Нотариус при покупке недвижимости в Испании
За 30 секунд
Испанский нотариус подтверждает Вашу личность, зачитывает нотариальный акт вслух и в тот же день подаёт его в реестр недвижимости. Он не проверяет задолженность перед сообществом собственников, документацию на здание или обоснованность цены. Это задача Вашего юриста.
escritura купли-продажиНотариальный акт, страница первая
- Стороны сделки
- ИМЯ ФАМИЛИЯ · NIE X XXXXXXX L
- Цена купли-продажи
- XXX.XXX €
- Заявления сторон
- Без обременений, по заявлению продавца
- Подпись и дата
- Нотариус · DD/MM/AAAA
- Стороны сделки. Личность покупателя и продавца, подтверждённая по паспорту и NIE. Это центральная часть работы нотариуса.
- Цена купли-продажи. Цена, указанная в нотариальном акте. Нотариус фиксирует её, но не оценивает, является ли она справедливой.
- Заявления сторон. Собственное заявление продавца, проверенное по nota simple, которую запрашивает нотариус. Это не является независимой гарантией сверх сведений реестра.
- Подпись и дата. Подписан, зачитан вслух и в тот же день направлен в реестр недвижимости в электронном виде.
Что проверяет испанский нотариус?
Испанский нотариус присутствует при подписании и придаёт сделке форму публичного нотариального акта. Он не проверяет, является ли объект хорошим приобретением. Испанский нотариус проверяет гораздо меньше, чем предполагает большинство иностранных покупателей, и в этой сделке защиту обеспечиваете Вам Ваш юрист, а не нотариальная контора. Именно поэтому важно различать эти функции: слово "нотариус" обозначает знакомую роль в большинстве стран, а здесь оно описывает действительно иную роль.В день сделки он подтверждает личность и дееспособность покупателя и продавца, самостоятельно запрашивает nota simple, чтобы убедиться, что продавец действительно владеет объектом и что он свободен от уже проверенных Вами обременений, составляет публичный нотариальный акт, зачитывает его вслух перед подписанием обеими сторонами и в тот же день направляет электронную копию в реестр недвижимости. Чего он не делает: не проверяет полную оплату взноса сообществу собственников сверх того, что следует из представленных ему документов, не подтверждает соответствие здания разрешению на строительство, не оценивает справедливость цены и не консультирует ни одну из сторон о целесообразности сделки.
За что отвечает нотариусЧто не входит в его работу
- Подтверждение личности обеих сторон и их права законно подписать документы
- Да, это основная часть его работы.
- Запрос nota simple и чтение escritura вслух перед подписанием
- Да, это происходит непосредственно при подписании, а не заранее.
- Передача escritura в реестр недвижимости
- Да, в электронном виде, в тот же день.
- Проверка уплаты продавцом взносов в сообщество и местных налогов
- Нет. Ваш юрист отдельно запрашивает эти справки до этого дня.
- Проверка соответствия здания лицензии и статуса планирования земельного участка
- Нет. Это юридическая и техническая проверка, которую Вы организуете заранее.
Кто выбирает нотариуса и меняет ли ипотека ответ?
При обычной покупке за наличные право выбора нотариуса обычно зависит от распределения расходов: выбирать может тот, кто оплачивает большую их часть, что на практике обычно означает покупателя. Если продавец без уважительной причины настаивает на своём нотариусе, покупатель может обратиться по этому вопросу в службу поддержки местной Colegio Notarial.При покупке с ИПОТЕКОЙ ответ основан на законном праве, а не на обычае. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario прямо гарантирует заёмщику свободный выбор нотариуса и не позволяет кредитору навязывать такой выбор. Примерно в то же время закон также переложил большую часть сопутствующих расходов на банк: декрет 2018 года возложил гербовый сбор по ипотеке на кредитора, а с момента принятия закона 2019 года кредитор также оплачивает нотариуса, внесение записи в реестр недвижимости и gestoría по самому кредиту. Единственный расход, который остаётся за заёмщиком, это независимая оценка недвижимости, заказанная банком.
Как оплачивается покупка?
- Наличные, без ипотекиЭто обычай, а не формальное право: выбирает тот, кто оплачивает большую часть расходов, что на практике обычно означает Вас.
- С ипотекойЗаконное право по Ley 5/2019: Вы свободно выбираете нотариуса, а закон не позволяет кредитору направить Вас к предпочтительному для него нотариусу.
Что передаётся в кабинете и обязательно ли Вам присутствовать?
Публичная escritura это нотариально удостоверенный договор купли-продажи, документ, подписанный в присутствии нотариуса, который передаёт Вам право собственности. При покупке вторичной недвижимости в этот момент обычно оплачивается оставшаяся сумма: деньги и ключи переходят из рук в руки в одном помещении и одновременно.cheque bancario это банковский чек, выписанный с Вашего испанского счёта. Именно так часто передаётся оставшаяся часть покупной цены у нотариуса.Лично присутствовать в этом помещении Вам не обязательно. В рамках всей покупки строго необходима только одна поездка в Испанию, и чаще всего вместо этого покупатели поручают кому-либо присутствовать на встрече. Если у Вашего юриста есть доверенность, охватывающая подписание escritura, он сможет полностью провести встречу от Вашего имени. Именно поэтому оформить доверенность на раннем этапе процесса обычно выгоднее, чем кажется вначале.
- На вторичном объектеВы оплачиваете остаток суммы чеком cheque bancario или, всё чаще, подтверждённым банковским переводом, который должен поступить до встречи. Нотариус указывает в тексте escritura, какой способ оплаты был использован.
- При готовой новостройкеПрименяется тот же порядок. Кроме того, с этого дня начинают отсчитываться десятигодичная гарантия конструкции, трёхлетняя гарантия инженерных систем и годовая гарантия на snagging. Поэтому точная дата завершения сделки важна не только для самой операции.
Сколько стоит нотариус сверх остальных расходов?
Правительство Испании устанавливает нотариальные тарифы по фиксированной шкале, поэтому свободно торговаться о них нельзя. В англоязычных источниках обычно указывается, что тариф составляет примерно от 0,2 до 0,5 % цены и снижается по мере её роста. В нашей опубликованной оценке нотариальный сбор объединён со следующим за ним сбором за внесение записи в реестр недвижимости, поскольку покупатель видит их одной строкой в итоговом расчёте. Как правило, сбор реестра составляет около 60 % нотариального сбора.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Нотариус и реестр недвижимости, вместеГосударственный тариф, без переговоров | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Что нужно решить до визита в нотариальную контору
Хороший процесс завершается решением этих четырёх вопросов ДО этого дня, поскольку встреча у нотариуса не подходит для их обнаружения.- У продавца нет задолженности по взносам или налогамНотариус зачитывает акт, но не занимается получением справок за Вас. Ваш юрист запрашивает их до встречи. При плохом процессе неоплаченный остаток обнаруживается в день сделки, когда чек уже выписан.
- Сертификат банковской гарантии для новостройкиВаш юрист должен был проверять этот платёж за платежом задолго до последнего. День у нотариуса является лишь формальностью, если эта работа была надлежащим образом выполнена заранее. При плохом процессе текст гарантии впервые просматривают в день завершения сделки.
- Присяжный переводчик, если Вы не читаете по-испански и присутствуете личноВы имеете право, чтобы перед подписанием Вам надлежащим образом разъяснили содержание акта на понятном Вам языке. При плохом процессе подписывают документы, полагаясь на доверие, поскольку обстановка кажется дружелюбной и все будто спешат.
- Кто присутствует и на каких основанияхЕсли Вы не присутствуете лично, доверенность Вашего юриста должна прямо охватывать подписание этого акта. При плохом процессе предполагают, что доверенность, составленная для другого, более раннего этапа, также распространяется на этот этап.
Нотариус защищает интересы государства в сделке, а не Ваши
Это общая информация о роли нотариуса по состоянию на 17 августа 2026 года, а не юридическая консультация по вопросу Вашего конкретного завершения сделки. Нотариус действительно является нейтральным государственным должностным лицом: он не представляет ни покупателя, ни продавца. Ожидание, что он обнаружит проблему, которую должен был выявить Ваш собственный юрист, является самым распространённым заблуждением относительно этой роли.Мы присутствуем лично либо обеспечиваем присутствие человека с соответствующими полномочиями и контролируем передачу документов и ключей. Мы не являемся юристами и самостоятельно не проверяем право собственности, задолженности или соответствие градостроительным требованиям. Эта работа выполняется заранее независимым юристом, которому платите Вы, чтобы встреча у нотариуса оставалась предусмотренной формальностью, а не моментом обнаружения проблемы.
Самые частые вопросы о нотариусе
- Кто выбирает нотариуса?
- По обычаю нотариуса выбирает тот, кто оплачивает большую часть расходов, а при обычной покупке это, как правило, покупатель. При покупке с ипотекой это уже не обычай, а законное право: Ley 5/2019 прямо гарантирует заёмщику свободный выбор и не позволяет кредитору направлять его к предпочтительному нотариусу.
- Зачем использовать cheque bancario вместо обычного банковского перевода?
- Банковский чек, выписанный с Вашего собственного испанского счёта, позволяет передать деньги и ключи в одной комнате и в один момент. Так традиционно оформляется завершение сделки в Испании. Всё чаще вместо этого используют подтверждённый перевод, организованный так, чтобы деньги поступили до встречи, и это столь же допустимо. В любом случае нотариус точно указывает в акте использованный способ.
- Можно ли пригласить присяжного переводчика на подписание?
- Да, и лучше организовать это заранее, а не просить об этом в день сделки. Вы имеете право получить надлежащее разъяснение содержания акта до его подписания, а присяжный переводчик является официальным способом гарантировать это, вместо того чтобы полагаться на двуязычного друга или поспешное резюме в помещении.
- Что произойдёт, если нотариус обнаружит проблему с документами непосредственно в день сделки?
- Подписание не состоится, пока проблема не будет решена. Именно поэтому такое случается редко: при надлежащей организации проблемы с документами решаются за несколько недель до этого, во время юридической проверки и на этапе заключения частного договора. В этом и состоит главный аргумент против того, чтобы считать встречу у нотариуса первой настоящей контрольной точкой.
