Договор купли-продажи при покупке недвижимости в Испании
За 30 секунд
При покупке вторичного жилья в Испании используется договор arras с депозитом в размере 10-20 % цены. Испанское право признает три вида договоров arras, каждый с разными последствиями при срыве сделки. В договоре должен быть указан вид, поскольку при отсутствии такой формулировки применяется вид, наиболее неблагоприятный для покупателя.
| Отказные arrasГК, ст. 1454 | Подтверждающие arrasМолчаливое правило | Штрафные arrasгибрид | |
|---|---|---|---|
| Что это | Фиксированная цена отказа | Обычный частичный платеж | Штраф и право принудительно осуществить продажу |
| Если Вы откажетесь | Вы теряете задаток | Они могут подать иск о завершении | Вы платите штраф, продажа все еще может быть осуществлена принудительно |
| Если они откажутся | Они возвращают двойную сумму | Вы можете подать иск о завершении | Они платят штраф, продажа все еще может быть осуществлена принудительно |
| Выберите это, если | Вы хотите простой выход по известной цене | Ни одна из сторон не планирует отказываться | Вы хотите вариант, который сильнее препятствует отказу, чем обычный задаток |
Какой договор мне подписать и что произойдет, если мне понадобится отказаться?
Вы подписываете договор arras. Последствия отказа полностью зависят от того, какой из трех предусмотренных законом видов назван в договоре. Договор arras является частным договором о задатке, используемым при покупке вторичной недвижимости. Покупатель и продавец подписывают его до обращения к нотариусу, и в нем устанавливается штраф, если любая из сторон отменит сделку. Задаток представляет собой значительный платеж, следующий за бронированием и обязывающий обе стороны совершить продажу, а испанская практика рассматривает его именно как задаток, а не как частичный платеж, от которого можно отказаться. Arras не то же самое, что чешский задаток. В зависимости от согласованного вида отказ покупателя может стоить ему задатка, а отказ продавца может повлечь выплату двойной суммы. Это гораздо более серьезное последствие, чем может предположить иностранный читатель, увидев слово «задаток».Статья 1454 Гражданского кодекса описывает вид, который используется в большинстве договоров: отказные arras. Если покупатель отказывается, он теряет задаток. Если отказывается продавец, он должен вернуть двойную сумму задатка. Этот вид позволяет любой стороне просто отказаться от сделки по заранее установленной цене. Существуют еще два вида, и действуют они совершенно иначе. Все три вида полностью изложены рядом с этим абзацем.Если в договоре не указано, какой вид применяется, обычно считается, что испанские суды исходят из подтверждающих arras. Этот вариант НЕ позволяет Вам просто отказаться от сделки ценой утраты задатка. Это правило по умолчанию широко повторяется в юридических комментариях. Однако сама статья 1454 регулирует только отказные arras и не устанавливает, что происходит по умолчанию, если договор не содержит соответствующего положения. Настоящее правило по умолчанию еще не было проверено по официальному тексту законодательства BOE. Покупателю безопаснее всего исходить из того, что применяются подтверждающие arras, пока адвокат не подтвердит иное. Именно поэтому вид должен быть четко указан в договоре отдельным предложением, а не оставлен на усмотрение.
Какой вид arras запросить?Arras penitenciales, если для Вас важно иметь возможность отказаться от сделки за заранее известную цену. Именно этот вид также используют по привычке большинство испанских агентств недвижимости и юристов. Поэтому на практике обычно достаточно попросить Вашего юриста подтвердить наличие этого слова в договоре, а не просить о чём-то необычном.
Отличается ли новостройка?
Да. Документ, который обычно следует за резервированием при покупке новостройки, называется просто частным договором купли-продажи (contrato privado de compraventa), а не «arras». Приведённые выше статьи Гражданского кодекса к нему не применяются. Каждый платёж, который Вы вносите застройщику до завершения строительства, с момента выдачи разрешения на строительство должен быть обеспечен банковской гарантией или страховым полисом на Ваше имя, выданным уполномоченным банком или страховщиком. Если застройщик не завершит строительство в срок, гарантия возвращает каждый уплаченный Вами евро вместе с установленными законом процентами. Это другой вид защиты, не связанный с возвратом задатка в двойном размере. Завершение сделки по новостройке обычно занимает от 2 месяцев до 3 лет, в зависимости от стадии конкретного проекта.Применяемым сегодня законом является первое дополнительное положение (disposición adicional primera) Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, с изменениями, внесёнными Ley 20/2015. Ранее этот вопрос регулировался Ley 57/1968, которая по-прежнему упоминается во многих старых материалах в интернете. Она была отменена 1 января 2016 года, а её содержание перенесено в указанное выше положение. Если в договоре или консультант всё ещё ссылается на закон 1968 года, он цитирует отменённый закон. На это стоит обратить внимание, а не считать такую ссылку безобидным сокращением.
| Вторичная недвижимостьarras | Новостройкачастный договор купли-продажи | |
|---|---|---|
| Применимое право | Código Civil, art. 1454 | LOE, первое дополнительное положение |
| Обычная сумма на этом этапе | 10 до 20 % от цены | Устанавливается графиком платежей застройщика |
| Если не передадут | Задаток возвращается в двойном размере, если указано arras penitenciales | Все платежи возвращаются полностью, плюс предусмотренные законом проценты, в рамках гарантии |
| Что сначала проверяет юрист | Указание вида arras в договоре | Наличие настоящего банковского гарантийного сертификата на конкретные платежи, внесённые Вами |
Сколько времени проходит от подписания договора до получения ключей?
При покупке вторичной недвижимости весь путь от резервирования до получения ключей обычно занимает 1 до 3 месяцев. Договор arras обычно подписывается примерно в середине этого периода, после завершения юридической проверки, которая сама занимает примерно 2 до 4 недель. При покупке новостройки тот же процесс длится значительно дольше, от 2 месяцев до 3 лет, поскольку зависит от степени готовности проекта, а не от фиксированного календарного срока.Проверка договора юристом до его подписания, независимо от выбранного способа покупки, обычно стоит примерно ~1 % от цены. Это небольшая сумма по сравнению с тем, что поставлено на карту: документом, который определяет, вернётся ли Ваш задаток вообще, в двойном размере или нет.
Что может пойти не так на этом этапе и как юрист выявит это первым?
Почти всё, что может пойти здесь не так, является обычным. Как правило, речь идёт об одной из нескольких распространённых ошибок. Каждую из них легко и недорого выявить до подписания, но дорого исправлять после него.
- Наибольший рискВ договоре не указан вид arrasОбычно это трактуется как arras confirmatorias, которые не позволяют Вам просто отказаться от сделки, оставив задаток.What to do insteadУбедитесь, что в тексте указано слово "penitenciales" или нужный Вам вид.
- На этом стоит настоятьЗадаток перечисляется непосредственно на собственный счёт продавцаЕсли продавец уже потратил эти деньги, судебное решение о возврате двойного задатка не означает, что Вы действительно получите деньги обратно.What to do insteadВместо этого попросите использовать клиентский или эскроу-счёт, особенно поскольку продавец может быть обязан вернуть двойной задаток.
- Наибольший рискБанковская гарантия новостройки описана как "автоматическая после оплаты"Гарантия должна существовать в отношении конкретных платежей, внесённых Вами, быть оформлена на Ваше имя и действовать с момента выдачи разрешения на строительство. Речь идёт не просто об общем обещании компании.What to do insteadПопросите индивидуальный сертификат. Не принимайте маркетинговое заявление о существовании гарантийной схемы.
- На этом стоит настоятьЗа пропуск срока завершения сделки не предусмотрены последствияДата, с которой не связаны никакие последствия, не является реальной защитой ни в одном из вариантов. Это лишь надежда.What to do insteadУбедитесь, что в договоре указано, что произойдёт с деньгами и сделкой, если согласованная дата будет пропущена.
Что подтвердить до подписания обязательного договора
Пять пунктов. Ваш юрист должен проверить их, а не просто один раз прочитать и положиться на них, поскольку именно этот договор определяет реальные последствия отказа от сделки.- Какой тип arras указан для объекта вторичной недвижимостиВ тексте должно быть слово «penitenciales» или иное однозначное указание на право отказаться от задатка, а не подразумеваемое положение. В неудачном варианте говорится об arras в общем и не указывается их тип.
- Где хранятся деньги задаткаКлиентский или эскроу-счёт обеспечивает более надёжное положение, чем перевод денег непосредственно на личный счёт продавца, особенно если позднее продавцу придётся вернуть их в двойном размере. В неудачном варианте вообще не указывается счёт, а лишь говорится: «уплачено продавцу».
- Сертификат банковской гарантии для новостройкиВ документе должны быть указаны ваш объект и конкретные платежи, а гарантия должна быть выдана уполномоченным банком или страховщиком, а не представлять собой общую корпоративную брошюру о гарантиях. В неудачном варианте содержится маркетинговое заявление, что «все платежи гарантированы», но сертификат не прилагается.
- Срок завершения сделки и последствия его нарушенияВ обоих вариантах должно быть указано, что произойдёт с деньгами и сделкой при пропуске согласованной даты, а не только при простой смене решения одной из сторон. В неудачном варианте указана дата, но не предусмотрены последствия её пропуска.
- Что включено в письменной форме в объект вторичной недвижимостиСтационарные элементы, бытовая техника и всё, что подразумевалось в объявлении, но автоматически не переходит по нотариальному акту. Это последний документ перед нотариусом, в который ещё недорого добавить недостающий пункт. В неудачном варианте говорится «как есть», но перечень отсутствует.
Здесь объясняется законодательство, а не ваш конкретный договор
Это общая информация об испанском договорном праве по состоянию на 17 августа 2026 года, изученная по первоисточнику, а не скопированная из комментариев. Это не юридическая консультация по документу, который находится перед вами. Какой тип arras применяется, является ли сертификат банковской гарантии подлинным и действующим, а также каковы реальные последствия пропуска срока, может определить только независимый юрист, изучивший ваш конкретный договор.Мы не составляем этот договор и не являемся его стороной. Мы следим за тем, чтобы до подписания его изучил юрист. Мы также проверяем, чтобы тип arras или сертификат гарантии были чётко указаны и проверены, а не представляли собой лишь предположение, которого все придерживаются в отношении друг друга.
Наиболее частые вопросы о договоре купли-продажи
- Является ли договор arras тем же документом, что и акт, подписываемый у нотариуса?
- Нет. Договор arras является частным документом между покупателем и продавцом. Он подписывается до этапа нотариального оформления, в отсутствие нотариуса. Публичный акт, escritura pública, подписывается позднее в нотариальной конторе, и именно он передаёт право собственности. В договоре arras устанавливаются условия, которые затем исполняются на нотариальной встрече.
- Что происходит с задатком arras, если сделка срывается по причине, не зависящей ни от одной из сторон?
- Это зависит от того, что сам договор предусматривает для такой ситуации. Именно поэтому грамотно составленный договор arras охватывает не только случаи «покупатель передумал» и «продавец передумал». Причина, не зависящая от обеих сторон, например отказ в ипотеке по причинам, не связанным с действиями покупателя, заслуживает отдельного конкретного пункта, а не должна регулироваться общим правилом penitenciales по умолчанию.
- Могу ли я договориться о проценте цены, уплачиваемом на этом этапе?
- Да, 10 до 20 % является распространённым диапазоном, а не фиксированным правилом. Точная сумма определяется соглашением между покупателем и продавцом. Меньшая сумма снижает риск, если Вам придётся отказаться от сделки в соответствии с правилом penitenciales. Продавец может потребовать больше, если считает это более убедительным подтверждением серьёзности намерений.
