Передача объекта при покупке недвижимости в Испании
За 30 секунд
Завершение сделки проходит за один визит к нотариусу, где вы подписываете документ и выплачиваете остаток. Передача объекта должна происходить только после того, как вы осмотрели недвижимость и записали все дефекты. Никогда не раньше.
День сделки: по порядку
- До визитаОбъект проверен на соответствие согласованному состояниюВсе дефекты сначала вносятся в письменный список с датой.
- У нотариусаЛичности подтверждены, документ зачитан
- В тот же моментОстаток выплачен
- В тот же моментДокумент подписан
- В тот же визитКлючи переданыТолько после указанного выше осмотра, никогда не раньше.
- В тот же деньДокумент подан на регистрациюОтправлено в реестр недвижимости электронно. Полная регистрация последует позднее.
Кто присутствует в день завершения сделки и что делает?
В помещении присутствуют до четырех сторон, и только одна из них защищает ваши интересы. Испанский нотариус удостоверяет подписание и оформляет продажу в виде публичного документа, но не проверяет, является ли объект разумным приобретением. Завершение сделки, день подписания, обычно занимает меньше времени, чем ожидают. Нотариус зачитывает вслух существенные условия документа и подтверждает личности сторон, а также наличие доверенностей. Выплачивается остаток, документ подписывается, и ключи передаются. Большинство иностранных покупателей удивляет не сама процедура, а то, кто присутствует в этом помещении и кто не защищает их интересы.
- НотариусЧиновник, никому не нужный
- Чем они занимаются
- Проверяет личность, повторно сверяет запись в реестре на этот момент и придает документу юридическую форму.
- Чего они НЕ делают
- Не ведёт переговоры ни за одну из сторон и не оценивает, стоит ли совершать покупку.
- Кто им платит
- Определяется государственной шкалой сборов. Обычно по обычаю платит покупатель, либо при ипотеке это делает кредитор.
- Ваш адвокатВы и только Вы
- Чем они занимаются
- Подтверждает, что юридическая проверка по-прежнему актуальна, разъясняет нотариальный акт и может подписать документы за Вас по доверенности.
- Чего они НЕ делают
- Действовать в интересах продавца или банка на любом этапе либо принимать устное обещание вместо письменного.
- Кто им платит
- Вы, обычно примерно ~1 % от цены.
- Продавец или представитель застройщикаСторона продавца
- Чем они занимаются
- Подписывает и передаёт объект и ключи.
- Чего они НЕ делают
- Обещать что-либо сверх уже предусмотренного договором.
- Кто им платит
- Их собственные расходы. При покупке в новостройке эти расходы уже включены в уплаченную Вами цену.
- БанкПри наличии ипотеки
- Чем они занимаются
- Направляет представителя для подписания кредитного договора одновременно с договором купли-продажи и в этот момент перечисляет средства.
- Чего они НЕ делают
- Перечислять средства до подписания договора.
- Кто им платит
- Вы, оплачивая расходы на оформление самого кредита.
Проверяет ли нотариус, соответствует ли стоимость объекта его цене?Нет. Нотариус подтверждает личность, повторно проверяет запись в реестре на этот момент и придаёт нотариальному акту юридическую силу. Справедлива ли цена, надёжен ли дом и нет ли у сообщества собственников долгов, это отдельные вопросы. На них заранее отвечают Ваш адвокат и оценщик, а не нотариус в день сделки.
Почему осмотр проводится до подписания, а не после?
Потому что после подписания и оплаты Вы теряете рычаг влияния, ради которого стоило проводить осмотр. Завершение сделки в неправильном порядке внешне выглядит так же: подпись и комплект ключей. Разница в том, кто принимает на себя риск в момент обнаружения проблемы. Всё сводится к трём шагам, выполненным в правильном порядке.
- Объект проверяется на соответствие договорённостямДля вторичной недвижимости это означает подтверждение соответствия состояния договору и наличия всего, что указано в описи, включая бытовую технику, мебель и элементы оснащения. Для новостройки это означает проведение snagging. Срок зависит от застройщика: в некоторых проектах проверка проводится до передачи права собственности, в других после.
- Несоответствия вносятся в письменный списокУстное заверение, что что-то будет исправлено «на следующей неделе», ничего не стоит после подписания. Перечень дефектов с датой, переданный другой стороне до завершения сделки, превращает спор в согласованный список нерешённых вопросов.
- И только после этого нотариальный акт, остаток суммы и ключиПодписание и оплата происходят одновременно, а ключи должны быть переданы в рамках той же встречи. При обратном порядке покупатель уже теряет рычаг влияния, ради которого стоило выполнять второй шаг.
Ни один закон не устанавливает именно такой порядок как обязательный. Однако это стандартная и разумная практика, и в договорах бронирования и купли-продажи следует прямо его закрепить. Если договор умалчивает о порядке, Вам остаётся полагаться на добрую волю, а не на документ.
Что делать, если дефект обнаружен только после передачи ключей?В случае вторичной недвижимости это более сложный разговор, чем при покупке в новостройке. Вторичная недвижимость почти не имеет гарантий, за исключением требования по поводу скрытых дефектов, о которых продавец знал и умолчал. Для новостройки по-прежнему действуют предусмотренные законом гарантии, описанные ниже, независимо от момента обнаружения дефекта, в пределах соответствующих сроков.
Какая гарантия действует после получения ключей?
При покупке новостройки существуют три отдельных гарантийных периода, отсчитываемых со дня завершения строительства, включая период до 10 лет для самой конструкции. При покупке вторичной недвижимости гарантия практически отсутствует, за исключением узкого требования в отношении дефекта, о котором продавец знал и который скрыл. Это главное юридическое различие между двумя видами покупки, и именно оно определяет, насколько тщательно стоит проводить осмотр до завершения сделки.
День передачиЧерез 10 лет
- Отделка: покраска, плитка, столярные работы1 год
- Коммуникации и пригодность жилья3 года
- Конструкция: фундамент, балки, несущие стены10 лет
НовостройкаВторичная недвижимость
- Десятилетняя гарантия от дефектов, влияющих на конструктивную безопасность здания: фундамента, балок и несущих стен.
- Предусмотренной законом гарантии такого вида нет. Продавец отвечает только за скрытые дефекты, о которых он знал и которые скрыл на момент продажи. Это узкое основание для иска, которое трудно доказать.
- Трёхлетняя гарантия от дефектов инженерных систем или элементов здания, нарушающих требования к пригодности для проживания, безопасности или функциональности.
- Не применяется. Вы владеете всем, что находится в объекте на момент завершения сделки, включая следы возраста и износа.
- Годовая гарантия от дефектов отделки: окраски, плитки и столярных работ; её предоставляет застройщик.
- Не применяется по той же причине.
- Два года для предъявления требования после обнаружения покрываемого гарантией дефекта, считая с этого момента, а не с момента завершения сделки.
- В данном случае аналогичное требование предъявляется в связи со скрытым дефектом, о котором знал продавец. Этот факт Вам пришлось бы доказать, в отличие от гарантийного срока, который начинается автоматически.
Это практическое последствие прямо вытекает из закона, а не из чьего-либо мнения. При покупке вторичной недвижимости защищающие Вас действия выполняются до подписания документов, поскольку после этого Вас почти ничто не защищает. В новостройке гарантии действуют в любом случае, но и они зависят от документального подтверждения дефекта. Именно для этого нужны проверка snagging и письменный перечень выявленных недостатков.
Кто несёт передо мной десятилетнюю гарантию на новостройку?Все участники строительного процесса, обычно застройщик, строительная компания и технические специалисты, по закону несут солидарную ответственность за конструктивные дефекты, выявленные в течение десяти лет. Ваш адвокат точно определит, к кому предъявлять требование по конкретному дефекту, поскольку одновременно ответственными могут быть несколько сторон.
Нужно ли Вам находиться в Испании для завершения собственной сделки?
Нет. Если доверенность, выданная Вашему адвокату, охватывает этот вопрос, он может подписать нотариальный акт от Вашего имени, и завершение сделки состоится без Вашего присутствия в стране. Это одна из наиболее полезных возможностей, предусмотренных испанской практикой, и одна из наименее понятных для покупателей, приобретающих недвижимость впервые. Выбор одного из трёх вариантов ниже является личным решением, а не профессиональной рекомендацией.
- Option 1Личное присутствиеВы сами осматриваете объект и помещение в день, когда они безвозвратно становятся Вашими.
- Поездки в Испанию
- Одна поездка на этот день
- Кто подписывает
- Лично Вы
- Обратите внимание
- Только обычная логистика поездки
- Option 2РекомендуемДоверенностьВаш адвокат полностью завершает сделку от Вашего имени.
- Поездки в Испанию
- Ноль на этом этапе
- Кто подписывает
- Ваш адвокат
- Обратите внимание
- В доверенности должно быть прямо указано завершение сделки
- Option 3Гибридно, по видеосвязиВы дистанционно участвуете во встрече, пока Ваш адвокат подписывает документы на основании той же доверенности.
- Поездки в Испанию
- Ноль, но Вы наблюдаете
- Кто подписывает
- Ваш адвокат
- Обратите внимание
- Требуется та же доверенность, что и при полной передаче полномочий
Что необходимо подтвердить до того, как считать объект переданным?
Именно это следует проверить независимо от того, присутствуете ли Вы лично или полагаетесь на отчёт Вашего адвоката. Ничего из этого не является предложением услуг. Именно это по закону должна включать процедура завершения сделки.| Что подтвердить | Почему это важно | Как выглядит плохой ответ |
|---|---|---|
| До подписания | ||
| Недвижимость соответствует согласованному состоянию | Вы покупаете недвижимость в том состоянии, в котором она находилась на момент согласования цены, а не в том, в котором она оказалась после выезда прежнего жильца. | Нет письменной фиксации проверки перед завершением сделки или вместо неё устное заверение. |
| Составлен датированный перечень дефектов, если что-либо не в порядке | Этот документ превращает согласованный перечень нерешённых вопросов в доказательство, которое можно предъявить позднее, вместо спора без подтверждений. | Ничего не зафиксировано письменно, есть лишь обещание, что всё будет улажено «позже». |
| В новостройке имеются сертификат завершения строительства и лицензия на первое заселение | В недвижимости нельзя законно жить или подключить её к коммунальным сетям без licencia de primera ocupación, и обычно она выдаётся уже в самом конце строительства. | Дата заселения обещана до выдачи любого из этих документов. |
| Во время встречи | ||
| Все ключи и карты доступа учтены | В закрытом жилом комплексе часто выдают больше карт и брелоков, чем входит в комплект, передаваемый Вам в день сделки. | Только один ключ, без подтверждения общего количества ключей. |
| Показания счётчиков сняты и записаны с указанием даты | Именно здесь после завершения сделки обычно возникают споры о том, кто и чем пользовался. | В этот день показания не сняты, поэтому первый счёт становится для обеих сторон предположительным. |
| Остаток суммы выплачивается одновременно с подписанием акта | Это механизм, обеспечивающий безопасность сделки: деньги и ключи передаются одновременно, а не заранее на основании одного лишь доверия. | Любое требование передать деньги до встречи, за пределами гарантийной системы при покупке новостройки или клиентского счёта Вашего юриста при покупке вторичной недвижимости. |
| В последующие дни | ||
| Акт действительно подаётся на регистрацию | Подписание у нотариуса не завершает оформление документов. Налог необходимо уплатить, а акт подать в реестр недвижимости, прежде чем право собственности на недвижимость будет официально зарегистрировано на Ваше имя. | Через несколько недель никто не может подтвердить, что зарегистрированная копия возвращена. Ваш юрист должен проконтролировать этот вопрос, и стоит прямо спросить его об этом. |
| IBI и взнос в сообщество собственников распределяются за год продажи | Оба платежа начисляются за периоды, а не за дни, поэтому часть уже уплаченной за год суммы относится к покупателю, а часть к продавцу. | Устное «всё улажено» без указания сумм. Попросите юриста показать расчёт распределения. |
Место завершения сделки в процессе покупки
Весь процесс покупки включает пятнадцать шагов, от первого звонка до получения ключей. Завершение сделки составляет последние три шага после периода ожидания, следующего за заключением обязательного договора.Шаги 13, 14 и 15 из 15
- Финальная проверкаДо завершения сделкиНедвижимость проверяется на соответствие согласованному состоянию, а в новостройке составляется перечень дефектов. Ниже подробно описан именно этот шаг.
- Нотариус и ключиДень завершения сделкиПубличный акт подписывается, остаток суммы выплачивается, и недвижимость становится Вашей. Ключи должны быть переданы на той же встрече, после того как проверка и перечень дефектов уже согласованы.
- После завершения сделкиС первого дняАкт всё ещё необходимо обложить налогом и зарегистрировать, переоформить коммунальные услуги и взять на себя ежегодные налоговые обязательства. Ничего из этого не заканчивается, когда Вы выходите из нотариальной конторы.
Общая информация, а не досье по Вашему завершению сделки
Это общая информация о порядке завершения сделки в соответствии с испанским законодательством. Она актуальна по состоянию на 17 августа 2026 года и основана на исходном тексте, а не скопирована из блога. Это не юридическая консультация по Вашей покупке. Указанные здесь гарантийные сроки, роль нотариуса и порядок событий отражают общую практику. На самом деле Вашу сделку регулируют документы, прилагаемые к конкретной недвижимости, и Ваш конкретный договор.Здесь не описывается какая-либо услуга и не обещается, что кто-либо будет присутствовать на завершении сделки от Вашего имени. Организовано ли это и кем именно, является отдельным вопросом, которому посвящено собственное руководство.Правила и стандартная практика в отношении завершения сделки могут различаться в зависимости от нотариуса, застройщика и типа недвижимости, а само законодательство периодически изменяется. Независимый юрист подтвердит, какие правила применяются к Вашей покупке, прежде чем Вы что-либо подпишете.
Часто задаваемые вопросы о передаче объекта
- Через какой срок после подписания частного договора происходит завершение сделки?
- При вторичной недвижимости обычно требуется от одного до трёх месяцев. Для новостройки срок зависит от этапа строительства: часто около двух месяцев, если здание почти готово, и примерно до трёх лет, если строительство начинается с нуля. Ни один из этих сроков не установлен законом. Оба обусловлены тем, как обычно составляются договоры на этом побережье.
- Может ли продавец отказаться передать ключи на назначенной встрече?
- Договор купли-продажи должен связывать передачу ключей с тем же моментом, что и подписание договора и выплата остатка суммы. Если это прямо не указано, это пробел, который стоит устранить с помощью Вашего юриста до подписания. Не следует просто предполагать, что всё произойдёт само собой.
- Является ли список snagging тем же самым, что и десятилетняя гарантия?
- Нет. Snagging представляет собой практическую проверку, проводимую примерно во время завершения сделки, чтобы выявить незавершённые или некачественно выполненные работы, пока ещё можно добиться их исправления. Десятилетняя гарантия является отдельным установленным законом правом в соответствии с Ley de Ordenación de la Edificación. Она действует независимо от того, что было выявлено в ходе snagging, и распространяется именно на конструктивные дефекты, а не на косметические недостатки.
- Что произойдёт, если застройщик не получит лицензию на первое заселение к обещанной дате?
- Без неё объект нельзя законно заселить или подключить к инженерным сетям, независимо от того, что в рекламной брошюре было сказано о дате въезда. Это вопрос договора и лицензирования, а не гарантии. Стоит убедиться в наличии лицензии, а не только в том, что здание выглядит готовым.
- Предоставляется ли когда-либо какая-либо гарантия на вторичную недвижимость?
- Только ограниченная: требование к продавцу в отношении скрытого дефекта, существовавшего на момент продажи, о котором продавец знал и который скрыл. Это реальное право, но доказать его гораздо сложнее, чем наличие установленного законом гарантийного срока. Именно поэтому осмотр до завершения сделки имеет большее значение для вторичной недвижимости, чем для новостройки.
