Мы используем файлы cookie, чтобы улучшить Ваш опыт, анализировать использование сайта и предоставлять персонализированный контент.
Руководство
Как действуют okupas в Испании
Сегодня выселение происходит значительно быстрее, чем несколько лет назад. В обычных жилых комплексах с постоянными жильцами такая ситуация также встречается крайне редко.
Самовольные жильцы захватят Вашу квартиру, пока Вы будете у себя дома, и Вы не сможете выселить их годами.
Как всё на самом деле
Сегодня выселение происходит значительно быстрее, чем несколько лет назад. В обычных жилых комплексах с постоянными жильцами такая ситуация также встречается крайне редко.
Что это меняет
Чаще всего это касается заброшенных домов или вилл, которые месяцами остаются без присмотра. Квартира в жилом комплексе - это совершенно иная ситуация.
Как мы решаем эту проблему
Мы рекомендуем подходящие средства защиты, проверяем состояние недвижимости перед покупкой, а если Вы находитесь не в Испании, помогаем организовать регулярные проверки.
2025 · заявленные случаи / количество жилых помещений
Málaga0,0349 %1 случай на 2.864 жилых помещений
Испания0,0559 %1 случай на 1.790 жилых помещений
Barcelona0,1695 %1 случай на 590 жилых помещений
Чешская Республика0,0444 %1 случай на 2.252 жилых помещений
Различия между регионами Испании огромны. Поэтому ниже мы публикуем полные данные по каждой провинции, а не только показатель Малаги.
Показать все данные по Испании за 2025 год↓
Все провинции Испании · 2025
Заявленные случаи allanamiento и usurpación по провинциям за 2025 год относительно количества жилых помещений
Провинция
Заявленные случаи
Жилые помещения
Случаев в год
1 случай на
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Всего в Испании
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Чешская Республикадля сравнения
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Таким образом, Малага не относится к провинциям, повышающим показатель Испании. В 2025 году он был ниже среднего по Испании и ниже показателя, рассчитанного тем же способом для Чехии. В то же время мы не хотим делать универсальный вывод на основании одного года: в 2024 году Малага и Чехия находились практически на одном уровне.
В среднем за 2024 и 2025 годы показатель Малаги составляет примерно 0,040 % в год, а Чехии - 0,045 %. Поэтому точнее сказать, что Малага находится примерно в том же диапазоне, что и Чехия, и значительно ниже наиболее пострадавших регионов Испании.
Откуда берётся средний показатель по Испании
Каталония39,8 % всех случаев14,7 % жилых помещений Испании
Андалусия12,8 % всех случаев17,6 % жилых помещений Испании
Таким образом, средний показатель по Испании не даёт адекватного представления ни об одном конкретном регионе. В 2025 году на Каталонию пришлось почти 40 % всех зарегистрированных случаев, хотя в ней находится чуть менее 15 % жилых объектов Испании. В Андалусии, напротив, было зарегистрировано 12,8 % случаев при доле 17,6 % всех жилых объектов.
Количество случаев взято из полицейской статистики за 2025 год. Это зарегистрированные правонарушения, а не количество объектов, занятых в настоящее время, и не количество окончательных обвинительных приговоров. Количество жилых помещений взято из переписи 2021 года, последнего полного сопоставимого подсчёта.
Испанские показатели охватывают категории allanamiento de morada и usurpación de inmuebles. Чешские показатели охватывают нарушение неприкосновенности жилища (§ 178, статистическая позиция 39) и незаконное вмешательство в права на дом, квартиру или нежилое помещение (§ 208, позиция 115). Эти пары соответствуют друг другу: с одной стороны, проникновение в обитаемое жилище, с другой - занятие объекта недвижимости.
Две системы схожи, но не идентичны. Они различаются законодательством и порядком регистрации правонарушений, а испанская категория также охватывает некоторые случаи, связанные с коммерческими помещениями. Поэтому рассматривайте эти показатели как сравнение порядка величины, а не как полностью сопоставимую меру.
Это данные за один год. В 2024 году показатель провинции Малага составил примерно 0,045 %, а в Чехии также примерно 0,045 %, то есть практически столько же. Разница в 2025 году возникла главным образом потому, что количество случаев в Малаге снизилось по сравнению с предыдущим годом.
Официальная статистика не публикуется на уровне Марбельи, Эстепоны или отдельных городов Costa del Sol. Наиболее подробный доступный уровень - провинция Малага.
За 30 секунд
Самовольное занятие жилья в Испании представляет собой два разных преступления, а не одно. За пустующий объект предусмотрено медленное разбирательство и только штраф, тогда как занятие меблированного дома с подключёнными коммуникациями является серьёзным преступлением, при котором полиция может действовать немедленно. В 2025 году число зарегистрированных случаев в провинции Малага было ниже показателя в Вашей стране.
Самовольное занятие жилья является одним преступлением или двумя разными?
Испанское законодательство проводит принципиально разное различие между пустующим и обжитым объектом, и почти всё, что касается реальной опасности самовольного занятия жилья, зависит от того, к какой категории относится объект. Мирное занятие объектом, в котором никто не живёт, является узурпацией (usurpación) по статье 245.2 Уголовного кодекса (Codigo Penal). Это уголовный проступок, наказуемый штрафом, а не лишением свободы, и полиция не может самостоятельно выселить захватчиков. Именно такая ситуация стоит за почти каждой длинной и мучительной историей в прессе: пустующая унаследованная квартира, непроданные объекты застройщика или изъятый банком объект, месяцами остающиеся без присмотра.Проникновение в настоящее жилище другого лица или пребывание в нём без разрешения является другим преступлением, незаконным проникновением в жилище (allanamiento de morada), предусмотренным статьёй 202. Наказание составляет от 6 месяцев до 2 лет лишения свободы, а при применении насилия или запугивания срок может быть больше. Полиция может действовать немедленно, если преступление застигнуто на месте. В 2020 году Верховный суд Испании точно установил, что считается жилищем для этой цели: мебель внутри, а также подключённые вода, электричество и газ. Частота посещения объекта владельцем значения не имеет. Квартира для отдыха, которой пользуются дважды в год, полностью меблированная и подключённая к коммуникациям, юридически является жилищем, а не пустой оболочкой.
Узурпация (пустующий объект)
Как выглядит
Пустующий немеблированный объект, который никто не посещал месяцами.
Закон
Codigo Penal, статья 245.2: штраф, а не лишение свободы.
Может ли полиция выселить их на месте?
Нет. Для этого пути требуется судебный приказ, и он является медленным.
Проникновение в жилище
Как выглядит
Меблированный объект недвижимости с подключёнными водой, электричеством и газом, который посещают время от времени или в котором проживают.
Закон
Codigo Penal, ст. 202: от 6 месяцев до 2 лет лишения свободы.
Может ли полиция выселить их на месте?
Да, если ситуация застигнута на месте. Это быстрый путь.
Квартира для отдыха под управлением управляющей компании находится во второй колонке, а не в первой.
Решает ли всё одна лишь мебель или необходимо, чтобы кто-то проживал там постоянно?Решающими являются мебель и подключённые коммунальные услуги, а постоянное проживание не требуется. В решении Tribunal Supremo от 2020 года это разъяснено однозначно: жилищем является любое место, в котором проживают, даже время от времени, а не только основное место жительства. Второй дом, которым пользуются несколько недель в году, надлежащим образом меблированный и подключённый к коммунальным услугам, является morada согласно испанскому законодательству.
Что определяет, будут ли полицейские действовать немедленно, а не передадут дело в суд?
Сам по себе юридический статус «жилища» недостаточен для немедленного выселения полицией. Применяется дополнительная проверка, называемая flagrancia: ситуацию должны застать в момент совершения или сразу после него, при наличии прямых доказательств, таких как взломанная дверь, сработавшая сигнализация, свидетельствующий сосед или видеозапись. Если собственник узнаёт о случившемся через несколько дней или недель, фактор непосредственности исчезает, и дело, как любое другое, передаётся судье. То же самое происходит, если незаконно занявшие объект предъявляют какие-либо документы, указывающие на то, что они уже проживают там, даже поддельный договор аренды: полиция прекращает принимать решение на месте и передаёт дело в суд.Для всех этих случаев установленного законом срока не существует. Несколько испанских компаний, устанавливающих сигнализацию, и фирм desokupa рекламируют «правило 48 часов». Оно не предусмотрено ни одним законом или официальной инструкцией, что напрямую подтвердил независимый фактчекинг, обратившийся к судье по уголовным делам и преподавателю права. Фактически исход определяет то, насколько быстро кто-то заметит случившееся и сообщит о нём, а не срок, установленный законом.
Распространённое утверждениеЧто говорит закон
Полиция обязана выселить незаконно занявших объект в течение 48 часов
Такого правила нет ни в одной норме испанского права. Немедленное выселение зависит от flagrancia, то есть от того, застигнуты ли нарушители в момент совершения деяния, и фиксированного срока для этого не установлено.
Меблированный дом для отдыха нельзя незаконно занять, поскольку собственник выиграет дело в суде
Вероятность выигрыша в суде высока, но после передачи дела судье всё равно требуется время. Реальный вопрос заключается в том, будет ли нарушение выявлено достаточно рано, чтобы вовсе избежать суда.
Если незаконно занявшие объект предъявят какой-либо документ, полиция обязана им поверить
Полиция не решает, кто говорит правду. Любого документа, подлинного или поддельного, достаточно, чтобы передать дело судье, а не урегулировать его на месте. Именно поэтому скорость выявления важнее самих документов.
1
Оснащён ли объект недвижимости мебелью и подключены ли к нему коммунальные услуги?
Who decidesРешение Tribunal Supremo STS 587/2020
What it grantsОбъект недвижимости юридически является morada; может применяться быстрый путь
If noПустой объект без подключённых коммунальных услуг подпадает под медленную процедуру usurpacion независимо от адреса.
2
Было ли проникновение застигнуто на месте при наличии прямых доказательств?
Who decidesОценка полицией на месте, Instruccion 6/2020
What it grantsПолиция может немедленно выселить незаконно занявших объект
If noФиксированного срока нет; дело передаётся судье, а не решается у двери.
3
С 3 апреля 2025 года: дойдёт ли дело вообще до уголовного суда?
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grantsAllanamiento и насильственная usurpacion теперь рассматриваются в ускоренном порядке
If noМирная usurpacion пустого объекта по-прежнему рассматривается в обычном, более медленном порядке, что подтверждено собственной циркулярной инструкцией Fiscalia от июня 2025 года.
Одно «НЕТ» на любом этапе означает разницу между телефонным звонком и судебным делом, а не повод предполагать худшее.
Ускорила ли реформа законодательства 2025 года выселение по каждому виду дел?Нет, и здесь важно быть точным. Реформа включила тяжкие преступления, незаконное занятие обитаемого жилища и насильственный захват, в систему рассмотрения дел в ускоренном порядке. Собственная циркулярная инструкция Fiscalia, выпущенная несколько месяцев спустя, подтвердила, что мирное занятие пустого объекта, наиболее распространённый из зарегистрированных видов, намеренно оставили в обычном, более медленном порядке. Реформа помогла категории, к которой относится квартира для отдыха, но не ускорила рассмотрение категории, лежащей в основе большинства публикаций в прессе.
Если это произойдёт, чего собственнику не следует делать самостоятельно?
Самостоятельная смена замков, даже на собственном объекте недвижимости, может быть квалифицирована как coaccion согласно статье 172 Codigo Penal. За это предусмотрено от 6 месяцев до 3 лет лишения свободы или штраф, если кто-то уже занял объект. В отдельном решении 2026 года установлено, что отключение коммунальных услуг лицу, не имеющему законных прав на объект, как правило, не является тем же правонарушением. Это недавнее и узкое по объёму правовое заключение. Оно не распространяется на смену замка и не применяется к арендатору, который просто перестал платить арендную плату. В такой ситуации следует обратиться к испанскому адвокату до совершения каких-либо физических действий, а не после них.Самое полезное, что может предоставить собственник, это датированные доказательства того, что объект использовался незадолго до незаконного проникновения. Это важно и для полиции на месте происшествия, и для любого последующего судебного дела: записи об уборке, отметки о выезде гостя, журнал сигнализации, свидетельство соседа или управляющего зданием. Объект, который никто не посещает месяцами, не оставляет таких доказательств. Именно поэтому затяжные дела чаще всего связаны с объектами такого типа.Ситуация, когда арендатор перестаёт платить аренду и отказывается выезжать, то есть "inquiokupa", является совершенно иной, гражданско-правовой ситуацией, а не преступлением. Она не отражается в статистике полиции ни одной из стран. Это реальный риск для каждого, кто сдаёт объект в аренду, но он не является темой этой страницы. Покупка объекта, в котором уже проживает арендатор, подробно рассматривается в отдельном руководстве.
Является ли неплатящий арендатор такой же проблемой, как сквоттер?Нет. Арендатор, переставший платить аренду, имеет законное право находиться в объекте до тех пор, пока гражданское производство о выселении не приведёт к его удалению. Эта процедура полностью отличается от обоих описанных выше преступлений. Это реальный риск, который стоит учитывать, если Вы планируете сдавать объект в аренду. Но это не сквоттинг, и такая ситуация не отражается в статистике преступности ни одной из стран.
Что на самом деле предотвращает это и что покрывает страховка?
Скорость обнаружения определяет почти всё описанное выше, в большей степени, чем само законодательство. В обслуживаемой квартире в закрытом жилом комплексе о любой проблеме узнают в течение нескольких часов: туда регулярно приходят уборщик или управляющий, соседи живут там круглый год, арендаторы сменяют друг друга каждые несколько дней. Необставленный объект, который никто не посещает месяцами, может оставаться незамеченным гораздо дольше. Он может оставаться незамеченным достаточно долго, чтобы в итоге единственным доступным вариантом оказался медленный процесс, предусматривающий только штраф, независимо от его результата.Стандартный полис страхования жилья в Испании обычно включает покрытие расходов на юридическую защиту наряду с обычным страхованием здания и имущества. Он оплачивает услуги адвоката именно в рамках процесса, описанного на этой странице. Это не гарантия того, что незаконное занятие не произойдёт, и страховка сама по себе не выселяет никого из объекта. Она оплачивает судебный процесс, когда он становится необходимым. Страхование квартиры на Costa del Sol обычно стоит несколько сотен евро в год и оформляется примерно во время передачи ключей. Мы знакомим клиентов со специалистом, но сами полисы не продаём.
Действительно ли покупка жилья в обслуживаемом комплексе устраняет риск или лишь делает его менее вероятным?Она делает его гораздо менее вероятным, но не исключает полностью. Ничто не устраняет риск целиком. Обслуживаемый жилой комплекс, в котором постоянно находятся жильцы, меняет прежде всего скорость обнаружения: постороннего в здании с консьержем, соседями и регулярной сменой жильцов быстро замечают. Именно этот фактор неизменно определяет, ограничится ли дело телефонным звонком или перерастёт в судебный процесс, длящийся месяцами.
Говорим прямо
Насколько на самом деле следует беспокоиться покупателю на Costa del Sol?
В 2025 году в провинции Малага были зарегистрированы правонарушения, связанные с незаконным занятием жилья и незаконным проникновением в жилище, примерно в отношении 0.035 процента жилого фонда, то есть примерно 1 объекта из 2.864. Это ниже соответствующего показателя Чешской Республики, составившего 0.044 процента за тот же год. В совокупности за 2024 и 2025 годы показатели двух стран близки, а средний показатель Малаги немного ниже. Однако в 2024 году отдельно это было не так: тогда показатели были примерно одинаковыми. Поэтому корректнее говорить о показателе за конкретный период, а не о постоянном законе природы. Эти цифры также объединяют несколько типов правонарушений и учитывают заявления, а не обвинительные приговоры. Рассматривайте их как верхнюю границу, а не как точную оценку.Практический ответ проще, чем статистика: меблированная квартира, которой время от времени пользуются, в обслуживаемом жилом комплексе с юридической точки зрения является более сложной целью для злоумышленников по испанскому законодательству. Кроме того, именно такой объект быстрее всего обнаружат, если что-то пойдёт не так. Описанные в прессе медленные и пугающие случаи почти всегда относятся к другому типу: к пустующим объектам с отключёнными коммуникациями, которые никто не посещает и которые сосредоточены в Барселоне и её окрестностях, а не на Costa del Sol. Это общая информация о том, как на практике работают испанское законодательство и реформа 2025 года, а не юридическая консультация по конкретному объекту. В частности, недавнее решение по вопросу коммунальных услуг стоит подтвердить у адвоката, прежде чем полагаться на него.Arevont бесплатно проверяет тип жилого комплекса, его безопасность и то, как часто объект в реальности будет пустовать, прежде чем рекомендовать его покупателю. Мы также помогаем организовать знакомство со специалистом по страхованию и график местных проверок, если собственник не проживает на месте.
Часто задаваемые вопросы о сквоттерах
Если я посещаю квартиру только два раза в год, становится ли она более лёгкой целью по испанскому законодательству?
Нет. Решение Tribunal Supremo от 2020 года непосредственно установило: защищённым "morada" объект делают мебель и подключённые вода, электричество и газ, а не частота физического присутствия собственника. Квартира для отдыха, которую посещают дважды в год, но которая меблирована и подключена к коммуникациям, относится к той же юридической категории, что и постоянное жильё.
Как именно рассчитывается показатель Малаги и могу ли я проверить его самостоятельно?
Ministerio del Interior публикует зарегистрированные случаи по провинциям на общедоступном портале преступности, а INE публикует количество жилых помещений по данным национальной переписи. Деление одного показателя на другой даёт приведённый здесь коэффициент. Он учитывает обращения в полицию, а не обвинительные приговоры, и объединяет несколько связанных правонарушений, поэтому его лучше рассматривать как верхнюю границу, а не как точную цифру. Обе исходные таблицы приведены на этой странице.
Что является самым полезным, что я могу сделать до того, как стану собственником объекта, а не после?
Выберите обслуживаемый жилой комплекс с постоянными жильцами вместо изолированного или сезонного объекта и организуйте график проверок, если Вы не будете проживать там постоянно. Именно скорость обнаружения определяет результат, а не какой-либо отдельный охранный продукт сам по себе. Она определяет, ограничится ли дело телефонным звонком в тот же день или превратится в длительный судебный процесс.
Достаточно ли одной сигнализации?
Сигнализация помогает быстро узнать о проблеме, но сама по себе не отправляет никого к объекту. Необходим человек на месте, который сможет оперативно отреагировать и собрать доказательства. Именно это обеспечивает обслуживаемый жилой комплекс или местная служба проверок, чего одна сигнализация сделать не может.
Остальные три опасения
Краткосрочная аренда
Вы покупаете недвижимость, чтобы сдавать её в краткосрочную аренду, и только потом выясняете, что это запрещено.