование является единственным платежом за пределами систем защиты. Условия его возврата должны быть письменно указаны в договоре до перечисления денег.
Принятие решения под давлениемБыстро принять решение вполне нормально, и многие покупатели решают всё на месте. Решение, принятое потому, что обратный рейс у Вас в воскресенье, обойдётся дорого.
Попытка сделать всё самостоятельноВы не можете знать, в какой урбанизации зимой появляется странный запах или какая из них ведёт юридический спор с собственным управляющим или застройщиком. Вы не можете знать, какие застройщики создают проблемы после передачи объекта. Человек, который живёт здесь и занимается этим каждый день, знает. Именно эти знания в основном и получает клиент, работая с нами.

Распространённые ошибки покупателей

Как отличить агентство покупателя от компании, ориентированной на продажи?

Нельзя проверить агентство по реестру, поскольку реестра надежных агентств не существует. Но можно наблюдать за его поведением в первые две недели, и сигналы обычно одинаковы. Агентство покупателя отвечает на вопросы, которые проще было бы обойти, сообщает о недостатках объекта и адаптируется, когда Вы меняете решение. Компания, ориентированная на продажи, оказывает давление. Приведенные ниже проверки - это те проверки, которые мы хотели бы, чтобы покупатель провел в отношении нас.

Они сообщают Вам, когда показываемый объект является их собственным предложениемАгентства здесь делятся объектами, поэтому большинство присылаемых Вам предложений принадлежит кому-то другому, а несколько объектов принадлежат самому агентству. Ни то ни другое не является проблемой. Проблема в том, что Вам не сообщают, какой объект к какой категории относится. По собственному объекту агентство одновременно представляет продавца и продаёт объект Вам.
Вы можете спросить, сколько они зарабатывают на конкретном объекте, и они отвечаютКомиссия различается для разных объектов, поэтому такой вопрос вполне уместен, а ответ можно проверить, сопоставив его с названной Вам ценой. Если агентство считает этот вопрос невежливым, оно уже кое-что Вам сообщило. Если оно отвечает прямо, оно сообщает Вам ещё больше.
Они рекомендуют независимого юриста и не настаивают на его выбореПравильный формат выглядит так: Вам рекомендуют специалиста, но Вы можете отказаться. Вот фирма, с которой мы работаем, вот её расценки, однако Вы можете привлечь собственного юриста. Агентство, которое работает только с одним юристом или намекает, что юрист Вам вообще не нужен, организует проверку в своих интересах.
Быстрый первоначальный подбор нормален, давление недопустимоПервоначальная подборка может прийти быстро, и это хороший знак: она нужна, чтобы показать Вам рынок, а затем её можно обсуждать и изменять. Важно, что происходит дальше. Агентство, которое продвигает один объект или постоянно возвращает Вас к одному и тому же предложению, продаёт. Агентство, которое вместе с Вами сужает список и адаптируется, когда Вы меняете решение, ищет.
Вы можете без препятствий задавать неудобные вопросыСлишком ли высока цена. Действительно ли район настолько тихий, каким кажется. Купили бы они этот объект сами. Не возникнут ли сложности с застройщиком после передачи объекта. Ответы важны меньше, чем то, меняется ли атмосфера разговора после Вашего вопроса.
Спросите о недостатках, связанных и с работой агентства, и с объектомДва вопроса. Что шло не так в сделках, которые они сопровождали, поскольку любой специалист, работающий в этой сфере годами, сталкивался с осложнениями и может их описать. И что плохо именно в этом объекте, поскольку у каждого объекта есть недостатки: шум, ориентация, лестницы, сообщество собственников, перспективы перепродажи. Агентство, которое не может назвать ни одного недостатка, либо не знает объект, либо продаёт его.
Спросите, ищут ли они по всему рынку или только среди собственных объектовАгентство, которое ищет только среди имеющихся у него объектов, выбирает из небольшой доли предложений, доступных в рамках Вашего бюджета. Цена в любом случае будет одинаковой, поскольку комиссию платит сторона продавца.
Спросите, говорили ли они когда-нибудь покупателю не покупать объектКонкретный ответ с объяснением трудно придумать. Отсутствие ответа само по себе является ответом.
Спросите, получают ли они реферальное вознаграждение от юриста или инспектораЕсли да, рекомендация является коммерческим продуктом, а не мнением. В нашем случае ответ отрицательный в обоих случаях, и Вы можете задать такой же вопрос любому агентству.

Почему объявления вводят в заблуждение

Агентства на этом побережье предлагают одни и те же объекты, поэтому одну квартиру часто рекламируют десятки офисов, иногда по разным ценам. В итоге цена обычно одинакова, где бы Вы ни покупали объект, но не всегда: агентство может указать немного более высокую цену на собственный объект, поскольку тогда заработает больше. Некоторые объявления уже проданных объектов всё равно остаются в интернете. В некоторых используются фотографии другой квартиры или изображения лучшей новостройки смешиваются с фотографиями более старой вторичной недвижимости, из-за чего объект выглядит лучше, чем он есть на самом деле. Вы не сможете разобраться в этом из другой страны, да и не обязаны. Для этого и существует агентство покупателя. Мы знаем урбанизации, управляющих сообществ, соседей и районы, а также знаем, в каких зданиях есть проблемы, о которых ни одно объявление никогда не упомянет. Каждый объект, который мы Вам предлагаем, сначала проверен на соответствие действительности, независимо от того, кто его рекламирует.

Объявления-приманки

Насколько здесь можно торговаться?

Пространства для торга меньше, чем ожидает большинство покупателей. Объект, правильно оцененный для этого побережья, обычно продается почти без скидки, а действительно хорошие объекты уходят по запрашиваемой цене. Реальное пространство для торга есть у переоцененного объекта. На цену влияет не то, насколько сильно Вы давите, а срок размещения объявления, причина продажи и то, была ли запрашиваемая цена установлена на основе реальных сопоставимых продаж или надежды. Эта работа выполняется до предложения и во многом определяет его результат. Именно эту работу мы выполняем для Вас при каждом предложении: мы знаем цены сопоставимых проданных объектов и понимаем, когда запрашиваемая цена основана на надежде.

Стандартная начальная попытка, хорошо оценённая перепродажа: about 5 %Это первоначальное предложение, а не вероятный результат. При правильно установленной цене окончательная согласованная скидка часто близка к нулю. Это общая рыночная практика здесь, а не правило.
Объект с правильно установленной ценой: Почти без скидкиЛучшие объекты продаются по заявленной цене и быстро.
Объект с завышенной ценой: Гораздо больше пространстваРазмер скидки зависит от положения продавца и от того, как долго объект выставлен на продажу.
В новостройке: Условия, а не ценаСм. раздел «Стоит ли Вам покупать новостройку или объект на вторичном рынке», где описано, какие возможности даёт каждый вариант.

Испания публикует цены завершенных продаж: данные о сделках нотариата и земельного реестра являются открытыми, и именно на них основана национальная статистика цен продажи недвижимости. Ни один открытый источник не показывает соотношение запрашиваемой и проданной цены по конкретному объявлению, а именно это сравнение нужно покупателю. Поэтому приведенные выше цифры отражают общую практику рынка на этом побережье, а не статистику, которую можно найти по каждому объекту.

Переговоры Распространённые ошибки покупателей

Во сколько все это Вам обойдется?

Ничего. Нет ни комиссии, ни фиксированного вознаграждения, ни процента при завершении сделки. Мы получаем оплату из комиссии, которую уже платит продавец или застройщик. Эта комиссия включена в запрашиваемую цену независимо от того, представляет ли Вас кто-либо.

Покупатель
0 €Без комиссии, абонентской платы и платежа при покупке.
Застройщик или продавец
Новостройка2,5-6 %
Вторичное жильё1,5-4 %
Кто это оплачиваетУже включено в ценуПродающая сторона оплачивает это независимо от того, покупаете ли Вы через нас или напрямую.
Arevont
Часть этой комиссииЕсли Вы ничего не покупаете, никто нам ничего не платит.

Комиссия существует независимо от нашего участия, поскольку она включена в цену, которую запрашивает продавец. Меняется лишь то, работает ли кто-либо в сделке в Ваших интересах, пока эта сумма расходуется.Вы платите только за две вещи, и ни одна из них не является нашей услугой: независимого юриста и техническую инспекцию, если она требуется объекту. Мы не получаем вознаграждения за рекомендацию ни от одного из них. Вы также можете привлечь собственного юриста.

Как мы получаем оплату Почему мы представляем покупателей

На кого работает агентАгент, разместивший объявление, работает на продавца, и его задача - добиться результата, нужного продавцу. Агент покупателя работает на Вас. Мы ищем по всему рынку, включая предложения других агентств. Мы проверяем объект с учетом Ваших интересов, а не интересов продажи. И ведем переговоры в Ваших интересах, а не в интересах продавца. Комиссия в любом случае включена в запрашиваемую цену, поэтому наличие представителя на Вашей стороне не повышает цену, которую Вы платите.

Три ситуации и стоимость каждой для ВасКомиссия существует почти при каждой продаже на этом побережье, независимо от того, представлены ли Вы агентом. Продавец договорился о ней со своим агентством еще до Вашего появления, и она выплачивается из суммы продажи, а не добавляется к цене. Представительство меняет только распределение этой уже существующей комиссии и ничего больше.

Вы приходите без представительства: Цена недвижимостиВся комиссия обычно остаётся у агентства, действующего от имени продавца.
Мы представляем Ваши интересы: Та же цена, без каких-либо доплатАгентство продавца выплачивает нашу долю из той же комиссии.
Вы решаете не покупать: НичегоКомиссия не возникает, поэтому никто ничего не получает. Ни за поиск, ни за просмотры, ни за потраченное время.
В любом случае цена остаётся той же: Устанавливается застройщиком или продавцомНовостройка стоит одинаково независимо от того, через кого Вы приходите. На рынке перепродажи агентства здесь делятся своими объектами, поэтому к одному и тому же объекту по одной и той же цене можно прийти через несколько агентств.

Что происходит в других местах этого побережья и что мы делаем иначе

Комиссия, взимаемая с покупателя сверх комиссии, которую платит продавецНекоторые агентства здесь так делают. Мы никогда не взимаем плату с покупателя, и никакой второй комиссии нигде нет. До подписания каких-либо документов с кем-либо стоит знать, что такая практика существует.
Реферальное вознаграждение, получаемое от юриста, брокера или инспектораМы не получаем ни комиссию, ни иное вознаграждение за рекомендацию юридической фирмы или любого другого специалиста. Вы можете в любой момент привлечь собственного юриста.
Бонусы за объём продаж объектов в конкретном проектеУ нас их нет, как нет и планов продаж по конкретным проектам, поэтому нам не нужно направлять Вас к какому-либо определённому проекту.
Сбор, о котором Вы узнаёте только в концеНаша комиссия различается для разных объектов, поскольку зависит от предложения и лежащих в его основе договорённостей. Спросите, сколько мы зарабатываем на конкретном объекте, и мы Вам ответим.

Справедливый вопрос заключается в том, определяет ли размер нашей комиссии то, что мы рекомендуем. Нет, и вот почему. Мы остаемся с Вами после покупки. Значительная часть наших клиентов приходит по рекомендации. Мы сообщаем, когда считаем объект не стоящим запрашиваемой цены. И когда перепродажа приносит нам меньше, мы рекомендуем именно ее, если это лучший объект.

Говорим прямо

Этот процесс подходит не для любого бюджета и не каждому покупателю

При бюджете ниже 200 000 € мы вообще не стали бы искать на побережье Коста-дель-Соль. При бюджете от 200 000 € до 250 000 € выбор ограничен, и Коста-Бланка часто оказывается более разумным вариантом.Примерно от 300 000 € в выбор начинают попадать объекты с теми характеристиками, ради которых люди приезжают, но это всё ещё настоящий начальный уровень, а не комфортный бюджет: за эти деньги Вы не получите вид на море в пешей доступности от пляжа. Мы предпочли бы честно сказать это на странице, которую Вы нашли в Google, а не во время звонка.Если недвижимость используется только две недели в году и никак иначе, расходы оказываются выше ожидаемого. Причина в взносах сообщества собственников, налоговых декларациях и текущих расходах.Для некоторых покупателей ответ отрицательный. Мы говорили это людям и теряли сделки.Пятнадцать шагов в этом руководстве описывают наш процесс, а не являются юридическим требованием. Другие агентства работают иначе. Мы выполняем некоторые из этих шагов, потому что считаем их полезными, а не потому, что кто-либо этого требует. Вы можете купить недвижимость в Испании без агентства, которое сделает всё это за Вас.Единственный шаг, который не стоит разумно пропускать, это шаг 9.

Официальные источники для этой частиDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Деньги

Что Вы платите сверх цены и какой налог применяется?

Планируйте 8-13 % сверх цены. Разница между этими двумя показателями почти полностью обусловлена налогом на покупку, а применяемый налог зависит только от того, кто продает объект.

13 %Цена объекта

Новостройка

9 %Цена объекта

Вторичное жильё

Терракотовый сегмент показывает расходы, добавляемые к цене объекта. На обеих полосах показан один и тот же объект.

Расходы на покупку сверх цены

При покупке новостройки расходы составляют около 13 %, а при покупке на вторичном рынке около 9 %. В них входят налог на покупку, услуги нотариуса, регистрация недвижимости и услуги Вашего адвоката. Указанные нотариальные и регистрационные расходы относятся к акту на недвижимость и оплачиваются покупателем. Если Вы берёте кредит, для него оформляется отдельный акт, а нотариальные и регистрационные расходы по нему оплачивает банк. Налог является самой крупной статьёй, а остальные расходы значительно меньше. Процент также немного снижается с ростом цены, поскольку тарифы нотариуса и реестра не пропорциональны цене. Покупателей часто удивляют два обстоятельства. При покупке новостройки поэтапные платежи требуют оплаты от 20 до 40 % цены наличными задолго до передачи ключей, а ипотека редко покрывает эти платежи. Кроме того, расходы подлежат оплате в евро в даты, которые Вы не контролируете, поэтому их следует включить в план переводов, а не просто держать в памяти.

Расходы сверх цены, новостройкаоколо 13 %

Расходы сверх цены, вторичный рынококоло 9 %

NIE и переводы~150 €Общая статья в нашей модели расходов: государственная пошлина в размере нескольких евро с каждого заявителя, а также переводы и оформление заявления.

Переоформление и подключение коммунальных услуг~600 €

Расходы на покупку

Какой налог на покупку применяется

Вы уплачиваете один из двух налогов, и какой именно, зависит от продавца. При перепродаже частным владельцем взимается налог на переход права собственности. При покупке новостройки у застройщика взимаются НДС и гербовый сбор за оформление документа. Valor de referencia - это справочная стоимость недвижимости, установленная Испанией, и налог на переход права собственности при перепродаже рассчитывается исходя из нее, если она выше уплаченной Вами цены. Поэтому занижать цену совершенно бессмысленно: минимальную базу устанавливает государство. Льготные ставки, о которых Вы прочитаете, почти никогда не применяются к нерезиденту, приобретающему второй дом. Ваш юрист сам подает документы в установленный срок после оформления документа.

ITP, перепродажа частным владельцем7 %(BOE)

IVA плюс AJD, новостройка11,2 %(BOE)

Справочная стоимость в налоговой базе начиная с2022(BOE)

Наличные для декларирования в поездке10 000 €(BOE)

Налоги и сборы

Сколько стоит первый год с учетом всех расходов?

Никто не собирает сумму, которая нужна покупателю: расходы всего первого года, а не покупки. Каждая приведенная ниже цифра уже опубликована на этой странице или в ее руководствах. Это собранный пример и арифметический расчет, а не коммерческое предложение.

Сверх цены, новостройка: около 13 %Налог, нотариус, реестр недвижимости и Ваш юрист.
Сверх цены, перепродажа: около 9 %Тот же список, но с более низким налогом на приобретение.
Мебель для себя, двухкомнатная квартира: от 1 000 до 15 000 €Опубликованные поставщиками пакеты мебели для проживания. Новостройка сдаётся пустой, вплоть до светильников. Обустройство по стандарту для сдачи в аренду стоит дороже и рассматривается в разделе об аренде.
Во сколько обходится 1 % валютной маржи: 4 000 €Для объекта стоимостью 400 000 € это больше, чем все комиссии за переводы при покупке вместе взятые. Посмотрите размер банковской маржи
Первый год: налог на недвижимость, взнос сообщества собственников и страхование: 1 600 до 7 800 €Арифметическая сумма трёх годовых показателей, приведённых ниже на этой странице. Электричество, вода и интернет оплачиваются дополнительно и зависят от того, сколько времени Вы проводите в объекте.

Рассматривайте это как три отдельных денежных запроса, а не как одну сумму: расходы сверх цены, которые понадобятся у нотариуса; мебель, которая понадобится в первые недели; и текущие расходы, начинающиеся немедленно и не прекращающиеся. Процент немного снижается с ростом цены, а взнос сообществу сильнее всего различается между двумя внешне одинаковыми квартирами.

Во сколько обходится покупка Калькулятор расходов Мебель и обустройство Ежегодные расходы

Мебель и пустая новостройка

Испанская новостройка передается полностью пустой, вплоть до светильников. При перепродаже жилье обычно продается с мебелью, но состав мебели согласовывается на этапе резервирования, а все, что не внесено в датированную опись, как правило, исчезает до передачи объекта. Перевозить мебель из Чехии обычно невыгодно.

Постельное белье, если Вы сдаете жилье туристам2 комплектаОдин комплект в использовании и один запасной на каждую кровать. Три комплекта - это практика, а не требование закона.

Наши рекомендации по затратам на обустройство0 €

Мебель и обустройство

Сколько Вы можете занять и как деньги поступают в Испанию?

Вашу реальную доступность определяют два вопроса: сколько испанский банк одолжит нерезиденту и сколько заберет обменный курс по пути. Второе значение больше, и именно его покупатели игнорируют.

Ипотека для нерезидента

Испанский банк предоставляет нерезиденту кредит максимум на 60-70 % цены. Это означает, что до дополнительных расходов Вам потребуется внести 30-40 % собственными средствами. Гражданин ЕС, приобретающий настоящее основное место жительства, иногда может получить большее финансирование. Банк оценивает сам объект и предоставляет кредит исходя из меньшей из двух величин: оценочной стоимости и цены. Если оценочная стоимость ниже согласованной цены, это проблема для Вас, а не для продавца. С 2019 года до подписания документов Вам должны предоставить два стандартных информационных документа и период на обдумывание. Право свободно выбрать нотариуса также является Вашим законным правом при оформлении ипотеки. Обратите внимание на две вещи. Смешанная ставка, представленная как фиксированная, после окончания фиксированного периода ведет себя совершенно иначе. А необходимость апостиля вместо обычного перевода является наиболее распространенной причиной, по которой оформление документов затягивается на несколько недель.

Кредит к стоимости: нерезидент ЕСот 60 до 70 %

Кредит к стоимости: за пределами ЕСот 50 до 60 %

Фиксированная ставка на 20 летот 3,8 до 5,2 %Снимок рынка. Ставки меняются.

Период на обдумывание до подписания10 дней(BOE)

Ипотека

Перевод денег и курс

Покупка представляет собой не один перевод, а несколько переводов, распределенных на месяцы или годы, и изменение курса обходится значительно дороже, чем все комиссии за переводы вместе взятые. Форвардный контракт позволяет заранее зафиксировать курс для будущего платежа в счет депозита, однако это обязательство, а не необязательная страховка: если курс изменится в противоположную сторону, Вы все равно будете связаны обязательством. Три практические ловушки. Оплата резервирования картой, при которой конвертация производится по курсу, о котором никто не договаривался, и взимается комиссия за выдачу наличных. Перевод денег на счет, отличный от указанного в договоре. И перенос перевода на последнюю неделю, когда проверка в рамках комплаенса и подтверждение источника средств занимают несколько дней каждое. Конвертируйте также налоги, мебель и расходы на содержание за первый год, поскольку все это обязательства в евро с датами платежей, которые Вы не контролируете.

Отдельные переводы в рамках одной покупкиот 4 до 8

Маржа банка на главной улицеот 3 до 4 %Включена в курс, а не в комиссию.

Стоимость маржи в 1 %4 000 €Для объекта стоимостью 400 000 €.

Что мы зарабатываем на обмене0 €

Обмен крон на евро

Что защищает Ваши деньги до получения права собственности?

В Испании нет нотариального эскроу, поэтому Ваши деньги защищаются одной из двух систем в зависимости от покупки, а один платеж остается за пределами обеих систем.

На каком счете хранятся Ваши деньги

При покупке новостройки Ваши платежи поступают на юридически защищенный строительный счет, а взамен Вы получаете гарантийный сертификат. При перепродаже деньги поступают на клиентский счет Вашего собственного юриста, отдельно от средств фирмы, и перечисляются у нотариуса. Резервирование является единственным платежом, который не покрывается ни одной из этих систем, поэтому его сумма должна быть небольшой, а условие о возврате имеет большее значение, чем размер платежа. Вы получаете гарантийный сертификат при подписании частного договора купли-продажи, до перечисления любого поэтапного платежа. Если его обещают предоставить позднее, предстоящий платеж пока не защищен.

Новостройка, защищенный счетТребуется по закону

Перепродажа, где хранятся деньгиКлиентский счет

Если застройщик не выполняет обязательстваВозврат денег с процентами

Сколько платежей остаётся за пределами обоих1Резервирование. Сумма должна быть небольшой, а условие о возврате оформите письменно.

Как защищены Ваши деньги

Банковская гарантия и как читать сертификат

Каждый платеж, который Вы вносите застройщику до завершения строительства, должен быть покрыт гарантией или страховым полисом, выданным индивидуально на Ваше имя. Проверьте в сертификате четыре пункта. Ваше имя в качестве бенефициара. Гарантированную сумму, включая уже уплаченный Вами налог. Организацию-эмитента: ею должен быть банк или страховщик, но никогда не застройщик. А также дату передачи объекта, до которой начисляются проценты. Сертификат, в котором вместо Вашего имени указано название проекта, является наиболее распространенным недостатком на этом побережье. Деньги, уплаченные до обновления сертификата, не защищены, пока документы не будут приведены в соответствие. Это не гарантия на готовое здание, а совершенно отдельный документ.

На чьё имя оформленоНа Ваше имя(BOE)

Что он должен покрыватьВся сумма

Кто может его выдатьБанк или страховщикНо не сам застройщик.

Усиленная форма действует с2015

Банковские гарантии

Клиентский счет и мошенничество, направленное против него

Испанский юрист обязан хранить Ваши деньги отдельно от средств фирмы и не может распоряжаться ими без Вашего письменного разрешения. При завершении сделки реальный риск заключается не в нарушении этого правила, а в мошенническом электронном письме с сообщением об изменении номера счета. Любое изменение подтверждайте голосом, позвонив по номеру, который был у Вас ранее.

Клиентский счетХранятся отдельно(BOE)

Как классифицируется ненадлежащее обращениеОт серьезного до очень серьезного

На ком лежит обязанность страхованияКодекс поведенияЗапрашивайте сумму покрытия, а не подтверждение наличия покрытия.

Клиентский счёт адвоката

Стоит ли Вам покупать лично или через компанию?

Для почти каждого покупателя одного дома для отдыха ответ отрицательный. Компания добавляет отчетность, облагает налогом Ваше собственное использование объекта, усложняет продажу и не уменьшает налог на покупку.

Лично или через компанию

Компания не дает экономии на налоге при покупке, и для одного дома отдыха на этом разговор обычно заканчивается. Если Вы пользуетесь недвижимостью сами, это может облагаться налогом как арендная плата, которую компания должна была бы Вам начислить. Доли компании по-прежнему учитываются при расчете налога на имущество, а их стоимость определяется по балансу компании. Информацию о бенефициарном владении необходимо раскрыть при учреждении компании и затем каждый год. Даже бездействующая компания обязана подавать отчетность, даже если ей нечего декларировать. Это также меняет Ваши возможности в дальнейшем. Компания-арендодатель связана семилетним сроком при долгосрочной аренде, а не пятилетним. Продажа долей вместо недвижимости является более сложной сделкой и требует отдельного специалиста. Такой вариант может иметь смысл для настоящего бизнеса, владеющего несколькими объектами, но это уже вопрос для налогового консультанта, а не агентства.

Налог при покупке, который экономит компания0 €В любом случае налог одинаков.

Корпоративный налог на доход от аренды25 %

Неактивная компания, ежегодноот 500 до 1 000 €

Сбор с юрисдикций, не сотрудничающих с налоговыми органами3 %Чехия и Польша в этот список не входят.

Покупка через компанию

Официальные источники для этой частиReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Что может пойти не так

Что проверяет независимый адвокат и в каком порядке?

Именно за это Вы платите, и именно этот шаг руководства нельзя разумно пропускать. Независимый адвокат проводит около пятнадцати проверок, а затем сообщает Вам, следует ли продолжать.

Пятнадцать проверок

Проверки проводятся по четырем группам. Кто владеет объектом и какие обременения на нем зарегистрированы, согласно реестру собственности. Каков юридический статус здания: разрешение на строительство, лицензия на первое заселение, а также соответствие данных реестра и Catastro фактически существующей недвижимости. Какие обязательства по нему имеются: взнос в сообщество собственников, справка об отсутствии задолженности от администратора и налог на недвижимость. Что Вы вправе с ним делать: устав сообщества собственников и разрешены ли вообще туристические аренды. Одного отрицательного результата в цепочке проверки законности здания достаточно, чтобы остановить всю цепочку, и именно на этом этапе покупку прекращают, а не пересматривают ее цену. Единовременный частный продавец обязан раскрывать Вам меньше информации, чем агентство, поэтому проверка становится еще важнее.

Проверки по списку15

Сколько это занимает, в неделяхот 2 до 4

Стоимость услуг юриста~1 %От цены, включая НДС.

Что мы берём у юридической фирмы0 €

Что проверяет юрист

Сертификат энергоэффективности

Для каждого объекта недвижимости необходим действительный сертификат до размещения объявления о продаже или аренде, и предоставить его должен продавец, а не Вы. Выдать его может только квалифицированный специалист. Нотариус все же может оформить сделку без него, если Вы письменно откажетесь от сертификата в документе, поэтому его отсутствие является вопросом для выяснения, а не препятствием.

Сертификат действителен в течение10 лет(BOE)

С самым низким рейтингом5 лет

Стоимость сертификатаот 50 до 300 €

Узкое исключение50 m²Отдельно стоящее здание с площадью ниже этого порога.

Энергетические сертификаты

Вам не придется выбирать адвоката вслепую или самостоятельно разыскивать его. Мы координируем проверку, следим за ее ходом и объясняем, что ее результаты означают для конкретно этого объекта. Адвокату платите Вы, и он работает в Ваших интересах.

Что, если здание или земля не такие, какими кажутся?

Самые дорогие проблемы здесь находятся не в стенах, а в документах за ними: здание или пристройка, на которые никогда не выдавалось разрешение, либо земля, пригодность которой для застройки не соответствует словам продавца.

Здание без разрешения и отсчет срока до сноса

На обычной городской или сельской земле право требовать снос истекает через шесть лет, после чего для здания можно оформить статус AFO. AFO не является легализацией: этот статус подтверждает, что срок истек, но он может быть пересмотрен позднее, если выяснится, что земля относится к охраняемой категории. На охраняемой или прибрежной земле отсчет срока никогда не начинается, поэтому снос остается возможным бессрочно. Отсюда следуют два практических последствия. Кредиторы осторожно относятся к объектам со статусом AFO, поэтому условия ипотеки могут отличаться от условий обычной покупки, а кредит может быть отклонен. Кроме того, открытое дело о правонарушении в мэрии вообще не отражается в выписке из реестра. Кто-то должен напрямую запросить информацию в мэрии, и это часть юридической проверки, а не то, что можно выяснить по объявлению.

На обычной земле6 летПосле этого орган власти уже не может потребовать снос. (BOJA)

На охраняемой или прибрежной землеБез ограничения по времени

Незаконные постройки

Закрытая терраса, бассейн, дополнительная комната

Незадекларированная пристройка к законному в остальном дому обычно поддается исправлению, но она обнаруживается, когда данные реестра, Catastro и фактического здания не совпадают. Исправление записей является процедурой, которую кто-то должен провести, и оно может повлечь начисление налога на недвижимость за несколько предыдущих лет. Кредитор оценивает зарегистрированную площадь, поэтому незадекларированная пристройка не финансируется.

Доплата налога после исправления4 года(BOE)

Пристройки без разрешения

Прибрежная и сельская земля, а также колодцы

Охранная полоса проходит вглубь суши от береговой линии, и ограничения на строительство в ней не имеют срока действия. На сельской земле в Андалусии urbanizable является градостроительным статусом, а не обещанием, что участок когда-либо можно будет застроить. Работающий колодец не доказывает, что он является законным.

Прибрежная охранная полоса100 метровВглубь суши от государственной морской границы, и срок ее действия не истекает. (MITECO)

Минимальный участок для отдельно стоящего дома2,5 ha

Легализованный колодец: максимум7 000 м³ в годС объемным счетчиком.

Прибрежная и сельская земля

Что Вы можете унаследовать от продавца?

Часть приобретаемого Вами объекта связана с продавцом: его долгом сообществу собственников, его наследниками или его арендатором. Все три обстоятельства можно проверить до внесения любой оплаты.

Задолженность перед сообществом собственников, переходящая вместе с квартирой

Вы отвечаете самой недвижимостью за неоплаченные взносы в сообщество собственников, оставленные продавцом за текущий год и три предшествующих календарных года. Долг относится к квартире, а не к человеку, который его накопил, поэтому он следует за объектом. Единственный способ предотвратить это - получить справку от администратора сообщества о погашении задолженности, и нотариус не может разрешить оформление документа без нее, если только Вы прямо не откажетесь от нее. Отказ отменяет проверку, но не ответственность, поэтому веских причин для отказа нет. Есть и две дополнительные ловушки. Квартира, изъятая и проданная банком, не становится автоматически свободной от долгов. Кроме того, корпус в составе крупной урбанизации может относиться к двум сообществам с двумя бюджетами, поэтому одна справка не всегда охватывает оба.

Долги, которые можно унаследовать3 годаПлюс текущий год. (BOE)

Справка о задолженностиДаНотариусу это нужно, если Вы не отказались

Как сообщество взыскивает задолженностьОсобая судебная процедура

Общие долги

Если продавец умрёт до или во время сделки

Покупка объекта, входящего в наследство, является обычной покупкой, но требует большего количества документов и согласия большего числа лиц. Если продавец умирает после подписания Вами договора, договор не аннулируется: после принятия наследства его место занимают наследники. Один наследник не может подписать документы за всех.

Кто может подписать за наследство3 маршрутаВсе наследники, назначенный исполнитель завещания или назначенный судом администратор наследства.

Сохраняет ли силу Ваш договорДа

Порог регистрационного налогаДаже при нулевой ставке налога(BOE)

Если продавец умирает

Покупка жилья с уже проживающим арендатором

Вы принимаете существующий договор аренды на оставшийся срок его минимального действия и на условиях, согласованных предыдущим владельцем, независимо от того, зарегистрирован он или нет. Вы не можете повысить арендную плату из-за смены собственника. У арендатора также может быть законное преимущественное право покупки, и пропуск такого уведомления может помешать регистрации Вашей покупки.

Унаследованный Вами срок5 или 7 летСемь лет, если предыдущим арендодателем была компания. (BOE)

Уведомление об отказе от преимущественного права покупки30 дней

Объект с арендатором

Как грунт, воздух и здание могут повлиять на Вас?

Четыре характеристики конкретного адреса можно проверить удаленно до поездки, и ни одна из них не указана в объявлении: подвержен ли объект затоплению, какой там шум в августе, почему там сыро в январе и кто должен будет устранить проблему.

Зоны затопления и проверка за десять минут

Примерно 8 % испанских домов находятся в нанесённых на карту зонах затопления, а проверка конкретного адреса на государственном портале бесплатна: Вы находите адрес, и цветовая заливка показывает, находится ли он в исследованной зоне затопления и какова вероятность такого события. Следует знать о двух ограничениях. Карты охватывают только исследованные водотоки, поэтому небольшой перекрытый ручей или городской водосток могут вообще не отображаться. Кроме того, забитый ливневый сток во время сильного дождя не считается затоплением в юридическом смысле. Нахождение в зоне преимущественного стока является более строгой категорией, чем обычная заливка зоны затопления, и предусматривает более жёсткие ограничения на строительство и восстановление. Национальная система выплачивает компенсацию только за чрезвычайные наводнения и только при наличии действующего полностью оплаченного полиса, никогда не компенсирует утраченный доход от аренды, а испанский продавец не обязан заявлять о риске затопления. Юридическая проверка не включает проверку карты затоплений, если об этом специально не попросить, поэтому мы включаем её в собственный список проверок до внесения предложения, а не после.

Испанские дома в нанесённой на карту зоне~8 %

Зона со средней вероятностью1 % в годЗа тридцать лет владения вероятность как минимум одного такого события составляет примерно 26 %.

Проверка одного адресаБесплатноНа общедоступном портале SNCZI. (MITECO)

Что оплачивает национальная системаТолько при действующем полисеПосмотреть страхование жилья

Зоны затопления

Шум, который носит сезонный характер и зависит от адреса

Большую часть шума здесь можно предсказать до покупки, поскольку его источники носят сезонный характер, а сведения о многих из них доступны в публичных реестрах. Пляжный бар молчит в феврале и работает каждую ночь в августе. Рядом с автомагистралью важна скорее видимость, чем расстояние. Приведённые ниже ограничения установлены нормативами и не являются измерением уровня шума в каком-либо объекте.

На улице днём65 dBAЖилая зона, существующая урбанизированная территория. (BOJA)

На улице ночью55 dBA

В Вашей собственной спальне ночью35 dBA

Ночь начинается в23:00

Шум

Сырость и почему это зимняя проблема

Сырость на этом побережье обычно возникает из-за конденсации, когда тёплый влажный воздух встречается с холодными поверхностями в пустующей неотапливаемой квартире, а не из-за протечки. Поэтому сезон сырости длится с ноября по февраль, а не в августе, и покупатели, ищущие её летом, ничего не находят. Свежая краска может скрыть проблему, но не устранить её.

Влажность в Малаге, среднегодовое значение65 %

Самый дождливый месяц, декабрь72 %По сравнению с пятьюдесятью восемью процентами в июне и июле.

Гидроизоляция в строительных нормах начиная с2006В старых зданиях часто вообще нет гидроизоляционного барьера. (BOE)

Сырость и качество строительства

Дефект после переезда

На новый объект распространяются три гарантийных периода, и за каждый отвечает своя группа участников строительства. На конструктивные элементы распространяется обязательное страхование, связанное со зданием, а не с компанией. Поэтому оно сохраняется даже после закрытия застройщика. Если что-то обнаружилось, полезно действовать без излишеств. Сообщите об этом в письменной форме, указав дату и приложив фотографии, застройщику, а если затронут общий элемент, также администратору сообщества. Срок предъявления требования начинает течь с момента обнаружения повреждения, а не с того дня, когда Вы соберётесь пожаловаться. При перепродаже защита значительно меньше: строгий иск о скрытых дефектах с коротким сроком, который нельзя приостановить отправкой письма, и только в отношении того, о чём продавец знал и что скрыл.

Конструкция нового здания10 летТри года на инженерные системы и один год на отделочные работы. (BOE)

Для предъявления требования после обнаружения дефекта2 года

В рамках десятилетнего покрытияОбязательное страхование

Скрытые дефекты при перепродаже6 месяцевС момента передачи, и этот срок нельзя прервать. (BOE)

Дефекты строительства

Как здесь выглядит намеренное мошенничество?

Намеренное мошенничество здесь встречается редко и обычно не бывает незаметным. Оно принимает четыре формы, и каждая выявляется одной и той же реакцией: никто не получает деньги или подпись до тех пор, пока проверка невозможна.

Четыре схемы

Лжепродавец, продающий то, на что у него нет права, украденный задаток, фиктивная аренда и мошенничество при продаже объекта на этапе строительства, когда платежи вносятся поэтапно без какого-либо обеспечения. Лжепродавцы выбирают объекты, которые долго пустуют, принадлежат владельцам из-за рубежа или недавно перешли по наследству и ещё не были обновлены в реестре. Во всех трёх случаях никто на месте этого не замечает. В основе всех четырёх схем лежит один и тот же принцип, который Вам нужно запомнить: деньги или подпись требуют до того, как становится возможной проверка. Поэтому меры защиты просты. В лучшем случае деньги поступают на клиентский счёт Вашего собственного юриста. Если деньги направляются продавцу, агентству или застройщику, что бывает часто, имя владельца счёта должно в точности совпадать с именем стороны, указанной в договоре. Три обстоятельства означают, что нужно остановиться. Частный счёт, принадлежащий не продавцу. Требование оплаты наличными. Или счёт компании в стране, не имеющей никакого отношения к продаже. Ничего не оплачивайте до осмотра объекта лично или посредством видеозвонка в режиме реального времени. Перевод, выполненный в тот же день, иногда можно отозвать, если действовать в течение дня или двух, и об этом стоит знать до выходных, а не после них.

Преднамеренные схемы4Лжепродавец, украденный задаток, фиктивная аренда, продажа на этапе строительства без гарантии.

За продажу того, что Вам нельзя продаватьот 1 до 4 летТюремное заключение согласно одной из статей уголовного кодекса. (BOE)

Мошенничество с недвижимостью

Что может пойти не так в новостройке и кто за это платит?

В новостройке происходят три типа проблем: застройщик становится несостоятельным, проект останавливается или дата переносится. От того, с какой ситуацией Вы столкнулись, зависит, вернутся ли Ваши деньги из банка за недели или будут годами ждать судебного процесса.

При неплатёжеспособности застройщика

Ваши деньги разделяются на две части. Всё, что покрывается действующей гарантией, возвращает банк или страховщик. Это долг другой компании, поэтому он сохраняется независимо от того, что произойдёт с застройщиком. Всё остальное становится обычным требованием в рамках процедуры несостоятельности и удовлетворяется после требований других кредиторов, без гарантированной суммы и даты выплаты. Поэтому сначала нужно не паниковать, а изучить сертификаты: какие платежи покрываются, оформлено ли покрытие на Ваше имя и распространяется ли оно на полную сумму. Затем необходимо зарегистрировать требование в срок, установленный процедурой несостоятельности, поскольку его пропуск может полностью лишить Вас права требования. Несостоятельность является событием, объявленным судом и имеющим определённую дату, и не равна ситуации, когда застройщик медлит, молчит или, по слухам, испытывает трудности.

Гарантия выплачиваетсяНезависимо от банкротства

Без гарантии Вы являетесьОбычный кредитор

Платёж, который не покрывается гарантиейБронирование

Применимое правоRDLeg 1/2020(BOE)

Неплатёжеспособность застройщика

Если проект приостановлен

Приостановленный проект завершается одним из трёх способов, и именно это определяет, будете ли Вы ждать или уйдёте. Если проект принимает другой застройщик, прежняя гарантия не переходит к нему автоматически. Разрешение может утратить силу, если работы долго не ведутся, а открытый бетон, остающийся под дождём в течение нескольких сезонов, разрушается так, что проверка документов этого не выявит.

Чем заканчивается замороженный проект3 возможных исхода

Если его завершает другой застройщикНовая гарантия, новый цикл

Первый документ для полученияNota simple

Долг сообщества по недостроюМожет относиться к объекту недвижимости

Незавершённый проект

Если завершение задерживается

В случае нового объекта, после истечения указанной в Вашем договоре даты завершения Вы можете потребовать возврата денег с установленными законом процентами по гарантии. Не требуется ни обращение в суд, ни спор о серьёзности задержки. Имеет значение только дата в договоре, а льготный период существует лишь в том случае, если он предусмотрен договором.

Какая дата имеет значениеДоговор, а не брошюра

Покрывает ли гарантия задержкуДаже при простой задержке

В новостройкеБез проверки степени тяжести

На вторичном рынкеСтатья 1124 Гражданского кодексаСуд решает, является ли нарушение достаточно серьёзным. (BOE)

Задержка завершения

Если проект замолчал, сначала нужно определить, в какой из этих трех ситуаций Вы находитесь. Мы снова проверяем разрешение и реестр, подтверждаем, по-прежнему ли Ваша гарантия покрывает внесенные платежи, и прямо говорим, что лучше: ждать или отказаться.

Официальные источники для этой частиDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Новостройка или вторичка

Новостройка или вторичка?

Покупайте объект, который соответствует Вашим срокам. Это главное различие, которое нельзя изменить. Перепродажа занимает месяцы. Новостройка может занимать годы. Остальные моменты являются вариантами выбора, а не фиксированными ответами. Шаги 1-7 одинаковы для обоих вариантов. Шаги 8-14 различаются.

Новостройка

От бронирования до получения ключейОт 2 месяцев до 3 летЭто зависит от того, насколько продвинулись строительные работы.

Расходы сверх ценыБольшая из двух указанных выше суммБольшая часть этой суммы приходится на налоги: НДС 10 % плюс гербовый сбор Андалусии за оформление документа.

Как Вы платитеПоэтапно, в соответствии с этапами строительстваБанковская гарантия на Ваше имя покрывает каждый поэтапный платёж.

Что может пойти не такДата меняетсяГотовая квартира также может отличаться от чертежей. Перечень недостатков и гарантии позволяют решить эту проблему.

Что Вы можете согласоватьУсловия важнее ценыВы можете согласовать график платежей, мебель, парковочное место и срок.

Предоставляемые гарантииДесять лет на конструкциюТри года на инженерные системы и один год на отделку.

Лучший вариант, если Вы можете ждать завершения строительства и хотите получить гарантии, предоставляемые на новостройку.

Вторичная недвижимость

От бронирования до получения ключей1-3 месяцаТемп задаёт юридическая проверка, а не строительство.

Расходы сверх ценыМеньшая из двух указанных выше суммВ Андалусии налог на передачу собственности в размере 7 % применяется к справочной стоимости, если она выше уплаченной Вами цены.

Как Вы платитеРезервация, arras, затем остатокArras составляет 10-20 %. Остаток Вы уплачиваете у нотариуса.

Что может пойти не такФактическое состояние зданияМогут существовать задолженности, незарегистрированные изменения, сырость или правило сообщества собственников, с которым Вы не ознакомились.

Что Вы можете согласоватьЦена и срокиПродавец один, и у него есть причина продавать.

Предоставляемые гарантииСо стороны продавца ничегоВместо этого Вы получаете здание с историей, которую можно проверить.

Лучший вариант, если Вам нужно быстро въехать в объект и Вы хотите иметь возможность торговаться о цене.

Ни один путь не лучше другого, и мы не продаем ни один из них. Обычно все решает календарь. Если Вам нужно въехать в объект следующим летом, проект, до завершения которого осталось два года, не подходит, каким бы хорошим он ни был.

Во сколько обходится покупка Калькулятор расходов

Что больше всего удивляет покупателей

При покупке новостройки Ваши деньги начинают перемещаться до подписания какого-либо договора

Вы вносите плату за бронирование до заключения договора с застройщиком, и в зависимости от застройщика на этом этапе могут потребовать сумму, превышающую плату за бронирование. Мы сообщаем об этом заранее, однако всё равно почти теряли сделки именно на этом этапе: приходит письмо от юриста с требованием денег до подписания чего-либо, и покупатели замирают. Большинство считает, что это странность одного застройщика. По нашему опыту, это не так: большинство застройщиков на этом побережье работает именно так, примерно восемь из десяти или даже больше. Опубликованной статистики нет, это наши наблюдения.Иногда можно договориться об исключении, хотя обычно для этого редко бывают основания. Каждый платёж, который Вы вносите до завершения строительства, должен быть покрыт банковской гарантией на Ваше имя. В договоре бронирования должно быть указано, при каких обстоятельствах Вам возвращают деньги. В совокупности эти два механизма не оставляют непокрытых рисков, которые уже не охватывает система гарантий. Это просто стандартный местный процесс. Обычная структура таких платежей изложена ниже, в разделе о покупке на этапе строительства.

Банковские гарантии Соглашение о бронировании

Вам не нужно самостоятельно оценивать это электронное письмо. Ваш адвокат проверяет гарантийный сертификат и формулировки, защищающие платеж; мы разбираем его вместе с Вами и не позволяем отправить перевод на основании обещания, что сертификат будет предоставлен позже.

Подходит ли Вам покупка на этапе проекта?

Покупка на этапе проекта и готовый к заселению объект представляют собой не два уровня одного риска, а два разных риска. В новостройке риск связан со сроками, а защитой служит документ, который нужно прочитать. При перепродаже риск связан с самим зданием, а защитой является юридическая проверка. Семь вопросов ниже определяют результат в важном порядке.

Позволяет ли Ваш календарь ждать: от 2 месяцев до 3 летЭто единственное различие, которое нельзя согласовать. Если Вам нужно оказаться в объекте следующим летом, проект со сроком завершения через два года Вам не подходит, каким бы хорошим он ни был.
На чьё имя должна быть выдана гарантия: На Ваше имяСертификат, в котором вместо Вас указан проект, не является защитой. Проверяйте его перед каждым поэтапным платежом, а не только один раз в начале.
Выплачивается ли гарантия, если застройщик не выполнит обязательства: Независимо от банкротстваГарантированные деньги возвращает банк. Нез гарантированные деньги становятся требованием в рамках процедуры несостоятельности, без гарантированной суммы и даты выплаты.
Что происходит, если проект останавливается: 3 возможных исходаПроект возобновляется, другой застройщик завершает его либо проект ликвидируется, а покупателям возвращают деньги. При смене застройщика требуется новая гарантия, а не старая.
Что происходит, если дата переносится: Договор, а не брошюраИмеет значение только дата в Вашем договоре, и после её наступления Вы можете предъявить требование по гарантии, не доказывая, что задержка была существенной.
Что даёт новостройка по сравнению с перепродажей: 10 летТри года гарантии на инженерные системы и один год на отделку, а обязательное страхование покрывает десять лет гарантии на конструктивные элементы.
Что вместо этого даёт перепродажа: НетОтсутствие гарантии продавца, зато здание с историей, которую Вы можете изучить и учесть в цене до оплаты.

Покупка на этапе проекта подходит покупателю, у которого есть запас времени и который готов читать гарантийный сертификат перед каждым платежом. Готовый к заселению объект подходит покупателю, которому нужно скоро въехать и который предпочитает осмотреть реальное здание, а не чертеж. Ни один вариант не является абстрактно более безопасным: безопасность проекта обеспечивает сертификат, а безопасность перепродажи - юридическая проверка.

Как обычно выглядит график платежей

Сначала бронирование: от 6 000 до 11 000 €Вносится до заключения какого-либо договора с застройщиком, как объясняется в информационном блоке выше.
В частном договоре с застройщиком: around 20 %С НДС по каждому платежу. Это наше наблюдение, а не правило.
Во время строительства: Иногда дополнительные платежи по этапамНекоторые застройщики не требуют ничего после заключения договора, другие требуют два или три платежа.
При завершении сделки: around 70 %Остаток суммы, обычно к этому моменту уже оформленный с ипотечным финансированием.
Что имеет обязательную силу: График в Вашем собственном договореРазбивка различается у разных застройщиков, поэтому учитывается версия договора, а не эта схема.
Все платежи до завершения сделки: Покрывается банковской гарантиейУзнайте, что защищает Ваши деньги

Банковские гарантии Банкротство застройщика Незавершенный проект Задержка завершения строительства

Официальные источники для этой частиLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Владение

Сколько стоит владение недвижимостью в год?

Каждый год приходят четыре счета, независимо от того, находитесь ли Вы в Испании: налог на недвижимость, взнос сообществу собственников, страховка и декларация нерезидента. Для квартиры они составляют указанные ниже суммы.

Налог на недвижимость, IBIОт 400 до 1 000 €Ежегодный налог на недвижимость за квартиру.

Взносы в сообщество собственниковОт 900 до 6 000 €Ежегодно уплачиваются сообществу собственников.

Страхование жильяОт 300 до 800 €Закон этого не требует. Ипотечный банк требует.

Электричество, вода и интернет в месяц100 to 400 €Наша собственная оценка для обычной квартиры или таунхауса. Вилла или большой дом с бассейном, садом и климатическим контролем обходятся существенно дороже.

Налог для нерезидентов, ЕС и ЕЭЗ19 %Декларация подаётся раз в год, даже если Вы никогда не сдаёте недвижимость в аренду. (Налоговое управление)

Налог нерезидента: другие страны24 %Тот же налог, но по более высокой ставке.

С чего взимается этот налог1,1 или 2 %От кадастровой стоимости, если Вы не сдаёте недвижимость в аренду.

Сумма, которую Вы платите за электричество, воду и интернет, зависит от того, сколько времени Вы проводите здесь, и от типа объекта. Каждая указанная выше сумма относится к одному из приведенных ниже руководств, где представлены полная версия и источник.

Ежегодные расходы Взносы в сообщество собственников Налог для нерезидентов Страхование жилья Коммунальные услуги и интернет

Какие счета, декларации и голосования связаны с владением объектом?

Цифры указаны выше. Далее объясняется, кто их определяет и что страховка оплатит, а что нет. Также рассматривается переоформление коммунальных услуг на Ваше имя и два налога, которые для большинства покупателей ничего не стоят.

Сообщество собственников и порядок принятия решений

Членство является автоматическим, и Вы не можете отказаться от него или платить меньше, не пользуясь бассейном. Бюджет утверждается собственниками, поэтому взнос в сообщество часто является реальным различием между двумя внешне одинаковыми квартирами. До внесения резерва попросите бюджет, протоколы, остаток резервного фонда и справку о задолженности.

Минимальный резервный фонд10 %От последнего обычного бюджета. (BOE)

Для оспаривания решения3 месяцаОдин год, если оно противоречит закону или уставу.

Взносы в сообщество

Страхование жилья и условие, которое обходится Вам дорого

Ни один закон не обязывает страховать жильё в Испании, но каждый ипотечный кредитор потребует этого. Условие, из-за которого владельцы второго жилья теряют деньги, касается длительного отсутствия жильцов: если объект пустует достаточно долго, страхование краж обычно приостанавливается, тогда как покрытие пожара и ущерба от воды продолжает действовать. Недостаточное страховое покрытие запускает пропорциональное правило, уменьшающее размер каждой выплаты.

Обязательно ли этоНе требуется по законуНи один закон не обязывает собственника страховать объект. Кредитор требует этого как условия выдачи займа. Узнать годовую стоимость

Льготный период нового полиса7 дней(Консорциум страховых компенсаций)

Страхование жилья

Электричество, вода и интернет

При перепродаже Вы меняете владельца уже существующего подключения, а не подключаете новое, поэтому процедура занимает дни, а не месяцы. Для нового объекта это не действует: разрешения, необходимые для первого подключения, могут оформляться месяцами. При передаче объекта получите данные о подключении, показания счётчиков и сведения о водоснабжающей компании.

Документы, необходимые для смены владельца6

Что может взимать оператор сети0 €

Стандартный внутренний тариф2 полосыДва периода установленной мощности.

Испанские семьи в зоне покрытия оптоволокном95,9 %

Коммунальные услуги и интернет

Налоговая декларация, которую необходимо подать, даже если в ней никто не живёт

Вы обязаны ежегодно платить испанский налог на недвижимость, независимо от того, сдаётся она или пустует, исходя из условного дохода, рассчитанного на основе кадастровой стоимости. Подаётся одна декларация. При пропуске срока начисляются проценты и надбавка, которая увеличивается, чем дольше декларация остаётся непредставленной. Налог за первый неполный год уже подлежит уплате, хотя владельцы ошибочно считают, что обязанность возникает только в январе следующего года.

Открывается срок подачи1 апреляЗа предыдущий год и продолжается до конца декабря следующего года. (Налоговое агентство)

Налог для нерезидентов

Налог на состояние и налог, на который льгота не распространяется

Андалусия предоставляет полную льготу по региональному налогу на состояние, поэтому для почти каждого покупателя он вообще ничего не стоит. Отдельный общенациональный налог солидарности всё же может применяться к значительно более крупному состоянию. Региональная льгота не уменьшает этот налог, поскольку зачёт предоставляется только за фактически уплаченный региональный налог, а при полной льготе Вы ничего не уплатили.

Общий необлагаемый минимум700 000 €(BOE)

Основное жильё, только для проживания300 000 €

Андалусская льгота100 %

Общенациональный налог солидарности начинается с3 000 000 €(BOE)

Налог на состояние

Это небольшие задачи, которые становятся дорогими в тот год, когда о них забывают. Ваш адвокат подает налоговую декларацию, а мы остаемся контактным лицом по счетам, страховке и вопросам доступа в объект, пока Вас нет.

Официальные источники для этой частиReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Сдача в аренду

Можете ли Вы сдавать объект и сколько он действительно приносит?

Для сдачи туристам требуется не одно, а три разрешения, и чаще всего препятствием становятся собственные соседи владельца. Долгосрочная аренда регулируется иначе и предполагает гораздо более длительные обязательства.

Сдача туристам и три инстанции

Региональные органы должны зарегистрировать недвижимость, а муниципалитет должен разрешить её использование. Затем Ваше сообщество собственников может запретить или ограничить туристическую аренду квалифицированным большинством, и именно это чаще всего останавливает владельцев. У объекта могут быть действующая регистрация и поддержка мэрии, но его всё равно может заблокировать такое голосование. Поэтому перед внесением резервационного платежа, а не после него, стоит ознакомиться с уставом сообщества и протоколами собраний. Сама регистрация является декларацией, к которой прилагаются определённые условия. Объект должен соответствовать требованиям к оснащению, включая климатическое оборудование в каждой жилой комнате в соответствующие сезоны. Исключения для аренды всего на одну неделю нет: размещение рекламы без лицензии является тем же нарушением, что и круглогодичная сдача. Регистрация, оформленная предыдущим владельцем, не всегда переходит вместе с недвижимостью. Мы сами занимаемся краткосрочной арендой и управлением недвижимостью, поэтому Вы можете задать нам вопрос о конкретном объекте, а не об аренде в целом.

Сообщество может проголосовать против3/5Собственников и долей. (BOE)

Общенациональный рекламный номер с1 July 2025(Правительство Андалусии)

Максимальная вместимость для сна4 per bedroom(BOJA)

Комплект мебели для сдачи в аренду4 500 to 26 000 €Для квартиры с двумя спальнями, причём стоимость выше, чем при обустройстве такой же квартиры для себя, поскольку лицензированная аренда требует соблюдения правил оснащения и подвергает мебель более интенсивному износу.

Краткосрочная аренда

Сдача в долгосрочную аренду

Долгосрочный договор аренды связывает Вас установленным законом минимальным сроком, каким бы коротким ни был срок, указанный в договоре, а если арендодатель является компанией, срок ещё дольше. Арендную плату нельзя повышать в течение срока договора, если такая возможность не предусмотрена договором. Если арендатор перестаёт платить, Вы не можете просто расторгнуть договор: выселить арендатора может только суд, и это занимает много месяцев. Продажа недвижимости также не прекращает аренду.

Минимальный срок, частный арендодатель5 лет(BOE)

Минимальный срок, арендодатель компания7 лет

Депозит и дополнительная гарантия1 + 2 месяцаВсего не более трёх месяцев аренды

Уведомление арендатора о выезде30 дней

Долгосрочная аренда

Налог с арендной платы

Если Вы являетесь налоговым резидентом Чехии или Польши, Вы платите более низкую ставку с чистого дохода после вычета допустимых расходов. Резидент страны за пределами ЕС и ЕЭЗ платит более высокую ставку с валовой арендной платы без каких-либо вычетов. В обоих случаях подаётся одна и та же декларация: ежеквартально в период аренды и ежегодно, пока объект пустует.

Резиденты ЕС и ЕЭЗ19 %С чистого дохода после вычета допустимых расходов.

Все остальные24 %С валовой арендной платы без вычетов.

Пока объект пустуетТот же налог с условного доходаПосмотреть годовые показатели

Налоги с аренды

Реалистичный доход от объекта

Грамотно организованная краткосрочная аренда приносит примерно 5 до 9 % валового дохода, а долгосрочная аренда примерно 4 до 6 %. В обоих случаях после вычета расходов на управление, налогов и эксплуатационных расходов остаётся примерно 3 до 4,5 % чистого дохода. Доходность, названная до осмотра объекта, является лишь предположением. Это показатели из рыночных отчётов, а не наши собственные расчёты.

Краткосрочная аренда, валовой доходот 5 до 9 %Рыночные отчёты, 2026.

Чистый доход, при любом вариантеот 3 до 4,5 %После вычета расходов на управление, налогов и фактических эксплуатационных расходов.

Управление каждым бронированием20 %

Доход от аренды и доходность

Официальные источники для этой частиJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Проживание здесь

Что меняется, когда Вы живете здесь, а не приезжаете в гости?

Владение недвижимостью здесь и проживание здесь являются двумя решениями с двумя наборами документов. Все нижеследующее начинается, когда Вы решаете проводить в объекте значительное время, а сроки короче, чем ожидают многие.

Переезд сюда по порядку

Если Вы являетесь гражданином ЕС и планируете находиться в Испании дольше трёх месяцев, Вы обязаны зарегистрироваться. Владение недвижимостью само по себе этого не требует, значение имеет пребывание в стране. Порядок имеет значение, и каждый шаг требует выполнения предыдущего. Сначала адрес, затем NIE, затем регистрация в муниципалитете, падрон. Падрон является муниципальным реестром, подтверждающим место Вашего проживания; от него зависят школы, медицинское страхование и большинство местных административных процедур. После этого оформляются свидетельство о резидентстве, медицинское страхование, документы семьи, автомобиля и коммунальных услуг. Гражданин страны, не входящей в ЕС, даже владеющий здесь жильём, по-прежнему может находиться в стране 90 дней в течение каждых 180. Теперь это отслеживается в цифровом виде на границе, без возможности для споров. Виза без права на доход не разрешает никакую работу, включая удалённую работу на иностранного работодателя. Она также предусматривает проверку финансовых средств, основанную на IPREM, справочном показателе дохода, используемом испанскими правилами. Заявитель должен подтвердить наличие средств в размере четырёх годовых показателей IPREM для себя, а также ещё одного годового показателя для каждого иждивенца.

Регистрация после решения остаться3 месяца(Национальная полиция)

Пребывание вне ЕС: за 180 дней90 дней

IPREM, базовый показатель, за год7 200 €Справочный показатель, на основе которого рассчитывается финансовый порог для визы.

Постоянное место жительства после5 лет

Переезд в Испанию

Ваш автомобиль и водительские права

Автомобиль с иностранными номерными знаками может находиться в стране в качестве временно пребывающего лица ограниченный срок, а превышение этого срока грозит штрафом и иногда арестом автомобиля. После получения статуса резидента автомобиль необходимо в краткие сроки зарегистрировать на испанские номера, однако источники расходятся в том, как именно быстро это нужно сделать. Если Вы владели им достаточно долго до переезда, импортный налог не взимается, а автомобиль, приобретённый в кредит, принадлежит финансовой компании.

Автомобиль с иностранными номерами для посетителя6 месяцев

После получения статуса резидента, перерегистрацияот 30 до 60 днейИсточники расходятся. Уточните информацию в дорожном ведомстве.

Бессрочное удостоверение, для обмена2 года

Срок владения авто для освобождения от налога6 месяцев

Автомобили и вождение

Переезд с собакой

Выполняйте действия по порядку, поскольку порядок здесь имеет решающее значение: сначала микрочип, затем вакцинация от бешенства, затем период ожидания. Вакцинация до установки чипа аннулирует её действие, и период ожидания начинается заново. До покупки проверьте устав сообщества, поскольку он может ограничивать содержание домашних животных и доступ к общим зонам, а также уточните требования авиакомпании.

Ожидание после вакцинации21 день

Минимальный возраст для поездок15 недельВ Испании нет исключений для лиц младше этого возраста. (MAPA)

Животные при одном некоммерческом переезде5

Поездка из Чехии2 дняДва долгих дня в каждую сторону с ночёвкой по пути.

Переезд с домашними животными

Когда Испания начинает облагать налогом всё

Вы становитесь налоговым резидентом Испании после пребывания в стране более 183 дней в календарном году. Вы также становитесь резидентом независимо от количества дней, если здесь находятся Ваши основные экономические интересы или семья. Разделения года не существует: как только выполнено одно из условий, Вы считаетесь резидентом за весь год. Условие, связанное с семьёй, является тем, которое покупатели чаще всего упускают из виду.

Подсчёт дней183 дняБольше этого срока, а не ровно столько. (BOE)

Минимальная совокупная ставка19 %

Максимальная совокупная ставка47 %

Декларирование иностранных активов начинается с50 000 €По каждой категории.

Налоги, если Вы живёте в Испании

Официальные источники для этой частиPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Продажа и наследование недвижимости

Сколько стоит последующая продажа?

На продавца приходятся три платежа: муниципальный налог на прирост стоимости земли, налог на прирост капитала и комиссия агентства. Кроме того, как нерезидент, Вы не получаете всю цену в день сделки, поскольку покупатель удерживает ее часть для налоговой службы.

Прирост стоимостиДо 30 %Муниципальный налог на прирост стоимости земли. Это максимальная ставка. (BOE)

Налог на прирост капитала19 %Одинаковая ставка для всех нерезидентов, независимо от того, проживаете ли Вы в ЕС. (Налоговое управление)

Удерживается при продаже3 %Покупатель удерживает эту часть цены и перечисляет её в налоговую службу как авансовый платёж по Вашему налогу. (Налоговое управление)

Комиссия агентстваОт 1,5 до 4 %Уплачивается стороной продавца, которой в день продажи становитесь Вы.

Пока Вы владеете объектом, ничего из этого не применяется. Это возникает в день продажи, и две составляющие удивляют продавцов. Три процента являются авансовым платежом, а не окончательным счетом. Если Ваш фактический прирост меньше, Вы возвращаете разницу, причем срок для этого составляет четыре месяца с даты продажи. Муниципальный налог на прирост стоимости земли по закону может быть возложен на покупателя, если продавец является нерезидентом. Поэтому этот пункт нужно согласовать до договоренности о цене, а не после. В руководстве ниже рассмотрен весь расчет.

Продажа и расходы при выезде

Что происходит с недвижимостью после Вашей смерти?

Испанская недвижимость облагается налогом в Испании после смерти владельца, даже если владелец никогда здесь не жил. Для близких родственников в Андалусии налог обычно равен нулю, но только потому, что три отдельные льготы были правильно заявлены.

Налог на наследство и три льготы

Для супруга, ребёнка или родителя Андалусия предоставляет три льготы: значительное уменьшение налогооблагаемой базы по родству, дополнительное уменьшение для основного жилья и льготу на оставшуюся сумму налога. В результате налог на семейную недвижимость часто равен нулю. Ни одна из этих льгот не применяется автоматически. Каждую необходимо правильно заявить в декларации в течение шести месяцев со дня смерти. Единственное продление срока нужно запросить на пятом месяце, а не на шестом. На практике наследникам требуется не только налоговая декларация: свидетельство о смерти, справка о последней воле и завещание либо декларация о наследниках. Также каждому нужен NIE. Кроме того, требуется нотариальный акт о принятии наследства, прежде чем земельный реестр внесёт недвижимость на их имена. Европейское право позволяет выбрать национальное право, определяющее круг наследников, и этот выбор меняет состав наследников, но не вопрос о том, облагается ли наследство налогом в Испании.

Льгота за родство, близкие родственникидо 1 000 000 €(Законодательный декрет 1/2018)

Льгота на оставшуюся сумму налога99 %

Льгота для основного жилья100 %До предельной стоимости, затем снижается.

Срок подачи документов со дня смерти6 месяцевОдна отсрочка, запрашиваемая до пятого месяца. (BOE)

Наследство и договор с Чехией

Официальные источники для этой частиAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Где найти подробности

Где найти подробности на каждом этапе

Каждый приведенный выше шаг ведет на одну из этих страниц. Они сгруппированы по этапу покупки, когда они Вам нужны, а не в алфавитном порядке. Это тот же порядок, что и в пятнадцати шагах.

Как проходит покупкаДокументы и подписи: шаги 7-14 подробно.

Деньги и налогиСколько стоит покупка сверх цены, какую сумму может занять чешский покупатель и как защищены деньги в процессе.

Что может пойти не такНа каждой странице объясняется одна проблема и то, что следует проверить до её возникновения.

Сдача в арендуУзнайте, можете ли Вы сдавать недвижимость в аренду, кто может её арендовать и какой доход она действительно способна приносить.

После приобретения недвижимостиЭто счета, взносы сообщества собственников, страхование и налоговые декларации, которые появляются после получения ключей.

Жизнь в ИспанииЭтот раздел предназначен для покупателей, которые будут жить в Испании, а не только приезжать. В нём рассматриваются вопросы резидентства, автомобилей, собак и переезда.

Номер объектаЭто испанские термины, связанные с покупкой, в том порядке, в котором Вы с ними встретитесь.

Глоссарий

У страниц, отмеченных как находящиеся в подготовке, уже есть структура, URL и место на этой карте. Они ожидают текста.

Что дальше

Вы уже рассматриваете конкретный объект?

Отправьте его нам. Вы получите ответ именно по этому объекту, а не только по процессу. Объект не обязан быть из нашего каталога. Объект от застройщика, другого агентства или с портала получает те же проверки.

Связанные

Вы рассматриваете конкретный объект?

Отправьте нам информацию об объекте