Когда мы отказались
Мы не стремимся довести каждую покупку до нотариуса. Если в ходе поиска, переговоров или юридической проверки обнаруживается что-то, меняющее смысл покупки, мы сообщаем Вам об этом. Иногда мы рекомендуем вести переговоры. Иногда подождать. А иногда вообще не покупать. Четыре объекта, четыре разные причины не продолжать по первоначальному плану.
Не каждая выгодная сделка должна состояться
Четыре объекта, четыре разные причины не продолжать по первоначальному плану. С первой квартирой все было в порядке, и именно в этом смысл раздела, а не исключение из него.
| Недвижимость | Что изменило решение | Итог |
|---|---|---|
| Квартира · Михас · 495.000 € | Через несколько дней после внесения задатка в повестке собрания сообщества собственников должно было состояться голосование по краткосрочной аренде, а покупка совершалась именно ради сдачи в аренду. | Подождать, а затем не покупать. Задаток за бронирование был возвращен. |
| Новостройка · Эстепона · 720.000 € | С объектом все было в порядке. При такой цене существовали альтернативы, которые лучше соответствовали приоритетам клиента. | Не вносить задаток. Клиент купил другой объект. |
| Вторичная недвижимость · Марбелья · 1.100.000 € | На соседнем земельном участке было разрешено строительство здания высотой до трёх этажей, тогда как раньше там стояла одноэтажная вилла. Открытый вид и был тем, за что платили. | Не покупайте. |
| Вилла · Марбелья · 4.000.000 € | То, что находилось на земельном участке, не во всём соответствовало документации, и правовой статус отдельных частей дома требовал проверки. | Приостановить покупку до выяснения обстоятельств со стороны продавца. |
01 · Квартира, Михас, 495.000 €
Квартира соответствовала бюджету и планируемому клиентом способу использования. Краткосрочная аренда была частью плана. Объект уже был зарезервирован, и клиент внёс задаток за резервирование.
Что мы проверилиЧто мы выяснили
- Повестка следующего собрания собственников
- Совместно с юристом мы установили, что вскоре после резервирования должно было состояться собрание объединения собственников, а в повестку был включён вопрос о краткосрочной аренде.
- Как это голосование могло повлиять на покупку
- Вопрос о целесообразности покупки должен был решиться благодаря сведениям, которых в объявлении не было.
Что мы сделали: рекомендовали не продолжать сделку автоматически только потому, что объект уже был зарезервирован. Мы дождались результатов голосования.Результат: голосование не разрешило то, на что рассчитывал клиент, поэтому мы рекомендовали отказаться от покупки. Задаток за резервирование был возвращён, и клиент отказался от сделки.Клиент не просто избежал неудачной покупки. Он также не потерял задаток за бронирование.
02 · Новостройка, Эстепона, 720.000 €
Клиенту понравился проект, и конкретная квартира соответствовала большей части требований. В то же время нужно было принять решение быстро, поскольку аналогичных квартир оставалось немного.
Что мы сравнилиК чему всё сводилось
- Цена, ориентация, планировка, вид и условия проекта
- Мы сравнили их с другими доступными на тот момент вариантами на рынке в сопоставимом бюджете.
- Была ли проблема в самой квартире
- Нет. Объект не обязан быть плохим, чтобы перестать оправдывать себя при определённой цене. При цене 720.000 € мы видели альтернативы, в которых клиент получал больше действительно важного для него.
Наша рекомендация: не резервировать квартиру исключительно из страха, что она исчезнет с рынка. Вместо этого мы показали клиенту конкретные альтернативы и объяснили, в чём каждая из них была лучше при сопоставимом бюджете.Что произошло: клиент не стал резервировать квартиру за 720.000 €. Мы продолжили поиск, и в итоге он выбрал другой объект, соответствовавший его реальным ожиданиям от покупки. Решение было принято на основе сравнения того, что действительно можно приобрести на этот бюджет, а не под давлением ограниченной доступности.«Последняя доступная квартира» является причиной для продавца принять решение быстро. Но не обязательно для покупателя.
03 · Вторичная недвижимость, Марбелья, 1.100.000 €
При цене 1,1 миллиона объект на первый взгляд выглядел разумным выбором. Хорошее расположение, открытый вид и цена, выгодно отличавшаяся от сопоставимых предложений. Поэтому мы представили его клиенту как один из вариантов.Что можно было увидеть на месте: перед объектом стояла старая одноэтажная вилла. Поэтому с террасы открывался вид, и ничто не указывало на то, что проблема заключалась именно в нём.
Что мы проверилиЧто мы выяснили
- Не то, что сегодня находится перед домом
- Вместе с юристом мы проверили соседний земельный участок и то, что на нём можно построить.
- То, что законно может появиться там завтра
- Существующая старая одноэтажная вилла не соответствует тому, что разрешено на земельном участке. На её месте можно было бы построить виллу высотой до трёх этажей.
Это в корне изменило бы открытый вид, который был одной из главных характеристик, за которые клиент платил при покупке этого объекта.Что изменилось: цена в 1,1 миллиона внезапно стала выглядеть иначе. Клиент покупал бы не только нынешнюю квартиру и нынешний вид. Он также покупал бы риск того, что одно из главных преимуществ объекта в корне изменится после строительства.Результат: мы рекомендовали клиенту не покупать объект. Предложение, сначала казавшееся очень интересным за 1,1 миллиона, перестало оправдывать эту цену после проверки соседнего земельного участка.Именно сведения за пределами самого объекта могут полностью изменить оценку оправданности его цены.
04 · Вилла, Марбелья, 4.000.000 €
Готовая вилла высокого класса. Дом производил впечатление объекта, не требующего существенных работ, и клиент был готов продолжить покупку.
Что мы проверилиЧто мы выяснили
- Фактическое состояние объекта в сравнении с имеющейся документацией
- В ходе юридической проверки и технической экспертизы мы сравнили их. То, что находилось на земельном участке, не во всём соответствовало сведениям, подтверждённым документацией.
- Части и изменения дома
- Для некоторых из них требовалось проверить правовой и административный статус. При объекте такой стоимости мы не советовали клиенту принимать на себя эту неопределённость лишь потому, что дом был готов и выглядел хорошо.
Что мы сделали: вместе с юристом и техническим специалистом мы точно определили, что требовалось подтвердить или исправить, и передали эти требования продавцу. Мы поставили следующий этап в зависимость от выяснения фактического и документально подтверждённого состояния объекта до завершения покупки.Результат: клиенту не пришлось вслепую выбирать между покупкой и отказом от неё. Пока не стало ясно, какие именно юридические обязательства он на себя принимает, мы рекомендовали не продолжать сделку. Поэтому риск остался у продавца, а не перешёл к клиенту в момент подписания.При высоком бюджете мы проверяем не меньше из-за того, что объект кажется качественно построенным. Мы проверяем больше, потому что ошибка обходится дороже.
Иногда самое важное - знать, когда не стоит покупать
Мы проверяем всё, что можно проверить. Мы сообщаем Вам, что обнаружили и что это означает для покупки. Если что-то фундаментальное не соответствует требованиям, мы рекомендуем не продолжать, даже если Вы уже решили покупать.Это наши собственные рассказы о реальных случаях. Мы не публикуем имена клиентов, даты, адреса или названия проектов, а детали, по которым можно было бы кого-либо идентифицировать, исключены. В каждом случае указаны тип объекта, город, цена и то, что изменило решение, чтобы Вы могли самостоятельно оценить логику рассуждений.Это также не утверждение, что мы обнаруживаем абсолютно всё. В трёх из четырёх случаев проблемы нашли независимый юрист или технический специалист, выполнявшие свою работу. Это аргумент в пользу привлечения таких специалистов, а не в нашу пользу. Мы сделали так, чтобы проверка состоялась до перевода денег, а затем прямо объяснили, что её результаты означали для покупки.И это не страница о том, что Испания опасна. Объект может быть полностью качественным и всё же перестать иметь смысл после того, как Вы узнаете ещё об одной детали. Случай 01 - самый наглядный пример: с квартирой всё было в порядке.Ни одна из этих четырёх покупок не состоялась, поэтому мы не получили за них ничего. Это честная проверка модели оплаты, и именно поэтому существует эта страница, а не абзац о наших ценностях.
Часто задаваемые вопросы
- Как часто Вы действительно говорите кому-либо не покупать?
- Мы не публикуем ставку. Мы публикуем сами четыре случая, указывая тип объекта, город, цену и то, что изменило решение, а оценивать стоит именно ход рассуждений.
- Потерял бы я задаток в первом случае?
- В том случае задаток за бронирование вернули, поскольку договор бронирования определял, что с ним произойдёт, если юридическая проверка выявит какие-либо проблемы. Именно поэтому условия возврата должны быть включены в договор до уплаты задатка, и именно этот платёж не входит в систему гарантий.
- Берёте ли Вы плату за работу, если покупка прекращается?
- Нет. За поиск, просмотры, переговоры или потраченное время ничего платить не нужно. Если покупка не состоится, комиссия нигде не возникает, поэтому нам нечего получать.
- Мог ли один юрист обнаружить всё это?
- Юрист обнаружил собрание собственников, а вместе с техническим специалистом выявил несоответствие в документации на виллу. Проверка земельного участка в случае 03 была вопросом, который ещё нужно было догадаться задать, а сравнение в случае 02 вообще не относилось к юридическим вопросам. Юридическая проверка и представительство интересов покупателя отвечают на разные вопросы, и второе не заменяет первое.
